2 项目可行性研究分析的基础理论及基本内容
2.1 项目可行性研究分析的基础理论。
2.1.1 建设项目可行性研究概念。
建设工程项目可行性研究是指某建设工程项目在做出是否投资的决策之前，先对该项目相关的技术、经济、社会、环境等所有方面进行调查研究，对项目各种可能的拟建方案认真地进行技术、经济分析论证，研究项目在技术上的先进实用性，在经济上的合理性和建设上的可能性，对项目建成后的经济效益、社会效益、环境效益等进行科学的预测和评价，据此提出该项目是否应该投资建设，以及选定最佳投资建设方案等结论性意见为项目投资决策提供依据。[6]
国家计委针对建设项目的可行性研究分析颁发的《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》有严格的规定，要求房地产项目按照项目经济评价的方法要求，对建设方案进行详细的财务分析和国民经济分析，计算相应的评价指标，评价项目的财务生产能力和从国家角度看的经济合理性。[2]
如果项目分析研究中经济评价达不到有关要求，需对项目重新设计或调整。
2.1.2 建设项目可行性研究的作用。
①作为建设工程项目投资决策和编制设计任务书的依据建设工程项目投资决策者在项目的决策阶段主要根据可行性研究的分析结果判断一个该建设工程项目是否应该投资以及如何投资，选择相对可行和经济的投资方案，另外，可行性研究分析中确认的具体技术经济数据，都要在设计任务书中明确规定，是根据这些具体的数据来进行设计。因此，项目可行性研究分析是投资决策和编制设计任务书的依据。
②作为向银行申请贷款等融资的依据项目的筹资方式很多，但在中国市场，大部分的房地产项目筹资方式都是向银行贷款。银行为了有效减少贷款风险，在接受业主的建设工程项目贷款申请后，一定会审查建设工程项目可行性研究报告，当然还会对项目进行调研和测算，确认了建设工程项目的经济效益水平和资金偿还能力，确认自身承担的风险不太大时，才会同意贷款。
③作为环保部门审查建设工程项目对环境影响的依据环保部门在评估建设工程项目对周边环境造成的影响时，建设工程项目可行性研究报告是审查的重要依据，同时在向建设工程项目所在地政府和规划部门申请建设执照时，研究报告也是依据之一。
④作为建设工程项目设计、设备订货、施工准备等建设前期工作的依据建设工程项目可行研究报告主要从项目方案、建设地址、建设规模等各方面进行方案进行评选和论证，按照充分评选和论证之后的最优方案确认设计任务书。后期相关的初步设计、设备订货和施工准备工作等都是以可行性研究分析中的方案和数据作为依据的。
2.1.3 建设项目可行性研究的阶段。
建设项目可行性研究分析论证的内容包括市场、技术、经济等方面，是一个由粗到细的分析研究过程。根据研究深度的不同，可以把可行性研究分为初步可行性研究和详细可行性研究 2 个阶段：
①初步可行性研究。
项目建议书经国家计划部门批准后，对于那些投资规模较大、工艺技术复杂的大中型建设工程项目，在进行全面分析研究之前，可以先做一个初步可行性研究。
做初步可行性研究的目的是对建设工程项目进行初步评估，专题辅助研究、分析，择优选择建设方案，鉴定建设工程项目的选择依据和标准，确认建设工程项目的初步可行性，为是否要进行下一步详细可行性研究分析提供必要性，最终编制出初步可行性研究报告。
②详细可行性研究。
详细可行性研究也可称为技术经济可行性研究，是建设工程项目投资决策的技术、经济、社会和环境方面评价依据，是建设工程项目的投资决策的基础，是项目前期研究的关键环节。详细可行性研究是对建设工程项目进一步深入细致的技术、经济论证，其中建设工程项目的财务效益和经济效益分析评价是这一阶段的重中之重，在此过程中需对项目提出的多个方案比较选择最佳方案，或者综合制定最佳方案，确定建设工程项目的最终可行性和选择依据标准，并形成可行性研究报告。这一个阶段一般花费的时间大概为几个月乃至一年，如果是大型建设项目花费的时间更长，并却会花费投资总额 0.2-3%的经费。
2.1.4 建设项目可行性研究的主要依据。
①国民经济评价发展的长远规划、国家经济建设的方针、任务和技术经济政策。
按照国民经济发展的长远规划和国家经济建设方针确定的基本建设的投资方向和规模，提出需要进行可行性研究的项目建议书（初步可行性研究报告）及其批复文件：
②国家和地方相应社会和经济发展的规划文件；③该项目相关行业部门的发展规划，例如：市场规划、城市发展战略执行规划、区域规划等等；④国家及地方的相关法律、法规、政策等；⑤该项目相关部门机构发布的项目规范、工程建设方面的标准、规范和定额等指标；⑥合作项目各方签订协议书或意向书；⑦有关基础资料。进行项目选择、工程设计、技术经济分析需要可靠的地理、气象、水文、地质等自然和经济、社会等基础资料和数据；⑧有关项目经济评价的基本参数和指标。例如：基准收益率、社会折现率、固定资产折旧率、价格水平、工资标准、同类项目的生产成本等，这些参数和指标都是进行项目经济评价的基准和依据。
2.2 项目可行性研究分析的基础内容。
2.2.1 建设项目可行性研究的步骤。
①筹划准备。
建设工程项目建议书被批准以后，业主可以自行也可以组织或委托工程咨询公司对拟建项目进行可行性研究分析。可行性研究成员应当包括了解项目市场的专家、熟悉项目开发的工程技术人员、熟悉城市规划及管理的专家、熟悉经济评价财务评价风险分析的管理人员等。成员应了解项目的目标、意见和具体要求，搜集与项目有关的基础资料、基本参数；技术标准等基准依据，准备好项目建议书和项目有关背景材料、基本参数等资料，确定可行性研究的工作范围、目标、前提条件、进度安排、费用支付方法和协作方式等内容[7].
②调查研究。
调查和研究是可行性研究分析的前期工作，这部分应以市场、技术和经济 3 个方面内容为重点。市场调查包括：市场供需数量市场价格、工艺与设备选择等；技术包括建设项目施工方案、原材料运输、建设地区、地点的选择、建设条件等等；而经济则包括项目的宏观市场以及政策走向及产品价格等微观市场等等。调查收集有关资料，并进行项目的分析研究和评价，这项工作越全面深入，可行性研究分析的越科学，指导性越强。
③方案的制订和选择。
方案的制订和选择是项目可行性研究一个很重要的步骤，在这个阶段主要是在充分的调查研究的基础上制订出一个或多个技术方案和建设方案，经过分析比较，选择最佳方案，或根据有关数据优化制定一个可行的最优方案。因为每一个方案都有各自的特点，不同的方案得出的经济效益和社会效益是不同的，在进行取舍时，可以根据需要做一系列的专题性辅助研究。更优是要把不同的方案进行组合，设计成若干各可供选择的方案，这样更能优化方案。
④深入研究。
深入研究是指对选择的方案进行深入研究。研究的重点是在对最优方案进行财务预测的基础之上，再对项目进行财务效益分析和国民经济评价。首先要估算和预测最优方案项目的总投资、总成本费用、销售税金及附加、销售收入和利润等一系列支出的基础上，第二步对项目的盈利能力分析、清偿能力分析、费用效益和敏感性分析等，充分论证项目在经济上是否合理、可行。
⑤编制可行性研究报告。
在完成了拟建项目的技术、经济分析论证之后，从项目建设的必要性、环境政策等条件的可能性、技术上先进可行和经济上合理性得到确认之后，即可编制可行性研究报告。可行性研究报告作为决策者的决策依据，要求在报告中起码拿出或推荐一个及以上的项目建设和实施方案。
2.2.2 建设项目可行性研究的基本内容。
①总论。
总论作为可行性研究报告的首章，可以提纲式地综合叙述研究报告中各章节论述的主要问题和研究内容及结论，并对项目是否可行提出最终建议。根据项目的具体条件可以编写项目名称、拟建地区、研究工作概况、市场预测和项目规模等。
②地块现状及土地价值研究。
建设项目的地理位置、气象、水文、地址、地形条件是项目建设方案的基础资料。社会经济现状，交通运输及水、电、气的现状和发展趋势，地址比较和选择意见。主要包括项目地块现状和项目社会经济现状和社会经济政策进行了详细分析，综合分析了项目所处各类环境、经济现状、政策等的优劣势。
③市场调查和预测。
1）市场调查。
在信息如此开放的现代社会经济条件下，企业必须掌握市场信息，市场调查就是企业获得市场信息的重要工具和手段。房地产市场调查在二级市场和三级市场的房地产活动中都扮演着重要的角色。
开发商和经济评价人员通过对国内外市场需求情况调查，了解该项目及房地产市场的过去和现有的相关信息，把握市场的发展动态，以相关政策为导向来对项目未来的发展趋势进行预测，并以此分析项目建设的必要性，从而确定项目的规模、档次、经营方式等等。并且为可行性研究下一步工作：销售预测，价格分析，产品竞争能力，对拟建项目规模、方案和发展发项目上的技术经济比较和分析提供依据。
房地产市场调查主要内容包括投资环境、市场供给、市场需求、市场价格和客户五个方面的内容。
房地产投资环境的调查应在国家、地域、城市、城区的层次上进行。主要内容包括：政治、法律、经济、文化教育、自然条件、城市规划、基础设施等方面，对已经发生的或将要发生的重大实践或政策对房地产项目的影响，要做出充分的了解和估计。[8]
房地产市场供给调查具有很强的区域性和产品的多样性，对拟建项目的市场供给状况进行专项调查是非常必要的，并对调查的数据进行专门的统计分析。
房地产市场需求调查分析主要是对以往成交状况描述和以后需求的变化和需求总体特征分析。
房地产市场价格调查对项目开发投资决策和房地产市场营销活动有很大帮助。
客户调查可以反馈消费者的一些需求信息，便于做出更有依据的决策。可以通过客户问卷访问、客户特征调查等方式对消费者行为模式、购买决策、消费因素等进行调查。
2）市场预测。
预测是在对显示和历史进行调查研究的基础上，从中找出失误发展变化的规律，以此为依据，对出现的未来事件及其状态进行的预计和推断。市场预测主要指对市场商品需求及供给的发展变化趋势事先提出一种有根据的比较符合发展规律的预见，包括：市场需求预测、市场占有率预测、资源预测。
④设计方案。
项目的构成范围，具体参数，对项目方案布置的初步选择和土建工程量估算。
⑤建设投资估算。
投资估算首先要明确投资估算的范围应与项目建设方案所确定的范围和各单项工程内容相一致。根据国家规定，从满足建设工程项目投资设计和投资规模确定的角度，建设工程项目投资估算包括固定资产投资和流动资金估算两个部分：1）固定资产投资估算的内容按照费用的性质划分，包括建筑安装工程费、设备及工器具购置费、工程建设其他费用、基本预备费、涨价预备费、建设期贷款利息等；2）流动资金是指生产经营性项目投产以后，用于购买原材料、燃料、支付工资及其他经营费用等所需的周转资金。它是伴随着固定资产投资而发生的长期占用的流动资产投资，也就是财务中的营运资金。[9]
建设工程项目投资估算的准确性直接影响到项目的投资决策和规划设计，影响到项目建设规模的确定和投资的经济效果，从而直接关系到工程建设能否顺利进行。
投资项目前期工作可以概括为机会研究、初步可行性研究、可行性研究、项目评估四个阶段。在各个阶段因决策的需要均需要估算投资。由于不同阶段工作深度和掌握的资料不同，投资估算的准确程度也就不同。[10]
⑥经济评价。
经济评价一般包括财务评价和国民经济评价。建设项目财务评价是从企业经济利益的角度考虑项目的财务可行性和营利性；国民经济评价主要从整个国民经济的角度来考察项目的经济合理性。
财务评价内容主要包括盈利能力评价、清偿能力评价和不确定性分析等。
1）盈利能力评价盈利能力是反映项目财务效益的主要标志。在财务评价中，应当考察投资项目竣工后是否盈利，盈利能力有多大，盈利能力是否足以满足项目可行的要求条件。主要通过计算财务净现值、财务内部收益率、投资回收期等动态和静态指标考察项目在整个计算期内盈利能力及投资回收能力判断项目投资的可能性。
2）清偿能力包括两个层次：一是项目的财务清偿能力，即收回全部投资的能力；二是债务清偿能力，主要是指项目偿还借款和清偿债务的能力。它主要关系到企业面临的财务风险和企业的财务信用程度，是企业进行筹资决策的重要依据。
3）不确定性分析。分析项目的不确定性因素以及测定不确定性因素对项目经济效果的影响程度，以预测项目可能承担的风险大小和抗风险能力。
⑦项目的社会评价别和评估拟建项目的各种社会影响，确保项目利益的相关在项目建设过程中的有效参与，不断优化建设项目的实施方案，以规避建设项目的社会风险。
⑧结论运用各项数据，从技术、财务、经济等方面论述项目的可行性，存在的问题，建议。
