第四章 A公司成本控制存在的问题分析
一、前期决策阶段成本控制存在的问题
项目前期决策阶段包括项目的可行性研究、市场调研、项目风险预测等等工作。在充分调研的基础上提出项目建设的各种可行方案,然后在技术上和资金上对各个项目的成本、收益、利润进行比较,从而选择一个最优的方案。前期调研、决策的成本比较固定,在整个开发项目中占的比例较但是对整个项目是否投资建设起到了巨大的作用,项目决策阶段给项目的定位也对项目的成本起着重要的作用。
(一)部门职能不够完善
A企业在前期的决策阶段虽然也对项目的可行性进行了分析,但是缺乏专业部门和机构的支持,由于公司没有设置成本控制部门,在前期决策阶段的任务也被分解到了现在已有的工程部、营销部、财务部。营销部负责项目的市场调研,工程部负责项目的目标成本的制定、财务部负责项目投资利润的估算。从组织机构上看很难满足项目前期决策的需要。各个部门自成体系,均是根据自己理解来进行项目前期的分析,各个部门的分析结果没有一个专业的部门对他们测算的数据进行消化、核对、分析,就直接交给了公司的决策层,这无疑是给项目的运作增加了风险。此外,各个部门及各个部门的工作人员对成本控制的理念不同、水平层次不齐、更多的时候还是依据自己的经验来对项目运作的可行性进行的分析,这就很难将成本控制的工作落到实处。
(二)市场调研不够充分
就A公司的慧园项目来说,企业的市场调研仅仅局限在企业原有客户和公司员工及其亲属、朋友中,调研的范围很小,样本很少,调研出来的数据缺乏严肃性。我们的市场调研首先要做的是将样本数尽可能的扩大,充分了解企业所面临的市场环境。
二、规划设计阶段成本控制存在的问题
在前期的规划设计阶段,市场和设计部门起着主导的作用。在这个阶段要对拿地可研阶段的方案进行重新审视,这是对可研阶段方案进行调整优化的最佳时期。初步设计阶段对投资的影响可能性达75%-95%。
(一)设计人员综合素质不强,成本观念淡薄
成本的事前控制做得并不够好。设计人员普遍重技术,轻经济。就房地产项目的规划设计来说,对设计人员的综合水平要求比较高,相关人员不仅要具备建筑设计方面的专业知识,还要具备预算、施工、经济方面的知识。在设计的过程中,设计人员对预算知识了解不多,对建筑材料的预算价格不是很熟悉,难以将设计、经济有效的融合。设计人员在设计的过程中过多的追求设计外观,为了整体的建筑效果,在没有进行数据测算的基础上,建议降低容积率,扩大楼间距,以此来扩大中心广场的用地来建设叠瀑景观。此时,若不对设计方案进行跟踪反馈的话,扩初设计批复以后,项目建设存在的技术问题、成本支出问题就很难进行弥补,导致项目建设的先天不足。过分追求景观效果会加大建设成本。
(二)沟通力度不够,设计和施工衔接不紧密
在项目的设计过程中,设计人员没能和施工人员密切沟通,加之设计人员对成本控制没有表现超高的积极性,很多设计图纸在施工过程中无法施工,或者需要增加很多工序才能进行施工,如此一来,项目的建设成本将难以控制。
(三)对规划设计的参与性不强
在规划设计阶段,对于建筑各个部位品质的确定和材料、部品件的选择也缺乏自主的意见,成本的控制一般都是依据设计成果来测算成本指标,设计图纸出来了,工程造价费用也就基本上确定了。并没有将各类品质的建筑材料、不同种类的部品件的市场价格信息反馈给设计人员,向设计人员表达自己的意见,进行成本的事前控制。
三、招投标阶段成本控制存在的问题
项目的招投标制度是国家对基本建设项目的强制性规定,不仅在选择施工单位时要进行招投标,在选择设计、监理单位时也要进行招投标,在大大小小的设备釆购安装、材料釆购过程中也要按照工程量的清单严格招投标管理。在同等条件下,企业选择实力强、成本费用低的合作伙伴是有效控制成本的重要手段采用招标的方式来选择过程项目建设的承包人,是遵循市场规则、保证按照竞争的要求来釆购过程的一种方式。发包方和承包方签订经济合同,明确双方权利义务,将工程项目的实施过程纳入法制化管理的轨道。
(一)工程招标流于形式
在实际招标过程中,类似于关系工程、人情工程会逐渐显现出来。在一些工程的招标过程上看,双方也是在公平的基础上完成招投标工作的,也符合相应的国家政策和地方规定。但就实际情况来说,由于门滥设置的原因、资格审查的原因等等还是存在很多地方存在着人情分,招投标工作没有落到实处。
(二)缺乏专业的评标队伍及评价体系
招投标工作对于成本的控制,关键在于评标的准确性,由房地产公司的技术人员、建筑行业的专家、造价方面的专家组成的评标小组能确保评标的准确性和有效性,A公司恰恰缺少这方面的专家来对标书进行认真评审。另外招投标评价 -体系大多也是沿用合肥市统一的管理办法,没有结合自身的企业自身的特点和实际情况。
四、施工阶段成本控制存在的问题
按照施工组织设计的安排,工程项目建设从幵始施工到工程竣工结算,一般都要经历二至三年的时间,这个阶段对成本控制的重要性就不言而喻了。施工阶段是房地产幵发企业的总体规划和工程施工图被付诸实施形成产品的阶段,在这个阶段通过节约投资减少造价的可能性已经比较小,但是通过浪费造成超支的可能性很大。“质量、进度、安全、造价”是这个阶段控制的重点。在施工阶段造成成本造价较大改变的主要有以下几种因素:施工方案的变化、工程规模数量的变化、产品功能发生改变、施工过程的失误造成工程返工、工伤死亡事件以及不可抗力的因素造成成本的增加。在施工阶段,要及时获得和分析整理施工期间的动态信息,运用现代化的管理手段和先进的管理理念对成本动态进行跟踪,以期达到工程成本的控制目标,其高企业的经济效益。
(一)设计变更、工程签证监管不力,造成成本超支
设计变更和工程签证是造成工程施工过程中成本发生改变的重要因素,且产生的原因复杂多变、难寻规律、发生的时间长,给现场管理造成很大的难度。设计变更主要用来完善设计,确保工程质量,对前期设计工作中没有考虑的问题进行补充,纠正前期未发现的错误,顺应施工现场变化的手段。工程签证是指施工企业因设计变更及施工条件的变化或者无法预见的情况,施工单位要求增加预算定额中没有但是实际现场需要发生的工作量。由于企业的粗放型管理,设计变更和工程签证控制不力,是A企业在施工阶段成本控制的突出问题。
(二)动态反馈不及时,成本管理滞后
房地产项目的成本管理需要企业及时、动态的了解项目的进展情况以及与实际的偏差,若发现有成本超支的风险可以采取相关措施。但是A企业在成本动态的管理上只是每月要求项目总监上报监理月报,监理月报只是简单的描述了工程的形象进度和本月及累计的完成工作量。没有对数据进行动态分析导致企业对工程进度和成本的管理缺乏数据支持。
(三)竣工结算不及时
工程竣工验收之后房地产开发企业应及时和各施工单位进行梭工结算,在结算的过程重能很清晰的发现项目成本的构成,这些数据对今后的房地产开发项目有着重要的借鉴作用,属于项目成本的事后控制。
五、销售阶段成本控制存在的问题
住宅的销售是贯穿在整个房地产开发的全过程的一种行为,前期是市场调研、房型的确定、市场的定位,销售部门就必须参与进来,到后期房屋建成交付,以及交付后的售后服务、产权证的办理还是离不幵销售部门。通常房地产项目的销售成本可以分为五部分:一是售楼部费用,包括售楼部装修、楼盘模型的设计制作费用;二是销售资料费用,包括楼书的设计印刷、赠送业主的各类小礼品等等;三是广告费用;四是活动推广费用;五是销售人员的佣金。
(一)缺少专业营销队伍,销售人员整体素质不高,楼盘销售不畅
A公司目前营销人员很多都不是专业的销售人员,销售人员的整体素质不高,没有经受过专业的培训。在住宅的整个销售流程中都缺乏管理经验,所做的工作更多的是按部就班的楼房介绍、签约、办理各种证件等程序性的工作,对创新度要求比较高的营销推广、广告策划缺乏必要的市场敏感性。
(二)营销推广的模式单一,销售费用无法收获预期效益
随着市场竞争的不断加强,可以说消费者对一些重复的广告模式已经产生了厌倦心里,这时还是按照以前的推广模式来进行操作,比如:街道广告单的发放;电视广告等等。个性化、针对性的推广方案对房屋销售有着极其重要的作用。
