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【题目】社会控制体系下中国房屋租赁关系探究
【第一章】住房租赁社会控制之必要性
【2.1】德国法的解约限制模式
【2.2 2.3】美国法的租金管制模式
【3.1】我国租赁法概况
【3.2 3.3】租赁合同特征比较
【第四章】借鉴德国、美国住房租赁社会控制之反思
【结论/参考文献】房屋租赁关系存在的问题研究结论与参考文献
结 论
正如前文一直强调的那样，住房对于人们来说，不仅有商品的性质，还是人权保障的特殊性质。通过考察研究，笔者观察到，在房地产购置花费居高不下的情况下，我国的租赁市场依然不受热捧。尽管近些年，以租赁房屋的方式解决居住问题的人口数量有所上升，但也仅限于大城市中的年轻人群体。而相对于发达国家的租赁住房比例来说还是很低。这不仅是传统观念的影响，也就是每个家庭致力于购买一处属于自己的住房才安稳，还应该归咎于房屋租赁的法律保障不够健全，导致人们对此还是缺乏安全感。一些发达国家靠系统的制度支撑，通过立法、行政与司法等手段给予承租人充分保护，并以此完善住房租赁市场，打消租者不稳定不安定的心理，从而在全社会形成合理的住房消费结构，政府在其中对民众提供住房保障也起到了很大的作用。
如何使民众得到可以负担的适宜居住的，有良好设施和基础服务的住房，实现他们的基本权利，实现人民"居者有其屋",是租赁关系的社会控制的根本目标。通过研究住房租赁市场的特点，以及国外调控住房租赁市场的私法经验和我国目前的住房租赁合同的法律手段，本文认为，我国私法应该对住房租赁市场中进行规范。
以调整租赁关系为基础的法律框架，有必要进行系统的建设和完善。由于住房租赁双方的地位不同，利益诉求各异，更应建立健全租赁的相关法律。由于生活计划附随于此房屋，而且搬家会造成多种损失，承租人一般都会想尽办法维持租赁合同的存续。于此相反的是，出租人要追求最大可能的租金利益，他们会倾向于降低和摆脱租赁关系的束缚。房屋市场中用于租赁的房屋需求量越来越大，所以在关于租赁关系存续性的谈判中，出租人并不担心此关系的终止而有住房难以继续出租，而承租人却要因此面临全盘损失。所以说，承租人在租赁关系的存续性上对出租人是有依赖的。
但从住房租赁市场本身来看，市场的调节作用无法弱化承租人对出租人的依赖性。相反，由于租赁房屋不可取代，而且租金具有城市区域性，承租人的劣势地位愈加明显。而从历史经验中发现，法律对租赁关系中的地位差异不加以重视，出租人就可以通过苛刻约定和行使自由的终止权要求提高房租，导致租赁市场秩序混乱。
德国以通知终止保护的方法干预租赁期限等手段为中心的"解约限制",以及美国限制租金初始金额和上涨的"租金管制"做法，都能够从以下几个方面为我们在社会控制问题上提供了有用的经验。
首先，两个国家的法律管制都在制度构建方面给我们提供了有益的经验。租赁关系的管制是对契约自由、出租人的财产权利，和承租人生活的利益之间的让渡和平衡。房屋租赁立法的性质的准确定位应该是自治法功能和保障法功能。房屋租赁关系的本质是平等主体之间的合同法律关系，但又是在动态的经济社会调整过程中实现其功能的。也就是说，只强调尊重合意，不实施法律控制，也是行不通的。因为我国目前住房租赁合同的法律框架，与德国曾经的自由化的住房租赁法律比较类似，和美国战后的租赁市场情况也相差无几。住房对于城市人口的需求和意义越来越大，在这样的情况下，如果我国的私法不能解决住房租赁的相应问题，而且任由发展不予采取相应措施，就极有可能重蹈德国两度租金狂涨的覆辙。国家和政府还要在其中承担起责任，倡导多元化的居住理念，促进住房消费的理性发展。
另外，两种社会控制方法都有可借鉴之处。我国的法律规制若是能够取长补短、双管齐下，则可以全面兼顾，既抑制租金过高，又保证出租人的权益。比如德国的制度就对管制住房租赁关系有两个重要举措，一是对出租人的解除合同权利限制，二是控制住房租赁合同的内容。这样就能够保证出租人在缔约时和合同存续中不再具有压倒性的优势地位，进而控制租金、稳定合同，达到承租人的稳定居住的效果。但是，这两方面的干预也给出租人合理的提高租金的要求带来障碍。再以美国法律中给出租人提供提高租金的法律途径为依据，给出租人的通知终止权和提高租金的权利的行使设立一定的限制要求，不仅能有效保护承租人的利益，也为出租人提供有标准化的理由，方便合理地实现自己的利益诉求。
最后，司法实践层面上的理论加强有助于地区法院对租赁关系的理解。以私法手段介入住房租赁市场，除了成文法的制定，还要有适当的法律解释和阐释一些不确定法律概念的标准。德国的经验证明，在法律文本中明确表述立法目的和利益权衡的过程，或是规定辅助性的程序规定，均是降低不确定法律概念的不确定性的有效手段。通过最高法院的司法解释，降低不确定性，才能在全国范围建立统一评判标准。
为了弥补我国住房租赁合同法律框架的漏洞，也是为了解决民生问题，我们应该借鉴德国美国的做法，用构建私法体系适度干预住房租赁市场。
立法司法活动是租赁关系的社会管制中的核心，但除此之外，完善国内房屋租赁的管理体系也是重要一部分。比如优化居民住房消费结构，减免住房租赁方面的税费，鼓励社会力量对住房租赁领域投资建设等。如前所述，大城市中特别是年轻群体和中低收入阶层，拥有自有住房比率越来越低。在住房租赁将会成为常态的今天，租赁管理体制缺位将影响城市的吸引力、竞争力，增加人民生活压力。所以需要政府转变观念，房地产经济在城市发展中的地位应该降低，避免"一业兴而百业凋零"的情况。
居民在住房上的支出占生活总支出的比例不能过大，通过控制房屋租赁价格，减轻生活负担，"房奴"现象也会有所减少。政府须重视住房租赁制度的实施，学习国外先进经验，把租赁管理的方法因地制宜的运用到各个城市。对于公民，政府还应该加强宣传，引导转变住房消费观念。通过宣传租赁等住房形式，和相关法律保障，形成一种量力而行的住房观，减少蜂拥买房、屯房的不良风气。
我国要建立租金管制制度，就需要在一系列的法律政策支持下进行，带有社会保障性质。政府及相关部门要随市场情况做出反应，掌握动态，把握起伏。就像德国政府对房租水平进行严格限定，也应由市政部门、出租人与承租人协会、房屋租赁介绍所等机构，共同制定每个地区不同房屋类型的"房租合理价格表".
《德国民法典》中的"租金一览表"也是通过政府每年统计地区数据并更新制作，用于租金上涨的数据依据。而纽约市房租指导委员会进行租金管制，主要根据建筑房屋的建成时间和居住人口状况进行分别管制，适用不同的租金增长方式；根据一定数量的住房单元存量和市场状况制定相应的租金涨幅。在实施中，政府相关机构要评定房屋的基础租金，以及确定每年的租金上涨幅度，还需要衡量出租人增加租金的特别请求，决定是否准许。这其中不仅关怀到低收入的承租者，也考虑到出租人的正当利益要求。
当然，政府及相关机构在租金确定的事项中，要做到明确、细致，在全国范围确立一致的判断标准是不可能的，因为要考量各地的经济社会差异性。这会导致决策过程成本增加。这就另外需要一套解决机制，如果合同任一方对相关机构的最终决定有异议时，就要启动听证、复议或是诉讼程序，这些程序的规定也要纳入社会控制的法律体系中，形成完整、统一的有效机制。
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