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【题目】都江堰旅游房地产发展困境探析
【第一章】都江堰市旅游房产开发研究绪论
【第二章】旅游房地产的概念及理论基础
【3.1 3.2】中国旅游房地产特征分析
【3.3】相关房地产政策对旅游房地产的影响
【3.4】旅游产业发展对旅游房地产的影响
【第四章】都江堰市旅游房地产开发现状及问题
【第五章】都江堰“小院青城”旅游房地产项目
【第六章】旅游房地产开发未来前景分析及对策建议
【结论/参考文献】完善旅游房地产开发的策略研究结论与参考文献
4.都江堰市旅游房地产开发现状分析及存在的问题
4.1 都江堰市旅游房地产开发现状
都江堰市旅游房地产开发萌芽于上个世纪九十年代左右，从最初的的休闲度假村发展到了现在的旅游景区主题公园。都江堰市的旅游房地产的发展还处于萌芽阶段，产品的种类还不够完善，从旅游房地产的发展规律来看，都江堰市旅游房地产的重心将由房地产产品逐渐向旅游型度假产品移动，将为旅游服务功能带来巨大的影响。都江堰的交通十分便捷，中心城市直接与成灌高速相连接，距离成都约 56 公里。已构建以成都城区为核心，附近三十分钟车程为半径的“大成都”,成灌快速路 2010 年已通车，向饿乡对外通道已达到三条，都江堰灾后重建，通过三年的时间，都江堰的对外交通和内部交通都将更加方便快捷，形成了五纵五横一轨一带的道路主架。成灌快速路通车后，从成都中心城区驾车经此前往都江堰只需四十分钟时间。
都江堰整体的房地产发展模式分为四大板块。
第一，老城区是地震的重灾区，由于当时影响较大，所以目前在建项目较少，但是相对来说人群密度比较大，之前的人文环境比较好，相对来说配套齐全，因此项目价格比较贵主要产品以刚需型产品为主，改善型产品为辅，主要针对的客群是项目周边的自主人群，并不是针对外地的旅游房地产，因此项目销量相对来说比较不错，均价在6000元/㎡左右，未来市场发展趋势比较乐观，但是限制区域以及周边的景色一般，区域发展受到相当的限制，以至于未来开发前景不容乐观；第二，新兴商业区是地震的重灾区，也是政府后期规划的重点区域，因此目前房地产已渐渐成熟，目前在建的项目不多，周边配套相对来说比较齐全，此片区域大多以商业地产为主，并且已经具有一定规模，这根政府灾后重建给予的各方面支持是分不开的，目前此片区域商业地产较多，但是大多已经投入使用，只有少数的住宅项目依然在售，销售情况综合比较较为一般，主要是针对本地客群，最主要的是周边商户的商家，这样来说客群局限性比较大，并且区域内客群数量有限，因此较多开发商并没有选择在此拿地做住宅项目，而是大多选择在此拿地做起了商业地产，主要是靠商业带动部分地产销售，但是并不作为主推产品，在此区域内没有旅游房地产，主要是因为区域内的自然资源稀缺，多数都是商业资源，政府当面也比较支持商业地产的开发，因此形成了目前这样的格局；第三，城南板块是近期 主要发展的板块之一，因为他主要是依托客运站和汽运站，未来的发展前景比较好，但是相对来说区域内的配套不全，主要是由于区域发展相对较晚，周边配套没有完善，但是由于政府方面支持这个区域的房地产开发，因此在售项目较多，但是销售状况较为一般，因为其客群主要是针对本地居民，而本地居民大多集中在老城区和新商业区，很少有人会来此地购买房产，因此给此地的销售带来困难，除此之外，本地的自然景观相对来说比较稀缺，因此很少有外地客群会选择这里进行休闲或度假，综合来看，此地未来的发展前景比较薄弱；第四，此地主要是作为高端的旅游度假产品，面对的外地的度假休闲客群，这里的产品多数都是典型的旅游度假产品，但是由于2014年的政策调控以及区域内的竞争激烈，导致区域内销量不好，很多项目因为资金链断裂而倒闭，周边自然资源优美，主要是青城山片区，凭借着优越的环境资源，曾一度吸引来大批客群来此购买产品，但是由于后期管理比较一般，且房价一直不高，导致开发商利润得不到应有的保障，而迫使开发商卷钱跑人，这在前几年就已经出现这种情况，2014年这种现象更是普遍。因此此地是我们重点研究的区域。
4.2 都江堰市旅游房地产市场现状分析
四月三日，大连万达集团与成都市政府签署正式合作，计划投资千亿元在成都建设和运营一批国际水准的文化旅游、医疗、电子商务、城市现代服务业综合体项目。
4.2.1 都江堰市房地产行业总体速度较快
由于独特的旅游资源，开发较早，都江堰已成为四川最宜居的一个地方，在2003-2013年都江堰房地产行业得到了快速的发展。根据都江堰市房管局多年来的价格监测，2003年都江堰市的开发投资总金额为6.4亿元，2008年是11.6亿元，2013年则增加到了43.2亿元。2010年后，都江堰市区的商品房开发也迎来了高峰期。
2010年都江堰市取得预售许可证的项目为68.45万平方米的供应量，其中都江堰二环内供应量为55.75万平方米；都江堰市商品房价格从2003年的1500元/平方米提高到2013年4500元/平方米；“5.12”汶川地震之后，为尽快恢复灾区人民正常生活秩序、改善生活环境，政府修建了数量较多的居民安置房，以满足当地住房刚性需求。
4.2.2 地震多发带，以小高层为主 ,异地购房者比重较大
由于都江堰处于龙门山脉地震多发带，所以当地商品房主要以小高层楼盘为主，为的是降低建设成本和迎合购买者的心理。都江堰在大成都经济圈的外层，随着主干道的开通和独特的优越的自然地理环境，吸引了越来越多的异地购房人（主要在阿坝藏族羌族自治州），来都江堰旅游房地产投资。由于成都市的落户新政落户标准从 70 平上升到 90 平方米，都江堰在销售上也做出了相应的调整，吸引外籍人士来此购房，大户型商品住房的销售也有明显增加。相反，有些小商品房，以明显的优惠价格吸引着购房者。
4.2.3 房屋建造成本大幅度增加
近两年中，由于物价快速上涨，导致房屋的材料、劳动力成本上升。施工企业经常使用的七种建筑材料如钢铁价格、木材、水泥价格、地方建筑材料价格、化工材料价格、电料价格都在上涨；其他材料价格同比上涨 0.6%.由于建筑材料价格的影响，施工企业的施工也随着大幅度上涨。
4.3 都江堰市旅游房地产开发的模式分析
我们可以看到，都江堰市的旅游房地产有多种存在的形式和运营的主体方向，这实质上是在产品设计阶段就已经决定的，因此，对旅游房地产模式的理解，需要从每一种房地产开发的模式上去理解。就都江堰目前已经存在的旅游房地产开发模式来看，主要是存在以下几种：
（1）旅游休闲度假模式的产品。主要是针对旅游度假客群进行的房地产开发项目，消费结构向旅游倾斜，这部分人群有一定的经济实力并且拥有一定的旅游度假时间，这类人群多数追求全新的体验生活方式和理念，其产品特点主要是偏高端，一般配备高尔夫球场等高端娱乐场所，业主主的需求是旅游置业和投资置业。
（2）依托自然景观型的开发模式。这类社区主要是依托周边的自然景区，里面有优秀的自然资源和人文资源，直接提升房产的品质，增加休闲功能；但是这类社区普遍投入较大，针对社会的高端人群，通过自身完善周边的配套，促进房地产的附加价值。在资源上，主要依靠旅游资源，在社区的打造上也有明确的主题，并且是具有规模的阶段式开发，设施相对来说比较完善，在交通上通常距离市中心较远，车行在 40 分钟以上，周边通常会有地铁、公交车等交通工具以供选择。
（3）以道教文化为主题的开发模式。此种房地产开发项目主要是以道教作为社区特色，一次吸引客群购买的一种开发模式，此种模式具有较强的竞争力的自然资源，通过产品进行道教式的表达，针对的客群大部分都是外地客群，主要是以道教为购买目的。
（4）古城商业街开发模式。这类房地产开发具有特定的区域以及特定的商业街，并且拥有特定的文化主题，文化主题便是商业街的灵魂所在，并且以独特的建筑风貌吸引人的眼球，达到刺激销售的目的。
上述各种模式都能找到具体的市场定位点，能够在都江堰拥有相对应的景区资源与上述各种模式的旅游地产相匹配，从而具备了发展的潜力，可以说目前都江堰市已经基本具备了其在旅游房地产这一方向可以发展的具体渠道，但在运营和管理体系上是存在一些问题的。
4.4 都江堰市旅游房地产开发存在的问题
4.4.1 无序开发，造成对资源生态的破坏
由于青城山的名气，全国各地的开发商纷纷涌入，在没有相关的科学规划的前提下，大肆开发旅游房地产项目，有部分项目因为没有科学正规的规划，严重破坏了当地的自然环境。大规模的商业行为严重破坏了当地的文化氛围，更有一些开发商为了追求效益最大化，更改土地性质，私自建立景点，并在景区核心位置大肆建设，破坏了当地的人文景观和自然景观。
4.4.2 开发与遗产相冲突
虽然都江堰的旅游房地产发展速度较快，但是整体仍然处于探索的阶段，从最开始的无意识开发，慢慢的发展成为现在无序开发，基本上主要的特点就是青城山周边的自然景色。并且申遗成功，也让很多开发商看见了商机，因此大规模的进行无序开发，当地政府并没有针对这一现象给出相对有效的措施，因此出现了部分房地产开发与当地自然遗产相冲突的情况。
4.4.3 不理性的进行房地产开发，导致土地资源浪费
由于都江堰的旅游房地产发展较晚，但是发展速度却是飞速，在增长经济效益的同时也为行业留下了大量的隐患。在 2008 年前后，全国经济形势不好的情况下，青城山片区就曾出现过大规模的烂尾楼以及空置地，有的项目目前仍然没有解决，在 2014 年中，由于政府的相关调控制度，使得一些项目由于资金链短缺而出现携款逃跑的现象。这主要是由于这些项目前期定位不够准确，导致后期销售出现问题，最终导致项目烂尾，这是快速发展中急功近利的思想导致的必然后果。
都江堰市的旅游房地产与全国各地的先进房地产的建立理念相匹配，但由于过速发展，房价的不定因素影响导致了一系列的问题，因此，旅游房地产在都江堰的发展遇到一些问题和困难。
