第 1 章 绪论
1.1 选题背景和意义
就目前我国房地产的发展情况而言，房地产已经逐渐在我国的经济方面占有重要地位，房地产业同时还带动了我国多行业的发展，属于我国的重要经济支柱。但是近年来，各个城市的房价不断上升的情况，引起了国家对此的高度重视。2004 年以来，国家为了对该产业进行宏观调控降低高房价并颁布了一系列法律法规。房地产等相关企业的未来何去何从成为众多企业家关注的焦点。未来的房地产业将会出现相互竞争、优胜劣汰的局面，所以，房地产企业只有从加大管理力度这个方面来获取经济效益，将管理模式由原有的粗放型模式转向集约型模式，企业必须将成本的控制作为管理工作的重心才能从众多的房地产企业之中存活下来。项目品质和价格是房地产企业关注的主要方面，因为这两个方面直接影响到项目的成功与否；经济效益的最大化才是开发商的最终追求。开发房地产属于系统工程，由许多的环节构成，而项目的成本控制更是涉及到方方面面。
一直以来，结算成本超“成本目标”的现象十分普遍。虽然造成超标的原因很多，但忽视设计阶段成本管理是一个很重要的因素。要做好开发项目的成本管理，必须做到全员、全过程、全方位的成本控制，而其重中之重就在设计阶段。
设计阶段的主要任务是从经济和技术层面对拟开发项目的实施作出合理安排，同时对工程的实施意图进行描述对工程建设从整体上进行规划部署。对于项目的开发首要问题就是设计，这是因为只有在施工图纸完成之后，企业才能了解工程的本质以及工程所需要的资金投入。70%~80%项目的成本在项目的设计阶段基本上就已经形成了，而不需要一直等到施工结束。工程设计的质量也对工程有着重要的影响，因为工程设计包括了材料、设备、设计指标等几个重要方面。对于一个项目的成本来说，在设计阶段就已经大体上能看出来是否合理等问题。而现实中一般都会因为设计上的不合理或者质量不过关出现修改的情况，所以在项目还没有具体实施之前就需要对设计方面引起足够的重视。设计的不合理将会造成成本无效或者过剩等情况，为项目的实施造成很大的负面影响。
成本管理经历了三个阶段，分别是核算型、控制型、价值创造型，三种类型分别代表了事后、事中、事前控制的思想。显然运用事前控制思想的“价值创造型”是最为先进、最为有效的成本控制方法，它体现了管理的“重心前移”,对减少无效成本、提升房地产产品价值具有积极的作用。从设计阶段就对成本问题加以控制能够体现出了事前控制的思想。设计为项目实施之伊始，这个阶段需要控制好投资额度，避免在施工之后进行再次的修改而延误工期或增加项目的投入成本。一个质量高的项目设计能够有效的节约投入经费，同时能够进一步压缩施工时间，如此一来企业的经济效益就会得到极大地提高。
设计阶段的成本控制不但重要，而且行之有效，能起到事半功倍的效果。与大部分房地产同行一样，成本管理习惯于把成本控制主要精力放在招投标、施工过程、审价结算等建设实施阶段，这样做尽管也有一定的作用，但效果不佳，超成本目标的现象仍较普遍。成本人员对实施阶段的造价控制基本能得心应手，但在设计阶段的参与程度以及成本控制方法都还非常欠缺，与行业先进企业相比，存在一定的差距。
由此可见，设计阶段的成本管理具有极其重要的作用，其实际意义在于通过事前参与，达到提高设计质量、降低工程成本、提升产品价值的目的，是真正意义上的价值创造型主动成本管理。
本文对房地产项目开发各主要阶段的成本方面的控制作出相关介绍。对房地产开发的成本费用构成进行具体分析，对房地产项目成本控制方面作出相关调查并提出房地产开发项目设计阶段成本管理与控制的必要性。详细透彻的分析设计阶段对成本的影响，找出影响成本的关键因素，寻求解决问题的办法。并通过案例招商地产 A 项目设计阶段成本管理与控制的实例分析，提出优化设计方案等方法，得到开发项目的最佳效益。从而实现房地产成本管理的有效性、科学性。旨在让现代房地产企业重视设计阶段的成本控制，并为其的设计阶段成本管控提出借鉴和参考。
1.2 国内外研究现状分析
1.2.1 国外研究文献
早在 19 世纪，还处在起步阶段的近代经济和工业的发展速度还十分缓慢，但约束产品生产生产费用的概念就已经产生。之后，由于初次工业革命的兴起，社会化形式的生产逐渐成为社会经济发展的大方向，这时才出现了一些新型的规模较大的企业，产品生产费用的制约成为对企业进行管理的重要元素之一，产品生产费用从其出现到改革并最终完善的过程可以由以下三个部分组成：：
第一阶段：从二十世纪的初期到五十年代初在这一段时期，成本主要指的是产品的制造成本，主要包括：材料成本、分摊的制造费、人工成本等三个方面，其他则作为期间费用放入销售费和相应的管理费中。这一阶段主要通过标准成本制、预算控制、变动成本法、价值工程四种形式对成本进行相应的控制。如下所示：
标准成本制1911 年科学管理的相关理论就由非常有名的经济学家和管理学家泰罗提出，他针对管理理论所创作的《科学管理原理》堪称经典。他提出了不少能够有效提高效率以及降低成本的措施，例如定额管理、计件工资制、定额管理等，其中标准化管理不仅有效降低了时间和成本同时还为成本核算和成本会计两个方面的改革有着巨大的推动作用。随后在会计中出现了各种管理成本计算成本的措施，如“差异分析”、“标准成本”和“预算控制”等各类技术逐渐产生。所谓标准成本法指的是按照相应的产品生产的数量指标或者相关的准则预计产品的生产费用，利用所预计的产品生产费用来制约生产过程中的产品生产费用的一种有效的方法。企业里负责制约生产费用的员工和生产工艺的实施人员在 1930-1939 之间一致认为应该把标准成本法算作产品生产费用计量和记录制度的内容之一，这样就能实现产品生产费用的计量和记录与产品生产费用的制约两个方面的有机合成，人们将这种产品生产费用的计算方法称为标准成本制度。
预算控制：对于西方国家来说，他们对生产产品的全部费用的控制施行了预算的合理编制和建立标准两种方法，对预算的合理编制的施行对于他们同样是一种有效控制成本的方法。美国国会在1921年公布的《预算和会计法案》对企业的预算控制有了很大的促进作用，各类企业都纷纷采用。到 1922 年，《预算控制》一书问世，这是由对预算进行研究的芝加哥大学著名教授麦金赛发表，是预算控制方面的第一部著作，只是由于当时的预算形式都还是比较单一，所以没有引起足够的重视。后来，随着企业的不断发展，将利润作为目标，将销售作为重点，逐渐将各项预算联系到了一起。这样一来就制约了企业在资金运作上的全部行为，并没有只关注对生产产品的全部费用的限制。
变动成本法：对产生变动的生产费用进行计算的概念诞生的时间是1936 年，这个概念的是被美国的一个会计师提出的，对产生变动的生产费用进行计算的方法主张的是从总成本之中分离出固定成本，只将一个产品发生变化的那部分成本归结在一个产品的全部生产费用之中，将不会发生变化的生产费用直接归结在当期损益的费用之中，把之前的费用在末期从生产产品的总的财务成果中扣除出来。不过在 20 世纪 50 年代之前很少有人进行相关研究，在 20 世纪 50 年代之后研究的人才逐渐增多，这种变动成本方式受到了很多人的推崇。变动成本法在实际运用中取得了很大的成就，能够同时满足在真实生产费用和基本生产费用的基础上进行利用，既能将生产费用根据特定的对象分类，同时能够给企业决策人员做决定提供一定的帮助。可以得出，对产生变动的生产费用进行计算是十分有效的控制成本方式。
价值工程：迈尔斯曾是通用电气公司的工程师，他在 GE 担任企业的采购工作，价值工程法是他首先提出的，该理论主要是利用价值工程法制约产品的生产费用，这个理论的提出时间是 1947 年。价值工程法研究的对象主要是产品的生产费用和产品所能发挥的作用，属于一种降低成本而保证产品功能的一种科学方法。迈尔斯的这个理论在使用的时候发挥出了很好的作用，降低了产品的生产费用，得到了社会各界的普遍关注，随后该理论在不同领域的企业中得到了广泛的使用，也在西方发达国家中传播开来。该理论在被实践的过程中逐步完善，成为一个完整的理论，并被重新命名为价值工程。
第二阶段：二十世纪五十年代到六十年代末目前，各国的生产能力和先进科技已经进入飞速发展的时代，各企业在千方百计的争夺市场，另一方面产品的使用者对产品各方面体验要求也越来越高。所以，进行全面的质量管理也逐渐成为企业发展的一个重大目标。这个时期采用的成本控制方式主要包括有质量成本制、目标成本制和责任成本制三个方面，具体如下：
责任成本制：责任会计的概念来自于美国会计学家希钦斯，他提出企业想要降低成本的目标可以通过将降低成本的任务分配到企业的各基本单元中去，利用这样的方法能够将责任分化，对各基本单元责任范围内的生产费用进行针对性的分类，并且利用督查的方式推动各基本单元努力降低成本，责任成本制的目的是使得成本控制更加有效，其本质为一种成本控制制度，同时也是责任会计中重要的组成部分，责任成本制度下，各责任部门的积极性通过考核的方式被充分调动起来，最终实现了总体成本降低的目标。
质量成本制：随着世界经济的发展，尤其是生产技术水平的不断提高，企业在生产的过程中越来越注重产品的质量，质量成为企业经营管理的主要目标之一，在哈罗德·费根堡姆的著作《全面质量管理》中提出，对企业在生产和运营过程中产生的各种费用进行监督和反映，这便是质量成本的主要任务，根据哈罗德·费根堡姆提出的“全面质量管理”（TQM）为企业制定质量成本计划，通过专业细致的数据分析实现对质量成本的有效管理。
目标成本制：对于成本的管理一直都是经济管理学家研究的重点，到二十世纪五十年代，英国管理学家提出了“目标管理理论”,这丰富了成本管理的内容，到了二十世纪六十年代，日本丰田汽车公司提出了目标成本，目标成本的关键点再目标的确定上，目标的设定应该是早于产品的设计和生产的，对于目标成本的确定需要结合客户的需求及其能够接受的价格以及企业需要得到了利润，这是一种事前控制行为，其最大的特点就是将成本控制的领域扩大了，由单单控制在生产领域扩大到技术领域，通过技术弥补生产的差距，大大降低整体的成本。
第三阶段：上世纪七十年代以后在此期间，大家注重的已经不是商品的成本问题了，转变为关注成本产生的作业。一些企业因为要满足其生产经营的目的，所以一定要立足于战略和全局，去分析和研究作业链。同时，一些企业也逐步重视新品种的研发与有效监控管理的整个流程等等。这个阶段由作业成本方法、战略成本监控和商品寿命周期成本计算法三个方面构成了落实成本控制任务与完成成本控制目的的基本方法。
产品寿命周期成本阶段：从上世纪七十年代开始，管理会计的一种实践计算方法，即生命周期成本计算，其重点研究方向逐步沿着军事向民用工作过渡，直至八十年代末到九十年代初，在当今世界范围内，它的这样一种发展走向更加明显了。上世纪九十年代，出现了全生命周期成本管理模式，这种模式是在日本率先出现的，进而逐步进军欧美，并慢慢取得信任被予以应用。这种管理模式是针对生产产品的公司的生产成本，它主要涵盖经营销售方面、制造方面、物流方面、研发设计方面和使用方的所有成本进行综合系统的掌控，确保其成本保持在最低点。谢尔德和杨认为，一个产品的生命周期定义主要应从四个方面进行理解：
①需要用市场的视角来审视的生命周期。②从生产者的角度来看待的。③从顾客的角度来看待的。④着眼社会全局的视角来审视的。作业成本阶段：上世纪八十年代中期，由卡普兰与库拍两人共同结合作业成本的计算组织了深入系统的应用及理论分析研究，自此，这种计算方法得到了西方一些国家的高度关注。作业成本法英文名字是 ABC,突出企业产品成本的动态因素，任意一种商品对于它的成本来讲我们都不应单一的认为是生产制造的成本，应该是产品整个存在周期的所有成本。后来库拍发表了几百篇关于作业成本方法方面的研究文章，这种理论目前也已经越来成熟。它的重点是我们在对一个产品的成本进行计算时，首先把它的制造费用集中在每一个作业中，之后再对照产品的成本进行合理的摊派，它的优势就是能够确保企业的管理者排除困难，想尽办法从每一个作业着手，对成本进行全面控制。
战略成本控制阶段：上个世纪八十年代，最早提出有关战略成本管理的是西蒙，八十年代中期，迈克尔·波特教授在他的书中首次提到了价值链，包括：纵向、横向和内部价值链，并提出了要合理的运用它开展战略成本分析研究的方法。在瑞利教授看来，卡普兰和库拍提出的成本动机完全是自较为微观的层面着眼的，而自己是从战备的层面开展研究的，他将没有形态的战略成本动机区分成：执行性与结构性两种成本动机，它们是用来推进经营与战略决策的。所谓的战略成本管理，它的中心思想涵盖：和企业的战略相适合、成本的源流管理和管理成本的措施、方法的引入思想以及加强对员工成本意识的培养等。
通过对外国关于成本的控制和管理的分析研究发展情况，可以看到，上世纪八十年代之后，对于成本的管理和控制，其一是重视全过程，保证企业拥有产品的成本竞争力优势；其二集中主要精力投入新兴产品的研发，通过日趋更新的技术手段生成企业不断研发新兴产品的能力水平，对产品的组合配置进行更新，进而满足市场不断发展变化的各种需求，同时还下大力持续对一些附加值和科技含量均较高的产品进行研究攻关，就是分别立足以上两种渠道来探索和突破，进而努力形成自己的品牌和核心竞争优势。在这个阶段，大家逐渐感到，比较传统的成本预防和调节措施手段，具有一定受限性，已无法满足企业内外部环境的发展变化，对成本预防和调节措施的探索和研究工作正逐步进入了崭新的历史时期。
1.2.2 国内研究文献
美国的标准在新中国成立之前就已经传入了我国。在建国初期，我国完全照搬苏联的成本法，定额成本法的使用就是为了能够降低成本，其核心是强调节约，同时在考评业绩的过程中，也将成本的升降作为一个重要的参考标准。我国学术界对成本控制的研究主要以著作的形式出现。从研究内容来看，我国学术界对成本控制的研究主要包括理论分析、西方成本控制方法和理论的介绍。概括来讲主要有以下几个方面：
郭道扬根据我国的实际情况，提出了符合我国社会主义事业建设特征的成本管理模式的构想。具体来讲可以分为微观和宏观两个层面：从微观层面来讲，我国市场经济发展中，要建立以企业为主体，以市场价格为基础的成本控制体系，低成本高效益的运行模式已经成为现代企业成本管理的主要目标，也是现代成本管理理论的核心思想；从宏观层面来讲，要以财务成本的相关法规或者规定作为指导，合理的实现资源的优化配置。
夏宽云在《战略成本管理》一书中在对成本管理进行分析时，主要利用桑科模式对成本管理进行了研究，对成本管理的战略定位、价值链以及战略成本动因进行了较为详细的阐述。
陈柯在的《企业战略成本管理研究》中，对成本管理的程序以及成本管理的方法进行了深入的分析和探讨，主要从成本预测、成本决策、成本计划以及成本控制几个方面进行了分析，并且认为国有企业需要通过成本战略管理来提升在成本方面的竞争力。
我国企业的成本控制十分不理想，南京大学的课题组通过调研充分证明了我国企业在成本控制中存在的问题，揭示了我国企业成本管理的现状。《会计研究》在 2005 年在发表的文章中指出，我国企业在成本管理过程中，对于企业固定成本和变动成本，以及可控成本与不可控制成本的使用相对较高，而这些划分都是成本管理最为基本的，我国成本管理还处于尚未使用的阶段。我国企业在成本管理中标准成本控制方法的使用非常少，说明我国企业在成本控制过程中，与国际社会成本控制还存在很大的差距。从目前学术界发表的相关文献来看，我国理论界对成本控制的研究大多偏向于成本控制理论的研究。很多的研究是对成本控制方法的介绍，目前对成本管理战略。作业成本法以及价值链的分析相对较多。在对成本控制范围的研究上，很多的文献都是对传统控制范围的研究，在成本控制范围的研究方面显得十分不足。
1.3 研究内容和研究方法
第一章绪论，介绍说明选题的背景和问题的提出，论文的主要研究内容、研究方法和结构框架。
第二章：房地产项目在项目开发的各个阶段的成本以及成本管理相关内容的概述。对房地产开发项目中的成本费用的构成进行了分析，同时对我国房地产开发项目成本控制的现状进行了调查分析，在此基础上，提出了目前我国房地产开发项目实施成本控制方法的紧迫性。
第三章：房地产开发项目在项目设计阶段成本管理存在的问题分析，通过对影响因素的详细分析，找出影响成本的关键因素，寻求解决问题的办法。
第四章：案例----招商地产 A 项目的实际案例进行了分析。通过实证性的研究，应用价值工程理论比选设计方案，通过优化设计方案等方法，得到开发项目的最佳效益。从而实现房地产成本管理的有效性、科学性。
第五章结论与展望。
本文在研究的过程中，采用文献研究方法，对相关的文献资料进行了收集和整理，通过这些文献的收集和整理，对本文的研究进行指导。案例研究法，选取案例项目，进行对比分析，找出问题，提出优化建议，并进行综合提炼，总结结论。
