2.2.2 操作风险理论
操作风险主要是指在银行个人住房按揭贷款业务处理中，由于银行内部人员操作失误、审核机制不完善、监督缺位、业务人员违反规定（内外勾结）进行放贷业务等引发的风险。操作风险原因及表现见表 2.1.
从商业银行个人住房按揭贷款操作风险分类表现和原因分析来看，操作风险主要是由于商业银行内部因素造成的，因而操作风险也可以划分为银行的内部影响因素之一。深层次的剖析这一问题产生的根本原因也可以看出，当前很多商业银行还没有树立起较好的风险控制意识，或者说在交易动机的促使下，做出了错误的决策[9].应当指出，由于操作风险给商业银行带来的个人住房按揭贷款风险是较为重要的组成部分，银行在决策个人住房按揭贷款业务过程中是优势方，完全可以凭借自己的决策决定是否进行放贷和确定放贷金额，而购房者只能被动接受。很多个人住房按揭贷款风险也是由于商业银行本身的决策失误造成的。
2.2.3 信用风险理论
信用风险实质上是一种道德风险，即合同双方在签订合同或达成口头承诺后，其中一方不遵守合同内容，从而使得另一方的利益受到损害的行为。事实上，信用风险与信息不对称风险也有着一定的关联，例如信用风险中产生的一个重要因素便是信息不对称，但并非完全是由信息不对称造成的。虽然银行在个人住房按揭贷款业务中同还款人签订了一系列的合同，还款人也需要履行相应的法律责任，但是从具体的合同条款来看，如果当还款人出于某种目的，如投资价值最大化目的等，不遵守合同内容，也同样会给银行带来相应的风险和损失。在信用风险中，还款人如果在不考虑道德因素的条件下，完全理性的追求利益最大化，那么还款人事实上也就是一个独立的经济人。还款人作为房产的投资者，购买房产是为了获得收益回报，购房款和银行贷款利息是其投资成本，房价增长情况以及市场供求情况则是能够获得收益的基础。如果在未来某一时期内，房价大幅度下降，或者房地产市场供求情况发生根本变化，供大于求，房产拥有者无法抛售时，为了降低损失和追求利益最大化，就会将房产作为不良资产转移给银行，相应的，也就把由此带来的风险转移给了银行。
