第二章 多重房屋买卖合同的效力
本章将对多重房屋买卖合同效力判定的法律依据进行梳理，并将分析三种物权变动模式对多重买卖合同情形下房屋所有权归属的影响。
第一节 多重房屋买卖合同的效力认定
一、多重房屋买卖合同有效的法律依据
多重买卖涉及多个交易，出卖人和先买受人的合同效力的认定在法律理论界和司法界并无异议，主要的争议焦点在出卖人和后买受人的合同效力问题上，因此，出卖人和后买受人的合同效力是多重房屋买卖合同效力认定的关键。
判断合同效力的法律依据主要是《民法通则》第五十五条、第五十八条、第五十九条和《合同法》第五十一条、第五十二条、第一百三十二条的规定。
在《物权法》、《合同法司法解释》颁布之前，民法学界对于出卖人与后买受人订立的买卖合同的效力判断曾有分歧，目前大多数学者认为基于债权具有相容性和债权平等性原则，后买卖合同应当认定为有效，处于未定状态的应是移转标的物所有权的物权行为。5在多重房屋买卖的情况下，房屋所有权能否发生转移不是合同效力问题，而是出卖人能否依约履行合同的问题。换言之，不能因为出卖人无法履行合同义务，就否认买卖合同的效力。
在此背景下，我国先后颁布了《物权法》、最高人民法院的《合同法司法解释（一）》、《合同法司法解释（二）》及《买卖合同司法解释》，对多重买卖合同效力的认定做出了更为详尽的规制。
1999 年 12 月 29 日起施行的《合同法司法解释（一）》第九条明确规定，未规定登记后生效的合同，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，但合同标的物的所有权和其他物权不能移转。
2007 年 10 月 1 日起施行的《物权法》第十五条明确规定，订立以物权变动为目的的合同与物权实际发生变动是两个不同的法律事实，在物权不发生变动的情形下仍可以成立有效合同。
2009 年 5 月 13 日起施行的《合同法司法解释（二）》第十五条明确规定，多重买卖情形下的各买卖合同都不具有合同法第五十二条规定的无效情形的，法院支持未取得标的物所有权的买受人追究出卖人的违约责任。
2012 年 7 月 1 日起施行的《买卖合同司法解释》第三条第一、二款规定，买卖合同中的任何一方当事人都不能以出卖人在缔约时对标的物无所有权或处分权为由主张合同无效，并且法院支持未取得标的物所有权的买受人追究出卖人的违约责任和损害赔偿的请求权。
《合同法司法解释（一）》第九条、《物权法》第十五条、《合同法司法解释（二）》第十五条和《买卖合同司法解释》第三条的规定，使这个争论多年的经典问题在民法理论和司法实践中得到了清晰和明确的指引，对处理多重房屋买卖合同效力提供了切实的法律依据，使多重房屋买卖下的多方当事人的利益冲突得以缓解，赋予了未取得房屋所有权的买受人可以依法追究出卖人违约责任的权利。
二、多重房屋买卖合同有效的法理依据
如前文所述，出卖人将一房多卖的目的大多是为了获得更大的经济收益，在“契约都能被遵守”的理想社会状态下，自然不会出现一房多卖的现象。正是因为出卖人签订契约并不意味着一定会履行契约，一房多卖的现象才会发生。
多重房屋买卖合同涉及债权和物权两个民法学的重要范畴。由于债权和物权性质上的不同决定了债的发生和物权变动规则的差异。在法律允许的范围内，当事人意思表示一致即可形成债权关系，而物权的变动规则则截然不同。
多重房屋买卖合同有效的法理依据主要从以下两个方面来论证：
第一，根据债权行为与物权变动区分原则，出卖人与先买受人签订买卖合同，在办理房屋所有权移转登记前，房屋的所有权仍为出卖人所有，此时出卖人再与后买受人签订房屋买卖合同，后房屋买卖合同不存在处分权上的瑕疵，只要不具有法律规定的无效情形的，后房屋买卖合同完全有效是符合逻辑的。
第二，买卖合同效力认定上具有独立性。买卖合同是债的发生的根据之一，债权具有相容性和平等性，故在同一房屋上可以成立多个在法律地位上完全平等的债权关系。无论债权发生的时间、金额和原因，各债权人享有的债权排除具有担保物权或法定优先权外都应当平等地接受清偿。例如，当债务人还未宣告破产时，先发生的但尚未到清偿期的债权是不能要求清偿的，而后发生的已到清偿期的债权则可以要求清偿；当债务人宣告破产时，若债务人的财产不足以清偿全部债务的，各债权人应按各个债权数额的比例分配债务人的财产。6综上所述，根据我国现行法律规定，多重房屋买卖合同效力的认定，只要出卖人与前后各买受人订立的房屋买卖合同，分别满足合同有效的各项要件，不违反法律的强行性规定或社会公共利益，就可以认定各房屋买卖合同均是有效合同，并且各房屋买卖合同效力平等，不存在前合同效力优先于后合同。另外，房屋买卖合同是否进行登记，房屋所有权是否发生变动都不会影响房屋买卖合同的效力。
第二节 物权变动模式对多重买卖合同情形下房屋所有权归属的影响
本文所称的物权变动模式指大陆法系国家的民法中基于法律行为的物权变动方式，7具体而言，“是指法律对基于合同行为的物权变动进行调控的具体方式。”8大陆法系国家主要有以下三种物权变动模式：其一是以法国、日本为代表的债权意思主义物权变动模式；其二是以德国为代表的物权形式主义物权变动模式；其三是以奥地利为代表的债权形式主义物权变动模式。本节将以这三种物权变动模式为背景，论述不同的物权变动模式对多重房屋买卖合同效力的影响。
一、债权意思主义物权变动模式对多重买卖合同情形下房屋所有权归属的影响
债权意思主义物权变动模式以法国、日本民法为代表。《法国民法典》第 1538条规定：“当事人一经对买卖的物和价款达成一致，即使物未交付，价款尚未交付，买卖即告成立，且买受人对出卖人从法律上取得买卖的物的所有权。”
9债权意思主义物权变动模式认为，只要双方当事人达成债权合意，既不需要再达成物权合意，也不需要登记或交付就发生物权变动效果。即双方当事人签订买卖合同后，不需要另行签订物权合同，也无需交付或登记，物权就发生了变动。因此，买卖合同成立后，即使动产尚未交付，不动产尚未登记，在双方当事人间已经产生标的物所有权转移的法律效果。10这种模式的优点在于有利于简化交易过程，易于为普通老百姓所接受。
根据《法国民法典》，买卖双方的债权合意即能发生物权变动，交付或登记仅是买卖双方履行合同的行为。然而外界无法得知物权在买卖双方之间已发生变动的事实，不利于保护善意第三人的利益。在半个多世纪以后，法国又颁布了《不动产登记法》，确立了法国式的“公示对抗主义”,即规定依法律行为发生的不动产物权变动，只能经过登记才能对抗第三人。
日本民法继承了法国的债权意思主义物权变动模式。《日本民法典》第 176条规定：“物权的设立和移转，因当事人的意思表示即发生效力。”第 177 条规定：“不动产物权的取得、丧失和变更，非依法登记的，不得对抗第三人。”第 178条规定：“动产物权的转让，非交付的，不得对抗第三人。”11可见，《日本民法典》规定的物权变动模式是当事人的意思表示即可发生物权变动的法律效果；不动产完成登记，动产完成交付的，将产生对抗第三人的效力。在此模式下，仅需当事人的债权合意即可发生物权变动的法律效果，无需存在单独的物权合意，也无需登记或交付，登记或交付仅为物权变动的对抗要件，而非生效要件。12在此模式下，出卖人与买受人签订房屋买卖合同后，无论出卖人与买受人是否办理房屋所有权的转移登记，买受人都于房屋买卖合同生效时已取得房屋所有权。13此时，出卖人再与其他买受人签订房屋买卖合同，就是出卖他人之物。
