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【题目】经济适用房项目管理中标准化问题探讨
【第一章】经济适用房建设项目优化管理研究绪论
【第二章】项目管理标准化的相关基本理论
【第三章】经济适用房B1项目管理现状及问题分析
【第四章】经济适用房B1项目建设标准化方案
【第五章】经济适用房B1项目标准化管理保障措施
【结论/参考文献】经适房项目管理标准化模式研究结论与参考文献
第 3 章 经济适用房 B1 项目管理现状及问题分析
3.1 项目基本概况
我国已将经济适用房纳入发展的计划里。并规定由各市政府牵头，由各个房地产开发单位或房地产公司集资建房或是单独建房。经济适用房是面向城镇的中低收入家庭的，既经济又适用，所以对房地产商来说应是薄利多销，这是它与一般商品房不同之处。作为特殊的商品住宅，社会保障性是其一个特点。
与一般商品房相比，价格低且容易被中低收入家庭接受是它的经济性；而房子的质量与建筑标准与普通商品房相当则是它的适用性。为了解决中低收入者的住房问题，我国政府提出了经适房这一不同于别国的政策。
我国在 年的 23 号文件里就已经提出了经济适用房这一说法，我国的居民住房建设是深入建立并且完善以经适房为主的层次丰富的城镇住房供应体系。经过长期以来的房屋改革，我国的住宅也逐步从原来的缓慢发展过渡到了现如今高速增长的时期，经济适用房也得到了很大程度的发展。到 2005 年，住房价格指数达到了一个临界点，以 2005 年为基点，时间轴两侧的价格指数呈“U”形发展。但纵观 1998 年到 2014 年，我国经济适用房的价格指数还处于平稳增长状态，增长率明显低于其他住房增长率。
通过分析社会经济的各种指标与经济适用房的面积，可以很容易发现经济适用房销量多少与人民的消费能力有密不可分的关系。经过通过对北京、上海、湖北、四川等地区经济适用房销售状况的调查，再经过与城镇人口数相结合进行比对，我们可以利用一条模型公式：
虽然经过了十几年的发展，但我国的经济适用房在管理上还有着许多需要改进的地方，这都是源于我国幅员辽阔，人数众多。
⑴保障目标错位
所谓保障目标错位是指我国在建立社会经济适用房保障体系的过程中，在目标设定上有所偏颇。我们认为，与房屋所有权相比，居民更重视房屋使用权，所以这是经济适用房建设的重点，其主要是为了解决中低收入者的住房问题。
虽然政府提出了购买经济适用房可以减少一半的税费以及零土地出让费的政策，但实际上成效并不明显。这种政策的实质在于，居民买房，政府送房屋产权，虽然这一政策能够保证只要居民购买房屋就能够拥有该房屋的房产权，但是中低收入家庭一方面难以凑够买房的资金，另一方面，这一政策也与我国住房的改革制度相矛盾。我们发现当出台这一政策之后，很多符合申购经济适用房条件的家庭并没有向政府提出申请。到目前为止，我国经济适用房处于一个销售量远远小于建筑量的状态。截止至 2010 年的数据显示，仅在调查到的几个省市中，主动提出经济适用房申购的家庭还不足总人数的百分之十，经济适用房的出售率仅仅停留在百分之四十左右，这也就是说，有近百分之六十的经济适用房尚处于空闲状态。
⑵经济适用房价格难以定位
以前文中调查到的几个城市为例，2010 年发售的经济适用房的价格尽管明显比同期其他商品房价格低廉，但是其房屋质量、结构等也同样低于商品房，以成都市为例，2010 年经济适用房的房价大多集中在每平米 3800 到 5100 元之间，这和当地大部分的中低收入家庭年收入 30000 左右的水平相比，可谓是远远超出了他们的预算和承受能力，这使得他们尽管有意买房，却因居高不下的价格而止步。自 3 号文件颁布以来，经济适用房中约百分之二十的房源被中高收入者买走。同样的，由于经济适用房相对于同区域和同时间其他房源来说价格较低，房地产商能够得到的利润很小，这使得开发商不得不逐渐扩大房屋面积，以此来摊薄房屋的建造成本，这就导致了大部分房源的建筑面积都在一百平以上，而适合中低收入家庭购买的小户型住房却寥寥无几。
⑶经济适用房选址缺乏考虑
现在我国已经发售的经济适用房项目主要集中在城市的繁华地带，该地带的生活成本较高，中低收入家庭望尘莫及。而这些中低收入家庭大多居住在城边区域，但在这些地区却少见他们所需要的经济适用房，或者即使有合适的住房，周边的配套设施也相当不完善，在中低收入者居住的区域里普遍存在的一个问题就是医疗设施、教育机构、超市等生活必须设施的匮乏，有些更为偏远的居住区有可能没有方便进出城市中心的车辆，这些问题都是中低收入者购买意愿和心理需求不是很强烈的主要原因。
3.2 项目管理组织结构与管理基本方案
项目管理中，各生产要素的相互结合可以通过组织结构这种形式反映出来，组织结构在经济适用房的管理中体现为各种智能的横向与纵向层次在住房建设与销售活动中的划分。由于我国经济适用房尚处于发展阶段，因此其生产要素的相互结合也在不断的变化，对项目的组织管理也就成为了一个动态的管理过程。对于一个经济适用房项目的组织来说，其周期主要由组织设计、组织运行、组织更新和组织终结四个过程构成。建立合适的组织结构可以顺利展开管理中的组织活动。在最初建立组织结构时务必要从以下五个基本准则来展开：
⑴组织结构必须能够直接体现公司的目标和计划；⑵组织结构的设计必须以工作任务的需要为基础；⑶在管理过程中必须保证组织结构的统一；⑷设计出的组织结构必须对全过程乃至全局的控制有利；⑸在设计中必须考虑到经济适用房相关的各种政策、报告，考虑其回报方式、方法和制度等。
在设计经济适用房项目管理的组织结构时除了要遵循以上五个基本准则以外还应该恪守特殊的组织准则。项目管理的组织结构是一种为了有效实施项目而采取的手段，所以，组织结构的设计必须要符合经济适用房建造的规模要求。
并且，经济适用房项目在我国的地位和重要性越来越高，但是开发商拥有的建筑资源有限，有时开发商要同时承担多个项目，每个建筑项目的效益都不相同，而经济适用房项目的利润相对较低，但公司在组织结构设计中依然要调用多方力量来保证经济适用房建造的实施。根据上述提到的设计原则，通常在项目管理中采用四种类型的组织结构：
⑴职能式组织结构
所谓职能式组织结构是指金字塔型的结构，金字塔顶尖为最高管理者，高度向下职位降低。公司可以将经济适用房项目交给一个部门来完成，部门的选择应该对应对项目的开展最有帮助的部门。这个项目的责任自然落到该部门负责人的头上。这种项目管理组织结构能够使得工作人员有较大的灵活性，只要选择了合适的部门和合适的上级，该部门因为有过共同工作的经验，因此工作就可以较好的开展，为了保证项目的顺利进行，公司可以调配相关的技术人员临时加入该部门，协助完成本次建造人物，在完成后可以回到原来的工作地工作。
⑵项目式组织结构
项目式组织结构的定义是将经济适用房项目视为一个独立于公司组织的部分，并单独分配专门的技术与管理人员。这种组织结构方式能够将责任全权交付给项目经理，项目经理可以完全投身到经济适用房的建设中去，项目经理有权调用公司整体和外部的所需资源。这种组织结构方式能够有效避免多重领导，项目审批无所适从的尴尬局面，“中央集权制”的采用能够加快经济适用房建设的脚步，能够使整个项目对待国家政策的要求做出最快的响应。并且，项目式的组织结构能够保证项目组成员全身心的投入到这一项工作中去，能够充分发挥团队的价值和作用，在项目开展中，上下级沟通想对简洁，容易操作，能够更灵活的对进度、成本、质量等方面进行控制。
但是当一个企业存在许多项目时，就会因为对每个团队重复配备人员与设备来满足各自一套独立的领导的要求，这必将是该组织结构的弊端，造成了资源浪费。由于每个团队都希望自己的项目能够尽快完工，所以各项目组会将重要的资源储存起来，当其他项目组需要调用时需要花费更长的时间。在房屋建设需要高技术时，项目组若需要调用其他项目组的成员会有很大的难度，导致项目会缺乏连续性。
⑶矩阵式组织结构
这种形式能够很好的发挥以上提到的两种组织方式，能够充分体现每一种组织方式的所具有的独特一面，同时还能够弥补每一种方式的不足，是一种有效的上述结构的结合体。作为二者的统一体，矩阵式组织结构能够采用多种形式来决定偏向于那种形式。它可以偏向于项目式组织结构而成为强矩阵形式，这种形式下并不将经济适用房建设从公司总体的组织中分割出来，而是由项目经理向其其负责人提议，项目的主要负责人同一时间参与许多工程的时候，并且不同部门的工作人员都参加了同一项目，他们或全职或兼职的在该项目组工作，项目经理可以在项目中对项目组人员进行管理，但当员工回到自己所属的部门时，他们依然受部门经理的管理。
如果它偏向于职能式组织结构则会成为弱矩阵形式。在这种结构中，经济适用房项目只配备一个全职工作人员，项目中工作的人员并不从部门调出，而是在部门工作的基础上还要为项目组而服务，在经济适用房项目中所需的全部硬件或者软件都可以由各个相关部门来提供。
在矩阵式组织结构中可能存在多种形式的组合，我们也可以将某部门中常为经济适用房项目工作的几名成员设置成一个独立的小组，来为经济适用房项目更好的工作。总的来说，矩阵式组织结构的优点在于有专门的项目负责人来对经济适用房进行总体的监管，负责人能够保证项目在公司预算的时间、空间和经费之内完成该项目。这种结构中，项目和部门相互重叠，不会出现无人可用、无设备可调用的状况，能够最大限度的保证人才的利用率。若公司由多个建筑项目同时开展，这种结构也能够保证各个项目的顺利进行，并且能够更加灵活的对来自行政部门或针对国家的政策改变进行反馈和改善。
当然，矩阵式组织结构也并非没有缺点，例如，如有其他项目与经济适用房项目同时进行，公司难以保证每个项目在费用、质量等方面保持平衡。并且，项目与部门的覆盖也导致项目经理只具有有限调用人员的权利，这就要求项目经理必须有良好的管理和分配能力，否则会影响到公司的整体运作。
⑷复合式组织结构
这种结构较灵活，可以同时允许多种组织在某一时刻并存，这种组织形式具有较大的灵活性，对于新启动的项目更加适合，例如上述做谈到的房产项目可以任意添加到目前进展较顺利的工程项目下，一旦时机成熟，该项目又可以提取出来进行独立发展。这种项目组织结构灵活性更大，但风险也随之增加，因为重叠式的项目会导致矛盾的产生。
综上所述即为在经济适用房项目中常采用的组织结构形式，在 B1 经济适用房项目中，我们主要采用项目式组织结构，具体职能安排见图 3.1.
如上图所示，合约管理部门管理的内容又可以分为多种，多数为项目前期招商引资方面的内容，工程技术管理部门主要负责工程技术指导监督，质量管理、竣工验收以及后续服务管理、项目实施阶段的进度控制四个部分的工作；综合管理部的职责为施工安全管理、文明施工管理、信息管理、沟通协调、风险管理、绿色施工管理和后勤管理的工作。
作为三级主管，要协助二级主管完成日常的管理工作，并负责项目内部的管理，建立合适的质量评估体系，时刻对工作进行审核。三级主管应该主动承担起项目在技术、质量等方面的处理工作，应定期的向上一级主管汇报工作。
作为二级主管，项目经理的主要职责为为经济适用房总体项目设置组织框架，明确项目组各个部门的工作任务和要求。定期组织例会汇报前一阶段工作情况，并对下一阶段的工作提出可行的计划。二级主管还应该配合上下级建立合理的管理体系，并在项目施工过程中严格按照管理制度来履行相应职责，处理并解决与企业外的一切纠纷。在施工过程中，二级主管还应该时刻对成本进行调控，并负责企业与相关政府职能部门、公共事业单位、设计单位、施工单位、监理单位等多家公司的协调工作，对项目承担一定的责任，并主要负责项目技术方面问题的处理，定期向上级领导汇工作。
作为项目的总负责人，项目总经理对项目的实施负最终责任，公司根据本身编制的要求来确定组织机构和人员的安排，并将责任落实到个人。实时向项目组下发政府的各项要求和企业的各项指令，随时做好接受来自政府各职能部门和企业内部检查、监督。
上海宝山 B1 项目占地面积较大、体量较大、施工的配合面也较为广泛，如何在施工中即保证质量，又高效的完工成为了主要研究的问题。为此，公司应该结合已有的建筑项目经验和国内优秀的项目管理制度，有效并快速的调动全公司的所需人力、物力和财力，制定切实可行的项目管理方案以达到企业利润最大化和政府共同利益最大化来建造经济适用房。本项目在开工之前将整体目标确定在通过严谨的组织管理达到投资、进度、质量最优化，期望在完工后能够顺利通过国家规定的各项施工验收规范。
3.3 项目管理存在的问题
工程项目管理是经济适用房建设中实行的一种先进且科学的管理方式，其管理内容十分丰富，随着时间的推进，我国的工程项目管理已经具有很强的实用性和操作性，但在实际操作中，还是存在部分问题有待解决：
⑴缺乏对项目基本知识的了解
经济适用房建设的特点与其他建筑施工特点相同，建筑产品固化，人员流动较大，施工任务较为分散，施工周期较长。对项目采取一定办法进行监督控制，能够充分的合理的协调各个部门，不做死项目，让工程项目进展更加灵活，目前，经济适用房在我国广泛的建设，但是纵观各城市的经济适用房建设，大多存在项目部不规范，固化严重的问题，根据上文中提到的组织结构，我们应该以项目总经理为核心来进行合理的生产要素分配。项目部是为了建设经济适用房而单独设立的临时组织，但因为公司人员重叠的问题可能会出现在工程成本计算方面使多个工程混在一起计算，导致财务不清，这是目前经济适用房建设存在的主要问题。
⑵项目部机构过于冗杂
由于中国人口众多，并且尚处于发展中阶段，经济适用房建设还依旧停留在模仿和沿袭阶段，在施工中采用项目经理制，但是，我国的项目式组织结构设计有时过于庞大，导致很多员工并没有实际充分运用到工作中去，出现了多层次化的劳动分化。这都导致了项目组工作效率的降低。
⑶项目组人员配置不合理
现在很多经济适用房建设由于不受开发商重视导致项目部人员资源配置十分不合理，造成了人力资源的浪费，也可能造成项目组整体能力较差，影响了正常项目的推进。因为人员配备出现问题也就间接的导致了责任和权利的分配不均衡，很有可能造成责任、利益含糊，项目组吃大锅饭的现象发生。由于项目利益与个人利益不挂钩，或者是经济适用房项目本身低利润的特性与个人利润挂钩，导致了项目组成员工作不积极不主动，这将会影响企业的经济利益和政府的形象。
⑷成本观念不强，缺乏有效的管理手段
经济适用房项目组管理若不能深入到项目的每一个过程、环节中去，就不能对项目进行全方位的调控，就无法优化成本和利益的比值，难以达到低投入高回报的经济效益。
⑸施工工序混乱，不按照标准执行
近几年建筑事故频繁出现，从事后的分析报告来看，大多数的工程质量事故都源自于建设方的不负责。施工团队管理松散，不按照国家制定的施工标准进行严格的施工，违反建设程序，造成总体的管理失控，施工团队混乱，导致施工质量和工作人员安全都无法保证。
3.4 项目管理推广标准化的必要性
针对上述存在的问题，我们应该全面推进项目管理规范性的普及。
⑴不断深化标准化的项目管理方式
在一个具体的项目中，工程施工方应该努力实施项目责任制，在项目中设立一位项目负责人，项目负责人的职责是对全体工作人员进行集中管理，监督并且要抽查考核工作的人员的工作情况，通过此方法能提高工作人员的工作效率，同时也大大的减少了质量不过关等情况。项目组应该通过建立相应的生产要素优化制度来合理的进行工程分配，并将权利、责任落实到个人，本着工程项目的工期、质量、成本及安全标准化的方向进行发展，否则项目管理就缺乏法律的监督，难以实际落实。
建立工程项目标准之后，应该完善项目成本核算制度。在成本控制方面也应该制定相应的标准，该标准应该以企业的利益为中心，企业利益应该以项目为中心。合理的对企业的职权和责任以及经济进行挂钩。在施工之前要求相关部门对成本进行预算，真正做到符合标准和不突破预算的进行施工。
⑵统一标准化的思想
控制、管理、协调为项目管理的基本内容。经济适用房项目部应该将它运用到实践中去，而不单纯的看做一种理论。企业应该下达指令，使得经济适用房项目与国家经济发展相统一，将企业经济标准的制定与国家市场经济环境相结合。项目管理是实现企业效益的基础，也是企业改革的出发点和立足点，所以经济适用房项目部应该充分体现施工团队的能量和实力，运用标准化的管理模式让全体工作人员有统一的思想，一心向着效益最大化方向发展，努力提高综合经济效益，合理利用人才，做好合理搭配。
⑶在标准化之外协调各部门关系
经济适用房项目组应该将管理与劳务分开，努力创造并合理处理部门层次、项目层次和劳动作业层次问题，应该建立新的标准化的运行机制，保证管理和作业分离，这有助于企业推广标准化的项目管理。在管理中，形成内部劳动力的有序调配是不可缺少的必要条件。层次性只是一种暂时的手段，而分开的目的是更好地融合。
⑷强化项目经理的激励和约束机制
在经济适用房建设的团队中建立合理的激励和奖惩机制有利于解决项目组内部的压力，激发员工的工作动力。激励和奖惩本身属于一个性质的机制，都是通过利益的得失控制员工的工作能动性，从而最大限度的发挥管理者和广大职工的积极性和创造性，保证项目的标准化执行。
谈到奖励政策，应该考虑多方面，在物质上，要给予工作表现优秀的工作人员额外的奖金，在精神上，要在全体工作中进行表彰鼓励，这样不但能提高全体员工的工作热情，同时也能促进受奖者更好的工作。
⑸加强现场管理
安全和质量是施工现场最重要的两个组成部分，也是企业管理的重点。一个企业的安全和质量水平能够直接反应企业水平。因此，项目部应该将经济适用房的施工现场看做企业的眼睛，在现场施工中全面抓好文明施工、安全生产的要求，必须达到国家规定的要求。施工人员必须严格持证上岗，绝不给质量和安全任何出差错的机会。
总之，经济适用房的建设在激烈的市场竞争中必须不断完善自身的管理体制，提高项目水平，努力创造的更多的效益，为居民创造更多的价值，为政府分担更多色责任。
