第二章 房地产幵发及其成本控制相关理论概述
一、相关概念的界定
(一)房地产幵发
房地产开发所包含的意思是指在依法取得国有土地使用权的土地上,按照城市规划的要求进行基础设施、房屋修建的事项。房地产开发从土地的取得、拆迁、规划设计、物业的建设、物业的销售及管理等一系列过程,投资大,耗时长。
(二)成本
马克思曾科学地指出了成本的经济性质:“按照资本主义方式生产的每一个商品W的价值,用公式来表示是W=C+V+M。如果我们从这个产品价值中减去剩余价值M,那么,在商品剩下来的,只是一个在生产要素上耗费的资本价值C+V的等价物或补偿价值” 人们进行生产经营活动,必定要消耗一定数量的资源,这些资源表现为人力、物力、财力,这些资源用货币表现出来就是货物的成本。
成本在经济学上就是指不可避免的最高代价。对资本家来说,所消耗的生产资料的价格和使用的劳动力的价格就是补偿资本家自身所耗费的东西,对资本家来说就是商品的成本。
(三)成本管理的概念
狭义的概念认为成本管理的主要目标是对成本进行准确的计量,广义的概念认为成本管理是一种管理活动,应该具有预测、计划、控制、考核、分析和决策等管理的普遍职能。目前美国学者查尔斯·霍恩格伦提出了较为全面的多维成本管理观。成本管理的三个飞跃,使得成本管理的范围更加宽广。随着市场经济的不断变化,现代企业拥有了系统的成本管理理念,企业的成本管理已成为一项系统工程,注重的是对成本管理对象的全方位的分析研究。
(四)成本控制
成本控制的主要目标就是为了降低成本,同时将产品的效益提高到最大化 。成本控制是指在项目管理的过程中,因为项目幵展会发生费用开支,项目的管理者为了对过程中的资源消耗和费用支出进行控制,采用技术手段和管理措施达到减少项目成本的目标。成本控制一般分为三个等级:以低成本为出发点的第一个层次,是让成本控制配合企业的战略决策和执行,利用价格竞争来扩大市场份额,从而占领市场取得市场竞争优势,最终增加企业的利润,为企业的可持续性发展奠定基础。第二层次是利用产品质量、产品数量、企业资源、产品成本、销售价格之间的联动关系,配合企业获取利润最大化。第三层次是将成本和与成本相关变量联系在一起综合进行考虑,单纯的降低成本不代表经济上具有合理性,三个层次反映了企业不同层级的管理水平,管理水平由低到高。
成本控制贯穿于企业经营的全过程,主要分为三个部分:事前控制、事中控制、事后控制。事前控制是与成本的预测、决策和计划相联系的目标成本管理;事中控制是与成本的计算、分析、调整有关的过程管理;事后控制是对成本控制提供有力支持的数据累计、分析、总结,是对过去管理经验的总结。
二、房地产开发的特征及成本构成
(一)房地产项目特征
1、房地产产品位置固定,投资巨大
房地产项目属于不动产,具有不可移动的固定位置,在项目开发之前必须考虑到地区、地域、地段的差异对项目开发的有利及不利的影响。为满足市场需求,项目开工建设前要充分了解目标客户的需求、心里定位及价格接受程度,再统筹考虑建设产品类型、档次。
房地产项目的建设属于资金密集型产业,从项目最初的取得土地使用权,到后期的规划、设计,再到工程的幵工建设,都需要大量的资金。项目的运营需要具备完善的资金链和较高的资金运营能力。
2、地域区域的差异大
取得土地的价格对房地产的成本起到重大影响。首先不同的城市或者在城市的不同地段,土地的成本是不一样的,其次由于各个地段的地质情况不同,对建筑基础的要求也不同,再次不同地域区域的建材价格也是千差万别,这些都决定着企业在不同的区域进行项目开发没有固定的模式,加大了成本控制的难度。
3、房地产项目幵发的周期长
房地产项目开发有一定的周期,即使小型的房地产项目也需要2-3年的时间,大型的房地产幵发项目则需要更长的时间。较长的投资回收期导致开发项目的风险加大,一旦市场上的需求发生变化或者国家政策进行了调整,会造成产品的市场价格下降、企业的投资收益下降,投资风险加剧。
4、房地产幵发风险高
房地产开发过程中会出现很多不可控的因素,这些都会加大项目的风险。如项目的市场定位不准确。项目的市场定位确定以后,项目的品质、质量就基本确定了,后续的销售对象和销售价格也就基本确定了,若定位不准确,企业会面临不可弥补的风险。此外,房地产项目质量风险是项目成败的关键,我们经常看到房地产幵发企业因质量问题与客户之间的造成冲突,不利于企业的生产经营活动和长远发展。要防范这些风险的产生,必须加大事前风险的控制力度,将风险控制在可控范围内。
5、房地产项目的费用成本目标控制的难度大
房地产项目成本目标的控制难度较大,因为在整个投资过程中历时很长,成本控制的环节很多,经常会遭到不确定性因素的干扰,若要有效控制房地产项目的成本,必须依照开发流程从幵发的每个环节着手,制定出标准化的管理制度、操作流程、全方位做好成本计划的控制工作,确保目标成本的实现。
6、开发规模是成本控制的双刃剑
若企亚的资金状况良好、可以满足较大规模的项目开发,可以摊薄项目的开发成本,如规划设计费用、销售费用等等,都可以随着幵发规模的扩大而降低单位成本。由于规模的加大,建筑材料的使用数量加大,也能使材料供应商降低价格,降低材料成本。但也不是规模越大就越好,规模越大所需的资金也就越多,如果企业贷款的金额较高,资产负债率很高,若不能很好的控制现金流,就会给企业带来巨大的风险。房屋的销售情况、贷款的利息、施工周期等等都会随时增大成本,所以说规模的控制也是成本控制的重要点。
(二)房地产项目的成本构成
1、土地成本
土地费用包含了城镇土地出让金、土地征地拆迁费用。伴随着国家的土地政策的趋紧,大多数的房地产幵发商只能通过拍卖的方式取得土地,在我国城镇的商品房住宅价格构成中,土地的价格会占到20%—40%,并且有逐步上升的趋势。
2、前期工程费
前期工程费指的是项目前期科研、规划、设计、地质勘査,此部分在项目总成本中所占的比例较少,一般占6%左右。
3、公共市政配套费
公共配套设施建设费用是指按照建设的规模,根据一定的比例交给政府的大市政配套费,由政府统一的进行市政配套建设。也有房地产企业自建配套设施的,在建设用地范围内为居民建设公共配套设施,如:学校、幼儿园、社区医院、菜市场等等。该项费用也占项目总开发成本的5%左右。
4、建筑安装工程费
建筑安装工程费包含了建设过程中主体过程建设费、设备器具采购费、供水、供电、供气、有线电视、宽带光纤、道路、景观绿化等配套设施建设费用,这部分的建设费用在总成本中占据着相当大的比例,大约占了 40%的比例。
5、资本化利息
房地产项目建设的周期长,需要数额巨大的资金支持,在建设过程中进行融资是必定的,通过借贷筹集资金必须向金融机构支付利息,这也构成了开发成本的重要组成部分。它的大小和房地产项目的规模、融资额度也很大关系,没有固定的比例。
6、管理费用
管理费用包括了人员的工资、办公费用、差旅费等等,主要用于维持房地产企业的正常开支,这部分的成本占总成本的比例较少。
7、销售费用
为销售房地产项目所产生的广告费、营销推广费用、销售代理的佣金都是构成销售费用的组成部分。
8、税金
在房地产建设的过程中要缴纳各种税费,包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、城镇土地使用税、房产税、印花税、土地增值税、企业所得税,目前在我国房地产开发企业的税负较重,一般占到总成本的15%—25%。
(三)房地产开发流程
1、前期决策阶段
前期的决策阶段是对拟建设的项目进行必要的技术经济论证,进行可行性分析,编制可行性研究报告,对项目的不同建设方案进行分析、比较、选择最优方案的过程。在这个阶段主要的任务是鉴别投资机会、选定投资方向,在这个阶段要对项目建设的规模、投资总额、材料来源、建筑技术水平、施工队伍、资金来源、市场需求情况都要进行充分的了解。在对市场进行充分调查之后,再对项目进行经济评价,主要有国民经济评价与财务评价。
2、土地取得阶段
土地的取得在整个项目开发阶段占用的时间较短,是项目开发的幵始阶段,随着土地价格不断上涨,这一步在房地产项目开发的过程中显得至关重要。土地成本的高低、土地市场前景的好坏和项目的后续发展休戚相关。这个阶段主要是借鉴项目可行性研究的结果,以便确认该项目是否值得投资。
3、规划设计阶段
规划设计阶段是指房地产项目在取得土地使用权之后,进行市场定位、规划设计、施工图设计的阶段。这个阶段的工作主要是根据市场定位对规划设计方案不断进行深化设计,并根据深化的设计图编制项目预算,预算数字能够比较准确的反映项目的建设成本。初步设计阶段对投资的影响有时能达到75%—95%,要降低产品造价,就必须在规划设计阶段对目标客户、建筑风格、户型、目标客户等进行深入细致的研究,选择最优方案。
4、招投标阶段
项目的招投标是指通过公开招标的方式选择一个有资质、有能力、有一定的经济基础的施工单位来进行工程项目的建设。房地产公司在编制工程预算、招标文件和标底时应尽可能准确,这样便于在施工过程中工程总造价的控制。还要对施工单位的资质、以往的业绩、项目经理的施工现场管控能力等情况进行综合考察。
5、工程施工建设阶段
在规划设计完成,招投标结束后,房地产项目就进入了施工建设阶段。从项目的招投标、到施工单位进场、房地产开发公司进行施工现场的管理、到最终的项目梭工验收、办理梭工结算,这个阶段是房地产开发过程中涉及的工作面最广、人员最多、接触的单位最多的阶段,在这个阶段最主要的是按照预算范围内的成本对工程施工进行控制,确保工程按质按量按期完工,顺利进行竣工验收。
6、销售阶段
营销阶段是指通过顾客把开发的商品房转换成现金的流通过程。其目标和核心在于针对消费者的需求,在符合消费者购买水平的基础上,通过推广的手段,更好的促进房地产交易,使房屋尽可能快地实现其价值到现金的转化。市场营销阶段虽然处于整个房地产项目的最末阶段。然而,此阶段却是房地产开发商获取利润的关键阶段。
房地产的销售环节包括以下环节:销售项目的整体策划、具体事项的准备、活动策划、公开销售、签署买卖合同、办理各种手续。整个的销售过程是比较复杂和繁琐的,一旦处理不好就会影响整个流程的效率,造成销售环节的浪费。
三、成本控制理论
(一)作业成本法。。
作业成本法首先根据各阶段作业对资源的需求,将现有资源按需求分配到作业中,并计算出作业成本;然后再按产品生产过程所消耗的作业量将作业成本计入到产品成本,该方法被引入我国,并逐渐被接受和应用,有相当的发展潜力。
此种方法把产成品、资源作业或作业中心均作为成本计算对象,并且按照成本动因来解释成本动态。作业成本法的实施一般分为以下几个步骤:
1、设定作业成本法实施的目标、范围、组建实施小组。
2、熟悉企业工作流程,了解相关信息。
3、建立作业成本的核算模型。主要明确以下内容:企业所拥有的资源、明确作处和成本对象,并将它们细分,确定它们与组织中各个层次的关系,各个计算对象的责任主体必须明确、资源作业因何种成本动因进行分配,明确资源如何分配到作业,作业如何分配到作业产品。
4、开发作业成本实施工具系统。计算机技术和相关软件的支持是作业成本法得以实施的基础,复杂的核算任务必须借助辅助工具才能得以完成,计算机系统帮助我们分析、处理数据信息。
5、实施作业成本法。在建成的作业成本管理系统中,录入各项具体的数据,运行本方法。
6、分析作业成本的运行结果。计算出的数据要进行分析研究,用数据来评价作业成本法。
作业成本法自从上世纪80年代发展以来,渐趋成为一种成熟的成本管理方法。该方法提供了更加精确的成本信息,更加有利于企业决策层做出正确的判断,在企业内部管理的推动上起的作用尤其重大。
(二)标准成本法
标准成本法是指以标准成本为中心,实际上就是就某项具体的内容进行定额,以明确其在经营管理中控制的目标值。通过标准成本的拟定、实行、核算、控制、寻找差异并分析原因等一系列环节,将成本的核算、控制、考核、分析融合,从而实现成本管理目的的一种成本管理方法。所谓标准成本是指在有效经营条件下经过认真调查研究和技术测定后必须发生的成本。
实行标准成本法第一步要制定标准成本,制定标准成本就是要制定直接材料、直接人工、制造费用的标准成本。在制定时,每个项目的每个子项都应按照数量标准和价格标准的细分到位,其中数量标准包括单位产品消耗量、单位产品消耗工时等,价格标准包括原材料单价、小时工资率、小时制造费用分配率。标准成本的确立之后才能运用标准成本法,为了便于今后操作,必须根据实际情况确定标准成本,以达到成本事前控制的目的。标准成本确定后,要将实际发生成本与标准成本两者进行对比分析,包括分析变动成本差异和分析固定制造费用差异,在固定制造费用差异分析时可以依据具体情况选择二因素分析法或三因素分析法,最后将分析差异进行账务处理。
(三)目标成本法
目标成本法是企业以市场需求为基础,为达到特定的目标利润,对生产过程中的产品进行设计、计划、生产,致使成本降低的一种成本管理方法。其最大的特点是基于市场给定的价格来决定成本,确定成本以市场为导向,其目的是在产品的研发阶段或设计阶段便确定好产品的造价,而不是走一步算一步,在制造过程中再考虑降低成本。
目标成本法的实施分为三个阶段:
1、市场导向是目标成本设定的基础。
2、计算成本差距。
3、在生产过程中运用相关办法不断改进产品成本,以达到设定的目标成本。
目标成本法的优点是:它侧重点在事前控制,这样考核容易落实到位,在项目一开始就界定了责任方的成本,有利于界定责任,使业绩考核中更加明晰。
(四)成本企画法
成本企画法是产品从前期策划开始时,就根据客户需求设定相应的目标,为实现这个目标进行一系列的综合性管理活动。成本企画的实质是一种前置性的综合管理,其目标是让客户满意。它运用综合手段,将工程组织管理措施和会计核算相结合,以成本管理的形式达成终极的利润管理目的。同时也是先导性和预防性的控制方式,针对未来必须要达到的目标,对目前所采取的措施和方法进行有目的的弹性调整。?
一般而言,成本企画的实施流程是:产品企画-目标成本设定-目标成本分解-目标成本达成-实施生产准备-初期流动管理。成本企画作为一种全新的成本管理模式,从事物发展的最初就开始控制,并将成本和工程技术进行了结合。
四、房地产企业成本控制方法
(一)制度控制法
制度控制法就是在企业的运营过程中制定相应的规范制度来控制成本费用的开支。从财务的角度出发,一般的企业均会制定一些日常开支的规章制度:如业务招待费管理规定、差旅费管理规定、交通费补贴相关规定、办公费用管理规定等等。通过制度的约束将会有效的控制成本幵支,减少浪费。
房地产企业要运用制度控制法来约束成本开支,首先要明确哪些成本可以通过制度能够进行约束,并制定要相适应的制度;其次制度的执行要严格,各种成本费用的开支审批均应遵循规章制度;最后还要有相配套的考核和奖惩制度,使得制度的执行能够落实到位。
(二)定额控制法
定额控制法是对企业生产和经营过程中所需要的材料、人工等进行定额制定,按照制定的定额对成本进行控制。在房地产的开发过程中,主要原材料的消耗可以使用定额法来进行管理,如按照建筑面积使用的钢材数量、轮使用量等等。
此外工作量的管理也可以使用定额进行控制,按照项目的进度、施工阶段、施工工序等等制定标准工作完成所需要消耗的人工工时,并以此可以合理的配置劳动力数量和对劳动力工作的效率进行考核。
(三)指标控制法
房地产企业的经营过程和结果也可以通过一些指标来进行衡量,这些指标可作为成本控制结果的衡量标准,可以据此判断成本开支与收入之间的关系。
1、费用率控制法。企业日常经营产生的费用与企业的营业收入的比率,叫费用率。通过这个比率可以分析费用支出的效率和效果。
2、毛利率控制法。企业的销售毛利和销售收入的比率。可对房地产项目的盈利进行初步估算,并与行业平均毛利率进行比较,及时发现问题,纠正成本偏差。
3、净利润控制法。净利润是企业的营业收入扣除了所有的营业成本、税金后的所得,是企业的最终的经营成果。净利润大于零说明开发这个项目最终是由盈利的。成本控制的结果反映在利润上,利润越大,企业控制成本的效果越好。
(四)挣值法
挣值法又被称为偏差分析法,主要用于分析目标实施和目标期望之间的差异。该方法是在项目实施的过程中不断收集项目的实际费用信息和数据,与费用目标值进行动态的比较,在项目失控前就及时采取纠正措施[291。
可以通过挣值法预测项目成本消耗和施工进展的趋势,通过预测成本和进度状况来管控现场,来达到成本控制的目标。在原始数据和挣值分析数据的基础上,项目成本控制人员不仅全面了解项目成本进度状况,还可以对未来趋势有效预测,推动项目更好的进展。
挣值法是在项目预期的进度T内,定义了三个关于时间t (O^t^T)的基本函数:
1、计划完成工作的预算费用(BudgetedCost of Work Scheduled) BCWS。
BCWS表示按照计划应该完成的工作量,所以又被称为“计划投资额”。
BCWS=计划工作量*预算定额,表示依照进度计划应完成的工作量。
2、已完工程量的预算费用(BudgetedCost of Work Performed )BCWP。BCWP是指根据进度计划,在t时刻已经完成的工作,按照批准认可的预算标准所需要的资金总额。业主就是根据这个值支付工程款项的,也就是承包商挣得的金额,所以也称为挣得值。
BCWP=已完成工作量*预算定额,主要反映的是该项目按照合同计划实施的进展情况,3、已完成工作的实际费用(Actual Cost of Work Performed) ACWP。ACWP是指根据进度计划,在t时刻已经完成的工作实际花费的总金额,又称“消耗投资额”。【图2.1】
运用挣值法可以对项目的费用、进度进行客观的评估。评价的指标有:
1、费用偏差CV ( Cost Variance )CV=BCWP-ACWPCV为正值,表示项目运转在预算范围内,不超支,实际费用没超过预算。CV为负值,表示项目运转超出预算,项目超支,实际费用高于预算的费用。
2、进度偏差SV(Schedule Variance)SV=BCWP-BCWSSV为正值,表示项目建设提前,实际进度早于计划进度。SV为负值,表示项目进度延迟,实际进度落后于计划进度。
3、费用绩效指标CPI (Cost Performance Index)CPI=BCWP/ACWPCPKl表示实际费用高于预算费用,表示项目建设成本超支。CPI>1表示实际费用小于预算费用,表示项目建设成本节约。CPI=1表示实际费用和预算费用一致。
4、进度绩效指数SPI ( Schedule Performance index)SPI=BCWP/BCWSSPKl,表示进度延误,实际进度落后于计划进度。SPI>1,表示进度提前,实际进度比计划进度提前。SPI=1,表示进度符合要求。
