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【题目】韶关市开征个人住房房产税探究
【第一章】韶关市个人房产税政策探析绪论
【第二章】个人住房房产税概念及试点现状
【第三章】收取个人住房房产税的必要性分析
【第四章】韶关市开征个人住房房产税可行性分析
【第五章】个人住房房产税征收相关影响分析
【第六章】韶关市开征个人住房房产税问卷调查分析
【第七章】对征收个人住房房产税的建议
【结论/参考文献】我国实施个人住房房产税政策研究结论与参考文献
第五章 韶关市开征个人住房房产税相关影响分析
5.1 对韶关市居民税负影响
税收负担一般用房产税额与城镇居民家庭可支配收入的比值来表示。根据相关资料显于，在美国，财产税约占个人收入的比率为 3. 6%.在英国，1999 年财产税占家庭收入的比例是 3.9%.瑞典法律则明确规定， 自 2001 年起不动产税最高不能超过其家庭收入的 5%[26]
.显然，以上三国均为发达资本主义国家，其经济发展水平、人均收入水平等方面都远高于我国，而韶关市在全国属于欠发达地区，经济发展及人均收入水平在全国都属于中下水平，所以韶关市开征个人住房房产税的税负只能低于上述三国的水平，据此本文暂按 3.0%进行分析测算。我们设定韶关市一中等收入家庭（2 人工作）2013年 7 月在韶关市主城区（武江区或者浈江区）购买了一套 107 平方米的商品住房。设定该户 2013 年家庭年收入=韶关市城镇居民人均可支配收入×2,则该家庭 2013 年年收入为 25595×2=51190 元，设定房价为韶关市主城区住宅成交均价，即为 5408 元/平方米，则该套房总价为：5408×107=578656 元，房产税按 8 折计取，无税收优惠，税率按 0.8%测算，则该家庭年应纳房产税额：578656×0.8×0.8%=3703 元，税收负担用房产税额与城镇居民家庭可支配收入的比值为：3703÷51190=7.2%,远远高于设定的3.0%的上限。如果为抵押贷款供房（这种情况为主流）的情况下，其税负还将加重，这种情况下将导致房产税不可行。所以，这说明韶关市的个人住房房产税的设计中，对首套自住性购房则应尽量免税，否则，房产税将难于推进。
5.2 对韶关市政府影响
从表 3-2 可以看出，如韶关市对个人住房全面开征房产税，税收额在 2013 年仅为6000 万元左右，到 2023 年也仅为 1.35 亿元，与 2013 年的土地出让金 47.62 亿元相比，则相形见绌，不及其 1%,如此大的差距，就不难理解政府不积极、不想征收个人住房房产税的态度了。由于个人住房房产税税量小、征收难度高、居民反对强烈，地方政府选择出让土地这种方法来弥补财政既简单又高效。因此，对个人住房征收房产税短期内难以成为韶关市增加财政收入的首选。
在个人住房房产税还不能替代土地财政时，政府一方面可以通过房产税来获得新的稳定财政收入来源，为建设保障房提供必要的资金支持；另一面又可通过提高持有成本来抑制高房价，进而缓解首次购房者的负担，减轻房价高涨带来负面影响。根据受益论的观点，房产税可以通过税率与政府支出相挂钩，推动政府转变职能，从现在的经济建设型政府向提供良好的公开服务型政府转变，加强对政府行为的约束与激励，促使政府在地价、房价、房产税三者中找到平衡，最终保持城市的可持续发展。
在当前政治体制及干部考核机制的共同作用下，韶关市政府不得不追求政绩，而为追求政绩必然要增加财政收入，在没有征收个人住房房产税的情况下，能够起到立竿见影增加财政收入的手段就是卖地，而且尽量高价卖地。为抬高地价，政府垄断土地一手市场、尽量减少供给，造成土地供不应求的假象，以提高土地价格，增加当期收入的目的。而政府高价卖地的后果就是当期收入增加，而这块地出让以后对市政府几乎没有太大的贡献，是典型的一锤子买卖；而这种一锤子买卖直接导致开发商囤地、捂地坐等升值、房价持续快速上涨，使得房价问题成为了一个日愈严重的社会问题，因此政府面临巨大的压力。在此背景下，如采用增加土地供应的方式来调控房价，则会影响市政府当期的土地收入及相关税收收入，这是市政府难以接受的。近两年，韶关市的房价也出现了松动的情况，房屋成交均价在下降，土地价值及成交量已有不同程度地下降，在此情况下，政府对开征房产税的意愿应不太高，理由很简单，如在下降的通道里加征房产税，可能会导致房价急剧下跌，使土地市场降温，土地短期内将无人问津，这对政府的压力同样也是巨大的，毕竟，在现有的情况下，好多事情都等着土地收入来解决，如突然断其来源，后果会比较严重，这是市政府不想看到的。
开征个人住房房产税后，市政府对大量存量住房征收房产税，税收收入会有所增加，这样可以缓解市政府对高地价的依赖，市政府可以考虑增加土地供给，特别是督促闲置用地的开发建设，以扩大房产税税基，使韶关市财政以后每年都有稳定的收入来源，这样市政府不仅着眼当期地价收入，而且兼顾长远税收收益，在地价和房产税中寻找新的平衡点。市政府还可以通过增加普通商品住房用地供应的方式，为房价调整提供空间，从而缓解社会矛盾，并保持财政收入的持续稳定增长，促进社会和谐。
5.3 对韶关市房地产市场影响
5.3.1 对韶关市住房价格影响
由于中国所处特殊的发展阶段，房地产价格是由多因素共同作用的结果，这其中既有经济因素，也有社会因素，本文拟就供需关系简单加以分析。从韶关市典型的房地产投资者角度进行分析，平均房价及标准房建筑面积均采用上述数据，如开征个人住房房产税，税率暂按 0.8%,税基按市场价格的 8 折进行计算，投资者以抵押贷款的方式购房，根据现实情况，设定 40%为自有资金，60%由银行按揭贷款，贷款利率按基准利率（5 年期以上为 6.55%）上浮 10%计算，则其持有成本为： 5408×107×0.8×0.8%+5408×107×0.6×6.55%×1.1=28718.7 元，持有成本约为房价的4.96%左右；如考虑出租的需要，则需投入 60000 元左右的装修，每年装修分摊成本约为 6000 元，年租金总入约为 30000 元，扣除装修分摊及持有成本共 34718.7 元后还负4718.7 元，这种测算说明，出租投入的这种方式不可行。所以本次仅仅分析持有但不出租的这种情况即可。在此情况下，如果房价每年上涨在 5%,则为盈亏平衡点（还不考虑自有资金成本的情况下），在考虑自有资金成本（按银行贷款利率测算）的情况下，韶关市住房投资的盈亏平衡点约为 7.8%,虑通货膨胀及风险收益等因素，房价每年上涨 10%以上才可保本。因此，房价上涨是投资者投资住房的原因，而不是结果。
从对典型的投资者分析可知，由于房产税在投资所占比重较小，对其产生的心理影响远远大于实质影响，对其投资决策影响不大。
对于刚性需求者来讲，住房毕竟是基本生活需要，无论住房征税与否，该买房还得买。
而住房供给从土地出让到住房开发完成，一般至少需要二至三年，其供给具有周期性的特点。这样，短期内同一地区内的住房供给基本保持不变。
既然供给方与需求方在一定时期、一定区域内不会因征收住宅房产税而产生大的影响，那么，根据供需理论，短期内征税对房地产价格也不会产生较大的影响。
近两年韶关市受到国家政策的影响，棚户区改造特别是曲仁棚户区改造工作的顺利推进，在短期内有近 2.7 万户约 5 万人的住房基本由政府提供，这对韶关的供需关系产生重大而深远的影响；再加上商品住房库存高企，根据韶关市住宅建设信息网提供的数据，截至 2014 年 12 月 31 日，韶关市可售商品房建筑面积 2866310 平方米，总共 28581套，其中住宅建筑面积 2048938 平方米，共 17210 套，按照近三年平均每年销售住宅建筑面积 100 万平方米测算，消化现有存量住宅（假设不增加新的商品房的情况下）至少需要 2 年，已经大大超过了公认的警戒线了。根据国家统计局发布全国 70 个大中城市房地产价格指数，韶关市 2014 年 12 月份的新建商品住房的与 2013 年 12 月相比，价格指数下降了 7.8%,二手住宅价格指数也下降了 6.5%,且连续 10 多个月保持环比下降的势头，所以，即使在不征税的情况下，韶关市房价下降的趋势已经形成，而如在此基础上再进行征税，可能对已经开始下降的房价产生致命的影响。
因此，房价的最终决定因素还在于供求关系，政府只有从供需两方面着手，才能使房价保持稳定，从而促进房地产行业的健康发展。
5.3.2 对开发商和购房者的影响
对个人住房征收房产税对房地产市场的参与各方均会产生影响，本小节重点分析对开发商、购房者的影响。对于开发商而言，其关注点在于自己开发的商品房有人购买，自己有利可图即可。
如开征房产税，同时取消房地产开发过程中的相关税费，如批租地价也适当下降的话，房地产开发的门槛将降低，使开发商免“乱收费”之苦，更多的开发商可以参与进来，市场竞争比较充分，综合上述因素，开发商的开发成本就会有所下降，开发商降房价的空间将有所提高，如房价能有所下降，则刚性购房需求及改善性住房需求可能会得到大大地激发与释放，对开发商销售住房，实现开发利润有利；但另一方面，由于对住房征收房产税，特别是对于大房、豪宅及二套房征收较高比例的税率，对这部分消费者的需求产生压制，开发商会选择开发那些过去懒得开发的低总价、小面积的普通商品住房，由于这类需求多为刚性需求，原来开发商对此类需求重视不够，如在此下功夫，可能会大开销路，缩短整个销售周期，快速实现利润，尽管有可能利润会摊薄，但终究是有利可图。
对于购房者而言，如对个人住房开征房产税，会增加房屋所有者的持有成本，从而挤占其可支配收入，短期内对占用住房较多的居民生活产生一定的负面影响，从而迫使部分居民改变生活方式，从经济的角度以大换小、出售多余空置的房产，从而激活二手住房市场，增加市场供应，根据价值规律，短期内供应增长，而需求保持不变，则房价会按市场规律进行调整，对普通购房者有利。
因此，在不考虑供给与需求的情况下，开征个人住房房产税对于开发商和购房者可能产生正面影响，对房地产市场的长期、稳定、健康发展有利。
