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【题目】上海重庆房产税试点改革效果探究
【绪论 第一章】房产税的基本理论
【第二章】沪渝房产税改革试点评析
【第三章】国外房产税制度的经验及启示
【第四章】完善我国房产税制度的对策思考
【结语/参考文献】中国房产税制度优化研究结语与参考文献
绪 论
（一）研究背景
随着市场经济的不断发展，我国房地产市场在近几年也显示出前所未有的发展势头，且一度成为社会大众投资的热点，由于缺少国家对于房地产市场的有效干预，法律制度与目前市场经济的不相适应等多方面的原因，近年来，我国房地产市场不断产生的经济泡沫为我国房地产经济的健康发展产生了不利的影响。在法治社会的道路上，我们不断通过各种法律法规的制定和实施来解决社会经济中不断出现的问题，力求建立一套完备的社会主义法律制度，介于房地产市场对人们生活的影响，同时在房价居高不下的环境下我们将抑制房地产价格的希望也或多或少的寄托在国家制定的一系列法律法规上，其中就包括对房产征收的相关税收。
1986 年，我国就建立了房产税制度，颁布了《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称《暂行条例》），为我国房产税的征收提供了法律依据，但是随着经济的不断发展，当初制定的法律制度已经跟不上如今经济发展的步伐，亟需改革。如《暂行条例》中仅规定了对国内企业征收房产税，对外资企业只字未提，随着经济的发展和改革开放的深入，外资企业越来越多，成为我国经济发展的一部分，对外资企业征收房产税应当成为房产税改革中对纳税人范围的改革内容。
《暂行条例》针对不包括农村在内的范围进行征税，但是随着农业经济和乡镇企业的发展，农村的经济实力也有了很大的提高，对其征收房产税也体现了公平税负、平等竞争的原则，这使得征税范围成为改革的内容。关于房产税的计税依据和减免政策等内容在新的经济形势下都应当作出适当的更加合法合理的变化。
2011 年 1 月 28 日，上海市政府和重庆市政府分别发布了关于房产税改革试点开始正式实施的公告，到如今，沪渝房产税试点改革已经足有四年，对于此次改革的实施效果表明我国房产税改革任重而道远。
（二）文献综述
2015 年 3 月 1 日，《不动产登记暂行条例》正式实施，此条例的颁布和实施加快了房产税改革前进的步伐。房产税改革问题在今年召开的全国两会上仍然是一个热点问题，全国政协委员、财政部财政科学研究所原所长贾康在两会时表示，房地产税要加快立法，但是对于免征的范围仍然需要深入研究。在房产税的具体设计上，贾康提出对于免征范围有两种方案：第一套房不征税以及人均多少平方米以内不征税，两种方案在实施时也各有利弊，存在不同的问题。
全国人大代表、全国人大财经委副主任委员郝如玉在两会时谈到，如今关于我国房产税立法尚未形成统一的方案，其中争议的焦点是对于房产税的定位，郝如玉表示社会各界对房产税赋予了太多的功能和期待，比如反腐、降低空置率等，而他表示房产税一个税种承担不了如此之多的功能。
中国人民大学财税法研究所执行所长朱大旗一直主张征收房产税，房产所有人在保有期间应该向国家交税。朱大旗指出税收有三大功能，即组织收入、调节分配以及调控宏观经济的功能。他认为在全国范围内开征房产税首先应该完善地方税收体系，其次房产税法要考虑调节财富的分配，调节房地产资源的占有。另外朱大旗主张其在房产税税率设计方面来讲，如果侧重考虑组织财政收入，实行比例税率就可以了；如果主要考虑调节占有房产资源过多的人，可以考虑实行累进税率。至于到底实行何种税率，各个国家都不一样，朱大旗主张我国税率设计可以参考重庆模式，实行差别税率更加符合我国当前国情。在计税价格上我们应当借鉴大多数发达的西方国家的做法，采用房产的评估价格，但对于目前我国征税水平而言，是一个很大的挑战。
北京大学房地产法研究中心主任楼建波指出，征收房产税的正当性在于我们居住的房子在某个地方，我们享受了当地的公共资源和公共设施，而政府要为这些公共资源和公共设施买单，所以政府有权利让我们交税。他肯定关于税收的三个功能，对于房产税能否有效的调节房价的问题，他认为在新税法出台实施的前些时间会起一定的作用，但时间长了这种作用的表现就会越来越弱。并表示不要给房产税赋予太多的功能，在房产税改革实施中最为复杂的是如何落实有关征收房产税的细节问题。国内专门致力于研究房产税的学者不多，但是很多学者在研究不动产税或者物业税时有着深刻的见解，对于我国建立健全房产税有借鉴的作用。
巴曙松在其著作《物业税改革对房地产市场的影响研究》中提到了有关物业税的改革建议，他在书中介绍了三个典型的物业税改革方案，并对三者进行了全面的利弊分析，在开征物业税可能带来的影响方面，通过实证的角度对改革可能在房地产价格、地方的财政收入等不同维度做了深入的分析，通过访谈和问卷调查等多种方式分析了对不同的需求主体的影响。最后提出了相关建议，以为地方政府提供稳定的税收来源为物业税改革的目的，完善相关的配套设施作为物业税改革的重要条件，他在书中还强调，物业税改革应当统筹规划、因地制宜，采用渐进的改革路径完成我国物业税的改革。
贾康在《关于房地产税费改革思路与要点的认识》中提出物业税作为房地产税种应当由地方政府掌握，且物业税税收收入应当成为地方政府的主要收入来源，从建立公共财政的总体要求下去把握不动产税。
（三）研究目的与意义
沪渝房产税试点改革到现在已经四年有余，社会各界对于此次改革的评价仍然存在争议。究其原因，多是由于房产税试点的缺乏理论依据以及试点效果在控制房地产泡沫方面的收效甚微造成的。但是我们不能否认房产税改革试点的成果以及改革中出现的问题对于我国房产税改革研究并制定出健全的房产税收制度的积极意义。
从理论意义上讲，市场经济的健康发展必须要有合法健全的财税制度作为保障，我国原有的房产税制度尚不健全合法。首先，税法中有一项重要的基本原则即税收法定主义原则，而目前我国尚未制定关于房产税征收的法律作为房产税征收的法律依据，此次的试点改革对建立健全我国税收制度以及对经济的发展都有着不可忽视的作用。其次，房产税制度在保有阶段的体系构建，对于完善我国房产税制度，进一步推动分税制改革有积极意义。
从现实意义来讲，我国现正处于社会主义的初级阶段，正致力于构建一个法治国家，市场经济的发展规律还需要不断摸索，构建和完善我国房产税征收体系需要借鉴发达国家的房产税制度，在我国国情的基础上进行不断探索和完善，在一定程度上有利于规范房地产市场，调整收入分配，缩小贫富差距。
一、房产税的基本理论
（一）房产税的概念及其特征
1.房产税的概念
房产税，又称为房屋税，在不同国家其名称有所差异，在西方一些国家称为家庭税、不动产税等。我国 1986 年《暂行条例》中对房产税的概念做了具体的规定。第一条就明确规定了房产税征收的范围是在城市、县城、建制镇和工矿区；第二条规定房产税的纳税主体是房地产产权所有人，产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳，产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳；第三条和第四条规定了房产税的计税依据；第五条规定了免征房产税的房产，其中就包括了此次房产税改革的主要着力点--个人所有非营业用的房产如何征税的问题。综上，房产税是将房屋作为征税的对象，按照房屋的计税余值或者租金收入作为计税依据，向产权所有人征收的一种税收。
2.房产税的特征
房产税作为税收制度中的一个税种，不仅具有税收的一般特性还具有自身个别的特征。首先，房产税属于财产税，它是以房屋为课税对象，向房屋所有者征收的一种税收，因其仅以房屋作为征税的对象，所以是财产税中的个别财产税。
其次，房产税税收收入直接作为地方政府的财政收入，是地方税的一种，房屋依附土地而存在，土地的不可移动性使得房屋具有固定性，房产税以房屋为征税对象，这使得房产税就具有了区域性和地方性。然而不同地区的的房地产价格也存在差异，使其作为地方税的特征更加明显。再次，房产税是直接税，房产税的纳税人是房屋产权所有人，他不能通过税负转嫁将税收负担转嫁给他人。最后，房产税是在不动产保有阶段征收的一种税，与房地产在取得阶段和流转交易阶段不同，房产税是在产权所有人持有房地产的阶段才征收的赋税，所以其征收的时间也具有特殊性。
（二）房产税改革的社会背景
随着我国市场经济的不断深化改革，我国房地产业也随之迅速发展，从 2003年开始，房地产中商品住房的价格涨幅连年保持着一个较高的涨幅水平，在利益的驱动下，不少人将房产作为投资和投机的工具，大量囤积房产，造成房地产市场出现许多虚假需求，严重扰乱了房地产市场的正常秩序，使得我国房地产市场产生了大量的经济泡沫，住房消费领域也因此出现严重的两极分化。对个人商品房交易尤其是高档房及多套房持有者征收房产税可以增加住房的持有成本并以此来打击房地产市场的投机炒作。为了缓解房价不断上涨的趋势，减少房地产业的经济泡沫，我国政府在 2010 年加大了对房产税改革的力度，同时推出了"新国十条"作为抑制房价过快上涨的政策和措施。房产税作为一个调节控制房价上涨的工具，在新的经济形势下，被赋予了新的功能。长期以来，我国地方政府没有相对稳定的税收收入，房产税的功能之一即是为地方财政提供稳定的税收收入，更好的促进地方经济的发展。因此，房产税改革在另一方面也能为地方政府向群众提供更好的公共服务提供必要的资金支持。对经济发展产生的不利影响、建立健全我国税收法律制度、为地方政府提供充足的资金支持等多方面的原因都将我国房产税推上了改革之路。
