第一章 绪论
1.1 研究的背景、目的及意义
1.1.1 研究背景
从 1998 年住房体制改革至今，我国的商品房产业从无到有、从小到大、现在已经逐渐发展成了国民经济的支柱产业之一，特别是在抵御美国次贷危机的特殊时期，在全球经济普遍衰退、欧债阴霾不散的特殊情况下，发挥了拉动国内投资于消费需求的重要作用。
在其带动之下，我国的房地产市场经历了快速增长，直到今天仍然是一派欣欣向荣的景象，个人住房按揭贷款业务也迅速发展。近年来，个人住房按揭贷款占商业银行贷款总额的比重也不断提高。房地产市场的快速发展，也为推动我国经济发展起到了重要的作用，有效改善了居民居住水平，促进了城市建设。
然而，也应当看到，在我国房地产市场快速发展中，也产生了一定的泡沫，特别是一些一线城市，如北京、上海、广州、深圳等地，商品房价格已经远远超出了居民收入的平均可接受水平，泡沫程度较大。在 2008 年以来，受到美国金融危机的影响，我国经济发展速度开始明显放缓，但是在这一时期，房地产市场所受到的影响并不显着，很多一二线城市的商品房价格依旧呈现出了增长态势。在 2010 年以来，国内房地产市场逐渐出现下滑，部分城市房价回落程度较大，以鄂尔多斯为代表的新兴城市，一度出现了大量闲置房产资源的问题。这对于房地产行业造成了很大的冲击，并且也直接影响到了商业银行的个人住房按揭贷款风险控制。从国外经验来看，在个人住房销售 5-8 年后，易于发生个人住房按揭贷款违约事件，无论是从我国房地产发展的时间来看，还是从当前的房地产市场整体形势来看，目前我国商业银行在个人住房按揭贷款业务方面已经进入了违约事件的高发期。
另一方面，从我国商业银行个人住房按揭贷款风险控制现状来看，很多商业银行没有较好的个人住房按揭贷款风险控制意识，一些商业银行认为个人住房按揭贷款相较于其他贷款业务，虽然贷款利率不高，但是风险较低，甚至无风险，这主要也是基于对我国房地产市场快速发展的判断造成的。随着房地产市场发展速度的降低以及房价回落，银行在个人住房按揭贷款方面会面临着更大的违约风险。因而可以看出，商业银行个人住房按揭贷款风险管理机制不规范的问题，也使得其抗风险能力较低，一旦出现大规模违约风险，将会给商业银行造成巨大的坏账，甚至产生严重的经营困境。
1.1.2 研究目的及意义
本文主要的研究目的在于通过对 YC 银行个人住房按揭贷款风险控制问题进行研究分析，发现其当前在个人住房按揭贷款风险控制方面存在的不足和问题，在此基础上提出相应的解决对策，以为完善 YC 银行个人住房按揭贷款风险控制起到一定的借鉴作用。同时，对 YC 银行个人住房按揭贷款风险控制问题进行研究，也能够反映出我国当前一些商业银行在个人住房按揭贷款风险控制方面存在的普遍性问题，对于提高商业银行个人住房按揭贷款风险控制能力能够起到一定的参考意义。
对于商业银行而言，风险控制是重要的银行管理内容，个人住房按揭贷款作为商业银行的重要业务组成部分，加强对于个人住房按揭贷款风险控制能够较好的提高银行综合管理能力，控制银行财务风险和经营风险。从动机角度来看，商业银行个人住房按揭贷款风险的产生主要是源于交易动机，商业银行为了获利，扩大个人住房按揭贷款的额度，降低审核标准，从而在同类商业银行业务领域中获得竞争优势[8].当房地产市场发展良好时，房价步步攀升，个人住房按揭贷款风险对于商业银行来说是较低的，基于交易动机做出的相关决策也有利于其更快的发展。但是也应当看到，当前随着房地产市场发展的萎缩，房价回落，个人住房按揭贷款给商业银行所带来的风险也更大，商业银行应当选择谨慎动机，加强对于个人住房按揭贷款业务的风险控制。YC 银行在个人住房按揭贷款风险控制方面所表露出来的一些问题也有着较强的代表性，并且其在个人住房按揭贷款风险控制方面的相关措施以及流程规范也存在着很多不足。本文选择 YC 银行个人住房按揭贷款风险控制问题进行研究，通过案例分析能够较好的发现当前 YC 银行在个人住房按揭贷款风险控制方面存在的突出问题，提出相应的完善措施，对于提高 YC 银行个人住房按揭贷款风险控制能力有着重要的积极意义。
1.2 国内外研究现状综述
1.2.1 国外研究现状综述
（1）关于违约因素的基础理论阐述
Foster 和 Van Order（1984）最早提出可以运用期权理论对个人住房抵押贷款的违约风险进行分析[1].他们认为，购房者与借款人签订的贷款合同就相当于买入了一个与住房价值相关的执行价格为未清偿贷款余额的看跌期权。按照权益假说，在完善的资本市场上，借款人可以通过简单的比较即可以做出是否违约的决策，即通过比较住房持有价值与抵押贷款额的大小就可以做出决策。事实上，从 Foster 和 Van Order 的期权理论中的就可以看出，该理论从本质上阐述了个人住房抵押贷款的违约本质，购房者是主要的可能违约方，而在贷款合同签订前，借款人的主要决策依据是贷款金额和房地产市场中房产价值的对比，其中房产价格就是一个重要的决定因素。如果当借款人认为当前的房地产市场房价水平低，其抵押的房地产价值低于或者持平其贷款金额，那么借款人就会采取更加谨慎的措施，可能会做出不放贷的决策，或者压低贷款金额。相应的，如果当前借款人认为当时的房产价值远远超过贷款金额时，也就更加偏向于做出放贷的决策。
Sean Coffey（2009）认为，收入来源、住房特征和借款人特征等非权益性因素，也会对个人住房贷款违约风险产生重大影响[2].根据还款能力假说，如果借款人的收入降低了，低于了偿还贷款所需额时，就会发生违约。Marcia Millon（2011）通过研究发现，影响违约的重要因素有：借款人过去的信用情况、每月还款额占家庭收入的比例、借款人年龄、贷款期限等[3].其中，贷款价值比和每月还款额占家庭收入总额的比例是影响违约的最重要因素。
Morton T 和 Gregory M.A 的主要观点是从还款人的还款能力来判定借款人放贷风险的，包括还款人现有的还款能力以及在未来还款时期内的还款能力等等[4].但是应当看到，这种观点和理论也有着一定的局限性，事实上，还款人在还款期出现较大浮动的还款能力降低比例并不高，大多数还款人的还款能力都是上升的，也就是说，在当前如果依据这一要素为借款人的主要放贷风险指标是有失偏颇的。事实上，目前房地产市场发展情况日趋成为借款人放贷风险的主要因素。
（2）关于银行个人住房按揭贷款风险的理论发展
美国学者 Gregory.R.Niehaus 在（2005）《风险管理与保险》指出，商业银行在个人住房按揭贷款风险控制方面，应当明确其主要的风险来源，大部分还款人的收入情况整体上是趋于稳定或者增长的[5].Gregory.R.Niehaus 分析了大量历史数据发现，由还款人经济问题所造成的违约案例所占比例并不高，相应的，大部分违约原因为还款人故意违约。例如，在还款期间内，还款人所购房产出现大幅度贬值，其现有价值远低于所购入时期的价值，因而部分还款人选择违约，房产被处置给银行，不良资产也转移到了银行。Teo N 和 Alan HL.Delinquency（2004）同样认为，同还款人还款能力相比，房地产市场的发展状况给银行所带来的贷款风险更高[6].也就是说，房地产市场发展情况是还款人是否故意违约的一个决策衡量标准，当房地产市场发展状况良好时，房价攀升，在还款期内房产增值所产生的收益高于支付银行贷款利息，那么还款人也就往往不会违约[11,15,18].而当房地产市场发展不好时，房价回落，房产价值降低，甚至会远低于购入时的房产价值，此时还款人就可能进行故意违约。这一理论对于没有刚性住房需求的房地产投资者更为适用，甚至对于房地产投资者来说，如果在还款期内，随着房地产也有所增值，但是增值部分没有超过贷款利息，或者与贷款利息持平，同样可能会造成违约[19,25].
1.2.2 国内研究现状综述
（1）对商业银行个人住房按揭贷款风险认识源起的研究。张春艳（2007）在《美国次贷危机对完善我国商业银行个人住房贷款风险管理的启示》中指出，个人住房按揭贷款风险的表现是多样性的，住房体制改革带动了房地产市场的快速发展，但是同样的产生了一系列的风险，商业银行对于个人住房按揭贷款风险的控制应当按照一般业务进行处理，而不是作为一项扶持性的政策[7].张春艳认为，在我国房地产市场发展初期，相关政府部门为了改善城市居民住房环境，出台了各种扶持政策，其中个人住房按揭贷款业务便是非常重要的组成部分，极大降低了购房者的经济压力，促进了房地产市场的快速发展。因而在这一时期，银行对于个人住房按揭贷款风险普遍没有较高的重视，并没有制定完善的个人住房按揭贷款风险控制措施，并且随着我国房地产市场的快速发展，房价一路攀升，也使得很多银行放松了对于个人住房按揭贷款风险的警惕[12,14,16].梅思杏（2009）在《透视次贷危机看我国个人住房按揭贷款风险管理》指出，当前我国商业银行在个人住房按揭贷款方面所面临的风险主要来自于三个方面，分别是还款人还款能力风险、房地产市场风险、政策环境风险[8].其中，还款人还款能力风险是当前商业银行在放贷审核中重要的风险评估指标，一般需要购房者提供完备的还款证明材料，审核后进行放贷决策[24,28,35].而在房地产市场风险和政策环境风险方面还缺乏较好的控制措施。这同商业银行对于个人住房按揭贷款风险的认识不足也有着重要关系。当前很多商业银行之所以只重视对还款人还款能力的风险，其中一个重要的原因就在于还没有认识到还款人故意违约事件的发生。没有把购房者进行较为明显的区分，例如有刚性住房需求的购房者，往往不会故意违约，而房产投资者的故意违约比例则更高[31,33,34].
（2）对商业银行个人住房按揭贷款风险控制的研究商业银行个人住房按揭贷款风险控制在当前也受到了众多学者的关注，随着近年来故意违约事件的连续发生，商业银行也逐渐认识到了加强个人住房按揭贷款风险控制的重要性[13,17,20].谭琳琳（2013）在《基层商业银行个人住房按揭贷款风险防范的分析》 中提出，商业银行在个人住房按揭贷款风险控制中，应当首先树立正确的风险控制意识，对于当前我国个人住房按揭贷款的主要风险类型和表现有着较好的了解，在此基础上，规范相应的风险控制措施[9].例如在房地产市场风险控制方面，作为商业银行，应当对于房地产行业的发展趋势进行较好的评估，判断在未来一段时期内房价走势情况，一方面结合我国整体的房地产市场环境，另一方面也应当结合当地的实际情况[21,22,29].判断房地产市场风险，建立完善的风险评估机制，能够为银行房贷提供更加有效的决策依据。章彰（2013）在《基于风险预测的风险管理模式创新--个人住房按揭贷款视角》中认为商业银行当前面临着较大的个人住房贷款风险，随着部分城市的房地产市场泡沫破裂，已经对于当地的部分商业银行造成了严重的冲击，个人住房贷款风险控制应当受到商业银行的重视[10].在个人住房贷款风险控制方面，当前一些商业银行所制定的放贷政策还存在着很大的问题，例如对于还款时间的规定等等，一般来说，还款期越久，商业银行所面临的风险也就越大[35,37,39].
