摘 要
房地产项目开发整个过程包含五个阶段，分别为可研阶段、前期阶段、施工阶段、销售阶段及竣工阶段。其开发周期一般 2-3 年，周期较长，在经济形势及政策因素等影响下，市场不确定性更加明显，从某种程度上导致开发过程中出现较大风险。如果盲目投资建设，不仅会降低项目的收益，导致公司利益受损，还有可能引发严重的社会问题。所以，对房地产项目开发中各阶段的风险进行识别、分析、评估和控制研究十分必要。此外，诸多学者对房地产开发项目风险管理有所描述，主要是针对五个阶段中的某个或某几个阶段的风险进行分析，并未对五个阶段全面的研究。本文对五个阶段容易出现风险的地方展开论述，对房地产开发企业来说具有更加全面的借鉴意义。
本研究以 BD 天津公司房地产项目风险管理为例，通过运用文献研究法、案例研究法等对房地产项目的开发过程进行风险研究，对比公司风险管理的现状，发现存在的风险管理问题。本研究通过流程图分析房地产项目全过程管理，运用鱼骨图法识别出房地产项目管理的 15 个风险因素，其中 7 个风险因素公司已经采取有效措施规避或降低风险，但仍有 8 个风险因素未有效控制，具体表现在可研阶段测算不准确、前期阶段融资困难及成本增加、施工阶段安全隐患、销售阶段市场及策略不佳、竣工阶段验收及交付困难等。通过对存在风险问题的分析发现，产生问题的原因在于测算模板不灵活；施工设计方案不优化；融资渠道不广泛；成本控制不严格；安全管理标准不明确；市场把控和策略制定不到位；竣工计划不完善等。同时，应用专家评分法对风险因素的影响程度进行评估，为风险控制起到支撑作用。
针对公司在风险管理方面存在的问题，本研究提出了可行性措施。从最前期的完善测算模板，到最终的验收交付，形成适合公司的风险管理标准；同时，通过对公司员工的专项培训，让员工们树立起项目风险管理理念，培养员工风险管理意识，使公司的项目开发风险管理能力更强，以期对房地产项目正常运行提供借鉴，也为同行业项目风险管理提供参考。
关键词：房地产；项目；风险管理。
Abstract：The entire process of real estate project development consists of five stages, which arethe feasibility study stage,the preliminary stage,the construction stage,the sales stage and thecompletion stage.The development cycle is generally 2-3 years,and the cycle is longer.Underthe influence of economic situation and policy factors, market uncertainty is moreobvious,which to some extent leads to greater risks in the development process.If you blindlyinvest in construction,it will not only reduce the income of the project,cause damage to thecompany's interests,but may also cause serious social problems.Therefore,it is very necessaryto identify,analyze,evaluate and control the risks in each stage of real estate projectdevelopment.In addition, many scholars have described the risk management of real estatedevelopment projects,mainly focusing on the analysis of risks in one or several of the fivestages,and have not comprehensively studied the five stages.This article discusses the placesprone to risks in the five stages,which has a more comprehensive reference significance forreal estate development enterprises.
This research takes the real estate project risk management of BD Tianjin Company as anexample,through the use of literature research method and case research method to study therisk of real estate project development process,compare the company's risk managementstatus quo,and find out the existing risk management problems.
This research analyzes the whole process management of real estate projects throughflowcharts,and uses fishbone diagram method to identify 15 risk factors in real estate projectmanagement.Although the company has taken effective measures to avoid or reduce 7risks,but there are still 8 risk factors not effectively controled,such as inaccurate calculation inthe feasibility study stage,financing difficulties and increased costs in the early stage,potentialsafety hazards in the construction stage,poor market and strategy in the sales stage,anddifficulties in acceptance and delivery in the completion stage.Through the analysis of theexisting risk problems,it is found that the causes of the problems lie in the inflexibility of thecalculation template;the construction design scheme is not optimized;the financing channelsare not extensive;the cost control is not strict;the safety management standard is not clear;themarket control and strategy formulation are not in place;the completion plan is not perfect,etc.
At the same time,the expert scoring method is used to evaluate the impact of riskfactors,which supports risk management and control.
In response to the company’s problems in risk management,this study puts forwardfeasible measures.From the first stage of perfecting the calculation template to the finalacceptance and delivery,it forms a risk management standard suitable for the company;at thesame time,the concept of risk management runs through all aspects of the projectdevelopment process,so that the company employees can establish a sense of riskmanagement and develop good habits of risk management,comprehensively improve thecompany's ability to prevent risks in development projects,with a view to providing referencefor the normal operation of the company's projects, and also for the risk management ofprojects in the same industry.
Key words:Real estate; Project; Risk management
1 绪论
1.1 研究背景及意义
1.1.1 研究背景
房地产行业比较独特，属于刚性需求，然而其价值和附加值又都比较大。由于我国的城市化率越来越高，城镇商品房的需求大增，因此房地产行业成为了很多投资公司或者投资人的目标。但需要注意的是，房地产项目关联的行业较多，在开发的过程中存在许多隐藏性因素，这些不确定因素贯穿于房地产项目开发整个过程，因此房地产项目开发高价值与高风险并存。
1.1 研究背景及意义。
在过去房地产发展的 15 年中（2005-2020 年），房地产行业出现了三次周期性的轮动，主要是因为我国对房地产的依赖程度较高，在进行政策调控时注重近期效果，经济不景气时希望依靠房地产促进经济，高涨时又通过收紧政策限制地产，容易使房地产市场陷入收紧政策、稳定房价、经济低迷、放松政策、鼓励购房、房价升高、收紧政策的恶性循环[1]。这是对房地产开发企业应对复杂多变环境的考验。
学者对于某个行业的研究或者对于某个行业中的一方面进行研究是在发现与实践中寻找途径，以实现解决问题的目的，并且对后研究者和使用者产生积极的影响。
1.1.1 研究背景
房地产企业的目的是在复杂多变的环境中获取一定的投资利润，在地产界脱颖而出，就必须增强项目的风险控制能力，这也是自身竞争力的一种体现。提前识别潜在的风险，准确分析风险的产生原因，科学评估风险出现的可能性及其导致的后果，采取有效的风险管理措施，才能有效地将风险降到最低，减少可能造成的损失，从而增加项目的盈利能力，使企业能够长期稳定的发展。
房地产项目开发所处的阶段不同则面临的风险也就不同。那么如何增强风险识别能力，如何提升风险分析水平，如何提高风险评估质量，如何加强风险控制力度等问题就显得十分重要，这是值得深入研究的方向。
1.1.2 研究意义
本文通过对房地产项目风险管理方面的理论研究，选取笔者就职的房地产公司作为本次研究的实际对象，从开发企业的角度，对企业在房地产项目开发五个阶段的风险管理进行识别分析，发现其在房地产项目风险管理方面的问题，找出问题出现的原因，经过对风险影响程度的评估，提出恰当的解决方式，提高房地产企业的风险控制能力，减少那些不必要的损失，使之盈利能力更强，项目开发更顺利，企业发展更稳健。
本文以房地产开发项目风险管理相关理论为基础，结合笔者所任职的 BD 天津公司为案例，对房地产项目的风险管理进行实例分析，其意义重大。
从理论意义方面来说，通过对房地产项目进行风险管理方面的研究，一是可以进一步丰富和完善房地产项目风险管理相关概念和理论基础；二是本研究适用于大部分房地产开发企业，为其项目风险管理提供理论指导。
从现实意义方面来说，笔者通过对所在公司的房地产项目风险管理研究，一是让企业更加重视项目的风险管理，掌握核心风险因素与可能对其造成的不良影响，借此规避项目里的风险，使其可以获得良好的经济以及社会效益；二是按照项目风险的处理模式，完善企业的风险管理措施，让其在项目管理过程中增强主动性，使项目决策更加准确，项目实施更加顺利。三是能够为其他房地产开发企业的项目风险管理提供参考。
1.2 国内外研究现状
风险管理从来都是项目管理中不可缺少的内容之一，在项目管理过程中发挥着独一无二的作用，经过几十年的发展与完善，逐步发展成为一个具有综合性强，交叉性强的学科。风险管理涉及到各行各业，同样也涉及到各个国家，每个国家对于风险管理的认识时间不同，认识深度也不同，但遇到的风险管理问题却类似。为解决实际风险问题，国内外学者均开启了针对风险管理的的研究，不少学者在理论上不断有新的发现，提出新的理论，为实践提供帮助。
1.2.1 国内研究现状
2008 年以来，我国房地产行业持续发展，经历了几个跌涨起伏的阶段，成为了政府财政收入的重要来源。为了控制房价过快上涨，国家坚决维护“房子是用来住的，不是用来炒的”原则。
为了保证项目的顺利开发及最低收益，越来越多的房地产开发商认识到房地产项目在风险管理层面的意义重大，一些规模较大的房地产项目开始构建独立的风险管理模式。
在房地产项目可行性研究中，项目的风险评估成为一项不可忽视的内容。房地产项目可行性研究归根结底就是风险研究，这些风险出现在房地产开发的不同阶段。从另一方面说，房地产开发风险管理方面的研究在很大程度上加强了风险管理在房地产行业的发展水平和发展速度。与此同时，诸多学者也已经研究出了部分有针对性的房地产项目风险管理方法和手段，得出了许多项目风险管理层面的结论和成果，其中，比较有代表性的观点有：
1.2.1.1 关于房地产开发全过程的风险管理研究
李科(2019)从项目论证、项目准备、项目实施、项目交付四个阶段，提出完善项目可行性论证、强化工程设计、拓展开发融资新模式，积极应对融资风险、加强成本控制、加强质量管理[2]。
李照惠(2019)基于城市综合体项目风险管理研究，通过全生命周期理论，以 A 时代广场项目为例，提出项目开发必须加强风险防控意识，制定有效的风险防范举措[3]。
1.2.1.2 关于房地产开发决策的风险管理研究
黄力维(2020)提出房地产新业态开发前期决策阶段风险管理的重要性，管理层需要具有风险管理思维，从思想上重视项目前期开发的风险，组建公司运营团队，完善项目沟通机制建设，优化决策效率[4]。
陈泉(2015)提出决策阶段的风险影响几乎决定着整个项目的成败，建立科学合理的项目决策阶段的风险因素指标，更进一步构建项目决策评价模型[5]。
1.2.1.3 关于房地产开发前期的风险管理研究
孟祥熙(2017)认为项目前期定位和策划至关重要，涵盖着诸多风险，如市场研测风险、土地获取风险、资金运营风险、市场预判风险等，要意识到风险的特征并加以识别，正确的度量和评价风险，并利用科学合理的方法进行风险分析，进而对风险进行管理和控制，降低风险发生的概率[6]。
冯发俊(2015)认为设计决定了产品竞争力和产品成本，需要利用房地产企业优势解决设计技术问题，实现项目的品质、质量、成本、时间和效益的最大化[7]。
权金熙(2020)认为由于银行对房地产企业贷款政策的缩紧，房地产企业为减少自有资金获取土地，采用明股实债的融资方式，这种方式融资成本高，增加了企业负债率，给房企带来融资风险，房企要扩大融资渠道，实现多元化融资[8]。
1.2.1.4 关于房地产开发施工建设的风险管理研究
王孝颖(2020)运用风险管理的研究方法，提出项目施工阶段出现延期、安全隐患等都会造成成本增加，这种不确定的成本波动也会对销售带来风险[9]。
单雪峰(2019)提出当前部分房地产企业仍缺乏成本风险意识，对项目成本风险因素不能进行合理预判，导致成本管理效果不理想，项目利润下降。提升成本控制风险意识，识别成本管理过程中的主要风险因素，已成为提升房地产项目收益亟待解决的问题[10]。
还有其他诸多学者，都从不同层面对房地产开发项目风险管理等问题进行了分析，得出了一些有价值的结论。
1.2.2 国外研究现状
1960 年至 1980 年，风险管理研究取得了很大的进步，尤其是在风险衡量和风险防范等层面。近几十年来，项目风险管理的诸多研究也不断出现，巩固了关于房地产项目开发风险管理的理论。
1.2.2.1 风险分担管理理论
Diamond 与 Rajan (2009)以房地产项目开发投资作为研究对象，分析了其中存在的风险，认为房地产项目的投资金额大、风险控制难，而借助双方或几方的合作，共同承担投资风险，以达到分担风险的目的。同时，参与合作的企业借助合作框架和合同约定，能够利用各方的优势，制定出对各方都有利的合作范围与责任权利，保证合作伙伴的利益，实现合作共赢。
1.2.2.2 过程风险管理理论
该理论是由 Christian Gollier ( 2011)提出的，他认为房地产项目整个施工过程经历周期长，不仅会影响企业的财产安全及现金流，而且如果放松对风险的管理会产生十分不利的后果。所以，强调房地产项目建设的过程风险管理重要性，是对项目本身的负责，也是对生命的尊重。
1.2.2.3 交易不稳定理论
该理论是 Wurkzebach ( 2013)提出的，他认为如果全球金融危机再次爆发，必然会对房地产企业产生很大影响，运营资金短缺，购房客户减少，消费能力降低，所以，在遇到金融危机的情形时，房地产交易就会产生极不稳定的情况，但项目仍然要继续施工，这势必会增加房地产企业的项目开发风险。
此外，国外部分专家和学者分别利用多种分析技术和方法，对房地产开发项目风险管理从不同的角度进行分析和讨论，推动项目风险管理的研究应用领域不断扩大并通过宏观视角，提出房地产行业具有自身的生命周期理论，遵循“发展-繁荣-衰退-萧条”
的规律，以这四个阶段的循环规律作为起点，认真研究，把握每个阶段的特点，对于房地产开发项目的风险管理有事半功倍的作用。
1.3 研究内容
本文以国内外项目风险管理相关理论为基础，对 BD 天津公司房地产项目风险管理进行研究，研究内容包含七个部分：
第一章，绪论。本章论述研究背景和研究意义、国内外研究现状、研究内容及研究方法。
第二章，相关概念及理论基础。本章归纳项目风险管理涉及到的相关概念，总结风险管理过程的理论及风险管理应用工具。
第三章，BD 天津公司房地产项目风险管理现状。本章进行了公司的简介、部门设置和组织结构，通过正在开发的天津 RC 项目，来说明公司当前的房地产项目管理现状，从而总结出公司房地产项目风险管理的现状。
第四章，BD 天津公司房地产项目风险识别与分析。本章按照房地产项目开发的五个阶段，借助项目管理流程图表现每个重要的环节，运用鱼骨图法识别出风险管理五个阶段中存在的风险问题，并对存在问题的发生原因进行分析，为风险的评估和控制做铺垫。
第五章，BD 天津公司房地产项目风险评估与控制。本章运用专家评分法，评估出存在风险的影响程度。在风险控制方面提出完善测算模板，提高土地获取竞争力，降低土地获取风险并采用针对性的措施控制资金、设计、成本、安全、市场、策略、验收、交付等风险，最大程度的体现风险控制的实施效果。
第六章，BD 天津公司房地产项目风险管理的保障。本章作为房地产项目开发风险控制的补充，重点强调在公司内部提高风险管理意识，通过建立优秀的公司文化、规范的公司制度、牢靠的公司组织和有力的公司人才保障，与风险管理过程形成联合体，由内到外共同应对项目开发风险。
第七章，研究结论与展望。总结文章内容，说明本研究的缺陷，并对房地产开发项目风险管理进行展望。
本研究的内容框架如图 1-1 所示。
图 1-1 内容框架图
1.4 研究方法。
清晰实用的研究方法是指导写作的前提，本研究主要通过文献研究法、案例研究法从客观与实践的角度出发，展开对项目风险管理的研究。
1.4.1 文献研究法。
本研究第二章围绕“房地产项目风险管理”这一主题，依托对相关文献的搜集，整理出风险及风险管理概念，总结了与房地产项目风险管理相关的代表性理论，重点研究风险管理的过程中如何利用分析工具来进行风险识别和风险评估，为本文提供理论基础，为后文的写作提供了必要的的理论支撑。
1.4.2 案例研究法。
本研究坚持理论分析和实例分析相结合，通过对相关文献的研究，以了解理论为基础，再通过对现有实例的分析，以实现理论的应用。如果说本论文第二章为理论，那么第三章、第四章、第五章则是通过笔者所任职公司的实际情况，将公司的房地产项目风险管理现状及风险管理问题进行描述，运用相关理论和分析工具对存在的风险问题来评估和分析，提出指向性的解决措施，达到实际解决问题的目的。
2 相关概念及理论基础
2.1 风险及风险管理概念
2.1.1 风险
2.1.2 风险管理
2.1.3 项目风险管理
2.1.4 项目风险管理的框架
2.2 项目风险管理过程理论基础
2.2.1 风险识别研究
2.2.2 风险分析研究
2.2.3 风险评估研究
2.2.4 风险控制研究
2.3 项目风险管理应用工具
2.3.1 鱼骨图
2.3.2 流程图
2.3.3 专家评分法
3 BD 天津公司房地产项目风险管理现状
3.1 公司项目管理概述
3.1.1 公司概况
3.1.2 公司部门设置
3.1.3 公司组织结构
3.2 公司房地产项目管理现状
3.2.1 RC 项目基本概况
3.2.2 RC 项目进展现状
3.3 公司房地产项目风险管理现状
3.3.1 定价及决策风险显着降低
3.3.2 资金及设计风险明显减少
3.3.3 质量及进度风险大幅下降
3.3.4 销售内部风险基本排除
4 BD 天津公司房地产项目风险识别与分析
4.1 公司房地产项目管理流程
4.1.1 可研阶段主要工作内容
4.1.2 前期阶段主要工作内容
4.1.3 施工阶段主要工作内容
4.1.4 销售阶段主要工作内容
4.1.5 竣工阶段主要工作内容
4.2 公司房地产项目风险识别
4.2.1 风险因素梳理
4.2.2 主要风险因素研究
4.3 公司房地产项目风险分析
4.3.1 测算模板不灵活
4.3.2 融资渠道不广泛
4.3.3 设计方案不优化
4.3.4 安全标准不明确
4.3.5 市场策略不到位
4.3.6 竣工计划不完善
5 BD 天津公司房地产项目风险评估与控制
5.1 公司房地产项目风险评估
5.1.1 选取评分专家
5.1.2 构建评分模型
5.1.3 评估影响程度
5.2 公司房地产项目风险控制
5.2.1 加强成本控制
5.2.2 优化设计方案
5.2.3 制定竣工计划
5.2.4 全面安全检查
5.2.5 完善测算模板
5.2.6 准确市场判断
5.2.7 拓宽融资渠道
5.2.8 改进销售策略
6 BD 天津公司房地产项目风险管理的保障
6.1 优秀的文化保障
6.2 规范的制度保障
6.2.1 培养风险管理理念
6.2.2 完善风险管理制度
6.3 牢靠的组织保障
6.4 有力的人才保障
6.4.1 树立科学的人才观
6.4.2 健全选人用人机制
6.4.3 完善干部考核机制
7 研究结论与展望
本研究以笔者所任职的 BD 天津公司为案例，对房地产项目全过程管理五个阶段的风险进行了风险识别、风险分析、风险评估，并针对具体风险提出了相应的控制措施，但仍然存在着不足之处。现将研究结论及展望总结如下：
7.1 研究结论
本研究参考相关文献，通过理论与实际的对比，对公司房地产项目开发管理五个阶段过程进行风险识别，共识别出 15 个风险因素，其中 8 个风险因素公司未采取有效措施规避，分别为可研阶段测算结果不准确风险、前期阶段融资失败风险及成本增加风险、施工阶段安全隐患风险、销售阶段市场及策略风险、竣工阶段验收及交付困难风险。
在房地产项目风险管理中的风险识别基础上，针对每一种风险都进行了原因分析，具体原因表现在可研阶段测算模板不灵活、前期阶段融资渠道少及施工设计方案不优化、施工阶段安全管理标准不明确、销售阶段市场及策略不到位、竣工阶段验收及交付计划不完善。通过专家打分的方式客观、科学的对各风险的进行了评估，按照分数的高低来确定各风险的影响程度。
鉴于公司在风险管理过程中存在的一些问题，需从以下几个方面加强自身风险管理能力：第一，加强成本控制，明确成本目标；第二，优化设计方案，学习标杆房企；第三，提前制定竣工计划，内部预验收；第四，制定安全防范标准，开展全面安全检查；第五，完善测算模板，适用拿地模式；第六，关注市场趋势，了解市场动态；第七，拓宽融资渠道，实现合作共赢；第八，改进营销策略，加快销售去化。
7.2 不足与展望
鉴于房地产开发项目的风险管理是一项极其复杂的任务，公司所开发的每一个项目自身开发条件不同，开发时间点不同，所面临的政策环境及市场环境不同，出现的风险就会有所不同。本研究通过借鉴有关房地产项目的风险管理理论展开论述，并不能涵盖所有风险因素，在原因分析和评估的过程中也存在着局限性，尚不能提出万能的解决措施；此外，由于本研究水平有限，论文中存在部分主观性分析，对风险管理的理论研究和实践达不到专家级别的深入，在内容上也有需要完善的地方。因此，在以后的研究中，要接触并学习更多的房地产项目风险管理理论，丰富理论知识，继续对房地产项目风险管理进行更深层次的探索，切实将理论知识应用到实践中，为房地产项目的风险管理贡献自己的一份力量。
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作者简历
致谢
本人的学位论文是在我的导师王胜洲教授的耐心指导下进行并完成的，在论文的写作过程中，从论文的选题、写作思路、章节安排，直至论文的最终结稿，导师自始至终都给予我耐心的指导和支持，对课题内容深入分析提出了诸多宝贵的意见，使我的论文得以顺利完成，我取得的每一点成绩都凝聚着导师的汗水和心血。导师开阔的视野、严谨的治学态度、精益求精的工作作风，深深地感染和激励着我，在此向王胜洲教授致以衷心的感谢和崇高的敬意。
