摘 要
随着我国经济的起飞，房地产行业逐渐繁荣起来。然而，房地产行业的发展逐渐失控，乱象渐起，投机性购房屡禁不绝，房地产行业乱收税费。我国也曾经数次对于房地产行业进行整顿，然而，作者认为，只有通过在全国范围内推行房地产税，才能从根本彻底的改变这些乱象，为我国房地产行业的蓬勃发展奠定鉴定基础，健全我国社会主义法制社会，实现更快更好的发展。
我国房地产行业与市场正在高速的发展，但是，我国的房地产市场离成熟尚远，经济结构的不合理，房地产商人霸市把控话语权，投资性购房屡禁不绝等等。
在全国范围内建立并实施房地产税制度是应对当前不合理、不健全房地产市场的重要宏观调控手段。
当然，对于房地产税进行规制，也是对于地方政府财务的支持和地方公共服务事业提升的一个契机。更重要的是，这是我国财政税收改制当中的重要一环，这标志着我国的房地产税制度开始逐渐走向国际，与世界经济法制接轨。
在"税收法定原则"的指导之下，房地产税改革的大幕必将以雷霆之势拉开。
希望通过本文的过相关研究，可以最大化的促进房地产税法律制度发挥应有的功能，促进我国房地产市场的正常稳定的发展。
第一部分即导论，主要论述研究背景、研究综述、研究思路方法、研究目的以及研究的意义，并且对国内外众多学者观点进行分析。
第二部分为我国房地产法律制度概述，其中包括我国房地产税法律制度的现状分析和我国房地产税法律制度的缺陷分析。对重要概念予以解释，并从多角度对目前房地产税法律制度的现状进行剖析，并对存在的问题意义展开论述。
第三部分为国外以及中国香港房地产税法律制度借鉴，其中包括对美国、英国、加拿大、日本以及中国香港的房地产税法律制度的特点进行了分析，并提出几点可鉴之处。
第四部分为房地产法律制度在全国范围征收的可行性分析，根据目前我国的房地产现状，对于全国推行此制度已具备条件进行了论述，罗列出了目前我国已经具备了房地产税法律制度的相关条件。
本文第五部分以上海、重庆现行房产税法律制度为出发点，对我国房地产税法律制度改革提出的具体措施。从计税依据、减、免范围以及纳税人权益保护三个方面进行了详细分析。
关键词：房地产税法律制度 改革 房地产
Abstract
With the take-off of China's economy, the real estate industry is gradually booming. However, the development of the real estate industry is gradually out of control, chaos is gradually emerging, speculative house purchase is prohibited repeatedly, and the real estate industry collects taxes and fees arbitrarily. China has also rectified the real estate industry for several times. However, the author believes that only through the implementation of real estate tax throughout the country, can we fundamentally and thoroughly change these chaos, lay an appraisal foundation for the vigorous development of China's real estate industry, improve our socialist legal society, and achieve faster and better development.
China's real estate industry and market are developing at a high speed. However, the real estate market in China is far from mature, the economic structure is unreasonable, the real estate merchants dominate the market and control the discourse power, and the investment property purchase is forbidden repeatedly.
The establishment and implementation of real estate tax system in the whole country is an important macro-control means to deal with the current unreasonable and imperfect real estate market.
Of course, the regulation of real estate tax is also an opportunity for local government financial support and local public service promotion. More importantly, this is an important part of China's financial and tax reform, which marks that China's real estate tax system has gradually moved to the international level and is in line with the world's economic and legal system.
Under the guidance of the principle of tax law, the curtain of real estate tax reform will be opened with thunder.
Hope that through the relevant research in this paper, we can maximize the legal system of real estate tax play its due function, and promote the normal and stable development of China's real estate market.
The first part is the introduction, which mainly discusses the research background, research review, research ideas and methods, research purposes and significance, and analyzes the views of many scholars at home and abroad.
The second part is an overview of China's real estate legal system, including the analysis of the status quo of China's real estate tax legal system and the defects of China's real estate tax legal system. This paper explains the important concepts, analyzes the current situation of the legal system of real estate tax from various angles, and discusses the significance of the existing problems.
The third part is the reference of the legal system of real estate tax in foreign countries and Hong Kong of China, including the analysis of the characteristics of the legal system of real estate tax in the United States, Britain, Canada, Japan and Hong Kong, China, and puts forward some points for reference.
The fourth part is the feasibility analysis of the legal system of real estate in the whole country. According to the current situation of real estate in China, the paper discusses the conditions for the implementation of this system nationwide, and lists the relevant conditions for the legal system of real estate tax in China.
The fifth part of this paper takes the current legal system of property tax in Shanghai and Chongqing as the starting point, and puts forward specific measures for the reform of China's real estate tax legal system. This paper makes a detailed analysis from three aspects: the basis of tax calculation, the scope of tax reduction and exemption, and the protection of taxpayers' rights and interests.
Key words: real estate tax legal system reform real estate
目 录
摘 要 …………………… I
ABSTRACT …………………… II
第 1 章 导 论 …………………… 1
1.1 研究背景 …………………… 1
1.2 研究综述 …………………… 2
1.3 研究目的与意义 …………………… 3
1.4 研究思路及方法 …………………… 3
第 2 章 我国房地产税法律制度概述 …………………… 5
2.1 我国房地产税法律制度的现状 …………………… 5
2.1.1 我国房地产税法律制度的概念 …………………… 5
2.1.2 建国以后我国房地产税制度的演进 …………………… 5
2.1.3 我房地产税法律制度的法理分析 …………………… 6
2.1.4 个人住房房地产税制度设计的研究 …………………… 9
2.2 我国房地产税法律制度的缺陷分析 …………………… 12
2.2.1 房地产税在征税范围和免税范围方面存在的问题 …………………… 12
2.2.2 房地产税在税费关系上存在的问题 …………………… 12
2.2.3 房地产税在计税依据方面存在的问题 …………………… 13
2.2.4 房地产税在财产登记制度方面存在的问题 …………………… 13
第 3 章 国外以及中国香港房地产税法律制度借鉴 …………………… 15
3.1 美国房地产税法律制度 …………………… 15
3.2 英国房地产税法律制度 …………………… 15
3.3 中国香港的房地产税法律制度 …………………… 16
3.4 加拿大的房地产税法律制度 …………………… 16
3.5 日本房地产税法律制度 …………………… 17
3.6 对我国可借鉴之处 …………………… 17
3.6.1 "统一名称，合并征收" …………………… 17
3.6.2 将房地产税划入地税 …………………… 17
3.6.3 在房地产保有环节进行征税 …………………… 17
3.6.4 宽税基、少税种、低税率的税收负担 …………………… 18
第 4 章 房地产税法律制度在全国实施的可行性分析 …………………… 19
4.1 充足且稳定的税源保障 …………………… 19
4.2 较好的社会舆论基础 …………………… 19
4.3 完善的产权制度 …………………… 20
4.4 具备建立信息传递和信息共享的基础 …………………… 20
第 5 章 上海、重庆目前房地产税制度的改革措施刍议 …………………… 21
5.1 房地产计税依据科学化 …………………… 21
5.2 房地产税减、免范围制度化 …………………… 21
5.2.1 非本地户口老人赡养减免 …………………… 22
5.2.2 未婚青年购房减免 …………………… 22
5.2.3 卫星城城区减免 …………………… 22
5.2.4 对于弱势群体进行减免 …………………… 22
5.2.5 对发展需要人才进行减免 …………………… 22
5.3 保护纳税人的权益 …………………… 22
第 6 章 结 语 …………………… 24
参考文献 …………………… 25
致 谢 …………………… 27
第 1 章 导 论
1.1 研究背景
2009 年年初开始，震惊世界的 2008 年金融危机逐渐开始平息下来，全球经济也缓慢恢复过来。房地产行业也随着经济脉搏的起伏而恢复并且大规模发展。
国内房地产价格从 09 年年初开始忽然大幅度增长，到 10 年开始，房价涨幅更是惊人。从北京上海等一线城市，到二三线的小城市，房地产价格一升再升，逐渐超出了普通市民的负担。
在巨大的社会压力和政府宏观调控压力之下，中央政府陆续出台了各项政策来抑制房价的上升速度。然而，房价持续上涨的现象并没有改变，诸如北京等地，反而出现了政府越调节、房价越上涨的现象。之后，政府陆续采取了银行调息来改变存款数目、进行限购防止一人拥有多套房的现象发生，就在这些政策陆续出台的时候，房地产税也逐渐进入了公众和政府的视野。
2010 年 5 月 41 日，《2010 年深化经济体制改革重点工作的意见》由发展改革委员会提出，呈递给了国务院，在这份《意见》当中提到我国应当逐步推进改革，引入国外房地产税的概念，此《意见》得到了国务院的支持。在 2010 年 7月 22 日，国务院财政部举行一场有关地方税改革的会议--"地方税改革研讨会",媒体报道在此次会议中相关人士认为"房地产税的改革可能比我们所有人想的都要来得快，改革很有可能即将进行".2010 年 10 月 19 日，中共第十七届中央委员会第五次全体会议通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展的第十二个五年规划的建议》，在十二五规划中，房地产税的改革和推行也被提及；2011 年 1 月 28 日，上海、重庆被国务院选定，成为国家定点试行房地产税改革的试点，房地产税改革正式开始进行试行。2011 年 1 月 30 日，我国第一个房地产税的纳税人将房地产税在当地申报纳税，缴税 6154.83 元。2014 年 2 月，中国共产党十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出了"落实税收法定原则",媒体通过此猜想这可能是我国全面开征房地产税的预兆。之后，2015 年两会期间通过了《立法法》的修改，这被认为是正式确定了"税收法定原则".到 2015 年 3 月 1 日，在我国讨论多年的不动产统一登记政策被宣告正式开始实施，房地产税开征的最终要的障碍之一--房地产统计问题被解决了。
有专家认为，如果一切工作顺利，最早在 2017 年，我国就可以开征房地产税。①房地产税事关每个人的切身利益，媒体和公众的关注程度甚高。关于开征房地产税会带来怎样的后果，可谓众说纷纭。有人认为，房地产税会有效减少多套房屋的持有人所持有的房屋数量，进而导致房地产市场达到供需平衡从而达到降低房价的目的；但是也有专家认为房地产税的对于拥有多套房地产的人的影响远远小于对普通老百姓的影响，并不符合法律的最小伤害和适度原则，只能增加老百姓的负担，而无益于整体的市场环境。
1.2 研究综述
本文的研究综述主要从关于我国征收房地产税所面临的法律问题研究，征收房地产税所面临的问题变成了目前研究的热点之一。
目前，居民在购房时，虽然不需要缴纳房地产税，但是租、税和费是不可避免的，并且，在实践中，以税代租、以费代税、以税代费、以费挤税的现象普遍。
政府在现下的情况下，使用立法工具，最应当做的，是规范租、税和费，理顺三者的关系，而后再考虑开征房地产税。
社会学家、经济学家 John E. Ander-son 对于中国的房地产、税收和城市化这三者直接错综复杂的相互影响关系进行了研究。他认为：中国的城市土地在开发之初，就面临着开发费用过高，税收负担过重等等行为，而导致这些的原因来自于我国在土地开发中存在着土地使用权漫天要价随意定价的行为。
张德勇他认为，房地产税对于调节房价的作用方面几乎毫无作用。如果不改变地方财政对于土地税和土地财政的依赖现象，房地产税征收过程当中的阻力会居高不下，甚至会直接挑战到税收征管体制。
税法学者张松领的观点更加激进，他认为，使用房地产税来降低房价的想法绝不可行，征收房地产税不仅不可能降低房价，更有可能会导致房价的激增--税费负担成为了购房成本的一部分。买不起房的低等收入阶层和不在乎房地产税的富有阶层绝不是房地产税的担忧者，中等收入阶层的巨大压力将是房地产税制度下带来的最大不稳定因素。权力寻租，地方政府对于房地产税的依赖，都可能成为房地产税实行的阻力，挑战房地产税制度的尊严。②甚至还有人认为，在早些时候，大约 2011 年，担忧我国尚不健全的房地产评估体系会为房地产税的征收带来难以估量的损害。然而，2015 年 3 月 1 日我国决定正式实行房地产登记制度以来，这些忧虑似乎显得不必要了。因此，本为不对此部分做出综述。
当然，在房地产登记制度开始实行的今天，征收房地产税的制度也要经过仔细的设计。李晓红在 2012 年指出，如何确定征税的范围是一个很大的问题。所有房屋还是第二套房屋应当被征税？或者异地房屋或空置房屋才应当是被税对象？以及如何确定房地产税的税率，房地产税又将被用在哪些地方？
综上所述，学者们认为，我国目前房地产税制度改革的主要问题集中在以下几方面：首先是税权过于集中--国税占大头，地税占小头；其次是税制落后；再次是我国的税基和税率都不在合理基础以内；最后是税费计算太过复杂，不利于纳税人了解和相关单位进行征收。
除了着眼于房地产本身和税法问题内部的研究外，还有学者将问题推向和更加广阔的制度因素和社会现实。张思路提出，开征房地产税所必须面临的最重要的问题之一是--我国现行的户籍制度。在一切社会福利都已户籍为前提的国情下，如果不考虑户籍，而仅仅征收房地产税则会导致民众承担的纳税义务与社会福利脱节。因此，户籍制度很有可能是房地产税所要面临的最重要的阻力和问题。
在重重阻力之下，还有学者认为，时机未到，我国应当暂缓开征房地产税。譬如沈亚婷和聂艳华在 2011 年的研究认为，因为一些制度--我国的根本制度，譬如土地共有制度是不可更改的；外加房地产税费较多和房地产评估体系不完整等问题，目前，我国还不具备开征房地产税的条件。③
1.3 研究目的与意义
持有或交易房屋，对于每个人来说，都不是小事，而缴税，则是每位公民的义务。在宏观层面上来说，房地产税关系到国家经济和地方财政命脉，不可小视。
因此，研究房地产税对于我们的国家和时代是有意义的。
在本文的研究中，笔者不求能有什么理论上的贡献，总结前人研究成果，展望未来，提供一个好的资料参考就是全部目的了。
1.4 研究思路及方法
本文的研究基于税法和经济法的相关理论，从经典理论和公认原则出发，立足当下房地产税改革势态，结合最新文件精神，对于相关问题有一个较为深入的研究。本文主要采取文献法。对于相关的政府文件、法律法规、学者论文、外国著述、新闻热点进行大量的阅读。总结我国房地产税的概念及其历史沿革，归纳出现状，并且预测将来的发展趋势。通过与国外制度的横向对比，对于我国房地产税法律制度提出一点建议。
…………由于本文篇幅较长,部分内容省略,详细全文见文末附件
第 6 章 结 语
我国房地产行业与市场正在高速的发展，但是，我国的房地产市场离成熟尚远，经济结构的不合理，房地产商人霸市把控话语权，投资性购房屡禁不绝等等。
房地产税制度的出台是应对当前不合理、不健全市场的积极回应。
当然，对于房地产税进行规制，也是对于地方政府财务的支持和地方公共服务事业提升的一个契机。更重要的是，这是我国财政税收改制当中的重要一环，这标志着我国的房地产税制度开始逐渐走向国际，与世界经济法制接轨。
在"税收法定原则"的指导之下，房地产税改革的大幕必将以雷霆之势拉开。
希望通过本文的过相关研究，可以最大化的促进房地产税法律制度发挥应有的功能，促进我国房地产市场的正常稳定的发展。
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致 谢
我的法律硕士论文的顺利完成，首先要感谢于我的导师赵惠敏老师，从文章的开始到写作，从初稿到定稿，字字斟酌。赵老师渊博的知识、丰富的教学科研经验、严谨的治学态度以及高尚的师德，使我受益匪浅，特此向赵老师表示由衷的感谢！
感谢为我的论文付出心血的吉林财经大学税务学院的各位老师，您们的指导使我顺利完成整个论文写作过程，在此向各位老师表示诚挚的感谢！
我的家人和同学在论文修改期间对我给予很大的理解和鼓励，在这里表示真诚的感谢！
