4.2.3 变更融资主体。
2011 年，国开吉林公司以哈达湾老工业区搬迁改造项目向国家开发银行吉林省分行申请了 74 亿元银团贷款，其中哈达湾棚户区改造项目贷款额度 36 亿元，哈达湾区域土地收储项目 38 亿元。担保方式为保证担保和抵押担保相结合，吉林城建集团为土储、棚改贷款提供共同第三方全程连带责任保证担保，保证担保金额不得超过 16 亿元。抵押担保来源为哈达湾区域内整理开发的土地。
在吉林市政府与国家开发银行、国开金融签订的投资协议中，明确授予国开吉林公司土地收储职能，负责哈达湾区域内土地的一级开发和二级使用。但是，2012 年底，国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合下发了“国土资发【2012】162 号”文件，根据该通知要求，国开吉林公司已经不具备土地收储职能，而保证担保贷款额度也已经用完，接下来贷款抵押物将无法落实。
为确保项目顺利进行，为后续贷款腾出抵押担保空间，同时作为确保土储贷款合规运作的必要条件，2014 年，国开吉林公司与市政府、国家开发银行吉林省分行商议，决定将国开吉林投资有限公司在开行哈达湾土地储备项目贷款借款主体由国开吉林投资有限公司变为吉林市昌邑区土地储备中心，与国开吉林投资有限公司共同作为吉林市哈达湾区域土地收储项目推进主体。根据《吉林市人民政府关于同意国开吉林投资有限公司对哈达湾工业区实施开发建设的意见》，赋予昌邑区土地收储中心在哈达湾区域内独家土地一级开发权的内容，并作为土地储备主体，委托国开吉林公司完成区域内土地一级开发整理工作，同时将区域内收储的土地作为抵押物继续为哈达湾老工业区改造项目提供抵押担保。
4.2.4 延长贷款期限。
2011 年，国开吉林公司在与国家开发银行签订了哈达湾区域土地收储项目银团贷款合同，贷款金额 38 亿元，贷款期限 2 年，提款有效期 5 年。因哈达湾老工业区改造项目工程巨大，内容复杂，项目启动较晚，2 年的贷款期限不足以覆盖项目建设期。2012 年，国家出台了“国土资发【2012】162 号文”文中明确指出土地收储项目贷款期限最长不可超过 5 年。2014 年，吉林市政府通过了关于追加土储项目共同借款人的请示，与此同时，将哈达湾区域土地收储贷款借款期限由 2 年变更为 5 年，提款有效期 5 年，这一举措，大大的缓解了公司融资压力。
4.2.5 建立资金池。
为了防止在项目建设过程中出现资金断裂，保证项目顺利实施，吉林市政府计划出资 3 亿元在国家开发银行吉林省分行建立资金池，为哈达湾老工业区改造项目提供无息借款，循环用于项目建设，待哈达湾项目全部建成后，该资金池内资金返还吉林市政府。
4.2.6 进加强与金融机构的合作 ,建立良好的银企关系。
商业银行贷款一直是国开吉林公司主要的融资渠道。目前，国开吉林公司已经与国家开发银行、中信银行、交通银行、中国农业银行合作组成了银团贷款，贷款总额 74 亿元，给予了国开吉林公司有力的资金支撑。在今后的融资过程中，国开吉林公司应在维系原有客户的基础上，进一步加强与其他商业银行及金融机构的合作，利用各金融机构的特点，实现短期贷款和长期贷款想匹配的原则，注重调整贷款结构，实现融资对象多样化，融资渠道多样化，积极争取更多资金支持。
4.2.7 争取政策资金支持。
为获得国家政策、资金支持，国开吉林配合市发改委编制《吉林市哈达湾老工业区整体改造实施方案》上报国家发改委；近期，吉林市有关部门接待了国家发改委、国务院办公厅、新华社和中央电视台等 8 家新闻媒体等单位对哈达湾项目进行调研，为项目争取政策支持创造了良好氛围。
目前已获得吉林市哈达湾区域污水处理管网工程、吉林市造纸厂 B 区棚户区配套基础设施建设工程资金支持 0.62 亿元。吉林市哈达湾区域七家子片区回迁楼配套基础设施建设工程，正在申请棚户区改造和长吉图专项补助资金。
国开吉林国开吉林公司应该充分利用本项目所涵盖的公益性概念和政策支持基础，积极拓展多元化融资渠道，解决项目实施过程中不同性质的资金需求；同时注意在政府给予的城市经营、收益返还等政策条件下，提高公司盈利能力和资信水平，为融资创新奠定基础。
4.3 项目融资策略实施的保障措施。
（1）组织保障。
吉林市政府强大的组织优势是本项目强有力的后盾，为推进哈达湾老工业区改造项目进程，更好地体现以政府为主导，以国开吉林公司为主体，市场化运作的模式，协调解决项目建设中的问题，吉林市市委、市政府成立了哈达湾1湾项目搞好服务，为国开吉林公司搞好服务，协调市各委办局，解决工作中的棘手和难点问题。指挥部总指挥由市委常委、常务副市长李向东担任，并从全市有关委办局和区抽调 20 多名各级后备干部负责各推进组具体工作。
同时，为加快项目进度，保证融资顺利，国开金融公司领导同吉林市委、市政府领导进来了多次深入磋商，共同研究解决项目推进中遇到的困难和问题。
国家开发银行和国开金融公司发挥开发性金融优势，投贷结合，大力支持，解决工业区搬迁融资难的问题。国开吉林已加入国开金融打造的城市开发产业联盟，引入先进的规划设计、项目开发及运营、市场营销、物业管理、教育资源、商业及酒店运营等领域具有优势的外部专业机构，为项目提供专业持久服务。
（2）资金保障。
根据投资协议约定，国开金融与吉林城建集团将按约定比例共同向国开吉林公司注资 30 亿元，作为项目资本金，用于哈达湾老工业区改造项目建设。目前国开金融注册资金为 10 亿元，剩余 20 亿元将按项目进度，择机增资。
根据吉林市政府出具的《关于吉林市哈达湾区域土地收储项目、吉林市哈达湾棚户区改造项目有关问题的函》，如项目投资超过预算，市政府将安排财政资金给予补足。
（3）政策保障。
哈达湾老工业区改造项目是国家和省政府支持的重点项目，被国家发改委员会列为“全国老工业基地调整改造规划”中国家重点支持项目，可以从专项资金、银行贷款、企业发债、优先上市、税费减免政策等方面将给予公司大力支持。
吉林市政府授予了国开吉林公司建设哈达湾区域内的棚户区改造、基础设计建设、企业搬迁，负责哈达湾项目的规划、投资、建设、运营及资本运作。
授予公司哈达湾区域内新建道路冠名权、停车收费权、户外广告经营权、公交路线运营权、加油站及附属设施经营权、新建建筑市政入网费等城市特许经营权。同意该区域内房屋开发项目全部享受棚户区政策。同意在哈达湾区域土地一级和二级开发过程中涉及的各类税收的地方留用部分（包括营业税、企业所得税、土地增值税等）及项目前期费用（新建建筑市政入网费、市政公用设施配套等），由政府返还给城建公司用于项目建设。同意将哈达湾区域搬迁改造项目区域范围内的土地出让金和政府纯增值收益以财政补贴方式投入到公司未来项目建设。如国开吉林公司有意延续土地开发业务、做大做强乃至上市，则特许经营所形成的良性资产，以及其所带来的持续稳定现金流，将是重要基础，国开吉林可藉此有选择的拓展业务渠道，甚至引入社会资本，培育可供持续经营的良性资产。
（4）品质保障。
1）高标准规划。
国开吉林公司在哈达湾项目建设初期，就一直强调高标准的规划要求，通过实地走访五家国内外知名规划设计公司，选择了设计公司全球排名第一的 AECOM公司负责哈达湾区域整体 8.82 平方公里的城市设计，挑选了最精干的团队，要求作品做到 50 年不落后，充分体现绿色、低碳、人文等理念，为吉林市城市建设增添最精彩的一笔。
2）提升土地价值。
发挥国开金融的品牌优势吸引外来的优质教育资源进驻，以教育地产的理念提升土地价值。利用国开金融资源优势，吸引品牌二级开发商打造优质滨江住宅区，力争获得高起点“价值标杆”.打造统一风格的高品质配套设施，借鉴“邻里中心”概念，探索发展相关经营性产业。利用国开金融的资源优势引入成熟的商业模式，建设区域引擎项目，打造有特色的市级商业副中心。
坚持“高端引进、规模出让、循序开发”的思路，积极协助哈达湾项目指挥部谋划起步区土地招商出让及公共服务设施建设；积极配合办理万达集团进驻项目区相关手续，尽早促成该集团开工建设，为区域营造商业氛围，拉升区域土地价值，提升区域招商引资创造条件，实现部分土地出让。
随着一级开发工作的深入，哈达湾项目逐渐受到二级开发潜在投资人的关注。国开吉林公司作为实质上的项目运营商，近期代表市政府及利关方陆续与多家不同业态的二级开发商进行了接洽。初步判断，市场对于哈达湾项目区域开发价值的认可程度较高，多家开发商已明确投资态度，有意签署投资意向协议，确保了了未来项目融资的还款来源。
（3）引入社会资本和专业资源。
为提高哈达湾项目的开发品质，实现环境治理和产业布局目标，国开吉林公司应积极引入有实力、有专长的社会资本参与到哈达湾区域开发的建设中，另一方面，充分遵循“专业的人做专业的事”的原则，在国开吉林公司规划设计、法律、财务、投融资等诸多领域探索引入“外脑”,提高项目运作专业水平和效率，降低企业内部融资成本。(图略）
