本篇论文目录导航：
【题目】
房地公司开发建设阶段的成本管理探究
【第一章】
房地产公司开发项目成本控制探析绪论
【第二章】
房地产开发项目成本管理的相关理论
【第三章】
SYXR房地产公司成本管理现状与存在问题分析
【4.1】 SYXR公司房地产项目成本管理改进方案设计
【4.2 4.3】
成本优化改进方案实施的保障措施
【结论/参考文献】
房地产项目开发成本管理研究结论与参考文献
第 4 章 SYXR 公司房地产开发项目成本管理改进方案及其实施保障措施
根据上一节 SYXR公司房地产开发项目成本管理现状分析结论，本节提出了SYXR公司房地产开发项目成本管理改进策略。SYXR公司房地产开发项目成本管理改进策略主要包括改进的目标与原则、改进的组织构架体系、改进的业务流程及改进的人力资源保障。
4.1 SYXR公司房地产开发项目成本管理改进方案设计
从SYXR公司房地产开发项目成本管理现状为落脚点，总结SYXR公司房地产开发项目成本管理的方法及策略，需要建立成本管理总体目标及基本原则，保证成本管理有据可依、有章可循，使成本管理有条不紊的进行。
4.1.1设计目标与原则
SYXR公司房地产开发项目成本管理的总体目标是建立完善的成本管理策略，建立开发项目成本预警系统；优化组织架构体系，加强组织部门之间的沟通协调，完善信息共享机制；改进成本管理业务流程，优化成本管理流程，建立统一的管理标准，从计划、实施、控制、核算和评价五个方面实现成本全面跟踪；做好人力资源保障，实现各部门之间工作有条不紊的进行；建立SYXR公司房地产开发项目成本预警系统，通过建立目标成本体系，以合约管理为桥梁，实现房地产开发项目成本常态化管理。
在SYXR公司房地产开发项目成本管理方面，根据总体目标，应在保障项目完成质量、完成进度的前提下，对项目成本进行管理。通过一定的管理原则，尽可能降低开发过程中的成本。在SYXR公司房地产开发项目成本管理的过程中，应建立成本-效益原则，责、权、利相结合原则和全面控制原则。
（1）成本-效益原则
成本-效益原则，即在成本管理的过程中，为成本管理所付出的代价，必须效益成本管理为企业增加的利润。即保证成本管理这一环节可以为SYXR公司房地产开发项目获得一定的利润回报。若在SYXR公司房地产开发项目中成本管理所付出的代价大于成本管理过程中增加的利润，则SYXR公司进行房地产开发项目管理这一举措将会得不偿失。
成本管理是SYXR公司抵御其他竞争者的有效途径，在不能提升项目价格的前提下，项目成本降得越低，企业获得利润越大。SYXR公司应该在保证成本-效益的原则下，最大化降低项目成本。
（2）责、权、利相结合原则
在SYXR公司房地产开发项目中，要做到责、权、利相结合的原则，即责任、权利和利益相互统一。在成本控制过程中，SYXR公司各项目的负责人均要负担起一定的责任，从而形成完善的责任体系，哪个地方出现问题，责任人要第一时间出现并解决问题。同时，责任人还应得到相应的权利，有权决定负责的事情。如采购责任人应有权利决定材料供应商，并有责任选择性价比最高的供应商。在责任人承担责任并享受权利的同时，应得到相应的奖励。即本职工作要与工资、奖金等相挂钩，从而做到赏罚分明，将成本控制做到尽善尽美。
（3）全面控制原则
项目成本是考核项目成功与否的综合性指标，它涉及到了SYXR公司项目管理中的方方面面。因此，若想对项目成本进行控制，就要进行全面控制，要涉及所有项目组织中的所有项目成员。
4.1.2引进有效的项目成本管理技术与制度
SYXR公司房地产开发项目成本管理缺乏有效的成本管理技术和管理制度，对于SYXR公司当前状态下的房地产开发项目成本管理成效来说，引入信息技术手段和建立有效的、完善的管理制度是尤为必要的。
针对房地产开发项目成本管理项目，管理技术手段往往是通过系统平台的形式应用的，即建立房地产开发项目成本管理系统。引入房地产开发项目成本管理系统，往往可以通过两个途径：一是自建，在成本管理中，依据SYXR公司房地产开发项目的特征，针对房地产开发过程中的不同阶段，分配和确定各个阶段房地产开发项目的成本管理功能模块，然后，将各个阶段的成本管理需求功能模块综合成具有一定成本管理功能的适用于SYXR公司的成本管理系统的功能框架，并将其交付到负责房地产开发项目成本管理系统具体开发的软件开发企业，并按照一定的开发预算支付系统开发费用，软件企业完成开发交由SYXR公司验收，在SYXR公司验收合格之后，开始使用。二是购买已有的房地产开发项目成本管理系统，在确定SYXR公司房地产开发项目的成本管理功能之后，寻求能够满足SYXR公司要求的房地产开发项目成本管理功能的系统平台，并通过直接购买的手段获取。
在引入有效的房地产开发项目成本管理技术之后，还需要确定SYXR公司的成本管理制度，使用有效的管理制度来约束和规范房地产开发项目的成本管理行为，提升房地产开发项目成本管理的效力和速度。一般情况下，成本管理制度是针对SYXR公司房地产开发各个阶段的成本投入特征制定的，具体地，从前提投入、原材料采购、建安、计量验收、成本计划-检测-控制的节本内容和方法、成本核算原则和质量监控等几个方面进行制定的，并依据各个阶段的特征给出具体的制度条款。
4.1.3项目成本管理组织架构改进
SYXR公司房地产开发项目成本管理在组织架构方面也要做出一定的改进以适应新形势下的项目的成本管理。对于SYXR公司房地产开发项目组来说，建立完善的成本管理组织架构体系尤为重要。通过高效的陈本管理组织架构，可以明确成本管理责任、确定成本管理权力、协调成本管理工作并监督成本管理的流程。为保证SYXR公司房地产企业完成成本管理目标，其改进主要包括组织结构改进及职能权限改进。改进后的组织结构如图4.1所示。
SYXR公司成本管理部门组织结构体系应该在项目总经理及其下属的成本管理委员会的领导下进行工作，设立成本管理组负责成本管理的日常工作。SYXR公司各个职能部门和项目部门负责具体实施成本管理操作，并实施有效的监管控制机制，形成三个级别的成本管理组织结构体系。
（1）成本管理委员会SYXR公司成本管理委员会负责公司成本管理的决策组织，并领导SYXR公司项目成本管理的有有效进行，对SYXR公司的成本管理工作提出指导性的意见，向SYXR公司房地产项目总经理负责。成本管理委员会可以由项目总工程师、项目财务总监、预算经理、材料总监等组成，成本管理委员会的主要职能是：
① 研究和制定SYXR公司房地产项目成本管理规章制度，审定成本管理评价标准及管理办法，指导成本管理小组对SYXR公司房地产项目成本管理进行日常管理工作；
② 审核成本管理小组和项目部上报上来的报告及计划等；
③ 对SYXR公司房地产开发项目的主要经营活动进行指导。
（2）成本管理小组
SYXR公司成本管理小组是负责公司成本管理的日常工作的机构，在成本管理委员会的指导下，执行公司成本管理日常工作。SYXR公司成本管理小组成员应包含各个部门成本管理的相关负责人员。为了保障SYXR公司成本管理工作的顺利进行，成本管理工作的职能主要包括：
① 在公司成本管理委员会的指导下，负责公司成本管理日常工作；
② 负责对总经理和公司成本委员会下达的成本管理工作进行执行，撰写成本管理计划、执行总结等；
③ 负责制定行之有效的成本管理方法、措施和方法。组织公司成本管理学习及交流等活动。
SYXR公司成本管理部门的职能权限是指SYXR公司各个组织结构的职能范围，应保证各部门各司其职，不越权不渎职。在职能权限改进过程中，应遵循以下几点。
（1）合理放权，给予各成本管理部门相应的权利。
如SYXR公司房地产开发项目材料采购部门，其应该有决定材料供应商的权限，选择性价比高的材料供应商作为其合作单位，这样可以有效的节约SYXR公司成本，更能保障公司SYXR公司房地产项目的质量。
（2）评估业绩，以数据说话。
在项目成本核定的过程中，应该制定长远的成本目标，明确责任体系，对SYXR公司房地产项目进行实时的跟踪与管理。在执行过程中，进行详细的数据记录，保障工作有据可循，奖励惩罚均有依据。
4.1.4项目成本管理业务流程改进
SYXR公司房地产开发项目成本管理不仅要对组织架构体系进行改进，还应该对SYXR公司房地产成本管理阶段的各个流程进行改进，其中包括计划阶段成本管理、实施阶段成本管理、控制阶段成本管理、核算阶段成本管理等。具体流程图见图4.2.
SYXR公司房地产开发项目的计划阶段是整个项目的开端，该阶段的成本控制是以SYXR公司房地产项目的整个计划阶段为主线进行展开。计划阶段按照项目进行的层次可以分为方案计划阶段、初步计划阶段和施工图计划阶段等。计划阶段的成本管理目标是使整个SYXR公司房地产项目的生命周期里成本投入最小，项目完成质量最好为目标。在SYXR公司房地产开发项目的计划阶段成本管理，可以从技术措施、组织措施、合同措施和经济措施三个方面进行控制。
（1）技术措施
在技术措施方案，在SYXR公司房地产开发项目计划阶段应该采取科学的手段对项目成本进行控制。在该阶段的成本管理技术措施包括推行计划标准化、运用价值工程优选方案和加强对施工图的审查工作等。
①推行计划标准化。对于计划阶段的重复性工作、构造节点以及使用材料等，要进行统一的设计，建立标准化程序。标准化程序设计对于SYXR公司房地产企业的要求较高，但是建立完成的标准化程序可以很大程度上提高SYXR公司房地产开发项目计划阶段的工作效率，从而降低项目成本。此外，建立一套行之有效的计划阶段标准化流程，可以对SYXR公司日后的房地产开发项目提供长久的借鉴和帮助。
②运用价值工程优选方案。在SYXR公司房地产开发项目的计划阶段，包括方案设计阶段、初步设计阶段和施工图设计阶段。各种方案的设计工作是SYXR公司房地产工作方面的重中之重，好的设计计划方案可以为项目工作节约大量的成本。在遴选优质方案时，可以采取招标竞选方式来实现。在优质方案评定方面，可以依据计划方案的功能、成本及预计工期等因素进行定性及定量的评价分析，从而选出在经济及质量上合理的SYXR公司房地产开发项目计划方案，从根本上降低项目的成本。
③加强对施工图的审查工作。在SYXR公司针对房地产开发项目的施工图设计完成后，应该加强对施工图的审查工作。在施工图的审查工作中，比较常用的是第三方审查机构审查、聘请咨询顾问等等。审查工作主要集中在对项目工程时间影响比较大的项目和材料、设备方面。在前期对施工图进行检查，对漏洞进行前期修改和优化，可以降低很多不必要的支出，大大节约项目的成本。
（2）组织措施
在组织措施方面，在SYXR公司房地产开发项目计划阶段，需要建立起项目计划管理团队、采用计划招投标机制及提高从业人员综合素质能力等措施。
①建立项目计划管理团队。一个完整的项目计划管理团队应该包括项目设计管理人员、外聘的设计部门、设计监理等等。项目计划管理团队应该起到管理和控制项目成本的责任，对SYXR公司房地产项目的设计质量、设计进度等进行严格的把控，协调各个计划部门的工作。
②采用计划招投标机制。对于SYXR公司房地产开发项目计划阶段的各个项目，应该采取招投标的方式，将竞争机制引入到项目中来。计划阶段的招投标机制可以增强计划阶段的直接竞争力，激发计划人员在计划过程中的全面计划工作，提升计划阶段的工作质量，降低项目成本，提高资金投入效益。
③提高从业人员综合素质能力。SYXR公司房地产开发项目计划阶段的成本控制工作是一项综合性特别强的工作，要求参与项目计划的工作人员综合素质能力强。因此，为了降低项目成本，提高计划阶段工作效率，应该加强对计划阶段工作人员的培训，不断完善其专业技术知识，增强项目成本管理意识，使其更好的适应SYXR公司房地产开发项目计划阶段的各项工作。
（3）合同措施
合同在SYXR公司房地产开发项目中的地位尤其重要，项目的各个参与方、合作方都是通过合同的方式进行约束的。因此，在SYXR公司房地产开发项目的计划阶段，应该规范化项目合同的签订工作。SYXR公司房地产公司应该根据需要合作项目的规模、工期、项目实施情况等条件，针对不同的工程类型，签订合适形式的合同。此外，应该规范化合同的管理工作，合同一旦签订，就应该严格按照合同所规定的形式进行工作。若有发现项目在实施过程中偏离了合同所签订的条款，应该及时给予更正，保证SYXR公司房地产项目的顺利进行。
（4）激励措施
在SYXR公司房地产开发项目技术阶段的成本管理中，经济手段是非常行之有效的成本管理措施。以项目的各个参与方的需求为基础，建立合理的成本管理激励制度，可以统一各个项目参与方的利益，是在计划阶段的参与方在完成计划阶段的任务外，可以更好的落实成本管理工作。在成本管理激励制度方面，可以通过以下几种方式：设置物质奖励、注重员工的培训以及声誉奖励等等。
项目实施阶段的成本管理是在SYXR公司房地产项目实施的各个阶段，对成本进行管理，包括实施招标阶段、施工阶段及材料采购阶段。下面将对SYXR公司房地产开发项目各个阶段的成本管理改进方案进行详细说明。
（1）实施招标阶段
为了对项目成本进行精确管理，在实施招标阶段，应该做到以下几点：
① 开发项目的招标方式选择。在中国，在建工程招标一般采取的招标方式有公开招标、邀请招标和议标三种方式。SYXR公司房地产公司应该根据所开发项目的建设规模及复杂程度，严格的遵守关于招投标的法律法规、行为规范，选择其中一种招标方式。除了存在垄断的项目工程外，其他项目工程的实施均不得指定到单位个人。在SYXR公司房地产项目建设过程中，SYXR公司房地产公司对监理单位、SYXR公司房地产设计单位、建筑耗材供应单位以及具体施工单位的选择对项目成本有着重要影响。
② 招标过程中的成本控制。招投标是实行SYXR公司项目管理和控制工程造价的核心过程。项目实施阶段开始之前最主要的工作使招投标。其目的主要是引入竞争机制，使供应商之间存在竞争意识。此外，降低工程的造价成本，为公司赢得利益。招投标主要是对SYXR公司房地产项目设备、原材料进行招标，以及对施工单位进行招标。这两项招标过程对项目质量及项目成本都起到了决定性作用。在招标过程中应该注意一下几点。
其一，对可能的合作伙伴、建材市场做好前期调查研究。对SYXR公司合作伙伴及建材市场做充足的调查是招标人员最基本的职业素养，在没有任何前期调查的情况下对投标项目进行打分会给后期的建设工作带来极大的隐患。通过有效的前期沟通、市场调查，一方面可以减少成本增加的可能性，另一方面也可以掌握招标过程中的新的领域知识。
其二，合理的选择低价中标。低价在招标过程中是一把双刃剑，一方面可以降低SYXR公司房地产公司的成本，扩大其项目利润。另一方面，较低的价格可能预示着其工程质量不达标，导致项目质量低，无法达到验收标准，导致SYXR公司项目延期。因此，招标方应对项目成本做到心里有数，避免投标商之间低于成本价的恶性竞争。
其三，中标后严格按照合同施行。合同中标后，应该进行严格的签订工作，明确合同责任，避免日后合同双方合同不清的情况。相关责任人应该熟悉建筑行业的相关条款，了解行业的惯例及相关规范，各尽其职。对SYXR公司项目可能出现的风险要做好前瞻性的工作，把风险发生时带来的损失降到最小。
（2）施工阶段
施工阶段是SYXR公司房地产公司最终将SYXR公司房地产设计图转变为实体建筑的过程，也是最终形成建筑使用价值的重要阶段。在这一阶段影响项目工程成本造价的可能性在5%-25%左右。为了对SYXR公司项目成本进行控制，减少施工过程造价，项目施工方应该采用先进的施工组织技术和科学可行的施工方案，并按照施工方案进行设计施工。若有发生增加工程量的行为，应该严格管理，尽量按照设计施工工期进行，降低施工成本。
在施工阶段进行成本控制的基本原理是把计划成本的目标值，与SYXR公司项目实施过程中的成本实际值进行对比，通过比较计划值与实际值之间的差额，找出差额存在的原因。根据原因做出有效的控制措施，以保证SYXR公司项目计划成本目标的实现。
（3）材料采购阶段
根据SYXR公司房地产项目的实施进度以及质量保证计划，以项目先期对成本的预算作为后期控制目标，制定相应的材料采购预算，并以此来估算材料采购的成本。在采购成本控制的过程中，应该注意一下问题。
①在项目开始实施之前，由项目设计及工程管理部门罗列出所需材料清单，并在合同中予以明确；
②为了避免材料的积压及因材料短缺而造成的项目工期延误，应该按照合理的时间采购合理数量的材料；
③优先选择售后服务及服务信誉良好的供应商进行合作。
在SYXR公司房地产开发项目的控制阶段进行成本管理，主要包括合约规划及合同管理、合同的变更和签证管理、月度资金计划管理等。下面就控制阶段的以上几个方面做详细的阐述。
（1）合约规划及合同管理
SYXR公司房地产开发项目成本管理的过程，就是对项目成本的控制过程。而对成本的管理，很大程度上是对项目合同管理的过程。尤其在SYXR公司房地产开发行业，对合同规划及管理工作进行的好，那么项目成本控制工作就会做得很好。由此，SYXR公司房地产公司要做好合约规划及合同管理工作，并做到以下几点。
①根据SYXR公司房地产项目的要求，确定需要通过合同进行约束的事项。合约规划是根据逐级分解及自上而下的原则，将目标成本分解成合同大类，从而设置需要招投标的合同事项。
②合同管理方面应该做到了解合同中的各个项目内容，严格按照合同规定的行为规范进行操作，尽量减少违背合同内容的事情。
③对于在实际操作中存在违背合同款项的情形，应该进行合同变更。
（2）合同的变更和签证管理作为SYXR公司房地产开发公司，合同的变更及签证过程是在所难免的，其存在的原因主要是SYXR公司房地产项目产品定位变化、施工现场环境变化以及在前期图纸设计方面存在缺陷等。对于合同的变更及签证管理，应该做到以下几点。
①在合同变更及签证过程中，施工单位应该现场提出变更要求，并且说明清楚其需要的资金情况。
②变更经办人应该对现场签证做出初步的评审，然后将变更进行录入，由该部门的负责人审核已录入的信息。
③成本管理部门对签证进行会签，统计签证所引发的成本变动，记录变更所需要的金额。
（3）月度资金计划管理
月度资金计划管理涉及到公司的各个业主职能部门及所有款项的支付，是SYXR公司房地产公司进行成本管理的重要一环。为了保证各个流程的顺利进行，必须有与月度资金相关的制度进行管理。比如确定计划提交时间及地点、确定计划模板、特殊资金的准备及特殊款项的处理方案等。为了做好月度资金计划管理工作，应做到以下几点。
①合同的经办人需要根据项目实际情况编制合同的详细付款计划、使合同付款可以根据计划进行，不至于资金的混乱。
②施工单位要按照实际进度填报月度进度表，监理公司根据施工单位呈交上来的月度进度表进行项目工程量的审定工作。
③根据公司资金计划的安排、工程量实际的核定情况以及合同的约定，合同经办人要在合同付款之前进行申请，依据公司的付款流程规章制度做好付款计划，这样可以使公司资金流出在控制范围之内。
建设工程只有通过竣工验收后SYXR公司房地产才可以投入使用。竣工验收的标准依据相关法律、法规等验收规范等。对于SYXR公司房地产建设单位来说，严格的控制工程竣工验收，不仅是对工程质量的把关，也是进行项目成本管理的有效途径。如果通过工程验收的项目仍然存在较大的质量缺陷，给SYXR公司房地产的使用者造成很大的影响，那么开发商将投入较大的资金来处理项目投诉，不仅费时费力，且将对公司造成声誉、利润方面的严重影响。
在竣工交付阶段，为做好项目成本控制工作，应做好以下几方面工作。
①仔细核算工程合同款项。SYXR公司房地产公司应该仔细核对工程合同中的款项内容，在项目验收过程中，仔细核对工程是否达到验收标准，是否满足合同款项。
②对结算工程量进行严格审核。SYXR公司开发项目竣工工程结算必须以满足质量评定结果为前提。对于负责结算工程款的部门，应该仔细核对工程量，做到有理可依、有据可循。当遇到质量不达标的情况时，应该做好记录，对施工单位进行限期整改、复验等工作。
③办理竣工结算。在这一阶段成本管理的重点是确定项目各个分项的价格是否与合同签订时的价格相一致，并对总金额进行确认。
当SYXR公司房地产项目在结算交付并且进行投入使用阶段后，项目成本控制中心务必要做好评价管理工作。在评价阶段，对于SYXR公司房地产项目的成本实施严格的管理与分析，做好预算与实际成本的对比工作，并提炼出较好的修改意见，使公司在后期实施新的SYXR公司房地产项目中在成本控制方面能得到相应的改进，从而在利润方面得到良好的收益。
4.1.5项目成本管理人力资源配置优化
SYXR公司房地产开发项目成本管理不仅要引入有效的房地产开发项目成本管理技术和制度、组织架构体系改进和房地产成本管理阶段的各个流程改进，还需要配置有效的针对房地产开发项目成本管理的人力资源。
有效的房地产开发项目成本管理人力资源配置需要考虑人力结构、人数和质量三个重要因素，因此，SYXR公司在调整其负责房地产开发项目成本管理人力资源额配置时需要针对这三个方面进行着重分析。其中，在人力结构方面，SYXR公司需要考虑到人力资源的层次，即需要分别设立针对房地产开发项目成本管理经理级的成本管理总负责人、针对房地产开发项目各个阶段（成本计划阶段、检测阶段和控制阶段等等）的成本管理小组和具体负责成本管理的办事人员三个级别；在人数方面，针对各个阶段成本管理的工作量和精度，设定不同数量的成本管理人员。在质量方面，需要针对不同阶段的成本管理要求，设立具有不同工作质量的成本管理人员负责具体的成本管理工作。
只有从人力资源的结构、成本管理员工人数和成本管理员工质量三个方面综合分析SYXR公司房地产开发项目成本管理人力资源配置情况，才能真实全面地反应出当前状态下存在的问题，也只有从人力资源的结构、成本管理员工人数和成本管理员工质量三个方面考虑才能配置有效的人力资源，使得SYXR公司房地产开发项目成本管理中人力资源部分存在的问题得到解决。
