适应性方面，商业地产定位一定要适应商铺影响范围内的购买力，即商品适销。商品适销是一种纯商业行为，一个成功的定位既要注重产品的销售，同时又要注重销售对产品的定位。那么，开发商在基于目标客户的深度研判和所在商圈深刻理解的基础上，必须明确目标客户是谁，要满足他们的哪些需求，通过怎样的业态组合完成定位，主力店是哪些，他们对物业的要求是什么等等问题。只有当这些问题明确了，才可以做到有的放矢。
瓶颈四：经营模式不适合
当前商业 地产经营模式上，主要有出租、出售、租售并举等三个大类，包括零售整租、零售零租、不售零租、不售整租、租售结合、不租不售自营等六个子类。就目前商业地产市场经营模式而言，并没有一个最好的模式，只有最合适的模式。经营过程中，无论出租，还是销售，或是自营，选择哪个模式都是为了能够更好的赢利，这是每个商业地产商所期盼的，但实际中却不是每个商业地产商都能如愿地有效实现运作，找到适合自己项目的赢利模式。
瓶颈五：商业招商难
商业地产项目经历了前期定位之后，将面对的是商业招商这个难题。招商不同于住宅的销售住户的素质人品等不影响其销售盈利的多少，招商却要考虑到整体的商业规划和定位等，而不是单纯的租赁的交易关系，经营者和开发商之间在整体发展中是相辅相成的关系，既要从经营者的角度出发在各个方面给予经营者信心，又要全面考察经营者项目可行性及对整个商业招商的影响。因此招商的成败既影响项目的经营运作和可持续发展，又直接关乎到开发商的成本变现，所以招商成为商业地产开发的又一重要环节。因此在招商过程中应注意一下几方面：
（一）缺乏整体招商规划
商业招商必须有他的整体规划要符合其项目定位，如哪一区域要有娱乐项目、哪里要有餐饮项目等，大到成百上千平米的商铺小到几平米的商铺都应有其预期设想，而不是简单地以"满租"为原则。商业项目招商前必须做好详细规划，明确招商目标，包括招商业态的组合、品牌店、主力店等；形成合理科学的招商规划才能更好的指导招商工作的进行，而不能谁想进来经营就直接"招"进来，看中哪里就给哪里，造成杂乱无章的经营局面，破坏整齐的运营氛围，影响商业消费业绩。
（二）单纯依靠广告招商
单纯广告招商是具有普遍性而没有针对性招商手段。而商业地产招商除了要具有普遍的认知度，还需要有针对性地是特定的经营者招商。针对高品质特定经营者的招商过程中关键是沟通，使其有针对性的了解该商业项目对促进其发展的重要作用，更有目的的展示该商业项目的优势等。招商是不能简单的以广告为唯一手段，坐在家里守株待兔的，这样很难有理想的招商结果。
（三）招商工作欠缺执行力
前期的招商定位和合理的规划是确保招商工作顺利推进的基础，完善有效的执行力是招商具体实施过程，如若没有强有力的执行力，一切就会成为空谈，前期投入就会化为泡影。这就要求在执行过程中重视每一环节，责任到人，层层分解，逐步落实，严格按照规划落实到实处，做到"言必行，行必果".
执行的操作离不开人的操作，所以招商人员要足够专业，招商过程中要经常培训确保招商人员具备经营方面的知识、与客户有效沟通的能力，能够真正的从经营者的角度解决问题，这样才能使客户对开发项目有清晰全面客观的认识，有信心做好进一步的投资经营。
总之，招商工作不是简单的出租商铺，而是长期性的系统工程，其过程规范而复杂，不能一蹴而就，潦草为之，每一环节都有其重要性，千里之堤可毁于蚁穴，招商工作更是如此，从规划到宣传再到系统的招商手段，环环相扣，哪里出问题都可能导致整个商业物业的经营失败。
瓶颈六：人才资源稀缺
商业地产不同于以往的房地产开发，它是不但要开发还需要经营及管理，是一个综合体，这就要求商业地产方面的人员既有地产开发能力又有零售经营管理能力，目前高校毕业的学生很少同时学习这两个方向，而多年从业的人员两者素质兼备的人才也是十分稀缺的。缺少能够全面掌握商业地产运作的人才使得许多项目在招商、经营过程中显得力不从心，所以在商业地产发展逐步趋向成熟，更加受到各方认可的今天具备商业地产经营能力的人就更加的炙手可热。
3.4 我国商业地产行业的竞争结构分析
目前，全世界行业间的竞争已经发生了根本上的变化，变化的速度不断加快，在某些行业之间甚至很难划分界限，行业间的融合使传统竞争优势不再像以前那么有效了。传统的管理模式已经不能完全引领一家公司获得战略竞争力。经理人和企业家们必须要与时俱进用一种全新的思维模式来适应现阶段的发展，这种思维模式应注重时效性、灵活性，要不断创新从而更好更全面的适应环境的变化。商场从来如战场，竞争愈加激烈其中愈加危险，要求的投资额愈大失败后果愈严重，因此发展和实施战略依旧是成败的决定因素。
良性竞争在市场经济的环境下是行业发展进步的重要因素，竞争可以促进企业转变经营理念和经营策略，如何有高水平的竞争手段，发挥出自己的核心竞争力，能否及时把握住发展机会成了许多企业在市场经济竞争中的难点。
3.4.1 我国商业地产企业间的竞争情况
在长久的地产行业发展过程中商业地产虽然年轻却发展迅速，在激烈的竞争中要考量竞争者的诸多方面，该行业的竞争激烈程度与该行业的利润水平有直接关系，此外还与行业中竞争者的规模及数量、项目的差异化、企业的战略利益、经营目标、固定资本或库存成本等因素有关。
（一）商业项目差异化不足
如前文所述，商业项目的定位需要做充分的前期市场调查和策划，但是现阶段在一定利益驱使的下许多项目为了追求快投入快回报的节奏，并没有按照不同商业业态的用途和要求进行市场定位和设计，"克隆"其他成功项目的商业模式，使得项目之后和同质化，除了自己没有创新点使项目愈发乏味外，也使同行业运转变得臃肿，逼着自己同行业要出现"减肥""割肉"的竞争局面，所以同行业的发展一定要有自己的特色。
（二）大量竞争者实力与规模相差较大
万达地产的迅猛发展，给万达带来了丰厚的利润，在巨大利益的诱惑下，引发了大量地产巨头转型商业地产的势头。在全国范围内形成了多家地产争夺重要商圈的事态，但是在众多商业地产商中其实力与规模的差异还是比较大的。以万达地产2010年为例，全年新开工面积为1060万平方米，而其它地产大部分只有几十万平米。虽然规模差距较大，但是发展数量惊人，2010年万达新开工面积也只是占到全国新开工面积的6%,这样的数据表明，虽然竞争者之间规模差异较大，但是竞争者数量也是较大的，这样多竞争者的加入给日益拿地困难的房地产业也带来了一定的冲击。特别是在一线城市的重点商圈，竞争更显激烈。
3.4.2 我国商业地产企业竞争者
（一）房地产业的转型
上文中提及在以万达地产为主要代表的商业地产收获巨大利益的驱动下，再加上国内房地产调控等因素的叠加，许多原本做房地产产业的向商业地产业转型，如：万科、保利、远洋、金地等都在部分城市投入商业地产。保利表示：未来数年将以商品房住宅开发为主的通时适度拓展房地产等其他物业。万科已经投入商业地产，2010年4月一举拿下三个商业地产项目，且宣布将商业地产资产比例提升至20%-30%.他们本身资金实力较为雄厚，在原有地产业的基础上转入商业地产有相通之处但也有较大不同，但是与其他行业相比更容易进入，能够得到商业银行和资本市场支持，通过摸索可以积累适应中国市场特色的商业地产开发经验，这些企业多数在全国地产业已经铺开项目，有利于商业地产的进一步渗透，所以这部分企业会成为商业地产同质类型的较强竞争对手。
（二）国外及港台财团投资商业地产
中国市场经济的急速发展，给国人带来商机的同时也给全世界带来商机，越来越多的国家意识到中国是一个会带来巨大利益的市场，越来越多有实力的企业投资到中国的各行各业，从中获得丰厚回报。商业地产业也不例外，凯德就是较早进入的企业，目前基本合作发展完成了全国布局。长实和新世界基本完成全国布局，恒基和新鸿基谋求一二线城市布局，世贸股份完成了区域布局成为内地商业产商土地储备第一的商业地产龙头企业。这些企业具有相当雄厚的资金实力，并在全世界范围内有丰富商业地产的开发经验，可以较好的解决中国国内商业地产出现和即将出现的问题，国外理念的不同可以给业界充如新鲜的气息，给消费者带来不同的购物体验和服务体验，他们的加入不同于一些企业的简单复制，是经过深思熟虑的思考与定位的。这样有钱有能力的竞争对手相信任何人都不会小觑。
（三）电子商务
阿里巴巴集团主席马云和大连万达集团的董事长王健林---最成功的电商和最成功的商业地产大佬打了1亿元的赌，引起了广泛关注。
2012年12月3日，淘宝网和天猫的总交易额已经突破一万亿元。2010年双11当天淘宝网单日交易额达到19.5亿元，分别超过上海、北京、广州三大一线城市单日社会消费品零售总额，这样的消费额度是相当可观的，与商业地产相比电商最有力的竞争力在于价格。因为电商可以在销售环节省掉部分店面租金，流转运营等费用所以在价格上通常比商场中的商品价格低。除了互联网以外，竞争还来自与电视、电话购物等，这些消费方式具有价格低，方便快捷，展示直观等特点，所以也是商业地产的又一竞争对手。
（四）零售商业领域的转入
2009年9月，青岛乐都汇广场的开业标志着乐购以商业地厂商的身份完成了漂亮转身。按计划，至2012年底，中国14个城市中将有18家乐都会广场正式开业。英特宜家购物中心全球 CEO 的泰格纳先生宣布未来五年将在中国投资12亿美元兴建商业设施。
苏宁电器 CEO 张近东表示，苏宁电器将在全国启动自建店，首批将有10家，未来将扩展到60多个城市。此外还有瑞典家居、法国欧尚超市、英国特易购等，这些来自国内外成功的零售商业不甘寂寞地想在商业地产界分一杯羹，他们已经有了在中国的成功经营布局，有自己独特的经营手段，有数量众多的消费者对品牌的信赖，有质的原有商品供应商支持，转入商业地产后也会表现出强有力的竞争势头。
综上所述，商业地产的有来自各国各行业投入的竞争，这样一个相对新行的行业，充满活力，更加充满竞争力；这样一个拥有巨大利润的行业，充满了收获，更加充满了竞争对手的角逐；在这样一个变幻莫测的商业占局中，充满变数，更加充满了胜者王败者寇的惨烈局面。能够在这样的行业中成为成功者、佼佼者、就要有精确的分析判断、有创新、有胆识、在各个方面提升自己的竞争力。
