第 1 章 绪论
1.1 研究背景及意义
1.1.1 研究背景
随着我国经济的不断发展，城市化进程不断加快，在这个过程中，大量农村人口向城市转移，随着居民收入的不断提高，对住房的需求不断提高。在满足基本的生活需求后，人们积极寻求实现资金保值增值的方式。在众多投资方式中，证券和房产无疑是最主要的方式。但是，当前我国的证券市场不够发达、机制不够健全，且需要较高的专业知识，投资证券市场存在较大的风险。尤其是我国当前土地财政的大背景，房地产业与政府利益息息相关，房地产成为当前最佳的投资产品。随着房地产市场的不断发展，大量的资金投入到房地产行业。
房地产业的高速发展，一方面，改善了我国居民的住房条件，对我国经济起到了明显的拉动作用；另一方面，房地产市场的过热发展引发了一系列的问题：房价的增长速度远超收入的增长速度，住房压力增大；大量资金涌进房地产市场，投机现象愈发严重；住房结构不合理，相比较而言，大户型房产在房产结构中所占比率过大，中小户型和保障性住房供应相对不足，从而难以满足中低收入者的住房需求；在许多城市，商品房空置率不断提高，空置现象严重，成了名符其实的“鬼城”。
为了抑制房地产行业的过快发展，有效的调控房价，政府相继颁布了一系列的宏观调控政策。自 2003 年以来，国家相继颁布了八十条左右的与房地产市场相关的财政货币政策，其中财政政策占大多数，说明我国历来还以财政政策作为调控房地产市场的主要手段，但效果并不明显，除了财政货币政策以外，政府采用了“两限”等的行政政策，但房价仍居高不下，说明之前的行政政策也未发挥太大的作用。其中，税收政策作为重要的财政手段，越来越多的运用到房价的调控中。之前，我国在房地产的开发、销售、持有都设置了不同的税种，但是随着经济的不断发展，在原先经济基础之上制定的税收政策已经不能适应当前房地产行业的发展，甚至于在一定程度上阻碍到了房地产行业的健康发展，因此政府需要根据当前的经济形势和房地产市场的发展状况，实行全面、系统的改革。
此种背景之下，国务院决定在部分城市对个人住房征收房产税，上海和重庆市先后决定于 2011 年 1 月 28 日进行房产税试点改革，并先后颁布了各自的“暂行办法”。经过近三年多的试点改革工作，试点取得了一定的成效，为在更广范围内全面推行房产税改革提供了有益借鉴，积累了相关的有益经验。下一步的改革进程中，政府将逐步扩大改革试点的范围，更快推进改革的步伐。十八届三中全会指出要加快房产税立法并适时推进改革，意味着房产税改革在更广的范围内展开是大势所趋。国务院办公厅发布的《关于 2013 年深化经济体制改革重点工作意见的通知》中明确指出，扩大个人住房房产税改革试点范围将成为今年的经济改革的重点工作内容之一。但是，需要特别指出的是，从当前我国的实际情况来看，试点改革在更广范围内的全面展开尚需时日，因为房产税的全面征收还需要建立在房产价值评估体系和房产税立法的建立完善基础之上，所以要首先做好相关配套措施的完善工作。本文选题《沪渝试点背景下我国房产税改革问题研究》，以期对我国房产税改革有所补益。
1.1.2 研究意义
房产税改革涉及的范围极广，比如税收体制的改革、财政体制的完善、社会资源的再分配等等，是“牵一发而动全身”的重大改革。因此，房产税改革的相关研究，具有重要的理论和现实意义。
首先，能够为我国房产税的改革提供理论支撑。中国与西方国家的不同国情决定了在税制设计问题上要具体问题具体分析，因此，我国不能照搬其他国家的房产税制度，否则可能会对我国的经济的稳定发展产生不利的影响。我国的房产税改革需要依据我国的具体国情，需要国内学者加强相关的研究和分析。目前国内学者对房产税的研究不在少数，对房产税的调控作用也是莫衷一是。本文通过经济学分析和最新的数据对房产税试点进行分析，为房产税改革在全国范围内的开展提供理论支撑。
其次，完善我国的税制体系。当前上海、重庆已经作为试点城市试点开征房产税，但是时间短，而且主要是对增量房征税，具有流转税的性质，在税制设计上还不完善。
本文详细分析了沪渝两市的试点改革，通过数据分析，分析了试点的影响，提出了相关的设想，为我国房产税制的完善提供了有益的借鉴。
1.2 文献综述
房产税相关内容的研究历来都是学术界研究的热点领域，诸多学者研究领域不一，观点也是各有不同，本文从国内和国外两个方面对诸多学者的研究做一下评述。
1.2.1 国外文献综述
1.2.1.1 关于房产税作用的研究
一是关于房产税对收入再分配作用的研究。关于房产税收入再分配作用的理论主要是财产税的累进性。Henry J.Aron(1975)认为财产税具有更强的累进性，也就是说收入越多，所拥有的房产越多，需要缴纳的相关税负就越多，当国家征收财产税的时候，对富人征收的税会远多于穷人，财富会通过转移支付的方式分配到穷人手中，从而实现收入分配的调节作用。①二是关于房产税对社会资源配置的研究。现代观点或称为地租税非中性理论，代表人物是 Feldstein。古典理论认为，在土地和服务供给弹性都为零的情况下，以所有土地所上缴租金的最终归宿是土地所有者，相反的是，Feldstein 的研究理论认为土地要素提高以后，资本报酬会相应降低，土地租金的最终归宿是资本所有者。地租税中性论是对古典观点的新解释，其代表人物为 Calvo。他指出，现实中的经济主体会将遗产转移给下一代，主观上存在利他的行为，因此认为土地税负是中性的，不可以转嫁给土地所有者。
关于房产税的作用方面，虽然国外学者的侧重点不尽相同，但是普遍的观点就是房产税的征收对整个国家而言作用不可忽视，是整个税制体系不可或缺的一环。
1.2.1.2 关于房产税最终税负的研究
传统观点的代表人物 Simon(1943)和 Netzer(1966)认为，在局部均衡分析的基础之上，房产税分为土地课税和对其附属物所征的税。土地的供给是固定的，因此对土地可是的税负不能转嫁，其税负只能由土地所有者承担。但是对附属物征税，即主要对建筑物征税，其供给具有完全弹性，税负将转嫁给最终消费者②。
Mieszkowski(1972)将诸多观点整合在一般均衡分析框架中。彻底改变了经济学家对资产税的看法。认为，在整个经济体系之中，在资本自由流动和供给零弹性的情况下，房产税税负会全部转嫁给资本所有者，房产税也会被完全的资本化。同时，不同地区不同的房产税税率会导致全部资本存量的无效配置，因此，基于以上分析，房产税是一种相对扭曲型的税种③。关于房产税最终税负的研究，国外学者普遍认为税负最终会转嫁到房产税所有者身上，但是可能在转嫁方式上有或多或少的不同。
1.2.1.3 关于房产税改革的研究
Richard Bird 和 Enid Slack(2004)选取了 25 个国家进行研究，按地域共划分为 5个类型：OECD 国家、亚洲国家、中东欧国家、拉丁美洲国家和非洲国家，通过对这些国家的房产税制度进行研究，论述了房产税的重要性，包括房产税作为地方财政收入的主要来源以及房产税占整个 GDP 的比重反映了本国的富裕程度。通过对许多国家房产税改革的经验和历程进行阐述和总结，指出房产税改革的主要目的是优化资源配置，提高地方政府的财政收入等，他们还提出房产税改革的相关配套措施。包括完善的房产价值评估体系、完善的登记系统以及地方政府健全的财政税收管理机制等等①。
Roy w.Bahl 和 Johannes F.Linn 总结了许多发展中国家财产税改革的经验，他们认为，财产税的改革应尽可能实现简洁。财产税改革是一项复杂的，系统性的工作，但凡是涉及税收征管的各方都需要通力合作，相互协调。同时，影响财产税改革的因素主要有四个：明确的财产所有权、完善的财产登记制度、合理的财产价值评估体系、有效的税收征管。只有这几个方面的完善才能有效的推进房产税的改革，才能更好地发挥房产税的作用②。
Wallace E.Oates（1969）较为详细的归纳了财产税改革的主要形式，包括限制财产税税率和限制政府收入的增长率；根据房产拥有着的条件，包括收入、年龄等的不同实施不同的减免优惠政策；减免经营所用房产的财产税，从而刺激地方经济的发展③。
1.2.2 国内文献综述
当前，我国房产税方面的研究并不丰富，究其原因，我国房产税改革刚刚起步是重要的一方面，但是理论研究的不足并不能完全归结于改革实践的延误。我国当前的相关的研究主要是集中在房产税相关税制要素上的研究，在理论模型的构建上则相对匮乏，因此，在随后的评述中会对相关的现状进行较为系统的梳理。
1.2.2.1 房产税的征收对房价的影响研究
国内学术界在房产税对房产价格的影响方面的研究并不少见。总体来说，研究主要分为两个方面：一是房产税的征收会有效的抑制房价，使房地产市场能够回归合理；另一种是房地产市场并不会因为房产税的改革而出现明显的变化，房产税的征收对房价的影响微乎其微。
尹中立（2006）研究了日本的房产税改革经验，他认为通过包括房产税在内的财税政策抑制房地产的投机行为的作用与金融政策相比要大的多，对房产征收重税能够实现抑制房地产的投机行为、调控房价的目标①。
方重，梅玉华（2008）认为，政府通过征收房产税，能够利用税收所具有的特性来调控房地产市场，从而实现抑制投机者的投机行为，降低房价，实现房地产市场的健康、持续发展的目标②。
任志强（2004）指出，我国当前住房成本中，税费是一次性包含在房产购买价格中，这些税费占到房产开发成本的一半以上，因此房产税改革之后，房产的税费征收实现后移，相关的土地出让金及其他费用分为后 70 年征收，实现房产开发成本的下降，房价因此也会下降③。
许多学者认为房产税改革后房价并不会发生很本性的变化，究其原因，主要在于房价受市场供求关系的影响，支持这一观点的学者普遍认为房价最主要受市场供求的影响。
黎显扬（2009）认为，就房产税税负而言，与流通环节相比，房地产保有环节的税负相对较轻，从而从客观上增加了购房者对住房的需求，导致房价的过快上涨④。
何振一（2004）认为，房产税改革虽然增加了房产的持有陈本，但也只能暂时性的对市场供求产生影响，房价短期内可能会下降，但从长远来看，对房产的需求不断上涨，需求旺盛的情况下，房价没有理由下跌。所以，住房需求的不断上涨，土地资源的严重稀缺，决定了我国房价会不断上涨⑤。
张洪铭、张宗益（2011）认为，若房价上涨的速度超过税率，则房产税对投机者的投机行为的抑制作用就不会明显。在考虑到“新国八条”的影响下，房产税的征收对抑制投机行为有一定的作用，但是，如果住房的刚性需求较大，房价仍然会保持较快的增长速度⑥。
学术界对房产税改革对房价影响的观点众说纷纭，这些观点各有其合理性所在，本身并无对错之分，我们也应该客观的分析，而且拿其中一种观点去否定另外一种观点的做法是不合理。
1.2.2.2 房产税的征收对地方政府财政收入的影响
借鉴国外的相关经验，通过征收房产税所得的税收收入一般都归地方政府所有，所以房产税必然会影响地方政府的财政收入和相关的权力分配，很多专家对此作了详细的研究。
潘明星（2011）认为，当前房产税试点方案具备的商品税属性使我们需要重新考量房产税的相关功能，组织财政收入的功能就包含在其中。就这一功能来说，房产税能否成为地方财政的主体税种，受两方面的影响：一是房产所有人的纳税能力；二是土地财政对地方政府财政收入的制约①。
吴利群（2005）认为，财产税是以纳税人的财产为标的物所征的税种，当前各国的财产税大多以房产税为其主要的课税对象，所以房产税具备成为地方政府财政收入主要来源的良好条件，从而在很大程度上能够解决地方政府对土地财政过度依赖的问题②。
刘尚希等（2013）认为及时剔除土地出让金对地方财政收入的拉动作用，房产税占地方财政收入的比重也超过了 5%，而且随着城镇化的逐渐加快，房产税收入将成为增加地方财政收入的一个主要渠道，这种作用在东部发达省份体现的尤为明显，这些地区房地产市场发达，房产税收入将大大增加地方政府收入③。
程丹润、叶翠青等人（2013）在比较沪渝两地的房产税试点方案的基础上，认为上海的改革力度较大，房产税收入的增加也较为明显，与当前试点情况较为吻合。虽然房产税试点起到了一定的作用，但总体来看，现行的房产税改革试点，要想成为地方财政收入的主要来源的目标还有不小的差距，要不断的根据实际情况修改政策措施，逐渐加大改革力度④。
贾康（2011）认为，房产税的征收能够在很大程度上改变地方政府的财政模式，改变过度依赖土地出让金的现状，从而替代土地财政，持相同观点的学者包括傅樵、于明娥等⑤。
不过，当前的研究缺乏必要的实证。对房产税改革没有一个统一的口径，也就不能以此来测定改革能够带来多少财政收入，仅仅从理论角度来推断地方财政能够减少对土地财政的过度依赖是缺乏说服力的。
就房产税对地方政府财政收收入的增加作用来看，国内学者普遍持肯定态度。他们普遍认为房产税将成为地方政府的重要收入来源之一，但是就像房产税对房价的相应作用一样，这个过程可能需要很长的时间，短期内作用并不会太明显。
1.2.2.3 中国房产税税制存在的相关问题研究
安体富等（2006）通过重点研究我国房地产行业的税负问题，通过比较我国房地产行业所纳税收占税收总额的比重等相关指标，指出我国房地产行业的平均税负水平与国内其他行业相比要高出许多，同时也远远高于其他国家的房地产行业①。
李芊（2009）指出，当前我国在房地产行业上的相关税制存在诸多问题，如征税范围较为狭窄，计税依据不够合理以及税率的制定不够科学、“重交易”而“轻保有”等等②。
通过房产税的综述我们可以看到，不同学者的研究结果都是基于自己的假设基础上得到的结论。国外的理论研究大都以西方市场经济理论为基础进行研究，并以房产税的征收实践为社会基础，从而得出了五彩纷呈的学术成果。我国没有向西方一样的经济基础作为实践基础，真正意义上的房产税对我国而言尚属于一个新鲜的事物，因此，相关的西方理论到底能不能对我国房产税提供指导意义尚需要验证，当然，这样并不能否认西方的相关理论所包含的积极有益的思想和方法，因为这些理论能够为我国房产税改革提供有益的参考。
国内学者对房产税的研究并不在少数，包括试点改革之前，学界的研究包括各个方面，如房产税对地方政府财政的影响、对房地产市场的影响、中国房产税税制的相关问题等等，尽管在有的问题上存在争论，但是这些研究都为我国进行房产税改革提供了指导借鉴意义。
1.3 研究内容和研究方法
1.3.1 研究内容
本章共分为六章。第一章绪论介绍了研究背景和意义，文献综述、研究内容和研究方法、创新与不足；第二章房产税的理论阐释介绍了房产税的相关概念，包括房产税的含义、房产税与房地产税、财产税的关系，房产税的理论基础以及房产税改革的意义；第三章沪渝房产税改革试点方案的背景和基本内容对我国房产税的改革历程、沪渝房产税改革试点的背景和试点方案的基本内容进行了介绍；第四章沪渝房产税改革试点的成效和问题主要介绍了房产税试点的成效，同时指出了在试点过程中存在的相关问题；第五章房产税改革的国际经验借鉴介绍了美国、印度尼西亚、中国香港地区的房产税税制，进而得出对我国的借鉴和启示；第六章推进我国房产税改革的设想从推进房产税立法、做好房产登记工作、建立健全房地产价值评估制度、适时扩大试点范围、加快推进对存量房征税和对配套措施的设想六个方面进行了介绍。
1.3.2 研究方法
1.3.2.1 比较分析法
比较分析的方法指的是对若干个相关的数据进行比较，从而显示几组数据之间相似或者差异的方法。其中，比较是分析的基础，没有比较，就无法进行分析。本文通过对有关国家和地区房产税相关制度的介绍，诸如美国、印度尼西亚、中国的香港，和我国的房产税试点改革进行比较，借鉴了这些国家和地区对我国的房产税制度的经验，从而作为我国深入推进房产税改革的经验借鉴。
1.3.2.2 归纳推理法
归纳法即归纳推理法，是认识事物的一种思维方法，主要是指以相关的事物或者素材为依据，找出其中共通的规律。归纳法是通过对特殊样本的观察，将个体样本归纳到类型中。本文分析了国内外相关国家和地区的房产税制度，归纳了其中的共同点，还通过对我国房产税试点中相关问题进行分析，最后进行归纳总结，为进一步深入推进房产税改革提出设想。
1.3.2.3 文献分析法
本文通过对国内外房产税的相关文献进行研究，然后再进行整理，进而对文献分为几个部分进行了分析。通过文献综述，得出一定的规律性认识，以期对我国的房产税改革在更广范围内的开展提供有益的借鉴。
1.4 创新与不足
1.4.1 创新
首先，选题较有新意。本文以沪渝试点为背景，研究了了我国的房产税试点改革，结合相关国家和地区的房产税制度、当前最新的政策以及改革的具体成效提出进一步推进我国房产税改革的设想，包括对存量房征税、清理房源、建立健全评估系统、加强房产税立法等，符合我国的实际情况，能够为我国的房产税改革提供一定的有益借鉴。
其次，数据上的创新。本文在分析上海、重庆两市的房产税试点相关影响的章节时，搜集整.理了最新的数据，包括上海、重庆两市及具有代表性的省市的最新的房价信息，两市的财政收入与所征房产税收入等数据，很好的说明了试点对两市的影响，比较具有代表性。
1.4.2 不足
首先，由于房产税试点的时间仅仅三年的时间，相关的数据不够完整，所以在数据的搜集整理方面存在一定的困难，这可能会影响分析结果，使结果出现一定的偏差。
其次，实证不足。由于数据较少，样本不足，达不到实证要求的样本量，所以只是运用图表对房产税试点的效应进行了比较分析。
