农村房屋买卖合同纠纷的特点、成因与化解策略

合同纠纷论文第四篇：农村房屋买卖合同纠纷的特点、成因与化解策略

 

　　摘要：农村房屋买卖关涉到农村宅基地使用权的转让问题,而探讨宅基地使用权的转让对于促进农村经济发展,实现乡村振兴具有重大意义。在司法实践中,农村房屋买卖合同纠纷同案不同判的现象十分突出。同时,该类纠纷案件存在总体不断呈上升趋势、法院立案案由不同、纠纷主体多样以及司法见解存有分歧等特点。究其原因,既有当事人受利益驱动,也有因一户具有多处宅基地,还有缺乏对该类合同效力的认定标准,更有立法上的法律缺位。农村房屋买卖合同纠纷的有效解决,需要明确农村房屋买卖合同效力的认定标准,加强立法工作,完善《土地管理法》相关法律规定。

 

　　关键词：农村房屋买卖合同; 合同有效; 合同无效; 宅基地使用权;

 

　　On the Ways to Solve the Disputes of Rural Housing Sale Contracts

 

　　Yu Dongsheng

 

　　School of Law,Hunan University of Science and Technology

 

　　Abstract：The sale of rural houses involves the transfer of the right to use rural residential land, and the transfer of the right to use the homestead has a major function to promote rural economic development and rural revitalization. In the judicial practice, the phenomenon of different disputes in rural housing sales contract disputes is very prominent. At the same time, disputes in such cases are constantly rising, the court case is different, the disputes are diverse, and the judicial opinions are divided. The reason is that both parties are driven by interests, one household has multiple homesteads, and there is a lack of recognition standards for the validity of such contracts, and there is a legislative vacancy. To effectively solve the disputes over the contract of rural housing sales, it is necessary to clarify the standards for determining the validity of the contract of rural housing sales, strengthen the legislative work, and improve the relevant legal provisions of the Land Management Law.

 

　　一、问题的引出——农村房屋买卖合同纠纷的同案不同判

 

　　我们通过中国裁判文书网检索“农村房屋买卖”关键词,选取了北京、福建、湖南3省(直辖市)17个中级人民法院自2013年以来作出的151份终审判决书为分析样本,发现不同地区,甚至是同一地区的不同法院对农村房屋买卖合同效力的认定意见不一,由此导致作出的判决也是大相径庭。

 

　　(一)判决农村房屋买卖合同有效

 

　　在“孙慧英与黄燕山、周秀兰农村房屋买卖合同纠纷一案”1中,黄燕山、周秀兰系夫妻关系,是北京市某村村民,孙慧英并非该村村民。1998年黄燕山、周秀兰(合同甲方)与孙慧英(合同乙方)双方签订了《房屋买卖协议书》,协议约定,甲方将其所有农村房屋出售给乙方。当日,双方当事人在公证处就上述协议进行了公证。次年2月4日,孙慧英付清全部房款,黄燕山、周秀兰向其交付了房屋。之后,孙慧英在此居住至今。一审、二审法院均认为,宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖,而我国法律法规是禁止宅基地买卖的。本案中,黄燕山、周秀兰、孙慧英并非同一集体经济组织成员,双方签订的《房屋买卖协议书》的相关内容亦违反了我国法律的规定,据此认定上述协议无效。后该案经北京市人民检察院抗诉,北京市高级人民法院再审认为《房屋买卖协议书》系双方当事人真实意思表示,并经过了公证处公证,该协议已经实际履行多年,黄燕山、周秀兰在交易完成十四年后请求确认合同无效,有违诚实信用原则。另外,孙慧英系农业户口,其对诉争房屋的宅基地使用权经过村民委员会和乡人民政府同意,符合当时的法律规定。故而,再审法院认定双方当事人之间签订的房屋买卖协议有效。

 

　　(二)判决农村房屋买卖合同无效

 

　　在“刘佳武与邱义坤房屋买卖合同纠纷一案”2中,邱义坤与刘佳武非属同一集体经济组织成员,2011年邱义坤、刘佳武分别作为购买方与出卖方签订一份《房屋购买协议》。协议约定,刘佳武将其所有农村房屋出让给邱义坤。合同末尾处有刘佳武、邱义坤所在村组盖章认可,及刘佳武所在组村民代表签字认可。协议签订后,双方各自履行了交房和付款义务。2016年,因双方协议约定买卖的房屋面临征收拆迁补偿,刘佳武遂向法院提起诉讼,要求确认双方签订的《房屋购买协议》无效并将房屋退还给刘佳武。一审法院依据《物权法》第39条、《合同法》中的自愿原则和诚实信用原则确认双方签订的《房屋购买协议》有效。刘佳武不服一审判决,遂提起上诉。二审法院则认为根据房地一体的原则,刘佳武与邱义坤的房屋买卖行为会导致宅基地使用权发生转让。根据法律规定及国家政策,宅基地使用权只能在本集体经济组织成员内部享有、流转。刘佳武将涉案宅基地转让给非本集体经济组织成员的邱义坤,故双方签订的《房屋购买协议》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效,被上诉人邱义坤应该将房屋退还给刘佳武。

 

　　上述两个案例,买受人均是非本村同一集体经济组织成员,双方签订的房屋买卖协议均经过村民委员会同意和认可,双方都已实际履行交房和付款的义务,并且争议都是发生在履行完合同长达五年之后。可以说两个案件案情基本相同,但两个法院最终对农村房屋买卖合同效力的认定并不统一,一个判有效,一个判无效。反观法院认定房屋买卖合同为无效的最关键一点论据是依据房地一体原则,因此,解决农民将农村房屋向本集体经济组织之外的成员转让时宅基地使用权和房屋所有权产生冲突的矛盾,统一认识,统一裁判尺度,最终解决同案不同判的司法乱象,成为亟需解决的现实问题。

 

　　二、农村房屋买卖合同纠纷的特点

 

　　通过对151份终审判决书的系统梳理和总结,我们发现此类案件纠纷呈现出以下几个方面的特点:

 

　　第一,近年来农村房屋买卖合同纠纷案件总体上呈上升趋势。具体情况是,北京法院2013年审理2件,2014年审理11件,2015年审理16件,2016年审理17件,2017年审理38件,2018年1月至9月审理40件,共计124件。福建法院2013年审理0件,2014年审理1件,2015年审理3件,2016年审理3件,2017年审理5件,2018年1月至7月审理2件,共计14件。湖南法院2013年审理0件,2014年审理1件,2015年审理3件,2016年审理4件,2017年审理4件,2018年1月至3月审理1件,共计13件。湖南、福建两地法院从2013年至2018年审理农村房屋买卖案件的数量虽不及北京法院多,但此类纠纷案件大体也呈现出上升趋势。

 

　　第二,法院立案案由不同。《最高人民法院关于修改〈民事案件案由规定〉的决定》在房屋买卖合同纠纷部分,专门规定了“农村房屋买卖合同纠纷”的案由。但在司法实践中,由于当事人的诉讼请求不同,法院在立案时所确定的案由也不尽相同[1]。在151份终审判决书中,大部分的案由都是农村房屋买卖合同纠纷,但也有将案由定为“确认无效合同纠纷”3“确认合同有效纠纷”4“确认合同效力纠纷”5“所有权确认纠纷”6“排除妨害纠纷”7“返还原物纠纷”8“宅基地使用权纠纷”9等情形。

 

　　第三,纠纷主体具有多样性。通过对分析样本的整理,我们发现农村房屋买卖纠纷案件的主体大致可分为三类。第一类是双方当事人皆为同一农村集体经济组织的成员。根据《土地管理法》第62条第1款规定,同一农村集体经济组织成员之间的房屋买卖,只要符合“一户一宅”和农村宅基地面积标准,在司法实践中,往往都会认定房屋买卖合同是有效的;第二类是出卖人为村集体经济组织成员,而买受人则非本村同一集体经济组织成员;第三类是出卖人为村集体经济组织成员,而买受人则是城镇居民。对于后两种情形,由于司法实践中法官援引的法律不同,致使出现两种截然不同的判决,同案不同判的现象尤为突出。

 

　　第四,司法见解存有分歧。对于相同或类似案情的农村房屋买卖合同纠纷案件,在司法审判中尚未形成一致见解。有的法院认为,只要买受人非本集体经济组织成员,即使双方当事人都已履行完合同义务,交付房屋和相应款项,买受人迁入房屋居住多年,法院依然会依据《合同法》第52条第(五)项之规定,认定合同无效。在说明违反哪条强制性规定时,司法裁判往往会引用《物权法》第153条、《土地管理法》第2条、第8条、第10条、第43条、第62条、第63条以及《民法通则》第6条[2]。另一方面,法院判定农村房屋买卖合同有效,有以下几点理由:首先,从《物权法》第153条、第155条规定可看出,宅基地使用权可以转让,有条件的宅基地使用权转让不为法律所禁止。《土地管理法》第62条规定也表明农村房屋及所在宅基地可以在一定范围内转让,法律对其并无禁止。其次,《土地管理法》第62条虽规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”,但结合该条“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准”的规定,表明“一户一宅”应系对农户申请宅基地的限制。再次,《土地管理法》第63条虽规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”,但将房屋转让给非本集体经济组织成员,并未改变土地用途。最后,1999年国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》(以下简称《通知》)第2条第2款规定:“农民的住宅不得向城市居民出售……” [3],但该《通知》的性质只是规范性文件,并不属于法律、行政法规范畴。也就是说,非同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同并没有违反法律、行政法规的强制性规定。

 

　　三、农村房屋买卖合同纠纷产生的原因

 

　　第一,当事人受利益驱动。随着新农村建设的深入开展和城镇化进程的不断加快,因拆迁导致涉案房屋价格上涨,当事人(一般指出卖人)受利益驱使,不愿意继续履行合同或者要求返还已交付的农村房屋[4],成为引发农村房屋买卖纠纷的主要因素。同时,在司法实践中,一方主动提起违约诉请,且还能找出一定的法律依据,有些地区的法院往往还判决原告胜诉。这无形之中为主动违法一方提起诉讼提供了一种强大的精神动力,使得近年来农村房屋买卖纠纷案件不断上升。
 

　　第二,因一户具有多处宅基地。我国《土地管理法》第62条第4款规定, 农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的不予批准。在现有房屋仅能满足基本居住需求,作为一个理性经济人而言,村民是不会也不可能出卖现有房屋,当然也就不可能产生农村房屋买卖合同纠纷。相反,引发此类合同纠纷的诱因之一便是一户具有多处宅基地且出现闲置情况时。“一户多宅”的典型类型包括但不限于以下三种情形:(1)一户的户籍人口具备分户条件但未分户,现有宅基地面积已无法满足居住需求[5]81,在这种情况下该户有两处以上宅基地,后因父辈年老随子代共同生活,闲置出来的宅基地;(2)继承父辈宅基地却又闲置;(3)“建新却不退旧”,即村民在原有宅基地之外重新申请一宗宅基地新建住宅后,仍占用原有宅基地而未退还给村集体经济组织。第三,缺乏对该类合同效力的认定标准。同类案件,法院有的判有效,有的判无效。直接原因乃在于当下司法实践缺乏对农村房屋买卖合同效力认定的统一标准,使得法官对法律条文的理解和认识无法统一。法院认定农村房屋买卖合同无效,一般是将《土地管理法》中的相关规定理解为效力性强制性规定。比如会在判决书中写到:“违反法律、行政法规强制性规定的合同为无效合同。出卖人与买受人所签订的农村房屋买卖协议已涉及到农村宅基地买卖,而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系[6]。买受人在购房时不是本村集体经济组织成员,不享有该集体经济组织成员所享有的宅基地使用权。根据《土地管理法》第62条第2款和第4款规定,以及第63条之规定,因双方所签订的农村房屋买卖协议,违反了国家有关法律、行政法规的强制性规定,应属无效。”而有的法院判有效,乃在于将上述法律规定认定为管理性强制性规定,而管理性强制性规定并非判定合同无效的法定依据。

 

　　第四,立法上存在法律上的缺位。农村房屋买卖纠纷案件之所以出现同案不同判的现象,除了上述所说缺乏对合同效力的认定标准、法官对《土地管理法》相关规定的性质到底是效力性强制性规定还是管理性强制性规定存在争议的原因之外,立法上存在法律上的缺位也是原因之一。我国不论是《物权法》《合同法》亦或是《土地管理法》,均未对农村房屋买卖合同的效力作出明确具体的规定。正因为此类案件纠纷缺少上位法的指引,才致使审判实践中出现同案不同判的乱象。为妥善、有效解决该类纠纷,各地法院曾先后出台了相关政策和规定,对农村房屋买卖纠纷案件的审理提供了具有实际可操作性的指导意见。需要说明的是,虽然这些规定的制定具有正面的积极意义,但这些政策和规定也有其内在固有的流弊。由于其效力位阶较低,且不同政策与规定之间有时甚至存在着矛盾与冲突10,使得农村房屋买卖合同效力的判断存在着很大的争论空间[7]51。

 

　　四、农村房屋买卖合同纠纷妥善处理的解决途径

 

　　我国民法学者对于农村房屋买卖的关注,通常是以宅基地为对象展开的[7]51,因此,想要妥善处理农村房屋买卖纠纷案件,就绕不开对宅基地使用权相关制度的重新审视和思考。尤其是在当下改革攻坚期背景下,探讨宅基地使用权的合理流转更显得必要。农村房屋买卖合同纠纷的妥善处理,可从以下两个方面着手:

 

　　(一)明确农村房屋买卖合同效力的认定标准

 

　　对非同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同的效力作有条件的有效认定,既有其法律基础,也有其现实基础。法律基础在于《物权法》第153条、第155条规定宅基地使用权的转让适用《土地管理法》等法律[8]。《土地管理法》第62条第4款也表明农村村民可以出卖其住房,只是出卖之后不得再申请宅基地;第63条规定集体所有的土地使用权不得转让用于非农业建设。而将房屋转让给非同一集体经济组织成员用于自住并未改变土地用途,因而并不违反上述规定。至于我国目前关于禁止非同一集体经济组织成员之间的房屋买卖的相关规定,均来自于国务院各部门发布的通知以及最高人民法院关于民事审判工作的相关会议纪要,这些规范性文件因其法律位阶较低并不能成为认定合同效力的法定依据。买受人的身份不应成为法院认定房屋买卖合同无效的依据和理由,对于合同是否有效的判定应严格按照法律关于合同效力的规定执行。否则,即倒退到“从身份到契约”之前的阶段,无法充分保障农民合法财产的转让和利用。对于合同效力的认定只要法律没有禁止性规定,没有违反法律行政法规的强制性规定,合同即为合法有效。从这种意义上来说,对非同一集体经济组织成员购买房屋用于自住的农村房屋买卖合同作有效认定没有法律上的障碍。现实基础来自于宅基地的原始取得,乃基于集体经济组织成员的身份。只要符合申请条件,就可以无偿取得。一户一宅,但宅基地的面积应符合标准。子代在结婚分户时可向村集体提出申请,经审批后划得一块宅基地另立门户[9]。当父辈死亡时遗产继承开始,根据我国法律规定,宅基地使用权与房屋的所有权可作为遗产由子代予以继承,被继承的宅基地和房屋由兄弟共有。因此,因继承便产生“一户多宅”现象。如果不允许所有人出卖农村房屋,则与《土地管理法》规定的“一户一宅”的管理原则相冲突;若允许买卖,当买受人为非本村同一集体经济组织成员时,在当下的司法判例中对该类合同的效力认定是存有争议的,有的判有效,也有的判无效;而当买受人为城镇居民时,又违反《通知》的相关规定。所以,不论允许出卖还是不允许出卖,都会遭遇这种两难困境。国家既然对房屋所有权予以保护,承认农村房屋买卖合同的效力,既能实现资源的最大化利用,盘活闲置宅基地,也能通过交易增加农民收入,还能实现与《土地管理法》中“一户一宅”的管理原则相适应,体现了其具有深厚的现实基础。

 

　　依上述分析,有条件的承认非同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同的效力,应达到以下标准和要件:第一,对于出卖人而言,有两处以上宅基地和农村房屋,或者已在城镇落户,或跟随子女生活的老年农民且有自己的宅基地[5]84。此要件是为保障出卖人转让农场房屋不损害其居住利益;第二,对于买受人而言,其买房是出于自住,而非出于投资、出租的目的等情形,此标准是为与《土地管理法》第63条相契合而设计;第三,农村房屋买卖应遵守自愿合法原则,不能采取强制手段逼迫农民转让其房屋;第四,农村房屋买卖应经过村集体经济组织的同意,使买受人购买闲置房屋不会影响房屋所在地农村社会的秩序,符合社会公共利益。有了明确的认定标准,才有可能统一法院的裁判尺度,进一步制约出卖人因受利益驱动主动违约提起诉讼要求解除合同的不诚信行为,有效减少此类纠纷的产生。

 

　　(二)加强立法工作,完善《土地管理法》相关法律规定

 

　　在制度设计上,应通过修改宅基地制度中的相关限制性规定,引导宅基地使用权健康有序流转[10],使其在顺应我国经济社会发展需要的同时,也能增加农民的财产性收入。

 

　　第一,在《土地管理法》中明确肯定农村房屋买卖合同的效力,并对购买房屋的目的作限制性规定。具体来说,将第62条第4款修改为:“农村村民可以将自己的住房出卖或者出租,但住房只能自住不得用于盈利性目的;农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”

 

　　第二,针对上文提到的“一户多宅”的三种典型形态,在《土地管理法》中也应提出相应的对策:(1)明确“户”的概念。我国《土地管理法》第62条第1款只规定了“一户一宅”,但并未对“户”的概念作出释义。“一户”的概念在现实中包含不同数量的人口,有面积规定的“一宅”就会存在“现实合理”对“制度合理”的挑战[5]82。是以户口簿上登记的人员为一户,还是以具有婚姻关系的夫妻为一户?按照中国子女结婚独立门户的传统文化和既往结婚分户可以申请宅基地的政策[11],对“户”的界定,应以夫妻为一户。(2)针对因继承父辈宅基地和祖屋而出现的“一户多宅”情形,应明确建立自愿有偿退出机制。不论是基于利益的考量,还是因为农民市场意识的觉醒,建立自愿有偿退出机制是必须的也是切实可行的。有偿的出发点和目的是为了既能回收闲置宅基地又不至于激化矛盾。在此过程中,需要注意的是:第一,退出应坚持等价有偿、自愿原则,不得在退出价格上压价,克扣补偿费用,损害农民合法权益;第二,在机制推行过程中,政府公职人员和村干部应加强宣传和引导,提高农民集约合理用地的思想认识,让农民积极主动配合自愿有偿退出制度的落地实施。(3)针对“建新不退旧”的“一户多宅”情形,实行宅基地“拆旧建新”制度。村民重新申请一宗宅基地新建住宅后,其原有闲置宅基地和房屋应由村集体经济组织收回,并给予经济补偿。对于不退出旧宅基地和房屋的,应严格按照法律规定执行,运用行政权力强制拆除,拆除费用从补偿中扣减,通过行政威慑力增加违法成本,减少侥幸心理,形成“拆旧建新”的自觉意识。

 

　　参考文献

 

　　[1] 郑永胜,鞠海亭,郑文平.农村房屋买卖:是耶,非耶?[N].人民法院报,2006-02-21(4).

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　　[10] 沈明磊,潘军锋.农村宅基地使用权转让纠纷法律问题研究[J].山东法官培训学院学报,2017(8):52-59.

　　[11] 杨璐璐.农村宅基地“一户多宅”诱因与实态:闽省个案[J].改革,2016(1):95-104.

 

　　注释

 

　　1参见北京市高级人民法院(2013)高民提字第03958号民事判决书。如未作特别说明,本文援引的案例均出自于中国裁判文书网(http://wenshu.court.gov.cn/)。

　　2参见湖南省长沙市中级人民法院(2016)湘01民终3335号民事判决书。

　　3参见北京市第一中级人民法院(2017)京01民终5281号民事判决书。

　　4参见北京市第二中级人民法院(2014)二中民终字第07289号民事判决书。

　　5参见北京市第一中级人民法院(2018)京01民终462号民事判决书。

　　6参见北京市第三中级人民法院(2016)京03民终6479号民事判决书。

　　7参见北京市第三中级人民法院(2017)京03民终1867号民事判决书。

　　8参见湖南省岳阳市中级人民法院(2015)岳中民一终字第101号民事判决书。

　　9参见北京市第三中级人民法院(2017)京03民终10000号民事判决书。

　　10如浙江省高院制定的《关于审理房屋纠纷案件研讨会纪要》(浙高法[1992]82号文件)规定:“买卖农村的私有房屋,如双方自愿并立有契约,买方已交付了房款,并实际使用和管理了房屋,又没有其他违法行为,只是买卖手续不完善的,应认定买卖关系有效,但应着其补办有关手续。”山东省高院制定的《全省民事审判工作座谈会纪要》(鲁高法[2005]201号)则规定:农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则,以认定有效为例外。