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【题目】某房地产项目建设可行性探析
【第一章】房产企业项目可行性探究导论
【第二章】NN房地产项目可行性研究的相关理论
【第三章】NN房地产项目市场与建设条件分析
【第四章】NN房地产项目融资方案与财务分析
【第五章】NN房地产项目风险分析
【第六章 参考文献】NN房地产项目分析结论、管理及参考文献
第 1 章 导 论
1.1 研究背景和研究意义
1.1.1 研究背景
房地产项目的运营受到多方面的制约和影响，从 1980 年开始房地产行业的高速运转到次贷危机后的经济下行，处于模式转型中的支柱产业一直在探索更好的发展模式，许多学者与从业人员也在努力摸索。自 2010 年国家对房地产的政策调整，一些城市房价大幅度回落，随之带来的是不同的声音和观点，有些人认为还会继续往下跌，有些人认为已经到了低点。中央政府与地方政府也实施了一些刺激楼市的政策，但要想保持理性的房产市场着实不易。政府在 2010年颁布了国十条，明确提出打击房地产投机，制定出来的政策很具有针对性。
很多人认为中国的经济是土地财政，并且相当一部分认为房地产行业属于国家经济支柱性产业，如果它下跌了会引起连锁反应，最终不利于中国经济的增长。
但是不管怎样，地产行业本身需要转型，转变发展模式。只有这样，行业才能达到真正的可持续发展。它也需要坚持以民为本，那整个市场价格的水平应让大多数的居民能够接受，当房价大幅度的超出这种市场预期时，过热之后必会降温，否则支柱性产业的存在意义不大。所以当房价在向下调整时需要付出相应的成本；同样消费决定了市场的广阔需要，此时定义和定位房地产市场功能十分关键；政府部门在制定税收、银行等政策时也需要以此为依据。
1.1.2 研究意义
房地产项目可行性研究是在房地产开发项目投资决策前，对项目进行全面的技术经济分析和论证，综合研究项目建设的必要性、经济合理性、技术可行性，以确定项目是否可行，为投资决策提供依据。房地产开发属于比较复杂的行业，它除了具备一般行业所具有的生产、流通、消费和服务等特征外，还具有投资额度大、生产周期长、资金周转慢、产品体量大、生产环节多、经济风险高和社会环境影响大等特点。所以在做出房地产项目决策之前，对该项目进行可行性研究分析十分重要。房地产开发可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果，是决定一个开发项目是否应该投资，并以最小的投入获得最大的产出，即以最小的开发成本取得最佳经济效益的科学手段，为开发项目决策提供科学依据的一种科学分析方法。新一届政府正在鼓励发展文化事业，带动传统文化经济的发展，并且制定了许多相关的经济政策。比如在贷款政策方面有专门的文化贷款，只有专门做文化项目的企业才有资格获得相应的贷款，并且有为数不多的指定银行可以提供贷款，还有相应的财政返还优惠政策。NN 项目正好属于新兴的文化旅游项目，可以有效的结合这个契机，抓住良好的机遇大力发展 NN 地区的文化旅游产业。
万达集团有着前期几个项目的成功操盘经验，NN 项目也是其在全国布局的一个重要文化旅游项目，旨在打造具有地域特色的新型商业地产项目。目前相关的建设单位正在抓紧进行项目前期工作，做好相应资金筹措工作，以及工程勘探与规划设计等前期筹备，在时间节点之前确项目竣工。由于项目运营期采用自营及租赁形式，市场情况的不断变化，需要面对一定的市场经营风险。在运营期间当然应该采取有效的营销手段提高经营收入，同时采用信息化的手段管理经营，控制市场风险。所以本文的写作意义不仅仅是能够为所在项目的运营进行前期调研，通过自然、市场、工程、资金、财务、风险等多角度分析来论证项目实施的可行性，当前房地产行业处于的转型期，同时笔者作出的 NN 房地产可行性研究更重要的是希望能够为同行业发展提供参考，在新的经济环境背景下也能够为政府的相关房地产政策调整建言献策。
1.2 国内外研究现状
1.2.1 国外研究现状
在对房地产项目的相关研究上，西方研究学者开始较早并成果显着。他们从很早就开始研究其各方面问题，内容主要涉及融资、风险分析的问题。
美国项目管理协会，英文简称PMI（2000）对项目管理进行了全面阐述，并指出项目管理的全球性标准[1].Joseph Hu（2006）考察了1995-1996年间房地产行业在REITs分红公告发布前和发布后的买卖报价价差，发现如果分红越高，买卖报价价差就会越小，反之，买卖报价差就会越大[2].Richard Imperiale（2006）在其《房地产投资信托：投资组合管理的新策略》一书中作了详尽的论述，该书是他对房地产投资信托的了解和投资理念以及大量对业界顶尖专家的采访谈话的整理[3].Steve Bergsman（2006）提出：尽管人们普遍认为房地产板块的股票价格波动对整个股票市场的影响要高于其他行业板块的股票，但人们却认为房地产投资信托基金没有股票和债券有影响力。通过分析房地产投资信托基金与利率的关系，最后得出房地产投资信托基金对股市乃至全国经济都有重要的影响作用[4].Robert Taggart（2004）谈到企业融资问题，主要是选择和管理外来投资，通过合并、收购和具体项目的资金筹措，以及研发内部投资[5].
日本的商务环境部规划司副主任上杉一郎提出：日本小企业多运用银行贷款渠道，而大企业利用发行股票和融资获得贷款[6].
1.2.2 国内研究现状
目前国内有关房地产项目研究相对国外学者起步晚，随着研究的学者增加，研究成果日益丰富。从目前的文献资料来看，相关研究主要有以下方面：
在融资方面的研究有：丁健（2003）指出房地产权益性融资包括房地产企业股票，房地产权益信托和房地产权益合资[7].洪艳蓉（2007）认为除了传统的银行信贷融资之外，还能通过房地产企业上市，发行企业短期融资券，引入外资合作开发，进行项目融资或者通过设立房地产投资信托融资[8].张顺慈（2007）指出内部融资是开发企业利用企业现有的自有资金来支持项目开发，或通过多种途径来扩大自有资金基础。开发商向消费者预收购房定金或购房款也可属于内部融资的一种。外部融资有主权性融资和债务性融资两种[9].翁少群、张红、刘洪玉（2004）指出房地产企业资金投入量大、占用时间长，使得研究房地产上市公司的债务融资水平具有特别重要的意义，债务融资的成本会影响房地产上市公司的融资成本和市场价值[10].丁晨、屠梅曾（2008）认为海外融资可以在短期内解决房企融资的燃眉之急，但从长远看只是次选择[11].陈洪海、夏洪胜（2006）认为上市公司资本结构的变化，在某种程度上代表着企业资本结构的发展方向。以上市公司为研究对象，利用SPSS 13.0对资本结构影响因素进行回归分析，得出公司规模和资本结构呈显着的正相关关系；公司偿债能力与资本结构呈显着的负相关关系；公司的成长性、盈利能力、资产的担保价值、非债务税盾、所得税率及股权结构对资本结构的影响不显着[12].季健（2009）得出权融资成本中隐性成本很高，不利于资本的可持续发展[13].李梦迪、卢旭（2012）指出房地产融资渠道可以借鉴国外的房地产投资信托（REITS）、专业商业管理公司和产业基金等方式，同时进行多元化融资和融资创新[14].张秀虹（2013）房地产融资主要是发生在房地产交易活动中，以信用工具、方法及方式为房地产业及其相关部门进行资金融通的经济活动。在高速发展的态势之下，房地产融资体系却没有随之改革创新，依然存在着较大的问题。因此，我们必须加强对健全我国房地产融资结构的措施，加大力度完善银行信用体系、加强对银行信贷的监管、调整银行贷款政策等工作[15].王爱国（2013）认为房地产行业应该积极主动的开拓新的融资渠道，进而保持其持续稳定的发展。本文从我国的房地产融资现状开始着手，着重分析了其融资存在的问题及对策，同时对其发展趋势进行了展望[16].李梦迪、卢旭（2013）指出住房已经彻底实现市场化，单一的融资渠道和不完善的房地产金融体系已成为房地产行业持续健康发展的瓶颈。因此，在国家对房地产频繁的宏观调控形势下，建立起多渠道、多元化的房地产金融体系，拓宽房地产商品的融资渠道，对房地产融资具有较为深远的意义[17].高为民（2014）采用敏感性分析方法融合经济数学的弹性分析思路有效的改进敏感性分析方法的计算过程，大大提高效率而且也可以针对不同给定指标、数据进行连续性的分析，在实际的经济评价风险分析中就有了很强的实践性。在进行融资策略选择时应对各种融资工具应综合选择[18].
在风险分析研究方面的有：吴静（2007）提出我国房地产金融市场主要以银行信贷为主，其他金融方式如上市融资、信托融资、债券融资以及基金融资等所占比例较小。银行一直以来都是房地产市场的主要资金提供者，大约70%的房地产开发资金来自银行贷款。因此，她主张要发展房地产产业投资基金，有助于降低因过分依赖银行而带来的系统风险[19].胡军（2007）在研究我国国民经济指标后，通过对比分析我国和美国的结构、收入、分配差异，指出由于房地产业进一步发展的客观需要、REITs发展所需的投资主体己逐步形成、住房公积金的保值增值需要、税收制度的完善更凸显REITs的税收优势，中国目前引入REITs已具备了可行性[20].孙宏兵、黄慎江（2009）指出文章介绍了系统弹性分析法的概念及使用方法，并运用该方法对房地产投资项目的投资回收期进行敏感性分析。对于房地产项目来说，在其他条件不变的情况下，降低建设成本比提高房屋售价更能有效地缩短项目的投资回收期[21].黄淑缄（1991）指出内部收益率、变动因素、总成本、销售收入等是影响房地产开发项目的主要因素。敏感性分析是对投资项目风险的一种度量，对于这些可能变化较大的因素，制定相应的对策，就能有效的降低项目所冒风险[22].刘晓君（1994）认为房地产项目敏感性分析最主要的就是单因素敏感性分析[23].蒋根谋、刘荣自（2011）认为房地产风险投资决策是复杂的多目标决策问题，针对其评价指标的属性随项目发展可能的动态变化，提出运用向量夹角余弦建立指标客观性权重给出初始最优选择方案，并运用权重敏感性分析的思想对其进行后最优性分析[24].
在其他方面的研究有：宗刚、刘喆、程连元（2011）从四大功能区入手，利用2001年~2009年北京市18个区县的面板数据，分析了房地产投资对北京市经济增长的影响。结果表明，在城市功能拓展区和城市发展新区，房地产投资对经济增长具有积极促进作用。因此，为合理发挥房地产投资对经济增长的作用，在制定经济政策时，要正视房地产投资对经济增长作用的两面性，实施差异性的区域调控政策[25].况伟大（2011）使用中国35个大中城市1996-2007年的数据考察了房地产投资、房地产信贷与经济增长的互动关系。实证结果表明，第一，经济增长对房地产投资影响大于房地产投资对经济增长的影响。第二，房地产购买对经济增长的影响大于房地产开发投资；信贷对开发商比对购房者更重要。第三，经济增长对房地产信贷的影响大于房地产信贷对经济增长的影响[26].李因果（2010）提出一种基于有监督学习的算法，构造响应变量，用条件概率度量个体间的相似程度，用关联函数得到相似矩阵，将面板数据的聚类问题转化为对相似矩阵的聚类问题，从而能使用各种经典的聚类方法来实现面板数据的聚类。并应用中心发布的中国发展指数，来验证该算法的可靠性，并提出后续相关研究内容[27].唐茂华（2005）房地产业周期同宏观经济周期关系密切，抑制房地产业局部过热，保持房地产业在较长时期内持续发展对于拉长经济增长周期具有十分重要的意义。
冷静客观地分析房地产业的发展形势，并辅以必要的政策措施是维护房地产业健康发展乃至保持宏观经济稳定运行的重要保障[28].贾祖国、王烨（2013）得出以下结论：针对个人房产开征房产税在中长期将导致房价的变相上涨；针对个人房产开征房产税在短期内将导致房价下跌，但幅度有限[29].何杨（2012）通过初步测算，对存量房房产税改革的影响进行了分析，结论显示免征额的设置、房产价值的地区差异、居民收入的差距都会影响到存量房产税的制度设计和征收管理[30].羊慧明（2015）认为2015年将是中国经济艰难前行的年景，楼市会开闸放水不冒泡，钢沫破裂势不妙；小贷机构大都会倒闭；百业萧条保七难。成秋明、高云峰（2011）研究银行信贷与房地产价格的相关性，对于政府科学调控房价、避免信贷危机、保证经济健康发展具有重大参考价值[31].
1.3 研究思路和研究方法
1.3.1 研究思路
本文采取了从项目投资必要性、市场需求、销售规模、建设技术方案、融资方案、财务分析、风险评估等方面对项目的可行性进行论证。首先指出了 NN房地产项目可行性研究的背景、国内外研究现状、研究方法和意义；然后提出了 NN 房地产项目可行性研究的相关理论，包括可行性研究理论、项目融资理论、风险管理理论；接着分析了 NN 房地产项目的文化旅游市场、建设条件，对项目1风险管理等方面的可行性，最后对整个项目总体进行综合评价，得出项目可行性结论并指出本文的研究意义，以及提出相关管理建议对同行业开展项目进行参考。
1.3.2 研究方法
研究方法是在假定前提条件下，将概念层次按照研究对象的自身逻辑组织起来，从而揭示研究对象运动变化规律的手段或方式。本文将采用不同的方式对所涉及的内容进行探讨，希望能够通过各种方式的互补使得研究结果更准确，具体而言，本文采用以下的研究方法：
（1）文献研究法：本文通过检索房地产项目研究的相关的文献，研究总结国内外的文献综述。
（2） 文章运用了定性分析与定量分析相结合的分析方法，文中的定性分析包括市场分析与建设条件分析；定量分析包括资金筹措与财务分析以及风险分析。
（3）案例分析法：研究典型案例有助于深入了解房地产项目的实施可行性，为了增强文章的说服力，本文以 NN 房地产项目为例，并全面分析该项目的可行性，发现 NN 房地产在风险管理中出现的问题，为最后提出合理化建议打下了基础。
1.4 研究的创新与不足
1.4.1 研究的创新点
本文就是针对研究该课题存在的这一局限性现象，从新的方向出发找出新的方法，力求解决更为实际的问题。具体来说，本文在研究过程中可能的创新点有：是选题具有针对性。笔者作出的 NN 房地产可行性研究以及之后的成功案例介绍希望能够为当前房地产行业处于的转型期提供未来的发展方向参考，在新的经济环境与房地产行业发展的环境中也能够为政府的相关房地产政策调整添砖加瓦。
1.4.2 研究的不足之处
文章写作过程中需要大量的案例和数据来进行论证，但由于相关资料的缺失以及研究数据的不足，以及本人作为实习生从 NN 房地产项目获得的实用的资料也是非常有限，部分数据还不太完整，因此只能通过其他佐证数据和资料进行推论分析和研究，结论上存在一定的不严谨性和局限性。此外，由于房地产行业背景的复杂性，随着社会的发展和经济的不断发展，这是一个值得持续研究的长期过程。
