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【题目】都江堰旅游房地产发展困境探析
【第一章】都江堰市旅游房产开发研究绪论
【第二章】旅游房地产的概念及理论基础
【3.1 3.2】中国旅游房地产特征分析
【3.3】相关房地产政策对旅游房地产的影响
【3.4】旅游产业发展对旅游房地产的影响
【第四章】都江堰市旅游房地产开发现状及问题
【第五章】都江堰“小院青城”旅游房地产项目
【第六章】旅游房地产开发未来前景分析及对策建议
【结论/参考文献】完善旅游房地产开发的策略研究结论与参考文献
3.4 旅游产业发展对旅游房地产的影响
3.4.1 旅游产业现状
随着我国国民经济持续、稳定，快速的发展，人的旅游需求也在慢慢的发生着改变，慢慢的从最初的衣食住行发展到了旅游、度假。旅游产业和他的上、下游行业之间的关系也相对来说比较松散。这是因为一方面旅游产业经济的关联度极大，对于国民经济的拉动力十分的突出，而另外一方面，旅游产业内部的各种业务也有较大的关联性和产业性，也具有较强的相互促进和推动的作用。
随着我国经济的持续发展，人们的旅游需求愈来愈强烈，数据表明当人均GDP 超过 3000 美元的时候，这时国家的旅游需求就将会达到高峰；中国 2014 年的人均 GDP 是 7485 美元，远远超过了数据的两倍，这说明旅游产业正处于中国正式黄金的发展时期；但是随着旅游产业在国内的迅速发展，产业中上、下游的行业关系也变得越来越模糊，旅游行业上、下游之间的相互促进、共同发展的趋势也进一步凸显出来[42].
由于我国的旅游资源非常的丰富，再加上庞大的人口基数，旅游行业已经发展成为食、行、住、游、购、娱乐为一体的多元化发展形态，在全球的同行业内的地位也在日益的提升。有数据显示，中国将在 2015 年成为全世界旅游需求最大的国家，这一数据给予中国旅游行业带来很大的信心和[43].
根据世界旅游组织的数据表明，到 2020 年，中国的出入境游客将会达到 1亿人次，这是什么概念？这说明中国每 13 个中就有一个人选择出国旅游观光，届时中国将会成为全球最大的国际旅游目的地国家和第四大的旅游客源国。另外，国内旅游将会达到 28 亿次，这意味着人均年出游 2 次以上，将成为全球最大的国内旅游基地[44].
《2014 年上半年旅游经济运行分析与下半年趋势预测报告》由中国旅游研究院发布，《报告》认为 2014 年的上半年，我国旅游经济运行总体运行很好，不仅在各方面进行了相关的完善和调整，也实现了之前预期目标的增长[45].
《报告》预计 2014 年的上半年，国内旅游人数已经达到 18.5 亿人次，同比增加了 10.2%,国内旅游实现收入 1.5 万亿元，照同比增加了 16%;出境旅游人数已经达到 6200 万人次，入境旅游的外汇收入同时了 230 亿美元[46].
根据旅游行业分析报告得出，目前中国的中产阶层人数占总就业人口的20%,按照之前统计的每年 1%的增长速度来推算，20 年内中国国内中产阶层可以达到就业人口的总共的 40%[47].那么通过旅游行业的现状分析得出，中国已经成为高规格的国内旅游发展最旺盛的国家，过去的十年里，中国的中产阶层的购买能力大大的增加，其发展的速度是非常惊人的，这些中产阶层的要求不仅仅是购买漂亮的物品，更多的是越来越想看看祖国的美丽风景。
之前有相关的媒体报道称，中国的中产阶层已经是这个星球上面最重要的群体，他们怎么花钱，怎么穿戴，在哪里住、吃的是什么，怎么去教育孩子以及做出的众多其他类型的选择，将会定义这个时代的中国。该报道还称，每年的大量的中国人在国内各地旅游，国内的旅游产业正在带来许许多多中国人过去的几乎从来没有听说过得共同体验。
中国旅游研究院表示，到了 2020 年中国出境旅游的游客数量将会从 2012 年的 8300 万增长到 2 个亿，将近 3 倍的增长速度。目前中国是新西兰旅游产业的第二大游客来源国，通过对中国旅游行业的现状的分析得出，截止到 2014 年 9月 31 日前的九个月时间，共有超过 23.6 万的中国游客曾经访问过新西兰，相比去年增长了 18%,出境旅游消费达到了 1287 亿美元，同比增长达到了 26.8%[48].
其中人民币升值、签证政策的放松也给相关旅游产业带来了相当大的刺激作用，特别是有序发展的政策，为出境旅游的出行提供了很大的便利条件，营造出了相对宽松的政治环境。此外创造客源地正在从之前的一线城市和沿海区域转变为二三线城市和中西部地区。在 2014 年中，随着中国经济社会的快发展，《旅游法》等相关规定对市场和产业的良性促进，我国出境旅游将会继续持增长态势，预计在 2014 年出境旅游的规模可以达到 1.14 亿人次，照同比增加了 16%,出境旅游花费也江湖达到 1400 亿美元，同比增加为 18%,中国旅游研究院院长戴斌表示，出境将会成为中产阶层产常态化的一种新型的生活方式，中国的经济形态也将会发生变化[49].
就现在来看，未来度假业务增长就会成为行业的核心力量。艾瑞统计的数据表示，2014 年中国线上旅游市场交易规模已经达到了 564.2 亿元。照同比增长了16.9%;OTA 市场盈利收益为 29.9 亿元，照同比增长 17.7%,另外有报道称，得益于智能手机，平板电脑等新型行业的兴起，线上旅游移动端的发展速度近些年来增长明显，这些产品凭借着自身便捷、个性等众多优势，在一定程度上面成为了旅游产业告诉发展的“助推器”[50].但是在我国的旅游产业里面也或多或少的存在着些许问题，例如：旅游产业规模化发展的层次较低，旅游市场管理秩序仍然比较混乱，旅游业的标准化规范化的水平比较低，政府的相关政策规划不到位，基础设施的建设缺乏科学性以及监管机制不健全等等问题，但是这些都是一个行业兴起必要的经历过程，我相信在中国经济全面发展的大前提下，人们旅游需求日益增加的今天，旅游产业会在良性的基础上将抗的发展，未来将会改变中国旅游行业在世界中的地位和中国经济的总体态势。
3.4.2 旅游产业和旅游房地产的融合发展
旅游地产作为一种融合旅游、休闲、度假、自住等多个模式为一体的职业项目，能够很好的满足人们追求高品质的生活。随着人们的生活水平日益提升，特别是消费群体的增加以及之前固有的消费模式的转变，旅游产业正在迎来另外一个黄金上升期，然而便随他的旅游房地产也在以每年 24%的增长随度快速膨胀，已经形成了势不可挡的增长趋势。但是在政府度的宏观调控下，整个房地产行业已经进行了大规模的洗牌，经过 2014 年的政策年之后，整个房地产形势作出了很大的调整，随着政策的深入，加上推动整个地产行业转型以及整个中国经济形态的转型，已经上升到调控和市场的使命。兼具这旅游和城镇化改革为一体的旅游地产正在慢慢走向理性转型的路线。如果从地产的角度去看旅游地产，那就是商业地产与住宅地产中的一个小部分，只是在经营的模式、功能、以及具体用途上面有别于普通的住宅的地产形式。
2014 年近几年随着投资模式和消费形态逐渐发生的转变，旅游平台的逐渐完善和发展，使得旅游地产进入了一个新的发展模式，旅游地产也从单一的酒店、主题社区等模式发展为多元化的发展形态[51].
目前旅游产业与旅游房地产的主要合作模式在于前期的开发和后期的销售。房地产开发企业以项目主题为依托，为当地的旅游景观建设公共设施，政府又以这些公共设施提供给旅游业作为长线发展的基础，同时在房地产开发的中期阶段，旅游产业吸引过来的客群也成为旅游房地产主要的购买客群，这类人与房地产购买人群特征基本重合，因此目前这种合作模式已经成为旅游房地产的开发惯例，也正是因为如此，2014 年的房地产行业政策调控，旅游房地产才会第一个漏出疲软态势，作为政策调控的重灾区而不得不考虑转型。
实际上国外因为旅游房地产产业发展比较超前，旅游产业相对于中国国内的水平也是相对比较发达，因此国外已经经历过这一转型。以亚洲国家日本为例，日本早就在 2008 年之后就开始转型，目前已经基本脱离旅游范畴，而是改为旅游度假加养老养生等多个模式发展的地产项目，其中养老养生正是目前中国国内目前正在转型的有利契机，中国人口老龄化明显，老龄化人口大多面临着养老问题，这一市场目前有很大的市场需求，并且这样的转型之路与之前的旅游房地产开发模式并不冲突，相反更能增加本地的常住人口，拉动本地内需结构。
3.5 我国旅游房地产开发存在的问题
（1）有关的法律法规不完善
近年来，中国的旅游房地产作为一个新兴的产业，发展迅速，目前，相关法律法规的行业的发展远远落后于建设，导致一系列问题在旅游房地产开放中出现。
目前，中国的旅游房地产相关法律仅根据中国《民法通则》，《合同法》，《房地产消费者保护法》，外汇管理，金融信托，信息网络及旅游法规。对当前中国旅游地产的发展现状，法律规范明显滞后，导致的结果是中国旅游房地产往往钻法律的空子，和不规则的发展，超常规现象较为严重。
（2）行业分工不明确，缺乏金融体系支撑
在国内旅游房地产由于公司部门职能模糊，导致很多旅游房地产公司将旅游房地产的发展，产品销售，产品的交换，产品的相关服务结合为一体。因此，旅游房地产企业要求有大量的资金、经验，人才储备和优秀的资源整合能力。在这种形式下，开发商一方面会选择自己营销，另一方面会以不负责任或不合格厂商委托进行代理销售。目前，没有大的全国性的专业的分时度假在中国有销售公司。
多元化的竞争市场为融资工具在中国金融市场难以形成，对于房地产行业所需资金，无论是开发商还是消费者自己，很大一部分是从银行贷款中来增加“救命稻草”,对旅游房地产的发展间接提供优惠政策的条件下，一些开发商甚至打出“零地价，负地价”的口号，这种假借旅游房地产的名义开发所得的收入和正常的商品房价格差距，自然而然的引导逐利的房地产商假借“旅游房地产”的名义，借机从政府手中获得了大量的土地储备和“改头换面”改变原土地规划后的土地出让金，支付一定额度的土地出让金，从中来获的最大的利润。
（3）行业主体信誉度不佳
旅游房地产的产品形态具有旅游度假休闲的本质。他的本质决定了他会落后于消费者的利益，消费者自己购买旅游房地产的所有权，却不会一定拥有消费权。
这将会形成一个长期的购买和使用的分离。消费后的长期延迟需要确保公司的信誉，否则将导致消费者信心的丧失。旅游房地产产品的特殊性决定了对产品销售的运营商或开发商的消费者持相对怀疑的态度，那么旅游房地产产品交易无法进行。
目前，旅游房地产行业管理中存在的问题，如供应商、开发商的信誉在消费者心目中是比较低的，一些房地产经营者在广告宣传资料中大力宣传投资所得的回报，许下了非常诱人的承诺，以此来误导消费者。这只顾眼前利益，不考虑后果的行为极大地影响了旅游房地产行业的快速发展。
