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【题目】中国房地产企业融资困境探究
【第一章】国内房地产行业融资渠道研究引言
【第二章】房地产企业融资的现状和融资模式分析
【第三章】我国房地产企业结合现有模式的创新模式
【4.1 - 4.3】凯德的融资模式分析
【4.4 4.5】万科地产的多元化融资模式
【第五章】我国房地产企业融资模式的发展创新
【结论/参考文献】我国房地产融资方式创新研究结论与参考文献
4.4 万科地产的融资策略
针对房地产企业而言，开展融资安排的主要目的就是保证企业能够得到稳定长久的增长，并且其永远都应该考虑到资金因素。万科在国内是首位上市的房地产企业，其在资本运作方面要很大程度上优于国内的其他房地产开发商，不仅是在股票市场方面进行直接融资，还具备着大量的高效率资金募集措施。截止到现在，万科进行融资的主要途径有下面这些：快速卖出从购房者手中收回资金、银行贷款、发行可转债、房地产信托、股票发行、寻求合作等。
在房地产信贷政策和土地政策紧缩的情况下，融资渠道多元化显得尤为重要。万科在注重银行贷款和资本市场再融资的方式的同时，更加重视融资创新，比如引入海外地产基金、获得外资银行贷款。
4.4.1 保持良好的银企关系。
就现在的实际情况来看，在我国的国内，房地产开发银行贷款主要是采取土地储备贷款、销售环节的住房按揭贷款和房地产开发贷款的形式进行的，并且在开发商的自筹资金以及相关工程的垫款上面也基本上是通过银行贷款得到。在最近几年，由于在中国房地产信贷政策上面所产生的变化，就会加大房地产开发商的融资贷款难度，并且使其贷款模式发生改变。新的房地产货币政策能够很好的引导房地产公司做出规范化的发展，并且能够促进房地产企业融资方式做出有效的创新以及在融资途径上面实现多元化。当然，在银行融资上面也会有更高的要求，并且银行贷款在房地产资金链中会占据越来越少的比例。而就现在的实际情况来看，在短时间内是不会改变房地产将银行当作主导的模式。若是想要形成一个市场，不只是要建立起相关的制度法规，还应该改进整个市场的内部因素和外部因素。
鉴于当前房地产行业参差不齐的局面，银行对于那些规范、专业、拥有较丰富行业经验的优秀企业做出大力的扶持，让这些企业能够大范围的占据相关行业，是控制房地产金融风险、促进房地产行业健康发展的有效办法。
万科一直都和银行之间存在着共发展的和谐关系，并且它具有较高的资信等级。由于得到了银行的贷款支持，那就在很大程度上让万科的资金短缺压力得到了一定的缓解，并且让万科有了更高的资金周转率；让万科能够完全彻底的去进行资金运作，并且开发出大量不一样的融资方式，来让万科在融资这条道路上走得更加平稳持续。
4.4.2 充分利用股市融资功能。
各家房地产经营公司最适宜的选择就应该是上市公司的途径。并且在房地产上市公司进行融资的过程中存在着一定的好处，其能够在进行发行之后，还能够做出增发，并且能配股和转债。房地产业有着较高的回报，若是公司已经上市，能够有更大的可能增发以及发行可转债。除了这些方面之外，房地产公司在上市了之后，能够为自己公司构造起一个良好优越的平台，可以匹配企业长期战略，让企业在其他方面的融资途径中拥有更强的能力，且能使其拥有长久持续的资金流，确保在开发过程中的资金需求得到满足。
万科从 1991 年上市以来已经占据房地产 A 股市场中的龙头地位，形成了万科 A,其发展的这些年之中，主要借助证券市场提供的融资平台来解决自身的融资问题，从而扩大它的股本规模。经查阅相关数据可知，万科 A 在 1991 年就实现了 7796. 55 万的股本规模，进行了相关的配股，B 股 IPO,送股，权证行权，发行可转换债券，增发等融资方式，在最短时间内使得股本能够增加到1099521.022 万股（2008 年底），大约增加了 141 倍，在所有房地产上市公司其增长率都位于第一位。在得到了资本市场平台的援助之后，更加促进了万科的发展壮大，并且在进行了大量的证券市场融资之后，让万科能够在其发展的 20 年间慢慢变成了国内的房地产领跑公司。
4.4.3 重视融资创新，积极拓宽融资渠道。
国内房地产企业在很大程度上依赖于银行贷款，并且让风险全部都集中在银行。所以在最近几年，国内对于房地产信贷政策作出了相应的改进：一是在 20003年 6 月 5 日中国人民银行正式下发了的《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121 号）；二是国务院在 2003 年 8 月 12 日下发的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18 号）。通过颁布了这两个文件，使得中国的房地产信贷政策上面产生了很大的改变，在某些方面约束了房地产开发商本来就存在着的银行贷款融资模式。而万科设定的十年发展战略目标是在 2004 年的销售总值基础之上增长十倍，即 2014 年实现 1000 亿元的销售目标。就这些方面而言，会在资金上产生比较大的缺口，那么在万科的营业收入上面一定不可以墨守成规的提升，一定要使用更加新颖的多元化融资措施。
万科的管理层很早就意识到融资需要创新的问题，随着企业的不断扩大，资金的需求量不断增加，单一的融资渠道已经远远不能满足企业的发展。故而，万科开始拓宽融资渠道，寻求融资多元化模式。
4.5 万科地产的多元化融资模式。
在万科拥有了越来越大的企业规模之后，仅仅采取一种融资途径是远远不能够满足公司的发展要求，就当下的情况而言，所有的渠道都会存在着较高的不确定性，比如在银行贷款的政策上面存在着比较大的风险。并且主动的去探索不同的融资措施，建立起多变的多渠道融资方案也是为了做好预防措施。
伴随着经济的发展进步，房地产融资就必然会发展的更加多元化，这也满足了国外房地产业发展上面的相关范例。多元化融资不仅能够在很大程度上降低企业金融风险，还能够在一定程度上满足房地产企业在其自身发展方面的需要，并且还可以使其在国民经济上起到支柱产业的作用。
万科的多元化融资主要结合了以下几个途径：
4.5.1 尝试房地产信托。
房地产信托所代表的就是房地产开发商通过利用权威信托责任公司所具备的专业理财优势以及在资金运用上面的丰富经验，在实行了相关的信托计划之后，集中了大量要求被管理的开发项目上面的信托资金，以此来建立起具备一定投资规模和实力的资金组合，并在这之后将信托计划资金通过信托贷款的形式来在房地产开发项目上面做出合理运用，来让委托人能够得到可靠的收益。信托独特制度优势，创新空间宽广，并具巨大的灵活性。针对银行贷款层面来说，房地产信托融资策略不仅能够有效的降低房地产业整体上面的运营成本来节约财务费用，并且还能够促进房地产资金的长久稳定应用以及公司的进步；有效的扩大投资者的投资途径、让其在发展上能够呈现多元化的局面。因为在信托制度上面存在着一定的特殊性和灵活性，还具备着财产隔离功能与权益重构功能，那么就能够在金融层面上面，开发出新型的优先购买权、收益权模式以及财产权模式等模式，让其能够转变成一种最佳的融资方式。
在当下的时期之中，信托产品会形成下面两种模式。一种是债权融资。这种方式所代表的就是那些在自有资本金上面已经达到了国家所提出来的标准，但是因为在国家的相关政策以及市场上面等因素而使得房地产企业短期资金产生了一定的困难，这种情况下就通过信托公司来专门针对房地产企业做出征信贷款，来解决其资金难题。因为受到了相关政策的限制，导致信托产品还是存在着一定的不足。但是在产业投融资途径上面不会产生比较明显变化的前提下，对于信托业务做出一定的开发能够让产业投资得到全新的市场空间，使其能够得到一定的前期辅助渠道。另一种模式就是信托投资公司直接在房地产项目上面进行投资。
而在那些自有资本金在 35%之下的房地产企业层面上，信托投资公司就会采取注入股本金的措施来和房地产公司共同建立起有限责任公司，让其在自有资本金上面能够符合相关的标准，信托投资公司人就作为其公司的一个股东来得到相应的投资回报。除了这些方面之外，针对那些在房地产资金链上面产生了一定难题的企业，信托投资公司则会采取一次性购买其部分资产的措施，来让其能够得到在其后续发展上面所需要的资金，并且在其获得了房地产开发项目销售款之后再将这些资产收购。万科于 2004 年年初宣称新华信托向深圳公司下发了总计达到了2.602 亿元的人民币的贷款（期限两年，年利率设定为 4.5%），其中新华信托该简称的全称是新华信托投资股份有限公司，深圳公司该简称的全称是总深圳市万科房地产有限公司。深圳公司将这笔贷款主要投资于深圳大梅沙万科东海岸项目的构建，其担保银行是中国银行深圳市分行，它为上述信托金额本息合计 2.83618亿元提供担保，万科相应向该行提供反担保。
2004 年 6 月 9 日，新华信托投资股份有限公司对深圳公司下发了总计达到了 1.9995 亿元的人民币、利率为年 4%、期限 2 年的贷款，这一笔贷款主要是用在开发深圳十七英里项目之上。
万科此举开房地产上市公司的融资先河。4.5%的利率，还有部分的中介费用，那么在其贷款利率上面实际上近似于银行，并且万科还有着大量的授信额度，绝对可以进行贷款。在这上面我们能够看到万科的信托融资主要是为了拓宽融资渠道。
4.5.2 房地产产业基金融资。
房地产产业基金是借助发行基金份额实现社会资金的筹集，这样就能够将之前只有有钱人才能够进行投资的房地产业转化为普通民众就能够进行投资的工具，其还是能够达到房地产投资大众化和融资社会化的关键性渠道。这样就可以达到降低风险、分散筹资、降低中小企业对银行贷款依赖性的目的，让基金投资人能够在外部对于企业的规范化运作作出有效的监督管理。并且其在一个商业房地产企业上面所进行的投资是会在基金净资产额的一定比例之下的，来让企业能够拥有一定的自主经营权。除了这些方面之外，房地产产业投资基金还能够充分的发挥出其在基金层面所具备的规模优势，并且还能够有效的改进产业的内部结构，来使得资源能够得到合理的配置。
虽然在中国的房地产产业基金发展上面受到了一定的法律层面限制，但是在整个房地产业都已经关注到了其所具备的关键性地位和作用。一方面，在国内市场中已经有建立起准地产基金的范例，其还在中国式的房地产产业基金道路探索上面发挥了非常重要的作用；而在另一方面，海外地产基金已经逐步的渗透到了国内的房地产市场，并且还存在着很多的国际地产基金逐渐计划着在国内房地产投资方面的布局战略。万科于 2005 年年底与中信资本投资公司商议构建"中信资本·万科中国房地产开发基金",该基金的战略目标是为万科以及万科相关的房地产项目开发提供充足的资金支持。作为基金的创始人，万科和中信投资在参与市场融资方面发挥着至关重要的作用。调查数据显示：该基金首期目标募集资金低于 9.55 亿人民币（可延期 7 年），基金的管理职责由中信资本投资及其管理公司承担。万科集团的主要职责在于开发基金和万科合资的房地产项目，这种产能分离的发展模式能够最大程度上降低双方的风险，降低运营成本，进而实现互利共赢的目标。GE Commercial Finance Real Estate 于 2007 年向该基金投入了内地首笔 2000 万美元的资金，它是全世界规模最大、资产总值最高的房地产企业，它的加入为该基金的发展提供了保障。
4.5.3 开拓海外融资渠道。
由于我国海外融资仍处于发展的初级阶段，缺乏健全完善的行为监管体系，更加没有明确的市场准入机制。这也使得众多外资财务投资公司、管理公司屡次尝试进军中国房地产市场。
1）为了打通香港和国际资本市场，万科首次引进了华润，华润作为万科第一大股东，华润在香港地区丰富的置业资源为万科的海外发展打下了坚实的基础。
2）外国银行贷款。①从表面上看，万科将 80%的股权转让出去，其中 65%的股权由 HI 持有，35%的股权由自身持有，HI 是由外国资金组建的公司，从表面上看，万科集团持股降到了 48%,实际上万科的长期投资不需要合并报表。②HI 也从融资中获得了万科 65%的股权，因此我们能够认为万科实际上是外商投资的企业。从表面上看，HI 持有中山项目 52%的股权，但是这也股权并不代表最终的控制权。根据合同规定，项目竣工之后，万科就会通过拆借的方式赎回股权，因此这种股权收购行为的本质其实是金融借贷。由于直接的商业借贷涉及到违法操作，但万科这种间接海外融资的方式能够在解决万科融资问题的基础上，维持市场正常的交易秩序。
4.5.4 扩大合作开发融资。
房地产合作开发是指具有土地使用权、开发资质、建设资金等要素的组织共同经营，合作发展的过程中，合作方之间需要共同承担经营风险，并且依法享有合理分配收益的权利。从房地产开发模式的角度来看，房地产合作开发属于联合经营的行为。
房地产企业合作开发不但能解燃眉之急，更能获得更大的发展途径。尤其在当前房地产资金链相对吃紧的条件下，联手可谓是互惠共赢。
1982 年 10 月 29 日，鹏利国际的子公司香港东台有限公司正式注册，注册资本为 500 万元，同时东台有限公司持有鹏利国际置业有限公司 100%的股权；2005 年，香港万科地产通过协议授权的方式将旗下 70%的股权转让给东台工业发展有限公司。万科地产正是通过收购的方式从鹏利手中获取大量的土地储备，为其房地产后续发展打下了坚实的基础。万科在广州首个超过 20 万平方米的别墅住宅是广州科学城，这也是万科集团和鹏利集团共同开发的项目。不断攀升的土地储备特对万科集团的资金储备提出了更高的要求，作为重要的战略合作伙伴，中粮集团引入的 7000 多亿元资产就在房地产项目开发的过程中发挥着至关重要的作用。科学城项目开发的过程中，鹏利集团和万科各持有一半的股权，共同承担开发风险。
万科在房地产项目开发的过程中，始终坚持着"警言慎行"的原则，通过战略合作的方式获取土地储备，并且为其后续的资金储备工作提供多元化的融资渠道。所以公司用合作的方式得到约 50%的新增土地储备，这样使得集团现金流有很大的作用。
