第二章 产权共享法律性质分析
一、住房共有产权的界定及应用多样性
在我国，房地产的概念大多被理解为与不动产是同一语义的两种表述，但在正式的立法条例中却并不多见，而往往代之以地产、物业的概念。英文的“immovable”既可以译为不动产，也可译为房地产；它在严格意义上与大陆法的不动产完全一致，房地产不过是中文的引申。在我国，房地产特指用于房地产开发，以商品经营服务性质为主的地产和房产，尤其特指城市中具有商品意义的房地产。
①而城市规划建设及住房改革中“部分产权”和“安居工程”中的房地产，则是非商品经营性质的、具有社会福利性和保障性的房产。
我国三十年的住房体制改革，造就了分散、多元化的房屋产权主体，房屋私有化逐渐成为住房法律制度的基础。私权进入了传统的房屋公权管制领域，以往房屋产权分配和管理模式面临着新的挑战。
共有是财产所有权的一种常见形式。而该种形式住房，是指住房财产在法律上为共同体（由多个个体成员组成）所有，此共同体内的每一个成员都有权分享房产权利。改革开放以来，我国推广共享式产权住房的试点不断增加，情况也越来越复杂，房产共有中出现了大量的不同所有制之间的共有情况，典型的如：1.合资购房或建房，即在全民、集体、个人之间发生的，由特定主体结合而成的，共同投资建造或共同购买的房屋。这类房产的特点是投资主体、建设项目、地点、房屋使用性质及其相互之间的权利义务关系，都是特定的或约定的。2.部分产权即指国家补贴出售的公有住宅，其具体表现为单位出售的公房：职工的所在单位为实施房改政策，将单位所有的房产以补贴的形式或低于成本价的形式，出售给本单位职工。
②但这种房屋所有人享有的权利与一般私有房屋所有人享有的权利不完全相同，其收益权和处分权受到一定的限制，或是应按相关规定行使。
政府给予保障性住房相关优惠政策，将原来供建房的土地由划拨改为出让，将价格差显化为政府出资以形成政府产权，从而使中、低收入困难居民和政府按照不同比例，共同拥有房屋的产权。
③政府作为共有权利人，按其相应出资额成为保障性住房的按份共有人，与受助购房者一同领取房产证。共有产权制度，使私有产权和国有产权以共有形式相结合，从现行的法律制度上是具有可行性的。
共有产权制度旨在为特定人群提供一种产权式住房保障，鼓励个人购买住房产权，旨在推进住房产权的私有化进程。，共有产权住房按照相应份额由所有出资购买人一起拥有，不是私人产权也不是国有产权，每个人所占的份额只由出资数额的百分比决定，且固定不变，不受其他再发事件干涉。受助者按规定比例付清房款后即可得到相应份额产权，如在今后住房发生买卖租售各个所有人都可享有各自所占份额的利润。与其他形式的保障房比较，共有产权住房可以使贫困群体拥有自己所居住房屋的一部分产权，也可以使他们有机会在房屋不断增值的社会环境下增加家庭财富。
共有产权住房只保障受助居民的部分产权，在没有得到全部产权之前，政府机构须强制受助居民按期支付相应的租金，避免个别群体利用法律漏洞，在不劳而获的同时享受到居住福利。绝大多数情况下，受助居民支付房款且搬进房屋后，要对不属于本人产权的其他所有人占有的部分（通常为公有产权）交纳房租。对于具体缴纳数额的规定，则应参照市场行情按照产权比例进行计算。还可以按照国家补助的要求，在受助居民的经济情况有所改变的情况下，给予或撤销其所享受的补助。此外，在受助居民没有得到全部的产权的情况下，禁止私自处置该房屋；只有在支付清购买房屋全部产权所需金额，获得全部房屋产权之后，才可处置、买卖该房屋。
二、法律依据：《物权法》、《民法通则》
共有财产权制度中，每个共有人必须与他人在一定范围内分享自己的所有权，进行价值交换，多方共有人共同参与到对资源的管理和利用过程之中。权利的主体一旦因共有关系而多元化，则财产所有权的结构和内涵也相应地发生变化。当两个或两个以上的主体共同拥有对财产的决策权时，法律就需要为多个主体设立授权性的组织规范，以约定共有主体的行为模式。在处理共有问题上，共有财产权利主体的多元化成为了对财产权进行分割的基础。
我国的民法和《物权法》在“一物一权”基础上，都认可一个所有权可以由两个或两个以上的民事主体所共有。《物权法》的“共有”部分规定：“不动产或动产可由两个以上单位、个人共有。共有包括共同共有和按份共有。按份共有人对共有的不动产或动产按照其份额享有所有权。”
①前述法理为建立保障性住房的共有产权制度奠定了法律基础。在具体法律规定中，对作为我国现行住房保障制度主体的经济适用房而言，《城市房屋权属登记管理办法》规定“共有的房屋，由权利人推举的持证人执房屋所有权证书，其余共有人各执房屋共有权证书。房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等法律效力。”
①在住房改革实践中，政府作为民事主体与受助住户形成共有关系，对保障性住房按各自的出资比例共同享有产权。政府作为兼具行政与民事主体地位的特殊的一方共有人，对房产主要享有如下权利：1.处分自己所有的部分产权的权利，例如将对己方部分产权享有的占有权、使用权让渡（通常以收取租金的形式）给受助购房者;2.在将部分所有房屋出租给购房者时，享有房租收益权。但因为其行政主体地位的限制，租金不可以参照当地商品房的价格收取。3.优先购买权。作为共有人，在保障性住房购买一定年限可以上市时，政府享有在同等条件享有优先回购的权利。4.收益共享权。所有的产权共有人同意出售保障性住房时，所得收益按照各方购买时原始的出资比例来进行分配。
三、概念辨析：共有产权不同于有限产权
共有产权，在法律概念上又称所有权共有，指两个以上的主体共同享有一个财产所有权的法律现象。共享式产权规定共同体中所有成员集体享有对某一资源的财产权利，是由共同体中的所有成员共同享有和实施的权利。
②共享式产权的法律特征为：作为财产所有共同体的每个成员对其共有财产均享有一部份权利，但该权利并不能完全量化到每个人手中，对依据权利所作出的处分行为必须得到共同体内其他成员的认可或同意后方可实施。
政府和受助住户因共有关系对保障性住房形成的共享式产权，与英美法上的混合不动产产权（tanancy in common）具有共通之处。即每个共有人都享有同等地占有全部的、未被分割的不动产的权利。共有物在权利归属上是全部共有人的财产，为共有人共同所有。在共有关系中，各方共有人共同所有的财产不能脱离共有人而单独存在。但是共有人退出、加入共有关系则会对共有物的产权发生一定影响。
③共享式产权的发展可从财产所有权的价值化趋势中找到法理依据。财产所有权的本来目的是实现财产所有人对财产权利在现实中的支配，由所有权人自行行使对财产享有的各项权利。但随着市场经济的迅速发展，财产所有权逐渐显现出了价值化的趋势，试图建立一种价值最大化的财产权分配规则和激励机制。为了充分发挥财产价值，财产所有人可以将财产权利的内容进行分化，不必亲自占有、使用，将其使用价值交由他人实际支配，而自己收取一定租金。
应注意此处的共享式产权不同于有限产权。过去，我国经济适用房的土地使用权通过行政划拨，实际上相当于政府的投资，因此可以认为政府在经济适用房整个房产和地产上与住户共同出资。
①由此产生的产权是部分的、有限的。受助人拥有的产权是部分的、有限的，但这并不影响其个人独有产权。而共有制产权则是由所有出资人共同享受房屋所有权，尽管政府作为所有人之一有权规定其他所有人拥有的权利，但其与有限产权是具有根本性区别的。综上，在目前的住房登记确权制度下，区分有限产权和共有产权的根本标准是取决于是不是只有一方拥有全部权利。有限产权中，所有人之一的权利从得到开始就不是完整的、而是有所限制的；而共有产权制度中，各个所有人可以共同商议各自所享受的收益，具体份额由共有人的内部关系决定。
四、法律特征：特殊的按份共有，收益和处分权能上受限
与单一所有权相比，共享式产权具有如下法律特征：1.权利主体的多元性。共有的主体虽然是两个以上的自然人或法人，但多数人共同所有一物，并不代表其共有的是多个所有权。从法律层面上讲，共有物只有一个所有权，但可以由多人享有。2.权利客体的统一性。共有物通常表现为一个特定的、统一的、尚未被分割的财产。在内容上，各共有人对共有物或是按一定份额或是依平等原则来享受权利、负担义务。共有人不能对共有物进行分割，也不能任意分割其对共有物特定部分享有的所有权。按份共有中，每个共有人的共有份额，是针对其所有权来说的，每一个按份共有人，基于其共有份额，均可对共有物的全部行使支配。综上所述，本人觉得这种按比例共有是对住房所有权的分配，分配的是所有权的全部而不仅仅是部分的、有限的权利义务。
根据所有权的一般理论，房屋所有权的内容主要有占有、使用、收益及处分四项。占有，是指房屋所有权人对房屋在事实上享有的支配或控制权利；使用，是指房屋所有权人按照房屋的性质和用途对其加以利用的权利；收益，是指房屋所有权人依法获取利用其房屋而产生利益的权利；处分，是指房屋所有权人对自己的房屋按自由意志进行事实上或法律上的处置的权利。
②共享产权机制具体应用到保障性住房的建设和管理中，规定只要是国家补助的项目，都是按份共有住房。
国家和受助居民依照双方支付金额所占份额按分配产权及其它权利，且必须在权属证明上记录。
①也就是说，国家把保障性住房产权中的占用、使用的权利赠与受助居民，而只相应保留了退出时的收益、处置权利。
笔者认为在社会住房改革中逐渐形成的共有产权应理解为非普通的依照比例共同拥有房屋产权，因为共有人只能是国家和受助居民。因此所有人之间并不只是财产关系。理由是:l.受助居民要想成为共有房产的一方所有人必须满足国家相关条款对受助居民的财富要求，这就大大限制了其身份。而权利的另外一部分所有人按照法律规定只能是国家。2.由于保障性住房是由政府为责任主体，是具有社会福利性的国民居住保障系统的重要组成部分。所以针对政府与受保障者在权利义务上的规定与一般的按份共有又存在差别。因此在住房保障立法改革中，应制定相关条款来排除《物权法》中对按份共有人一般性义务的规定，如免除政府作为住房一方共有人的分摊房屋维修、物业管理费用的义务等。此外，还可参照出资比例，以约定方式灵活地限制和约束多方共有人对房产行驶其相应的权利。
五、共享式产权的优越性
共享式产权住房的优越性主要表现在：项目的兴建方式由国家组织、国家认购变为市场化的地产商开发；国家的补贴方式更为灵活，由单一的免除土地出让金并且减半税费转变为可根据购房者情况而选择不同的出资比例；房屋退出时的交易方式由购房者单方面决策转变为政府以共有产权人的身份参与决策，以分享房屋的处置权和收益权；将政府的财政性支出转化为兼顾公平的投资，注重住房保障性和商品性有机统一。
②符合政府补贴标准的中、低收入家庭没有能力购买已有住房的全部产权。引进社会住房的共有产权机制，使受助居民尽其所能先出资购买房屋的部分产权，从而获得对房屋完全的占有和使用的权利，有利于实现社会住房商品性和保障性的相互统一。国家以出资方式获得了住房的部分产权，但把占有、使用权赠与了受助居民，这充分体现了其社会保障性质的目标和功能。而政府依据出资比例拥有部分产权，或者由受助居民以标准价格在房屋市场购买房屋、国家给予相应的资金帮助，这又体现出其住房商品化的性质。这一举措能够显着刺激住房钢需，控制商品房的空置数量，促进房屋租赁和买卖市场的健康运行，同时也有助于减少政府在建设社会保障性住房方面投入的资金比例。
③当受助居民的家庭年平均收入提高，不再符合享受补贴的标准时，政府就可依法行使对房产所享有的收益和处分权利。政府通常通过以下手段回收对房屋的占有、使用权利：向个人居民（即另一产权方）转让产权以回收出资；按标准化的市场价格向受助居民收取租金；收购私人所有部分的房屋产权；在市场上将房屋公开出售，政府和个人双方按占有产权的比例来分配收益。“产权作为一个社会最基本、最重要的激励机制，是将社会成本和社会收益内部化的最有效手段，以特定和可预期的方式影响资源的配置和使用。”
①产权的排他性意味着权利所有者有权排除他人对其资源的使用、占有、收益、承担成本；促使所有者将资源用于最优用途，利于实现资源价值的最大化利用。产权的可让渡性即所有者享有按照双方商定的条件将财产转让给他人的权利；可让渡性促使资源从低价值的用途转向更高价值的用途，利于实现其价值最大化。
②共有产权在一定程度上兼顾了社会公平和资源优化配置。在房屋共有产权机制下，共有物集体中的成员共同控制着房产资源的使用和管理，有权排除集体之外人员对资源的进入和利用，但是集体成员不能单独将其对资源的权利转让给任何集体之外的他人。这样有利于促使住房资源从低价值的用途转向高价值的用途，实现了社会住房资源价值优化配置。同时，作为一种创新不成熟的模式，共享式产权住房可能出现的预期弊端问题也应该引起足够的重视。只有结合问题进行改革推广，才能使之成为一项利国利民的好制度。
