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【题目】中国房地产企业融资困境探究
【第一章】国内房地产行业融资渠道研究引言
【第二章】房地产企业融资的现状和融资模式分析
【第三章】我国房地产企业结合现有模式的创新模式
【4.1 - 4.3】凯德的融资模式分析
【4.4 4.5】万科地产的多元化融资模式
【第五章】我国房地产企业融资模式的发展创新
【结论/参考文献】我国房地产融资方式创新研究结论与参考文献
第1章 引言
1.1 研究背景和研究意义。
近年来房地产行业发展迅速，我国的房地产企业数量持续增长并占有越来越重要的市场地位，短短十几年时间房地产开发企业快速扩张，消费需求大幅上升，房地产行业快速成长为中国经济的支柱行业。
很多企业和投资者看到了中国房地产行业的发展强势，即使在紧缩的政策下，人们对房产这种固定资产的需求还是不减反增，这种供不应求的状态也刺激了房地产企业的日益增多，企业之间的角逐也更加激烈，此外，由于国民生活水平的逐渐提高，人们更要求地产行业不断向着多元化发展，除了基本住宅，相关的配套设施如酒店、学校、医疗、养老、购物等一系列相关商业地产的需求也在不断提高。这就要求房地产企业在政策调控下，能更好地利用多样化的融资方式，寻求融资创新来保证良好的现金流，促使房地产的开发建设走向高质量、高品味的多元化结构，来满足人们的各方面需求，从而使生活更加便捷。
房地产企业的开发主要有几种融资渠道：信托基金、债券、银行贷款、众筹等。在我们看来整个开发过程中的融资方式多种多样，然而，实际在我国运用起来却有着诸多困难，目前，我国的房地产行业虽然持续高温，价格居高不下，但是依靠的融资方式却非常单一，很多种融资模式在我国没有得到良好的支撑和运用，由于我国政策环境的局限性，房地产企业融资面临一些亟待解决的困难。
我国的房地产企业主要是通过向商业银行争取贷款的方式进行融资创办的，如果没有这笔资金的注入一般企业是很难运营下去的。现在市场格局的改变和国家有关政策的约束，房地产开发商向商业银行贷款越来越难，商业银行对申请的各个方面都进行了较为严格的控制，导致一些房地产企业通过银行取得资金的模式实现起来变得困难重重。发行债券融资，虽然这是一个比较妥当的方法，但同时需要考虑企业本身所负债务、资本实力、偿债能力以及未来发展前景等等，允许发行的审核条件极为严格，对于企业的相关财务指标以及担保条件等有严格限制，发行成本也较高，企业债券发行和持有的风险均较大。一些房地产企业的资金慢慢转向私募或民间贷款，这样的资金筹集方式门槛低、限制条件较少，没有太过繁琐的审批手续，得到资金的时间相对于银行贷款和发行债券要快很多，但是由此引发企业承担的成本和风险也非常高，而且没有严格规范的法律来保护企业和贷款者。由于房地产企业融资渠道面临的各种困境，企业在选择的时候很难突破传统模式，从而无法利用多样化的渠道资金来开发项目。
目前在中国将融资模式应用得比较好的企业是亚洲物业资产总值及地理覆盖范围最大的开发商凯德商用房地产有限公司。"凯德模式"最重要的内涵在于：
他们并没有限制地理位置，自由地在不同的地区收购现有项目或找机会投资新的房地产开发项目，然后将境外所募得的基金投资于此。根据以往经验，凯德商用房地产有限公司会分担相应的风险而持有约占一半的股权，另一半的则为海外机构投资持有，这类海外投资机构通常为发达国家的社会基金，包括保险基金、养老基金等等，其他类似的还有多功能购物中心等也可以作为投资商对其进行投资。
资金注入之后，企业需要一段时间进行生产经营，并慢慢构建企业规模，再在合适的时机出售套现，进而实现利益收获。为了持续发展和扩大经营，一般会把这些利润所得投入再生产，增加资产实力。我国很多房地产企业都以凯德模式为行业标杆来学习借鉴。
作为本土企业值得一提的是房地产行业的佼佼者万科的融资模式。万科很好地选择了利用信托投资公司对其开发的项目进行直接投资。万科在迅速扩张市场的同时，融资方式也非常丰富，包括引入国际资本合作和外国银行贷款等，多种融资渠道相结合，这些方式会带来良好的资金流，并能够很好地促进业绩增长。
对于房地产企业来说，要在激烈的竞争中立于不败之地，就要不断满足消费者的需求，以提供优质的服务为导向，实现多元化发展，但是这一切的运营都是以资金为基础的，房地产企业采取的融资方式对整个企业的经营管理和资金运作有着至关重要的作用，因此，房地产企业应该在融资模式上寻找突破点，学习较为先进的融资方法，为企业引进资金，支持企业的多元化发展。
本文将结合现有融资模式研究其面临的困境，以及我国房地产行业的运营现状可以加以运用的融资渠道，并分析国内外融资案例，提出适合我国房地产企业发展的有效的创新融资方式。
1.2 文献综述。
1.2.1 国外相关研究现状。
美国的房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts,简称 REITs）是投资商中发展较早、经营最为成熟理智的一家。
美国政府对 REITs 实行税收优惠的前提条件就是 REITs 必须把 90%以上的应交税收收入分配给相应的投资者。研究表明，外商直接投资是今年来房地产融资的发展趋势，资本的人均生产总值和外商房地产企业额数量是影响外资在中国投资的直接因素。
Martin Hoesli（2012）发现 REITs 是借助集合自身发行的收益凭证来吸收资金的，它们专门成立了投资机构对被看好的房地产项目进行投资管理，实现利润后适合按比例将收益分配给投资商。它的优势在于风险较低、所需股本金低、操作方便灵活、税收优惠政策等等。Steve Bergsman（2006）中提到：大家普遍都会觉得房地产的股票波动在整个股板市场中有着举足轻重的重要作用，甚至感觉它的影响远远超过了其他行业板块。而另一方面，人们并不认为房地产的投资信托基金能像股票和债券一样具备强大的影响力。于是作者经过研究调查后，确认了房地产投资信托基金和利率的相应联系，也得出了房地产的投资信托基金对整个市场和国民经济具有重大的影响。
Robert Taggart（2004）曾在《管理投资》一书中提出过企业的融资问题，重点讲解了选择投资项目，借助收购、合并等措施筹集资金，利用企业内部资金进行投资等。
著名日本政策规划司副主任上彬一郎曾做出说明，日本绝大多数大企业是通过发行股票和债券来募集资金的，而中小企业则是偏向喜欢向金融机构贷款来获得营运资金。目前，日本的部分金融机构正想办法创新融资方式，以资产抵押或其他证券形式来筹资。
1.2.2.国内相关研究现状。
汤磊（2015）认为我国目前针对房地产的法律法规还没有完全出台，不能适应这一行业在市场上的快速发展，管理和规范相关事项的法律体系和司法框架还需要进一步地完善。加之，最近几年来，房地产也逐渐突破传统开启许多创新模式，这无疑也加剧了政府和社会各界对他的监管难度。细看中国的房地产就不难发现，相关的监管措施非常缺乏，这就导致金融市场也会出现严重问题。
何东阳（2014）指出房地产在各行各业中是一种优势行业，具有非常可观的前景，所以并不需要对于融资感到费心，商场上投资房地产的方式多种多样而且很受投资者欢迎，解决资金问题并非难事。或许在不久的将来，多样化、创新化的房地产融资市场会更加热闹。再加上全球化趋势的发展，我国的金融体系的日益完善，花式投资方式等等，都会对我国房地产起到积极作用。
张丽雅（2014）提到目前市场正面临货币紧缩的问题，所以房地产进行融资最主要的难题是在银行贷款这一环上，国内贷款的不便之处使许多房地产企业陷入困境甚至是危机。所以说房地产对外融资的时候应该灵活应对，积极通过资本市场直融、私募基金、信托融资等多样化的方式筹集资金，解决企业的运营需求。
伍明新（2015）总结国家宏观政策对企业融资和发展有着巨大的影响，因为这些因素是企业不可改变也不能避免的，所以进一步加剧了房地产企业融资困难的问题，如何有效解决这个问题被许多人推到了风口浪尖。在政策和法律的约束下，企业只有充分认识自身的特点和行业的发展趋势，灵活机动地应对面临的挑战，把握市场机遇，才能融得所需资金，规避金融风险，在激烈的市场竞争中占一席之地。
马如雄 （2014）指出，房地产企业进行银行贷款知识企业对外融资的一种方式，除此之外，企业大可借助房地产信托、基金、股权投资等方式进行融资。企业内部融资风险低、成本少，也不失为筹措资金的一种有效方式，但其存在很大的局限性，一般只适用于企业紧急情况下对资金的需求。
郭俞君（2015）通过数据分析指出金融创新是当今房地产企业的热点问题，大部分企业正面临或正解决着怎样拓宽融资渠道、实现企业的持续高速发展等问题。我们可以大胆推测，未来无论是直接还是间接，无论那种形式，多元化的融资方法和模式将会适应市场，并为大多数企业所热衷。
迟丽华（2014）认为就对于房地产这个行业来说，面对问题时企业应在原有的方法基础上，增加更多的应对方式，并且懂得随机应变。首先，要拓宽融资对象。如果企业原本受融于一家信托公司，在必要的时候是可以在找另一家信托公司筹措资金来偿还以往那家信托公司的资金；其次，企业是有权利把信托产品卖给资产管理公司，这样不仅能筹得资金，享受低抵押率，如果最终企业偿还不了债务还可以以物抵债作为弥补。一般投资者认为，只要物有所值，就不怕没有下家；再者，对信托产品、股权等卖给第三方，在公平交易、交易双方都接受的情况下也不失为一个理想的选择；还有就是把信托产品卖给房地产基金，这样也可以在低风险的条件下实现资金到位。
葛英（2010）提到 REITs 是具备了无与伦比的优势的，所以它的发展速度也是相当之快。第一，税收上的优惠措施是 REITs 得以占领市场的重要因素。其次，REITs 增强了房地产的流动性并分散了投资风险。其三，REITs 在灵活的基础上融入了针对性特色。为了能够有效灵动地应对房地产企业的经济问题和法律政策，信托公司会针对不同的企业特点和项目特征设计出不同的信托产品。还有一方面就是，REITs 大大降低了投资商投资房产的门槛。它将房地产资产拆细证券化，使房地产投资变得大众化。
1.3 研究的目标、内容及方法。
1.3.1 研究目标：
我国房地产融资体系不够完善，融资渠道单一以及监管比较薄弱，由于房地产金融法律不健全，再加上市场不够规范，对经济的发展也造成了一定影响。本文旨在通过分析房地产融资模式及目前的局限性，结合凯德和万科的融资案例，针对国内房地产企业的现状，分析其可以学习借鉴的有效合理的方法和能够发展创新的模式，为房地产走向多元化和发展融资创新提供一些参考意见。
1.3.2 研究内容：
第一部分：房地产融资模式。通过对房地产融资概念和内涵的简单概述，阐述国外和国内比较成熟的房地产企业的相对先进的融资模式，以及可行性条件，和在我国现有体系下能够实现的融资方式。
第二部分：分析现有融资模式的局限性，中国房地产企业面临的困境，国家监管和相关政策存在的问题。
第三部分：通过案例分析国内外较为先进的融资方式，找到适合中国国情和有助房地产企业拓宽融资渠道的发展对策。
第四部分：结语，对全文进行总结。
1.3.3 研究方法。
比较分析法。联系我国房地产企业融资过程中各种渠道的现状和问题，对各种现有融资渠道的优劣势进行比较分析，得出每种融资渠道适用的市场环境和对企业自身素质的要求，并分析适合我国房地产企业的融资方法。
案例分析法。结合凯德和万科的案例，分析其先进且多元化的融资模式，以及这些模式在应用中给企业带来可观的利益收入，摸索创造出一种适合我国房地产企业持续高速发展的融资新模式。
