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【题目】中国房地产企业融资困境探究
【第一章】国内房地产行业融资渠道研究引言
【第二章】房地产企业融资的现状和融资模式分析
【第三章】我国房地产企业结合现有模式的创新模式
【4.1 - 4.3】凯德的融资模式分析
【4.4 4.5】万科地产的多元化融资模式
【第五章】我国房地产企业融资模式的发展创新
【结论/参考文献】我国房地产融资方式创新研究结论与参考文献
第4章 案例分析--凯德集团和万科地产
4.1 凯德集团市场环境分析。
从市场经济发展的角度来看，产业地产的井喷式发展必须依赖于金融、资本市场，传统行业发展的过程中存在一定的局限性，唯有在资本金融充足的情况下，才能超越传统地产企业，进而迅速占据绝大部分的房地产市场。基于我的地产行业的发展现状，是不足以在发展规模和经营理念方面与西方发达国家向抗衡，当务之急就是学习海外地产商的运营理念，提升国内地产企业的核心竞争力。以凯德集团为例，企业经营管理的过程中，明确将金融产品与地产区分开来，内部更有紧密的联系，从而保证地产业务的正常开展。从市场影响力来看，凯德集团在整个亚洲都出于领先水平，同时它也是新加坡地产金融模式的开创者。凯德集团将金融产品与地产区分开的经营模式影响了众多的城市综合体、商场以及购物中心，就连最新收购的北京首地大峡谷就成为了同行重点关注的对象，这与国内市场融资难现状有着直接的联系。对于房地产行业而言，产业地产和商业地产是不可分割的重要组成部分，再结合凯德集团自身发展现状，大量工业地产产品为其长期发展的战略规划打下了坚实的基础。
金融产品与地产分离经营模式的关键就在于以地产行业为核心，而 REITs和 PE 等工具仅仅是为退出通道和融资辅助提供一定的帮助，相比之下，美国推崇的金融机构主导模式与国内的经营模式在顺序上有着较大的差别。除此之外这种经营模式采取的是"轻资产"的战略，在这个战略思想的指导下，凯德集团仅仅通过 330 万平方米的建筑面积就能够换取 3000 亿元的资产管理金。
凯德中国由雅诗阁中国、凯德商用和凯德置地（中国）投资有限公司及其涉及到的房地产金融业务共同组成，它是新加坡凯德置地集团在中国设立行事单位的统称，凯德中国常务委员会承担协调管理凯德中国的职责。凯德中国的主营业务包括房地产金融服务、房地产以及服务公寓等等，业务覆盖了 20 多个国家，多达 120 多个城市，其中主要分布在亚太地区，海湾国家和欧洲等国。此外作为新加坡凯德置业的子公司，凯德商用在我国有 50 多家购物中心，分布在北京、上海、深圳、成都等大中城市，总租赁面积超过四百万平方米。凯德商业的发展轨迹可以概括为以下几步：①1994 年，以上海为中心的长三角区域；②2004 年，以北京为中心的环渤海区域；③2005 年，以广州为中心的珠三角区域；④2006年，以成都为中心的西南区域。凯德商业占据了一批批大中城市，逐渐向二线城市扩张，为其长期发展的战略规划打下了坚实的基础。凯德商用始终坚持着"3+2"的战略发展规划，其中的"3"指的是珠三角区域、环渤海区域以及长三角区域；"2"指的是四川市场和河南两大市场。
凯德置地可以用三个词来对于其中国发展战略做出总结，分别为平衡（维持不同种类业务之间的平衡）、集中（主要业务集中在房地产方面）、规模（将房地产业务的规模进一步扩大，达到一种能够做出扩大的规模）。
"平衡"所代表的是在房地产金融、商用、综合房产、住宅等多个方面的业务之中找到互相间的平衡与协调，还有在不同区域范围之间的业务平衡。凯德置地主要是将上海当作其开拓点，在此之后再逐渐的对北京以及广州等区域进行发展和扩张，并且进军到长三角之中的关键性海港城市宁波，以此来达到一种三点一线并且通过这些关键点来覆盖更多城市的区域分布格局，借此来建立一种综合了商用房产开发、住宅房产开发、持有和管理这些方面的业务格局。
"集中"所代表的是将主要发展方向放在房地产行业之上，进行全面的专业化发展道路。将自己所具有的全部优势充分利用起来，形成自己的核心竞争力。在中国的市场上，凯德置地主要进行的业务为房地产开发、投资以及房地产金融。
"规模"所代表的是凯德置地要在中国进行持续性发展的过程之中应该实现的一种规模效应。采取规模发展的方式不仅能够产生经济效应，并且保障能够对成本做出一种良好的控制，还可以对企业的品牌建设起到很大的推动作用，以此来让企业吸引到大量高端技术人才和商业合作方。
在凯德置地的项目分布上面，有 6 个项目是分布在北京的，还有 13 个项目在上海开展。并且在这两地之中所开展的项目占据了全部项目的六成。而剩下的四成项目则分别在厦门、广州、杭州、宁波、成都等多个城市进行，其中平均分配一到三个项目。
4.2 凯德地产的经营模式：地产开发+资本运作。
4.2.1 资金链条。
凯德置地所采取的模式就是利用凯德商用中国孵化基金和凯德商用中国发展基金对商业资产项目进行收购，在这之后再利用嘉茂零售中国信托（CapitaRetail China Trust,简称 CRCT）通过优先认购权的方式对凯德在内地控股的商用物业进行收购。嘉茂零售中国信托（CRCT）在上面所提到的基金投资的物业具备一定的优先购买权。通过上述的措施，凯德就形成了一种从开发商到私募基金再到 REIT 的环环相扣的包括了投资以及退出的完整过程。
凯德商用中国发展基金在其根本性质上来说还是一种私募基金，其在进行投资的时候主要集中在中国零售商场，投资的总规模达到了 6 亿美元左右。其中与深圳国际信托投资有限公司（深国投）所合资建立的公司在全国范围之内已经投资了 19 个零售商场，且其建筑面积总计在 90 万平方米以上，所产生的价值达到了 9 亿美元。
凯德商用中国孵化基金主要开发的市场就是那些在中国国内已经建设完成的零售商场，并且进一步的将其进行重组、增值和出租，而在以后的发展方向上面会与北京华联等商家进行紧密合作，在这方面的主要项目就是凯德置地以 1.64亿美元的价格所收购的北京西环广场。
4.2.2 项目运作流程。
凯德置地利用自己公司的投资和资产管理团队来对相应的商用物业作出合理的收购，在这之后利用项目管理团队对其进行相关的开发以及运营，并将已经运营完善的商用物业添加到嘉茂零售中国信托（CRCT）之中，使其能够逐步转变为一种公众投资的模式。
由于基金紧密结合了相关项目，因此在建立基金上能够对凯德开发中国楼盘作出有效的保障，并且若是其项目能够成功的进行，也能够保障资本得到相应回报。
4.2.3 资本运作--嘉茂零售中国信托。
2006 年 12 月，新加坡挂牌交易的嘉茂零售中国信托（CapitaRetail China Trust,简称 CRCT）是新加坡在我国成立的第一个零售型房地产信托投资基金（REIT），基于国内房地产行业复杂的竞争环境，嘉茂零售中国信托（CRCT）成立之初就设立了中国零售商场多样化资源组合的发展目标，并且始终朝着这个方向努力。
发展至今嘉茂零售中国信托（CRCT）的资产包分布在国内五个城市，一十七个零售商场，总占地面积达到了41.3万平方米，资产包累积估值达到了6.9亿新元。
七个商场分别是郑州购物中心、芜湖的嘉信茂广场、呼和浩特的金宇购物中心、北京的九龙购物中心、安贞华联商厦以及望京购物中心、上海的七宝购物中心。
早在 2008 年 2 月，嘉茂零售中国就收购了西直门嘉茂购物中心，自从嘉茂零售中国信托上市以来，这也第一笔完成的并购计划。调查数据显示，截至 2010 年3 月 21 日，嘉茂零售中国信托估值达到了 12 亿新元，众多大型跨国机构，如北京华联集团、沃尔玛，家乐福等都开始关注嘉茂零售中国优质的资源以及多元化发展的商场组合。
在岸和离岸两种不同目的的公司共同持有嘉茂零售中国信托（CRCT）的内地物业，因此嘉茂零售中国必须设立专门的外商独资或者合资公司。由巴巴多斯在境外设立公司（SPV），再由 SPV 持有境内的公司股权，这样一来嘉茂零售中国信托就能够通过收购 SPV 公司的方式实现上市的目标。虽说这种双层管理的模式承担着较大的财务风险，并且附带了较高的税收，但实际发展现状告诉我们，这不失为一种有效的海外上市途径。
从嘉茂零售中国信托制定的发展规划中，我们可以明确嘉茂零售中国试图在中国建立长期的根据地，从其 2004 年购进并且开发的物业中就能够看出来。这些开发物业都是由境内注册的合资企业或者外商独资企业（WOFE）负责管理的。
除此之外，上述提到的七个购物中心，其中有六个都是由凯德绝对控股的，这样一来七个购物中心就有六个 WOFEs;唯一一个不是凯德绝对控股的购物中心就是新芜湖商场，其中深国持股 49%,凯德持股 51%,即便如此，凯德也只是将外放的部分交给 CRCT 负责。CRCT 通过收购 SPV 的方式将企业物业纳入自己的资产包中，再经过一系列的加工处理，就能够将企业物业统一上市。
4.2.4 集团的资产配置作用。
基金平台的运转离不开集团公司的资产支持，同时集团公司的资产来源主要依赖于 REITs 和私募基金，集团公司作为双方之间的纽带，能够进一步推动双方的合作，进而实现互利共赢的目标。
集团公司的收购融资主要是通过从资产管理团队手中购入成熟的商用物业，再将购入的商用物业投入到嘉茂零售中国信托 CRCT 中，由于这些成熟的商用物业的风险小，收益高，因此集团公司能够从中获取足够的融资。因此我们能够认为集团公司在整个基金操作的过程中，起到了承上启下的作用，同时也是资产配置过程中的核心部分。
综上所述，我们认为凯德置业搭建了一个完善的投资物业成长通道，无论是从基金私募来看，或者是从内部集团孵化而言，还是从 REITs 价值提取流程来看，都始终认定地产经营模式为核心。下图为大家展示的是凯德置业经营模式的流程。
4.3 凯德的融资模式分析。
凯德集团对于其地产金融模式方面的解释是"轻资产",也就是将其资产做出一些合理的分配，不同的投资人会得到不一样的资产。而又为了能够使得风格迥异的投资人的要求得到满足，凯德就针对其投资物业在发展上面的不同进度划分成培育期和成熟期，处在培育期的物业上所存在的风险会高于开发物业，与之相应的是其有巨大的资本升值空间，因此能为私募投资者提供更多的收益空间，更吸引他们的关注；并且它于成熟期物业上面能够产生 7%到 10%的收益率，还存在着较为稳定的分红能力，这就比较符合保守的 REITs 投资人的要求。在这些前提下，凯德根据投资物业的类型来将私募基金和 REITs 划分成下面这些方面：工业物业基金、零售物业基金、商用物业基金、出租型公寓基金等；并且在这一基础上根据其在不同区域之中所存在的经济特性进一步划分为以下方面：马来西亚基金、印度基金、中国基金等。
香港地产企业的主要特征主要采取的是家族模式，并且在扩张到商业地产的过程之中需要更加注意在财务保守情况下的内部现金流平衡，但是在新加坡模式上所主要关注点就是利用进一步细分物业类型以及物业发展阶段来达到对投资人的匹配。虽然在进行了严谨合理的策划之后，这两种模式都可以实现在商业物业上面的拓展开发，但就在资本市场上面所产生的反应来看，大部分投资人比较看好地产基金模式。针对我国房地产企业，我们觉得其现在所存在的公司之中并没有很多拥有按照香港模式做出转型的条件，并且市场环境方面所产生的剧烈波动还会在很大程度上提升转型过程之中所存在的风险，所以就真正价值而言，凯德模式更值得被借鉴。
在中国人均 GDP 持续性的上升基础上，拥有了越来越强的消费能力，地产界的新领域商业地产逐渐得到了相应的重视，内地地产企业大部分都借鉴了新鸿基的租售并举模式，在最近 REITs 的酝酿推出也让大量的地产企业逐步跨越到具有投资业务的投资物业领域，主要以运营和租金这两种收益方式为主。
站在全球的区域来看，只有在亚洲市场上面才存在着典型的租售并举，特别是在香港和新加坡，主要发展了商业和商务活动，并且产生了大量的优质租售并举企业。在与之类似的新加坡和香港地区却逐步呈现出两种独特迥异的发展方向，关于房屋出租和房屋出售的平衡问题方面，新加坡主要借助私募基金和 REITs来实现两者的平衡，以此轻资产模式达到外部资产的有效循环；而香港则借助于两种模式（即租养售模式和以售养租模式）来实现两者之间的平衡和并举，以此重资产模式达到企业内部资产的有效循环和平衡。经过对比可知，它们都有着各自不同的优点和缺点，香港模式之中地产公司在进行转型的时候没有较高的回报率，并且还存在着较大的风险，但是在成功转型之后就会拥有较高的抗风险能力；与香港模式较为不同的新加坡模式正好在特点上相反，它的特点是回报率较高但风险低，并且即使成功转型也不能提高它的风险抵抗水平。
凯德集团（CapitaLand）作为新加坡模式的代表，其所采取的地产金融模式是有很大的借鉴价值的。自从在 2000 年形成了轻资产战略之后，在进行了很多年的拓展之后，直到 2008 年底它的基金平台的规模已经容纳十七只私募基金和五只 REITs,其管理资产总值可高达 259 亿新元（人民币约 1300 亿），在此之上纳入该企业自身资产的管理资产可形成该集团的总管理资产共计 450 亿新元（人民币约 2250 亿）。
此外，作为新加坡本土融资的第一只商用写字楼，CCT 发展至今已经持有QCT30%的权益和本国共 11 处商用物业，市场估值达到了 69 亿新元；这里所致的 QCT 是新加坡在马来西亚投资的一只以商用物业为核心的 REITs,并且在马来西亚有 10 处商用物业，市场估值达到了 3.4 亿新元；作为凯德置业旗下代表的服务型公寓 REITs,全球共有 3552 套商用公寓，37 处商用物业，市场估值达到了 15 亿新元；新加坡本土第一只 REITs,CMT（CapitaMall Trust）发展的过程中，始终坚持本土零售物业为核心资产，CMT 发展至今已经拥有商场 14 个，占据 CRCT（它是新加坡在中国设立的第一只 REITs,截至目前它已经拥有 8 个商场，总资产价值高达 65 亿人民币）权益的 20%.
除了上述提到的 CCT、CMT、QCT 等五只 REITs 之外，凯德置业旗下还有17 只私募地产基金，其中泛亚地区两只，中东资产一只，印度资产一只，马来西亚资产和日本资产各两只，中国资产九只。调查数据显示：2009 年 8 月，CapitaLandChina Residential Fund（中文译为：凯德置业中国私募基金）已提前超额完成预定收益目标，并且它在澳大利亚构建的旗下子公司在 8 年内共推出了 6只私募基金。随后发展的过程中，凯德置业更是将所有的零售物业整体上市，进而扩大市场融资规模。
4.3.1 外部发起，通过市场融资开启基金投资项目。
对于凯德置业而言，搭建庞大地产基金的关键就在于充分发挥内地资源和国际资本，发展的过程中除了需要优质的物业资源，还需要足够的资本，国际资本和当地资源能够帮助凯德集团解决资金上的难题。
凯德地产基金发展的过程中，很大程度上依赖于外部合作模式。地产基金发展初期，凯德集团就试图通过与当地龙头企业以及国际金融巨头搭建良好的合作伙伴关系，在外部融资的基础上，促进地产基金的发展。
1998 年成立的 IP Property Fund 是凯德集团第一只私募地产基金，凯德置业从百腾置地收购来的私募地产基金，其中百腾置地享有 20%的权益，凯德置业持有剩下 80%的权益，私募基金收购的过程中，凯德置业得到了荷兰 ING 金融集团的大力支持。随后发展的过程中，凯德置业与欧洲保险集团 Eurake 达成协议，开启第二只私募基金 EOF 收购工作，欧洲保险集团和凯德置业共同持有 EOF 各50%的权益。它于 2004 年和伊斯兰银行开启合作模式，并在日本开始构建私募基金市场，开始收购日本服务型公寓收购 ARC-CapitaLand Residence Japan 此后，在 2004 年进入日本市场时，凯德与伊斯兰投资银行（伊斯兰地区首家投。2005年，凯德置业进入中国市场，联合花旗集团开始收购国内的 CapitaLandChinaDevelopment Fund.
相比于和国际金融集团达成合作协议，凯德置业似乎更倾向于和当地优势金融资本和龙头企业合作。就以凯德中国市场为例，凯德在中国先后和万科、深国投以及华联商场达成合作协议，通过多方合作为凯德置业旗下的 REITs 以及三只私募基金提供优质的零售物业资产。除此之外凯德置业还试图通过与中信信托开启合作 CITIC CapitaLand Business Park Fund,逐渐开始讲业务范围扩大到工业地产。它与马来西亚当地的 Maybank（它成为当地实力最强规模最大的银行）开启合作模式以实现私募基金的构建；它与印度当地 Patanloon（在当地的地位属于龙头零售地位）开启合作模式以实现私募基金的构建；下一步发展计划就是通过REITs 上市。
从凯德置业成功的发展经验来看，优势的物业资源和充足的资本都是其在激烈的市场竞争中占据主导地位的关键因素。近年来，凯德地产金融平台的影响力不断扩大，也为其本土融资打下了坚实的基础。
4.3.2 REITs 与私募地产基金相互协调，共同促进发展。
基于市场经济飞速发展的趋势，凯德在 2006 年之后进一步加大了 REITs 和私募地产基金"配对"发展的力度，主要目的在于为 REITs 的发展提供充足的后备基金。同时在"配对"发展的模式下，凯德可以借助 REITs 孵化新产业，进而扩大自身的市场影响力。内部资源配置始终坚持以地产基金为核心，逐渐向投资物业方向发展。
相比于其他类型的融资模式，凯德地产金融发展模式为公募基金（REITs）和私募基金协调发展。早在 1998 年，凯德就开始着手第一只私募基金，在国际融资的支持下，凯德逐步推崇"两条腿走路"的发展模式。调查数据显示，2002年，凯德设立了第一只 REITs;2003-2004 年期间设立了一直 REITs 和三只私募基金，凭借着优异的表现，凯德中国当选香港领会基金的管理者；2005-2006 年期间，凯德设立了三只 REITs 和五只私募基金；2007-2008 年期间，凯德设立了各设立了一只马来西亚 REITs 和印度 REITs,此外还包括九只私募基金。后期发展的过程中，凯德预期设立的 REITs 数量将达到十只，可能有人会觉得凯德推崇的私募基金和 REITs 协调发展的模式纯属巧合，那么从 2006 年凯德的发展现状来看，这无疑是顺应时代发展的必然趋势。
CRCT（CapitaRetailChina Trust）发展的过程中始终是以中国零售物业为核心资产，并且于 2006 年在新加坡正式上市。除此之外，CapitaRetail ChinaIncubatorFund（CRCIF）和 CapitaRetail China DevelopmentFund（CRCDF）两只私募基金也适合 CRCT 一起上市的，募集资金分别达到了 6 亿美元和 4.25 亿美元。CRCT 在发展的过程中很大程度上依赖于 CRCDF,CRCDF 的价值主要体现在为 CRCT 项目发展提供充足的储备基金，在发展的基础上，CRCIF 也能衍生出更具有收益价值的项目。近几年它在中国的发展规模逐步增大，并且储备资金日益丰富，在此基础上，于 2007 年又推出了新的私募基金-CRCDF II,并且它的累积效益已经高达 38 亿人民币。除了中国市场，凯德还涉及到了诸多海外市场，比如说马来西亚、日本以及引渡等国家。印度市场上，凯德设立 CapitaRetail IndiaDevelopmentFund 的目的在于为凯德印度零售物业 REITs 的发展提供充足的资金支持，进而为后续发展打下坚实的基础；马来西亚市场上，凯德为了维持 QCT的资金储备而专门构建 MCDF 私募基金，之后立足于写字楼这一类型推出了QCT 新项目。
4.3.3 REITs 和私募相互支持。
REITs 和私募地产基金"配对"发展模式成功的关键就在于 REITs 能够最大程度上吸纳优质的物业资源，在优质物业资源的支持下能够衍生出物业投资工作，这正好发挥了私募投资人和集团的作用。因此我们认为私募基金和 REITs"配对"发展的核心在于私募基金为 REITs 的发展提供优质的物业资源，REITs 为私募基金提供退出渠道，这样一来双方就能够达成一致，实现互利共赢的目标。
REITsCapitaMall Trust 是凯德收购的第一只 CMT,REITsCapitaMall Trust 发展初期，主要是依赖于集团融资来扩大市场影响力，随后发展的过程中，凯德为其提供了 3 处郊区零售物业。即便如此，集团的内部融资很难维持 CMT 的正常发展，高投入无法带来高回报。基于现状，凯德于 2003 年在新加坡当地构建了私募基金 CRS,主要以零售物业为主导发展方向。由此，凯德置业的经营模式更加健全，使其发展方向更加宽广，实现了私募基金和 REITs 并举。
CRS 作为 CMT 的主要储备基金，在发展的过程中主要依赖于 CMT.为了支持 CRS 的业务发展，CMT 在 2003 年 12 月发起了增发融资为 CRS 提供了 5800万新元的次级债支持，同时CRS还通过次级债购买了CMT的零售物业用作抵押；除此之外，CRS 还通过外部渠道获取了 2.13 亿新元的融资。CRS 与 CMT 抱团取暖，前者为后者提供更合理、更完善的零售物业资产；而后者为前者提供了资金支持，最终于 2007 年，完成了对前者的收购，因此 CRS 旗下的三处零售物业自然而然就会被划分到 CMT 旗下。
中国市场上，凯德推崇的"私募地产基金+REITs"发展模式的普及程度更高，相比于新加坡本土市场和其他海外市场，中国市场的物业资产更能够满足凯德的发展需求。调查数据显示，2006 年，凯德为上市的中国资产 REITsCRCT 提供了六处商场，2007 年，凯德又在之前的基础上，为中国资产 REITsCRCT 提供了14 处商场。此外凯德还计划在未来的发展中，从锁定目标的 35 处商场中持有 5处商场的收购权。可以预见的是，等到这些收购的商场发展成熟之后，自然而然就会被划入到凯德旗下的资产中。早在 2007 年，CRCT 就通过 CRCIF,从中收购了西直门 MALL,详情如图四所示。2008 年，凯德在成立来福士中国基金之后，又以 8.4 亿美元的价格将中国四个来福士项目置入来福士中国基金中，并且直接从中直接体现 50%的权益。由此可见凯德正在为中国城市综合体项目开辟新的孵化渠道，进而为凯德来福士品牌发展打下坚实的基础。
4.3.4 集团公司充当资产配置中心。
集团公司作为"REITs+私募基金"合作模式的中轴，不仅要协调 REITs 和私募基金的物业资源和储备资金的平衡，还需要着手搭建一个多元化的基金平台。
在整个基金平台之中，集团公司所起到的是一种资产配置核心的作用。
综上所述，凯德从自身集团内部起首构建私募基金，最后形成一种融资方式（REITs），使集团的收益更趋稳定，并且实现了资产价值的变现。最终，它立足于地产基金为主要的物业投资方向，并且将这种融资模式作为协同发展的核心模式。
4.3.5 基金定位的细化与多基金渠道。
细化分拆策略这一金融模式一直是凯德地产的核心模式，借助不同类型的基金通道完成内部物业的再划分、再成长，故而可以化解由于在多元化过程中所产生的资源配置问题，并且还在区分出类型不一样的业务风险的基础上，来帮助所有的物业找到最适宜的投资方以满足资源配置问题。
4.3.6 细化基金定位在物业类别与区域方面的发展。
由以上分析可知，新加坡地产金融具有独特的经营模式，但是其基金构建过程之中却存在着一定的差异。比如吉宝置地（由 4 只私募基金和 1 只写字楼 REITs构成）的集中私募基金的投资策略各不相同，其中 AMPF 基金则是利用人口增长和城市化之间的关系于基金的开发和新市场构建之中；而 Alpha 核心附加房地产基金则是根据增值型投资策略来定性其投资策略，它的主要投资对象就是那些已经较为成熟地区的物业，在 Asia No.1 Property Fund 上面则是采取的机会型投资策略。但是就整体角度来看，吉宝所拥有的 4 只基金在其投资物业类型和投资范围上面存在着一定的类似，正因为这样，吉宝置地才不能顺利的募集基金，历经六年才成功构建第一只私募基金，这是从 1998 年采取基金策略后实现的第一步转变。
凯德借助于细化分拆把物业进一步细分成大量的不同类别，并且将其放置到不同的基金通道之中。针对不同的物业类型，凯德根据投资物业的类型来将私募基金和 REITs 划分成下面这些方面：工业物业基金、零售物业基金、商用物业基金、出租型公寓基金等；并且在这一基础上根据其在不同区域之中所存在的经济特性进一步划分为以下方面：马来西亚基金、印度基金、中国基金等。
凯德地产金融战略所具备的特征还有通过细分定位来建立起的多基金平台，在现在凯德已经拥有了 17 个私募基金平台和 5 个 REITs 平台和，在今后的发展方向上会将其数量增加一倍。
对于物业类型和投资地区做出进一步的划分，在很大程度上对于单个基金的扩张自由度做出了限制，但也会更加具体的定位出所有基金，这样就会使得投资人更加的理解，并且在这一基础上还会在集团上将管理复杂度做出简化，能够对于相关方面做出相应的地产基金调整和策略调整。比如，它在马来西亚构建的MCDF 和 REITs QCT 基金是在其进行投资的过程中都是针对商用物业进行，自从2008 年之后，集团开始建立主要资产为马来西亚零售物业的私募基金和REITs;在中国，将来的发展上会存在着很大的可能形成将来福士当作其品牌的城市综合体 REITs.
总而言之，在凯德拥有了越来越多的基金之后，其在整体上的战略架构不仅没有产生混乱，还更加的清晰。
