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【题目】经济适用房项目管理中标准化问题探讨
【第一章】经济适用房建设项目优化管理研究绪论
【第二章】项目管理标准化的相关基本理论
【第三章】经济适用房B1项目管理现状及问题分析
【第四章】经济适用房B1项目建设标准化方案
【第五章】经济适用房B1项目标准化管理保障措施
【结论/参考文献】经适房项目管理标准化模式研究结论与参考文献
第 5 章 经济适用房 B1 项目管理标准化实施保障措施
5.1 建立配套组织结构
相关组织结构的建立我们在上文中已经提到过，在项目管理标准化实施的过程中，我们可以仿照整个项目管理的组织机构，建立一套相对应的监管机构，来保证项目管理标准化的顺利实施。我们可以设置监督管理组，该小组由一名监督管理组长，两名监督管理副组长组成，下设设计监督部、质量监督部、安全监督部和财务监督部，各部门定期开会总结前一阶段的工作，对下一阶段的工作制定相应的计划。定期到施工现场进行检查，了解施工动向，为进一步更好的进行施工而做好基础。监管部要定期对不合理的人员安排和工作进行整改，力争达到最高效率的工作状态。监管部门人员应该定期更换，避免因部分工作人员徇私舞弊而导致整个施工项目出现质量或安全部门的问题。
5.2 过程监控
经济适用房项目对于提高企业的再生产能力、促进企业实现可持续发展具有关键性的作用，根据国家的相关规定，上海宝山 B1 经济适用房项目应该从立项、设计、招标、建设、竣工验收几个流程制定相应的监管措施。
⑴工程项目立项
在经济适用房项目立项之初，企业应该明确的对投资进行分析，并对投资情况进行编制，对项目的结果进行评审。企业应该充分了解经济适用房建设方面的国家政策法规，在进行工程立项时严格以法规为依据，并结合实际的建设条件和经济环境，对投资的利弊进行客观的分析，从而确定投资意向。以国家规定为基础，综合考虑公司的实际运营情况，企业来起草项目建议书，一定要清晰建议书的目的和要求，在此基础上进行内容以及格式的设计，并且在实施操作中，质量要求要有一定标准，公司进行开发的规模以及开发进度等都要充分得到考虑，并且经过分析检验论证，从而使得整个投资项目协调顺利发展。
若企业没有建设经济适用房的经验，可以委托专业机构来对投资进行合理的分析，并编制项目建议书。企业应通过集体讨论研究的形式对建议书进行审查和评议，公司也可以通过成立专家组的形式，对经适房的开发建设问题进行集体讨论评议，但有一点需要注意，对于已经委托专业机构的评议人员，应该拒绝其参加对建议书的讨论审查编制工作。最后，企业要根据国家的相关规定，将制定的项目建议书上报政府相关职能部门并取得有效地审批手续。
企业在进行项目建议书的制定时要充分考虑编制的可行性。其可行性内容主要包括经济适用房的整体概况、经济适用房项目的必要性和投放市场后的预期情况、经济适用房项目的建设地址以及周边环境、建设规模及建设内容、经济适用房项目的外部整体配套设施、建设后需要进行的环境、卫生、消防、节能方面的问题、建设投资的资金来源、来自社会方面的经济收益、项目建设周期以及进度还有国家对招标投标的相关规定，项目建议书中可行性报告中的对投资的估算是经济适用房项目立项的依据，也是企业对投资带来的经济效果分析的重要因素。可行性报告一旦通过审批，计算得到的投资估算就是经济适用房项目所能得到的最高投资额度，误差通常不超过百分之十。可行性研究的风险主要在于，部分企业的可行性研究过分注重形式，因此导致决策不恰当，难以达到应有的效果，甚至严重的可能导致整个任务的失败。因此，企业在制定可行性研究报告时应该充分以国家的相关规定为依据，在必要时委托专业的机构进行可行性研究。进行机构的选择时，要具体考虑其以下几个方面：第一，专业资质；第二，团队业绩；第三，企业声誉；最后，专业的评估人员。务必要实现投资和质量、进度控制成为统一的有机体，将先进的施工技术和可行性相结合，将建设设计标准做到与企业实际财力、物力、人力相统一，避免盲目追求现金而造成投资浪费。
⑵工程设计环节
在工程设计这一重要环节中，一种极为有效可行的方案是实行竞争机制，对于设计单位的选择，最好采用投招标形式，从众多竞标单位中进行选择最优方案，这样才能更加有效地选择专业素质和企业资质都能够与项目相吻合的单位。在工程设计的合同中，要对设计单位的权利和义务进行细化，如果该工程需要多个设计单位共同完成，一定要制定某一单位为主体设计单位，这一单位在获得最大利润的同时也要对整个项目负责。在开发商向设计单位提供的技术资料之后，还应该开展一定的技术经验交流会，以此来避免因为资料的缺乏而造成的设计不够优化的问题。企业应该建立合理的设计审批制度，通过严格的初审、复审、最终审查的方式多层次的把关，确保经济适用房项目的工作质量。
在初审时，应该要求设计公司提供多套方案，开发公司要对方案进行反复斟酌和对比，并与可行性报告相对比，确定设计是否符合标准。
对于设计环节的设计图的管理一定要严格的按照预算来进行审核。设计也要完全符合国家规定的标准、地方标准以及造价标准等。设计公司所得出的设计图一定要充分符合当地的价格水平。如果在审核过程中发现超规模、超预算的方面，应要求设计公司及时对其进行纠正。在设计过程中，设计度应该有严格的管理和交底制度，在对设计图进行审查时不仅仅要关注建筑本身是否符合标准，还要关注建筑所需的设备是否符合公司和国家要求。在施工图基本确定后，企业应该联系施工单位和设计公司以及监理单位共同召开会议，进行初步的技术交底。为避免在未来施工过程中出现突发问题，制定相应的变更管理制度，要求设计公司在发生问题时要提供全面并及时的现场服务，避免设计与施工脱节现象的发生，最大程度上减少变更。
⑶工程招标
工程招标这一环节，最重要的要遵照两项法律法规，其一是《招标投标法》，另一项则是《工程建设施工招标投标管理办法》，另外还要综合全面考虑到其他的法律法规。企业应该在整个过程中结合企业实际情况，公平公开的进行招标。
企业应该建立健全招标制度，对招标的工程项目范围、招标的方式、招标程序、投标、开标、评标、定标的环节进行要求。在工程立项之后，企业应该牵头，施工单位参与讨论是否采用招标方式，如采用招标，如何对其进行划分。对于参与建设的企业而言，明了招标段的分割与规划，同时还要给出比较专业性以及有针对性的意见。招标段的划分过程中，要以设计方案为基本参照依据，同时各个阶段要考虑到以下几个方面：第一，专业素质要求；第二，管理能力要求；第三，投资影响等等。经济适用房整个项目可以承包给一个单位或几个单位，但这些过程都必须公开、透明，参与竞标的企业也符合相关要求。企业有责任对投标人的信息采取保密措施，这样能够有效防止投标人之间相互舞弊。
招标时应该扩大投标人的范围，增强企业的市场竞争力。招标过程必须符合国家要求，因此对投标人的审核也要非常仔细，企业可以通过工商和税务机关以及社保中心的协助，查验投标人的资质，预防造假行为产生。
⑷工程建设
如上文提到的，在工程建设方面的管控主要体现在质量、安全等的管控方面。
在工程建设方面的管控主要体现在质量、安全方面来说，开发商应该建立一套过程控制的标准程序，并在施工过程中严格执行以管理标准、工作标准、行业规程以及制订的标准作业书作为实施管理工作的准则，制定工程的流转程序，使各级工作人员熟悉掌握，并切实执行。根据国家有关规定，结合建筑业实际建立如下指标体系表 5.1.
评价等级集为 （，）12345V = VVVVV,对于评语划分为四个等级，由高到低依次为很好，好，较好以及一般。并且用 A,B ,C ,D分别表示这四个等级。
关于工程款项的主要管理措施这方面，开发商应该明确工程款项制度，明确责任分工，并严格按照规定执行。财务部门应该在施工过程中安排专门的人员进行负责，认真处理施工中的每一项财务管理工作。在施工过程中资金的筹集和使用应该符合整体工程进度。财务部门应该定期与工程管理部门和施工单位沟通，掌握施工进度，并且确保财务报表准确、能够全面的反应总的资产状况。依据合同的签订，务必保证工程款的按时到账，并且为了避免不必要的纠纷，付款方式也须按照合同商定方式来进行，务必做到不拖欠工程款。如果在工程过程中实际花费超过了项目的预算，开发商应该及时分析原因，并按照规定予以处理。
⑸工程验收
在施工单位建筑竣工后，开发商应当对其进行全面的验收，在验收之前，开发商应该与施工单位制定明确的验收标准。整个验收过程应当至少包括初审、复审和正式竣工后的验收三个程序。在正式验收之前，施工单位应该按照合同的规定进行试运行，这项任务应该由开发商、监理单位和施工单位共同参与，当经济适用房项目符合要求才能正式验收。在正式验收时，开发商、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位都要抽派专业人员组成验收团队，若有需要可以雇佣专业的验收团队来进行验收。通过初步审查之后，开发商应该对整个项目的价值继续评估，再交由其他单位共同评估。在验收之后，开发商要对剩下的材料、设备等进行核实。
在验收之后，开发商还要在经济适用房运行一段时间后进行项目的后评估。
这部分评估主要是真针对项目的目的、执行状况、效益和作用等进行一个客观且系统的评价。项目后评估通常安排在竣工后的 6~12 个月之间，开发商首先应该建立完整的项目后评估制度，该制度应该包括完工后项目预期与实际情况之间的差异，预算与实际投资之间的差异等。进行项目后评估能够帮助开发商、施工单位和设计单位等总结经验和教训，为将来能够制定出更高的决策和建议打好坚实的基础。开发商应该采取有效的措施，保证项目后评估同样公开透明。
在开工之前承担过可行性报告编制、立项决策、设计、监管施工的团队不能够再从事项目后的评估工作，这样能够保证项目后评估工作的独立性和公平性。
最后，开发商应当将工程项目的每个决策和责任落实到个人，进行绩效考核并追究不合格、不负责人的责任。
5.3 绩效评价与激励管理
所谓企业的绩效评价就是指企业按照一定的标准和程序来做出客观评价的一种评判方式。在经济适用房建设中我们同样可以采用绩效评价和激励机制来对施工人员、设计人员和工程管理人员等进行评判。绩效评价应该秉承着公平公正的原则，考核者应该以被考核者的工作业绩和日常表现为依据。绩效管理应该采用双向沟通原则，要保证各级员工在绩效考核的各个环节中保持充分的沟通。
绩效评价必须合理公正，切实考虑到在承担具体各项分共合作中每位员工个体及工作差异性，务必由合理的方式从定性和定量两方面综合进行核定，对不同人员的工作数量和工作质量，工作过程中所完成的实际效果以及不同的贡献值给予评定，合理评判。绩效评价有如下五个特点：
⑴绩效是对目前工作完成度的考核；⑵有一定劳动成果的工作才能算绩效，没有任何意义的劳动无法成为绩效；⑶绩效是产生于工作过程中的；⑷绩效能够定量或定性的体现投入和产出的关系；⑸绩效需要有一定的可度量性。
我们之所以采用绩效的方式是因为绩效考核有利于员工的绩效发展，能够促使员工在绩效方面得到提升。并且，绩效考核的结果能够为人事部门的决策提供一定的考量因素。当企业需要发放奖金、制定薪酬、人员晋升时，绩效能够有效地反映一个员工的工作能力。因此这是一种能够有效提高企业整理效率的工作方法。
所谓激励具体是指定一套科学完善合理的制度来对实现对主体和客体之间相互促进作用进而实现互相激励，这种激励制度在很大程度上对于强化员工的工作动机，使得他能保持较高的工作效率，并且，激励制度能够提高劳动者的素质，让他们不断为获得激励而提高自身素质，善于总结，提升技能。激励制度也能增进上下级之间的凝聚力。
我们可以将具体的制度制定见表 5.2.
考核结果可以分为四个等级，等级标准及比例说明见表 5.3.
进行上述考核时，应该严格按照比例来控制 reshuffle,若比例不均衡，则按照四舍五入来计算，见表 5.4.
根据经济适用房建设项目的特点，企业可以规定在考核当期刚被录用的员工在工作一个月之后才能参与奖金的分配。每年工作事假超过 15 个工作日则不再享受年度奖金。在发放奖金之前离职的员工则不能够享受奖金的分配。在考核之前收到过较大处分的员工也不能获得奖金分配。
