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【题目】住宅维修资金制度中信托理论的引入研究
【第一章】我国住宅专项维修资金制度的现状观察
【第二章】住宅专项维修资金制度引入信托的理论分析
【第三章】住宅专项维修资金信托法律关系的委托人与受益人
【第四章】 建构我国住宅专项维修资金信托法律制度的展望
【结论/参考文献】住宅专项维修金信托制度构建结论与参考文献
摘 要
住宅专项维修资金被称为房屋的“养老金”,专项用于住宅共用部分、共用设施设备保修期满后的维修、更新与改造，关系到业主们的“安居乐业”.然而，我国现行的住宅专项维修资金制度存在种种问题：房屋销售单位利用代收之便挪用维修资金、行政主管部门代管压力增大、行政管理效率下降、数额巨大的维修资金处于闲置状态、维修资金基于通胀面临增值保值压力。这些问题都阻碍着维修资金目的之实现。而为了解决上述问题，本文尝试将信托理论引入维修资金制度，发挥信托在财产管理上的灵活性及专业性优势，以弥补现有制度的不足。
本文一共分为四章，第一章对我国住宅专项维修资金的制度现状进行了观察。在对维修资金进行清晰界定的基础上，对我国维修资金制度的立法现状进行了介绍并分析了当前制度在实践中的弊端。
第二章论证了在住宅专项维修资金制度中引入信托的可行性。为此，笔者从理论上分析了维修资金制度与信托理论的契合性。随后讨论了在维修资金制度中引入信托的意义。同时，还比较了日本及美国的相关制度，为我国的住宅专项维修资金信托化提供借鉴。
第三章提出应当以法律关系为中心，建构我国住宅专项维修资金的信托法律制度，即住宅专项维修资金之信托应当以全体业主为委托人，以业主委员会为受托人成立一次信托。并在一次信托的基础上，设立由业主委员会为委托人，以物业管理企业和专业的金融机构为共同受托人的二次信托。在此基础上具体分析了各方当事人的权利义务。
第四章对住宅专项维修资金信托制度在我国的发展进行了展望。在我国现行的法律框架内建构住宅专项维修资金信托法律制度还存在立法及实践的障碍，应当予以解决。同时为满足住宅专项维修资金的专业化需求，应完善相应的配套制度，为维修资金信托制度提供保障。
关键词：住宅专项维修资金 信托 共同受托人
ABSTRACT
Residential special maintenance fund, which is called the “pension” ofhouse, earmarks for maintenance, renewal and transformation of residentialcommon parts and shared facilities and equipment after warranty expires.
Related to the owners of “housing the music industry.” However, generallyspeaking, China's current residential special maintenance fund system has alot of problem, such as house sale units' misappropriating of maintenancefund in the name of collection, the increasing pressure, the lowingefficiency of administrative management, the large amount of idlemaintenance fund and the appreciation and hedging of maintenance fundconfronting inflation. The article tries to introduce trust system, exerting itsflexibility and professional strengths in property management andestablishing residential special maintenance funds trust, in order to ensurethe safety of maintenance funds and effectively protect the interests of thehouse owners.
The thesis unfolds with four chapters. The first chapter provides anoverview of residential special maintenance funds system in China andintroduces the legislation and the existing practical drawbacks, based on aexplicit definition of maintenance funds.
The second part of this thesis demonstrates the feasibility ofintroduction of trust in the residential special maintenance fund system.
Then, the significance of trust to residential special maintenance fundregime is also discussed from a realistic point of view. Meanwhile, relevantsystem in Japan and the United States are discussed for the establishment ofour country's residential special maintenance fund trust's reference.
The third part of this thesis, based on the feasibility and significanceand concentrating on legal relationship, introduces the specific frameworkon establishment of legal relationship of residential special maintenancefunds trust. The system should be established regarding the house owner astrustor and the owner committee as trustee. Moreover, on the basis of thefirst trust, a second trust could be set up, regarding the owner committee astrustor and the property management companies and specialized financialinstitutions as co-trustee. Within this framework, the thesis elaborates therights-and-obligation relationship of trustor, trustee and beneficiaryrespectively.
In the last chapter, the author proposes expectation on residentialspecial maintenance fund trust's development in our country. Obstacles,both legislative and practical, still exist within the present legal system inChina on the establishment of residential special maintenance fund trust,which should be addressed. Meanwhile, to satisfy the professionalrequirement of legal system of maintenance fund trust and to perfectrelevant supportive system are indispensible for the security of trustmaintenance fund.
KEYWORDS: Residential special maintenance fund, trust,co-trustee
目 录
引 言
第一章 我国住宅专项维修资金制度的现状观察
第一节 住宅专项维修资金概述
一、概念界定
二、法理基础
三、与物业服务费用的区别
第二节 我国住宅专项维修资金制度的立法现状及现存问题
一、住宅专项维修资金现行制度
二、住宅专项维修资金制度现存问题
第二章 我国住宅专项维修资金制度引入信托的理论分析
第一节 住宅专项维修资金制度与信托基础理论的契合性
一、住宅专项维修资金制度与信托目的
二、住宅专项维修资金制度与信托财产转移
三、住宅专项维修资金制度与信托受托人、受益人
第二节 住宅专项维修资金制度引入信托的意义
一、保护住宅专项维修资金的安全
二、实现住宅专项维修资金的增值保值
三、节约行政管理资源
第三节 日美住宅专项维修资金制度的相关经验
一、日本住宅修缮金制度与信托
二、美国物业小区的业主协会经理人制度
第三章 我国住宅专项维修资金的信托法律关系建构
第一节 住宅专项维修资金信托法律关系的委托人
一、委托人的权利
二、委托人的义务
第二节 住宅专项维修资金信托法律关系的受益人
一、受益人的权利
二、受益人的义务
第三节 住宅专项维修资金信托法律关系的受托人
一、受托人的权利
二、受托人的义务
第四章 建构我国住宅专项维修资金信托法律制度的展望
第一节 建构住宅专项维修资金信托法律制度的障碍
一、我国《信托法》立法缺陷
二、业主大会及业主委员会的发展缺陷
三、物业管理的制度缺陷
第二节 建立与完善住宅专项维修资金信托的配套制度
一、物业经理人制度
二、受托人选任制度
三、信托监察人制度
结 论
参考文献
引 言
住宅专项维修资金（下称“维修资金”），是指专项用于住宅共用部分、共用设施设备保修期满后维修、更新和改造的资金，被称为住宅的“养老金”.我国于 1998 年首次出台了相关文件，要求业主必须根据法律要求缴纳费用，开始了住宅专项维修资金制度的制度化构建。
近年来，我国早期成规模的商品房纷纷进入保修期，开始面临着申领使用维修资金的问题。房地产商挪用住房专项维修资金、物业管理企业不按合同约定履行义务的纠纷时有出现，维修资金越来越受到公众的关注。同时，由于我国的维修资金要求业主在购买房屋时一次性缴纳，但直至过了共用部分、共用设施设备的保修期后才可用于维修、更新与改造。在这个长达 10 年以上的时间里，住宅专项维修资金整体都处于闲置阶段。相关数据显示，我国收缴的维修资金在 5000 亿元左右，而利用率不足 1%.1巨额的资金处于“沉睡”状态。总体来说，资金代管情况不明，维修资金缺乏实际监督，例如某些地区政府代管下的维修资金就出现了被挪用甚至被掏空的现象。一言以蔽之，现行住宅专项维修资金制度的种种弊端逐渐浮现出来。
基于保障住宅共用部分、共用设施设备以及业主权益的要求，日本、美国各国以及香港、台湾地区也有类似的制度。同时，由于信托制度在财产管理及运用方面较大的灵活性，英美法国家将信托理念运用于涉及财产管理与处分的各个制度。大陆法系的日本亦通过法律解释的方式，将管理组合（即业主委员会）与业主的关系解释为信托法律关系，从而使住宅专项维修资金纳入了信托法的调整范围。我国在 2001 年出台了《中华人民共和国信托法》（下称“《信托法》”），至今，信托制度在中国确立已有 10 余年，并被广泛运用于证券、房地产等不同领域，不断衍生出新的信托产品，为经济的增长焕发出新的活力。
在此背景下，我国信托法立法工作小组组长王连洲教授曾提出，应考虑运用信托制度来管理住宅专项维修资金。中南大学张军建教授在《住房公共维修基金的法律基础与信托属性》一文中，论证了维修资金具有限制所有权转移的特征，从而认为维修资金具备信托的法律属性。在建构方式上，中南大学乔新生教授认为应当建立有别于政府机关的公益信托机构，专门用来信托经营所有权人的维修资金。2也有学者提出应当将业主委员会与物业管理服务企业之间关系理解为信托。3而张军建教授在《住宅专项维修资金信托法律制度研究》一文中，通过比较中国与日本的住宅专项维修资金制度，提出了可以在我国现行的法律制度基础上，建构住宅专项维修资金信托法律制度。关于住宅专项维修资金信托，目前之立法和学术仍未形成共识。但毋庸置疑的是。当前领域之弊端浮现，学术界对此的关注仍是不足。因此，在住宅专项维修资金日益备受现实关注的当下，提出建构住宅专项维修资金信托制度并进行研究十分具有意义。
笔者在阅读前述观点的文献材料之外，同时对日本、美国、英国、新加坡各国以及台湾及香港地区的相关制度进行了了解以及考察，虽然各个国家与地区对住宅共用部分的维修、维护以及改造制度不尽相同，但其中仍有许多设计对建立和完善我国的住宅专项维修资金信托制度颇有借鉴意义。如日本法认为管理组合与业主之间的关系可以理解为信托关系，以信托法律来规范；4美国的业主协会经理人，通过注册成为职业经理人，以其具备的房地产、会计、投资等专业知识，为业主协会提供专业的咨询以及协助服务；5法国、英国等国家均通过设立第三方非政府组织的方式，对收缴的公共基金的管理与运作进行监督。6这些制度均值得我国参考和借鉴。
在了解了当前对住宅专项维修资金信托已有的研究以及境外相关制度的基础上，笔者尝试提出相对完整的建构住宅专项维修资金信托法律制度的方案。在方法上，本文以对我国实证法的分析为基础，通过社会学方法来考察现存制度所存在的弊端，从而提出建构住宅专项维修资金信托的现实必要性以及理论可行性。文章还通过比较法方法，通过考察日美的制度设计，为维修资金信托作出例证。并在文章最后一部分提出了完善的配套保障制度方案，以期望提出的住宅专项维修资金信托制度具有较强的可操作性。
