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【题目】房地产工程项目潜在风险控制探究
【第一章】房地产公司项目风险管理探析绪论
【第二章】NW房地产工程项目概况
【第三章】NW房地产企业项目风险识别
【第四章】NW房地产工程项目相关风险评价
【第五章】NW房地产项目风险的防范策略
【结论/参考文献】房地产项目风险有效控制研究结论与参考文献
第二章 NW 房地产工程项目概况
2.1 项目介绍及特点
2.1.1 项目区位
NW 房地产工程项目是香港 NWCL 集团在广州白云区兴建的商业综合体项目，属白云区规模最宏大的居住区“岭南新世界”的第三开发小区，位于白云综合服务功能区的嘉禾片区内。在建设政策分区规划和“北优”发展策略下，白云区规划为广州重点发展区域，并将建设大量居住社区。嘉禾片区在白云区的主导功能区规划中，属于广州城市中心区的都会服务区，是白云区承接广州市中心城市职能的核心地区，位于白云区发展轴线和主要公共中心联系轴上，属于中心城区密集发展区。该区规划推进发展现代服务业，提升城市综合服务功能，重点发展金融服务、商务服务、科技服务、商贸会展等现代服务业的同时，营造适宜创业发展和生活居住的优美环境，服务人口 80 万。项目所在的岭南新世界位于嘉禾片区中心，是一大型优质居住社区和广州老八区内规模最大的楼盘，从 1999 年开始开发建设，现已发展为超十年成熟大盘，总占地面积约 120 万平方米，分七个小区分期建设，总建筑面积 260 万平方米，社区内居民达 5 万多人，配套有四所幼儿园、三所小学、两所中学，均与名校华师合办，1 公里范围内建有三甲医院、双地铁交汇站嘉禾望岗站等，现已建设完成第一、第二、第四、第六小区，且均为住宅，本项目是属于第三小区，位于岭南新世界西北角，是距离地铁站最近的小区，且商业体地下室与地铁站间设计了专用连通隧道，使项目成为真正的地铁上盖物业。有关项目区位的情况可参见图 2-1.
2.1.2 项目规模
项目总投资超 20 多亿元，建设内容包含 7 栋地上 28 层的商业、住宅楼（自编号A1-A7），2 栋地上 32 层的住宅楼，其中负 3 层至地上 4 层是大型商业中心的裙楼，5层及以上是高层住宅塔楼，建筑总面积为 38 万平方米，其中地上 27 万平方米，地下 11万平方米，计算容积率建筑面积为 26 万平方米，其中商业建筑面积为 8 万平方米，规划有百货、超市、影院、文体中心、商铺、餐饮等业态，住宅建筑面积为 18 万平方米，住宅总户数为 1374 户。项目具体经济技术指标可详见表 2-1.
2.1.3 项目交通
项目区位属于未来白云区的公共中心，也是连接白云新城和空港新城、广州至花都的关键节点，西面毗邻地铁 2 号线、3 号线和 14 号线的交汇点-嘉禾望岗站，辐射至少5 条地铁线，73 个站点，是广州北部花都、从化、东部新开发区知识城的居民进入广州市中心各区的第一门户。地铁站旁还建设有公交枢纽站和长途客运站，其中公交枢纽站超过 20 条公交线路，有效的增加了周边区域往嘉禾望岗地铁站的通达性。另外嘉禾长途客运站每天至少 30 条线路，600 余班次，日均客运量达 2 万人。项目南面、东面路网情况也是四通八达，2 公里内接驳白云大道、华快三期、机场高速及刚刚建成的空港大道、规划七路等，与广州“四环十八射”高等路网连通，放射路网长度达 1,155 公里，由项目出发到达广州白云国际机场、琶洲广州市国际会展中心，以及天河 CBD、广州东站等都在 30 分钟以内，可以说项目所在位置不仅是嘉禾片区的交通中心，也是整个白云区的重要轨道交通枢纽。
2.1.4 项目定位
从项目特征及区位交通特点来看，项目以嘉禾望岗为核心辐射区，间接影响整个广州北部辐射圈，截流广州北部人流和吸引白云南部人流，经济规模近似于香港沙田城市广场的区域模式发展中心。故将项目定位为区域型家庭式综合主题购物休闲广场和城市综合体下带都市特色的商品住宅，通过打造极具现代感的特色建筑，辅以内装及灯光，彰显城市繁华。项目主要满足白云区内消费人群，吸引广州北部外区次级辐射人群，并提供价位适中的便利的购物娱乐休闲的消费场所，通过全面业态配备，包括购物、娱乐、餐饮、运动、休闲等方面，满足区域的以家庭式消费为主导的全客层、全年龄层生活体验，重点满足日常生活及休闲所需。目标客户为针项目商圈覆盖范围内的工薪阶层和中高收入人群为主，年龄结构在 20-40 岁之间。力图通过搭载大岭南综合商业航母配套，再创香港沙田城造城模式的地铁上盖的传奇物业。项目建成后的效果图可见图 2-2.11图 2-2 NW 房地产工程项目效果图.
2.2 项目建设背景概述
2.2.1 外部背景
2015 年，在中央稳健财政政策以及稳增长、调结构、促消费的基调下，央行通过实施连续降准降息以及降低个人住房转让营业税免征期为 2 年等组合拳，不断放松信贷门槛，同时也在研究不断完善长效调控机制。截止目前原来全国 46 个限购城市，超过 9成的城市已宣布取消限购政策，目前全国仅剩北上广深四大一线城市在执行限购政策，楼市松绑成为趋势，房地产市场深度调整的窗口已然打开。各个地方政府也纷纷相应央行号召，陆续出台放松公积金贷款、实施财政补贴等积极政策，以刺激购房需求，加快去化存量房的库存，特别是刚需、改善性需求购买人群获得更多的贷款支持。在如上的多重政策效应叠加影响下，各地方特别是一二线城市的楼市逐步回暖。在这样的大背景环境下，广州作为一线城市对于政策的影响变化最为敏感，因此在政策暖风后立即出现量价齐声的市场局面。据不完全统计，2015 年 1-5 月广州市一手住宅销售量出现井喷，达到 380 万平方米，相比去年同期增长 15%,但价格略有下降，今年 1-5 月的销售均价约为 14500 元/平方米，相比去年同期下降 0.6%.以上数据说明广州房地产市场出现了明显回暖的迹象，房屋均价虽略有下降但总体稳定，整个市场是处于健康发展的情况中。
白云区作为广州市主要住宅用地供货量的行政区，2014 年土地拍卖地王频出，2014 年11 月 24 日，广州年度地王新诞生，白云区“巨无霸”地块-红云涂料化工厂占地近 20万平，挂牌价 64.5 亿已是广州 2014 年度总价地王！折合楼面价超过 14000 元/平，.作为广州市中心老六区之一，白云正在加快转型升级，未来将是热点发展区域。
NW 房地产工程项目所在位置为白云区嘉禾片区，嘉禾规划为白云区内三个区级公共服务中心之一，白云嘉禾望岗及空港大道沿线片区将调整规划，空港经济区规划利好不断，政府配套投入力度不断加大，紧邻空港大道和嘉禾望岗地铁站的岭南新世界直接受益，随着规划利好和片区发展成熟进一步夯实标杆品质大盘地位，辐射范围将不局限于嘉禾片区乃至白云区，未来发展潜力巨大。目前白云区的优质商业物业供应主要集中在白云新城商圈及广州大道北商圈，嘉禾片区区域商业发展尚不成熟，项目的出现将会填补区域商业的空白。项目所在的黄石路以北，白云大道沿线一带是白云区住宅发展的重点区域之一，集中了多个中高档楼盘，如白云堡豪苑、华发四季、万科云山诗意、利海托斯卡纳、时代玫瑰园等，与本项目形成直接竞争关系。
2.2.2 内部背景
NW 房地产工程项目的发展商是新世界中国地产，为香港四大地产商之一的新世界集团在中国大陆的全资子公司，实力雄厚，是国内规模最大的全国性房地产发展商之一，八十年代即开始进入国内房地产市场，并于 1999 年 7 月在香港联交所上市（股份代号：
917），旗下资产总值约 1209 亿港元，现为摩根士丹利资本国际（MSCI）中国指数成份股之一，其物业组合包括 34 个主要发展项目分布于 24 个大城市或主要交通枢纽。新世界中国地产拥有丰富的开发和运营商业物业的经验，在北京、天津、广州、贵阳、大连的黄金地段建造了多个城市商业地标，如北京新世界中心、上海长宁华美广场、上海香港新世界大厦、天津新世界广场、武汉国际贸易商业中心，至 2015 年上半年，新世界中国地产在中国内陆的发展物业达到 2750 万平方米。在住宅开发方面也一直秉承城市建设者的使命，于广州开发了多个知名楼盘，如凯旋新世界为珠江新城顶级豪宅的杰出代表，岭南新世界为广州八区中规模最宏大、配套最成熟的住宅小区。其他所开发的楼盘也成为所在区域的价值标杆，不管是高端产品、还是中端产品或是低端产品均带有这种形成自身独有竞争区隔性的特征，成就了万千市民的居住梦想。
项目属于岭南新世界中的第三小区，岭南新世界是白云区第一大盘，也是白云区发展最成熟的楼盘，现入住人口已超过 5 万人，从 2003 年开售第一小区项目均价 2500 元/平方米发展到现在 2015 年目前在售的第六小区项目均价已超过 25000 元/平方米，升值达到 10 倍，但小区内一直缺乏大型的商业配套，随着本项目作为商业综合体的定位亮相，弥补了原小区内大型商业配套不足的短板，其住宅产品未来升值潜力仍然巨大。
2.3 项目风险管理现状及存在问题
NW 房地产工程项目的风险管理基本属于经验管理、被动管理的初步阶段，既没有专门的风险组织管理机构，也缺少清晰的、完善的风险管理流程，更谈不上全方面的风险管理规划，对待风险属于被动管理，只有在出现风险时才会采取应对措施，而且往往是利用管理经验采取风险自留、风险转移等被动措施，缺少对风险的主动识别及监控，对于 NW 房地产项目这种大型综合体项目，业主方也逐渐意识到，如果没有进行有效的风险管理，顺利实现项目目标将困难重重。经过对 NW 房地产项目发展商进行调查分析后，NW 房地产项目风险管理主要存在如下问题：
（1）管理者缺乏对风险管理理论和风险分析、评价、控制、防范技术和措施的了解。管理者进行项目管理大多依赖主观判断和过去的经验教训，管理层制定发展战略和具体的实际目标时，往往以追求利润或增长为最高或唯一目标，对目标与相关风险之间的平衡缺乏全盘考虑，对企业可承担的风险容量没有概念或合理的估计。这也是 NW 房地产项目发展商风险管理发展严重滞后的最重要原因。
（2）缺少独立的风险管理组织机构和风险管理体系。NW 房地产项目虽然建立了内部控制制度，比如独立开展内部审计工作等一系列措施，但是由于缺少独立的风险管理机构和完善的风险管理体系，其风险管理水平仍然十分落后，除了在建造阶段的施工安全管理中有较完善的风险管理内容和具体措施，其他风险管理流程基本流于形式，所以在面对多数风险时只能听天由命。另外，由于缺少完善的风险管理体系，未能建立相应的风险管理信息系统，导致风险事件和风险源识别不全面，也基本没有定量风险评价，风险管理决策缺乏科学依据。
正是由于 NW 房地产项目的管理者缺乏在战略层面上的风险管理，比如建立风险评估、应对机制等企业管理工作，导致内部控制层面的部门业务流程工作无法规避或降低影响企业发展的战略性的系统风险，再加上没有独立的风险管理机构和完善的风险管理体系作为支撑，这些问题直接制约了 NW 房地产项目的风险管理水平，无疑给项目的顺利完成带来较大的风险。而且，另一方面，NW 房地产项目并未为风险管理投入一定资金用于配备相应的人员，完善相关的配套设施等，或预留一定量的风险管理储备资金用于应对风险，也大大增加了项目应对风险的难度。
2.4 本章小结
本章详尽介绍了 NW 房地产工程项目的基本情况和项目特点，如项目区位、规模、交通、定位以及建设环境等情况，并分析了项目风险管理的现状及问题，从而为接下来准确有效地进行项目风险识别、评价的研究奠定基础。
