导 言
房屋买卖合同的标的物为不动产，根据我国法律规定，其所有权的转移必须办理登记手续。随着我国市场经济的不断发展，近年来房地产交易十分活跃，已成为国民经济发展的重要支柱，房地产交易亦与人们的日常生活密切相关。房屋买卖合同的效力不仅事关交易关系的稳定和当事人合法权益的保护，而且还关涉市场经济的健康发展。
实践中，房屋买卖纠纷时有发生，尤其是在房地产市场价格出现大幅度波动时更为常见。出卖人将同一房屋出售给不同的买受人，只能有一个买受人取得房屋所有权，其他买受人因不能实现合同目的而遭受重大损失。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十五条和《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，都赋予了买受人追究出卖人违约责任的权利。这实质上为进一步证明多重买卖合同的有效性提供了更加充分的法律依据。
由于房屋买卖合同标的物的特殊性，房屋所有权的转移必须办理登记手续才会发生物权变动的法律效力，故多重房屋买卖合同成立后，在办理房屋所有权转移登记前，数份房屋买卖合同的缔约时间、出卖人的交付、买受人基于交付对房屋的占有、价款的支付、预告登记等因素都将对多重买卖合同的履行产生重大影响。
随着我国《物权法》的实施，在解决多重房屋买卖问题时有了法律上的整体把握，但司法界对《物权法》与《合同法》有关条款做出的解释不尽相同，至今尚未出台物权法司法解释，故在司法实践中对多重房屋买卖的法律适用还存在着一定的差异，特别是在物权变动模式的选择、后房屋买卖合同的效力、多重买卖合同的履行这三个问题上分歧较大。物权变动模式的立法选择是合同法和物权法等多项法律制度的逻辑前提，由此引发了合同效力、物权移转和归属等一系列体系效应。
本文在分析了“一房多卖”现象涉及的争议焦点问题和学理界对这些争议焦点的法律认识基础上，笔者将从我国现行法律对物权变动模式的选择出发，根据我国现行法律法规的有关规定，对多重房屋买卖合同效力及多重买卖合同的履行进行系统的梳理与探讨，并最终解读“一房多卖”的法律适用问题和合同的履行问题，以此来确定多重买卖合同的买受人的权利保护顺位、其他买受人利益保护及违约责任的具体适用，希冀对我国法律理论、立法与司法实践有所裨益。
第一章 多重房屋买卖概述
第一节 多重房屋买卖的特征
一、多重房屋买卖的含义
“买卖为关于交易之最基本的契约，自古有之。契约法之理论多胚胎于此。”我国《合同法》第一百三十条将买卖合同界定为“出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”.实践中，多重买卖纠纷时有发生，尤其是在价格出现大幅度波动时更为常见。
多重房屋买卖即通常所说的一房数卖，为一物数卖的一种具体表现形式。多重房屋买卖在理论和实践中争议较大，主要在于其所涉及的法律关系相对复杂。多重房屋买卖涉及因交易所发生的债权和伴随交易而发生的不动产所有权转移即物权两个方面的问题，虽然买卖中都会涉及债权与物权的问题，但房屋作为一种特殊的不动产，在各国的法律上普遍受到特殊保护，我国《物权法》规定了房屋需进行登记方能发生所有权转移。正是由于契约的缔结与标的物所有权的转移在法律规制上存在“时间差”,导致多重房屋买卖问题复杂化。
多重房屋买卖是指出卖人以同一房屋为标的物订立两个以上的买卖合同。多重房屋买卖通常认为包括两种情形：其一是出卖人将房屋所有权转移给先买受人前，又将同一房屋出卖给其他买受人；其二是出卖人将房屋所有权转移给先买受人后，又将同一房屋出卖给其他买受人。然而，在第二种情形中，先买受人已经取得了房屋所有权，此时出卖人已不是房屋的所有权人。2对此，正如台湾学者所论述：“二重买卖的构成以出卖人在先后二次缔结契约时均握有标的物的所有权为前提。若在第二次缔结契约时，出卖人已不再拥有标的物的所有权，则其第二次买卖是出卖他人之物，而不是二重买卖。”3故本文所讨论的多重房屋买卖合同是指出卖人与先买受人签订了以房屋为标的物的买卖合同后，在先买受人取得房屋完整所有权之前，出卖人又就同一房屋为标的与后买受人签订了买卖合同。
二、多重房屋买卖的现象分析
买卖合同是以转移标的物所有权为目的的合同。出卖人与买受人之间成立买卖合同的目的在于转移标的物所有权。尽管买卖合同并不能直接导致所有权转移，但买卖合同生效之后，出卖人与买受人之间按照合同约定和法律规定的方式进行转移标的物所有权的活动，就可以使物权发生变动。
多重房屋买卖的出卖人以同一房屋为标的物与多个买受人订立房屋买卖合同，形成多个债权关系，并且各个债权之间平等且相互独立，均不享有优先权。在各买卖合同均为有效的情况下，各买受人均有权要求出卖人履行合同义务，办理房屋所有权转移登记，以实现合同目的。
在多重房屋买卖中，当出卖人与先买受人订立了房屋买卖合同且尚未办理房屋过户登记手续的，房屋的所有权不发生转移。此时，出卖人仍享有房屋的所有权，故出卖人有权再与后买受人订立房屋买卖合同。从出卖人的主观上分析，出卖人是明知对于先买受人的债权将因后一买卖关系的存在及履行而陷于给付不能。通常情况下，出卖人会与后买受人办理房屋转移登记手续，最终由后买受人取得房屋所有权，其他买受人则因无法获得房屋所有权，从而导致合同目的落空。多重房屋买卖发生将会严重影响交易安全。
第二节 多重房屋买卖在我国形成的原因
利之所在，人之所趋。多重房屋买卖的形成原因，既由利益驱动的因素，也由现行法律制度设计的影响；既有客观因素，也有主观原因；主要可以归纳为两个方面：经济原因和法律原因。
一、多重房屋买卖形成的经济原因
我国市场经济日益繁盛，商品交易量逐日增长，随着经济发展水平的提高，买卖行为不单是作为等价交换的一种生存方式，更是为了从中谋取利益，追求利益最大化是市场主体参与市场活动的重要目的，对保持市场活力发挥着重要的作用。
近年来，我国房价上涨迅速，根据国家统计局发布的数据显示，2000 年至2013 年间，除 2008 年金融危机外，我国房价都保持了较快的增长水平。国家统计局发布的《2013 年 12 月份 70 个大中城市住宅销售价格变动情况》显示：“70个大中城市中，与上年同月相比，有 69 个城市的新建商品住宅价格上涨，2013年 70 个大中城市住宅销售价格同比最高涨幅达到 21.9%.”4正是由于中国房价的不合理上涨，致使出卖人为追求更大的经济利益而频频出现一房多卖的现象。因此，在多重房屋买卖中，利益驱动是首要动因。相较于一般动产交易，房屋买卖本身是一项大型的商品交易，涉及的交易金额少至数十万，高达上千万甚至上亿元，一旦交易形成就会对买卖双方产生重大影响。尽管买卖双方都会慎之又慎，但当出卖人发现其违约成本明显地低于新的利润空间时，出卖人就可能不惜以违约来获取更大的利益。其次，目前我国的房地产市场的供给与需求并未完全均衡，出卖人在房屋买卖中大多处于主导地位，有较大的自主选择权，因此给出卖人创造了自主选择买受人的条件。加之房地产市场的价格波动大，短时间内出现房价大幅增长，促使了房屋出卖人为了追逐经济利益而一房多卖。
二、多重房屋买卖形成的法律原因
多重房屋买卖发生的基础是债权的平等性和相对性。从权利属性来分析，出卖人与先买受人间存在的是债权关系。房屋买卖合同中，仅有一方给付房屋，另一方支付价款的债权合意，是不会必然产生物权移转的法律效果。根据我国物权法的规定，房屋的物权移转还需完成房屋转移登记手续。所以，在房屋尚未进行转移登记前，出卖人仍是该房屋的所有权人，其有权对该房屋进行再次出卖。基于债权平等性和债权相对性原则，先买受人与出卖人的买卖合同不足以对抗出卖人以外的任何第三人，故后买受人与出卖人之间仍可以成立有效的房屋买卖合同。
多重房屋买卖发生的时间条件是债权发生与物权变动的时间差。根据我国《合同法》第四十四条的规定，依法成立的买卖合同，自合同成立时买卖双方即形成了债权债务关系，但是买卖合同的成立并不必然会发生物权变动的效果。依据我国《物权法》第十四条、第二十三条的规定，物权的移转必须通过法定的形式要件来完成，即不动产必须进行登记，动产必须进行交付。由此可见，在买卖合同成立后到买受人取得完整意义上的房屋所有权之前，出卖人仍享有该房屋的所有权。在我国房地产交易中，出卖人和买受人双方需要共同前往房地产登记部门办理房屋转移登记手续。实践中，在办理房屋正式过户手续前，通常需要出卖人和买受人先到税务部门分别办理房屋买卖的核税和缴税手续，若买受人需要办理银行贷款的，买受人还需要将房屋买卖合同提交银行审核和办理贷款的相关手续，上述这些前置手续办妥后才能正式办理房屋过户手续，而这些手续办理的时间往往长达数月，在此期间内，出卖人有充足的时间进行一房多卖。因此，除非债权发生与物权变动能同时完成，否则多重房屋买卖就能成立。
