三、 房产税征收制度的国际比较及经验借鉴
（一）房产税征收制度的国际比较
虽然我国房产税征收制度最早可以追溯到周代的廛布，但是现代意义上房产税征收制度却是从民国时期才开始陆续引入，而 1986《房产税暂行条例的颁布》才标志着我国房产税征收制度的正式确立。从西方发达国家的经验来看，无论是对于完善税制还是促进楼市价格稳定来说，房产税的开征都是大有裨益的。相比较于西方发达国家成熟的房产税征收制度，其税负的征收分散在房地产的开发、交易、保有环节。从我国的现实情况来讲，如何解决征税环节单一，如何确定征税税率等问题需要我们借鉴国外先进经验来进步研究和解决。
1. 美国
与我国房产税（主要就房产流通环节征税）不同，在美国，与我国房产税类似的是房地产价值保有税，是一种就房产保有环节征收的财产税，在这点上和大多数西方发达国家相同。美国的房地产价值保有税是一种地方税，各州享有独立的立法权，而征收事宜也由各地方政府自行决定，其税基是房地产评估值的相应比例且各州规定不一，而具体的课税要素由各地根据实际情况进行决定。在房产税税收的用途方面，美国的房地产价值保有税其税收主要用于诸如教育、安保、环境维护等公共服务支出上，而我国房产税税收用途并不明确，如何保障纳税人的知情权和收益权亟待解决。在税收优惠政策方面，美国对于用于个人居住的房屋予以一定的税款减免，对于贷款购买用于自用房屋的，则允许居民在缴纳个人所得税时抵扣贷款的利息支出等等。可见，美国的房地产价值保有税在征收环节、课税要素、税收用途等方面都和我国房产税有较大不同，从美国房地产价值保有税实施过程中可以发现，其构成美国财政收入的重要组成部分，发挥较强的调节收入差距的作用。
2. 英国
在英国，与中国房产税相类似的是房屋税，包括了个人住房财产税和营业用房财产税。其中，个人住房财产税是由地方政府统一征收的一种地方税，依房屋价值，由已满 18 周岁的人房屋的所有人或者承租人缴纳，具体税率由地方政府决定，实行累进税率，最低税率在 1.1%左右，同时对于个人住房可以根据实际情况有所折减，伤残居民享受减征和优惠待遇；而营业用房财产税是一种与个人住房财产税相对应的税种，课税对象是经营性房屋，课税依据是经营性房屋的营业性租金收入，与个人住房财产税不同，其属于中央税，由地方政府征收后，上缴中央。
3. 加拿大
加拿大房产税征收制度具有弹性大、灵活性强的特点，具体表现为其与西方大多数发达国家一样，房产税由地方政府进行征收，确定税率和应纳税额，而应纳税额的计算方式一般由市议会通过并执行。加拿大灵活性强的房产税涉及使得各地方能够依据各地实际情况，制定不同的房产税政策，更有利于巩固地方财政的收入和调控地方的房产业发展。
4. 新加坡
新加坡对房屋征所征收的一般财产税不同于其他发达国家，其属于中央税而非地方税，因为新加坡与美国、英国等国不同，其在行政上是一个城市国家，因此也就没有所谓的地方政府因地制宜的情形，所以其税收立法权归属于中央，由中央确定税率和应税额。同时新加坡在税率实行区分原则，即对于居民和非居民分别确定不同的征税范围和税率，在这点上和我国 1951 年的颁布《城市房地产税暂行条例》所形成的“内外有别”的情形相似。
（二）国外优秀经验对我改革和完善房产税法律制度的启示
尽管西方国家对不动产征收的税收名称有所不同，且根据各个国家的具体国情形成了具有本国特色的税制模式。但是，在税收的基本原则、征税范围及免税条款等方面具有很大的相似性，同时在以下几方面对我国今后房产税征收制度改革具有借鉴意义：
1. 重保有、轻流转的房产税税收设计体系
房产的保有阶段相对于房地产的流转阶段具有产权明晰、状态稳定的特点，因而在房产不同阶段征收房产税成为多数国家的常态。在前文关于房产税的国际比较中我们可以发现，美国的房地产价值保有税、日本的固定资产税和都市计划税等都是针对房产的保有环节征收的税种，反观我国房产税征收体系，其与西方国家重房产保有环节征税不同，我国现行有关房地产的税收覆盖了房地产的开发、保有和流转三个环节，但是房地产保有环节的税收水平是相对较低的，仅仅开征了城镇土地使用费和房产税两种税负。其主要原因在于我国对个人非营业性用的房产并不征收房产税（沪、渝试点除外），这一历史遗留的问题是我国进行房产保有税制改革的中心所在。在我国现今“炒房热”的现状下，通过在房产保有阶段征税，可以加大地产保有者的投资成本，限制了炒房投机者的资金流动，打击房者的投资积极性，这样一来便可以使得社会闲置的房屋得到充分的利用，增加屋市场的供给，满足社会需求，同时在供求关系的影响下还能降低房价，进而推动了房地产市场整体的健康发展。
2. 宽税基、少税种的房产税税收原则
宽税基、少税种的房产税税收原则是各国普遍遵循的一项政策。“宽税基”顾名思义，是指课税范围广。之所以要借鉴国外“宽税基”的房产税税收原则，是因为这有利于税收在全民范围内公平分布，而且对于增加国家税收收入和进行宏观调控具有重要意义。我国除了对宗教、慈善事业等机构实行税收优惠外，对于其余的房产均征收房产税，正是“宽税基”原则的体现，不过为了更好地贯彻这一原则，未来我国应将个人自住房也纳入房产税的征税范围；少税种主要体现在各国征收房产税的目的是利用房产税统一国内税费，房屋土地统一合并征收房产税。宽税基、少税种，一方面解决了税费混杂的问题，另一方面方便税收的征收和管理，减少房产税收征收成本，提高税收征收效率。
3. 地方税、分税制的房产税税收权限划分
大多数国家房产税征收制度多实行分税制，且由地方享有房产税的税收收益。之所以如此规定，是因为房产自身的特性决定了其具有相对固定的特征，各国房产分散在各地，而各地的经济发展程度各有不同，房地产市场也各有差异，如果由中央来统一确定各地房产税的税率等课税要素，必然不能做到因地制宜地调控房地产市场，因而除了新加坡这类型的城市国家外，美国、日本、加拿大和英国等均由最了解当地情况的地方政府确定各项课税要素并负责征纳，这样能够适宜地掌握各地经济发展情况，准确地确定税率，不仅能够有效地完成税收征纳工作，还能调控房地产市场，真正实现房产税应具有的功能价值。综上，将房产税划归为地方税，一方面，有利于地方政府因地制宜地制定灵活的房产税征收制度，调控各地房地产市场；另一方面，通过房产税的征纳使得地方政府的财力有所扩充，更有利地方政府加快基础设施建设。
4. 完善房产税征收配套设施
房产税征收制度要想顺利地运转起来不仅需要坚持税收法定原则，完善相关的房产税法律法规，完善的房产税征收配套设施同样具有重要作用。在配套设施方面，发达国家的许多经验都值得我们去学习。首先，发达国家具有完备的房产登记制度并辅之以科学全面互联网共享平台和房产评估系统，这不仅能够规范房地产市场的交易行为，还能增强了房产税征收的及时性和有效性。例如，英国建立了地产评估局，为各地方提供房地产信息咨询与服务，为政府调控房地产市场提出建议，该机构每年汇总房地产信息高达 200 多万起，并形成了独立的房地产评估系统。
其次，发达国家灵活完备的房产价值评估机构也值得我们借鉴，如英国设立了资本税收办公室、美国设立了财产管理处和财产评估办公室，并对相关的房地产评估人员的专业素质有极其严格的要求。灵活完备的房产价值评估机构不仅在保障了房产交易的公平性，同时为房产税的征收提供科学依据，能够更准确地计算房产的应税金额，保障了房产税足额征纳，更符合量能课税原则，也能更好地调控了房地产市场。
