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【题目】都江堰旅游房地产发展困境探析
【第一章】都江堰市旅游房产开发研究绪论
【第二章】旅游房地产的概念及理论基础
【3.1 3.2】中国旅游房地产特征分析
【3.3】相关房地产政策对旅游房地产的影响
【3.4】旅游产业发展对旅游房地产的影响
【第四章】都江堰市旅游房地产开发现状及问题
【第五章】都江堰“小院青城”旅游房地产项目
【第六章】旅游房地产开发未来前景分析及对策建议
【结论/参考文献】完善旅游房地产开发的策略研究结论与参考文献
1.绪论
1.1 研究背景
随着我国经济的快速发展，人均消费水平的日益提升，人们的消费方式正在发生着悄悄的转变，国人的消费形态从之前的刚性消费转变为娱乐消费，这从侧面推动了旅游业的发展；随着我国旅游业的发展，近年来逐渐衍生出了一个新的行业，那就是旅游房地产。
2000 年左右，旅游房地产作为一个新兴名词让大家所熟知，那时由于产品的稀缺性和自然资源的独特性被大多数具有经济实力的人群所认可和接受，那个时期是旅游房地产最鼎盛的时期。而随着时间的推移，国内经济形式的转变，政策对房地产行业需求的侧重转变，旅游房地产由原来的宠儿变成了现在让人头疼的问题产品，这其中的原因令人深思。参照日本、美国的房地产发展趋势来看，中国房地产面临着转型的发展，但是中国经济的依赖性又不得不以地产作为国家经济支柱，这其中的矛盾与需求使得房地产行业处于水深火热之中。而在过去的2014 年里，中国房地产更是经历了冰火两重天的命运，从天堂跌落到地狱，整个行业面临着巨大的危机。
在 2014 年里最热门的词汇无疑是房地产，而最不景气的行业之一也是房地产。由房地产衍生出来的相关行业如钢铁、煤炭、建材等行业也纷纷露出疲软态势，乃至影响整个国内 GDP 的增值。可见，房地产仍然是当前中国经济的支柱产业。然而 2014 年的房地产行业的政策调控给行业带来整体的下行趋势，整体供需关系开始慢慢发生变化，国家出台新政策重点打击投机性需求，刺激刚需型消费，这在一定程度上给予了旅游房地产不小的压力，而国家依然没有放松调控的意思。2015 年开年，不动产登记制度尘埃落地，政府的几轮刺激都是针对刚需型需求，对于投机需求的打压没有一点减弱的趋势。相反，反腐工作持续开展，并且有扩大的趋势，这更是给旅游房地产蒙上了一层厚厚的阴影也使旅游房地产更是雪上加霜。
由于中国旅游房地产起步较晚，还存在很多问题。因此，必须完善改进我国旅游房地产的开发思路，为提高人民生活水平和国民经济的增长做出贡献。目前，都江堰市旅游房地产发展速度较快，但是整体仍然处于探索的阶段，从最开始的无意识开发，慢慢的发展成为现在无序开发，而当地政府并没有针对这一现象给出相对有效的措施，因此出现了部分房地产开发与当地自然遗产相冲突的情况。
针对以上情况，本论文选取都江堰市旅游房地产开发作为研究内容，对都江堰市旅游房地产开发的现状及其存在的问题进行分析，提出了都江堰市旅游房地产开发的相关对策，希望对都江堰市旅游房地产的开发有所借鉴。
1.2 研究的目的及意义
1.2.1 研究目的
都江堰作为四川境内具有代表性的一个旅游地区，它的旅游资源成为了旅游房地产发展过程中的先天优势，但是目前都江堰市旅游房地产开发基本上处于无序开发的状态。为此，本论文通过对我国旅游房地产的发展现状及特征的论述，对都江堰市旅游房地产开发的情况进行了解读和总结，从而从都江堰市旅游房地产开发与全国的较为先进的旅游房地产开发模式的比较中发现都江堰的旅游地产的优势、劣势和问题所在，以期对都江堰市旅游房地产的开发能够提供借鉴。
1.2.2 研究意义
都江堰市旅游房地产开发到目前还基本处于初级阶段，其开发模式、运营模式等方面都不太成熟，相关法律和法规也有待完善，旅游房地产开发也出现了诸多的问题。因此，对都江堰市旅游房地产的开发问题进行研究，提出都江堰市旅游房地产的对策策略，具有一定的现实意义与理论价值。
本论文的研究意义主要有以下几个方面：
（1）通过对旅游房地产的内涵、特征等一些基本问题的研究，结合都江堰市旅游房地产发展的实践，对都江堰市旅游房地产的形成与发展进行理论分析，为都江堰市旅游房地产的开发提供实践指导。
（2）通过对都江堰市旅游房地产发展的基本现状及其存在的问题等的分析和研究，对都江堰市旅游房地产发展状况进行全面的分析和评价，为都江堰市旅游房地产的开发提供理论指导和借鉴。
（3）本论文应用旅游空间结构理论、核心-边缘理论等理论，结合都江堰市旅游房地产开发的案例，提出了都江堰市旅游房地产开发的思路及其对策策略，以期能够对都江堰市房地产行业及相关部门提供相应的参考价值。
1.3 国内外研究现状
1.3.1 国外研究现状
3国外对于“旅游房地产”这一称谓也未见国外各类着作中这样表述，只有与其相近的表述“度假房地产（resort real estate） 、度假地不动产、休闲房地产（recreation real estate）”[1].分时度假（timeshare）最早起源于欧洲，是欧美最早使用的概念，《分时度假房产法案》 的定义是所有以会员制、协议、租赁、出租合同货销售、使用许可证、使用权合同或其他方式做出的项目安排和交易设计，在交易中，买方获得了关于住宿和其余设施在某些特定年度中低于年的使用权，而 协 议 的 有 效 期 为 3 年 以 上[2]. 《 欧 盟 分 时 度 假 指 令 》（European Union Timeshare Directive）对分时度假的定义他们的有效期规定 3年以上、规定消费者在按某一价格付款以后，直接或间接在 1 年内获得一些特定时段（这一期限要在一周以上）使用某项房产权利的合同，住宅也必须是己经在使用、即将交付使用或即将建成的项目[3].在分时度假方面，James JScavo（1999）“在《Marketing Resort Timeshare:The Rules of the Game》一文中指出分时度假产业不但具备极高的盈利性，还呈现出史无前例的繁荣的景象”,“1983年佛罗里达州通过的第一布分时度假房产法案，严格的约束了开发商的行为，分时度假产业的总体形象也有所善[4]”.美国的分时度假市场最早有了法律规范的约束。
1.3.2 国内研究现状
九十年代中后期，我国开始出现旅游房地产的一系列研究。最初是以“产权酒店”的形式出现，随后在 2001 年期间，第一届中国的旅游房地产展览会上提出“旅游房地产”这一新的概念[5].刘艳红着的《中国分时度假发展研究一旅游房地产创新》一书提出分时度假是旅游房地产体系三维创新的观点[6].丁名申、钱平雷在其编写的《旅游房地产学》中，站在一个房地产从业者的角度来对旅游房地产这门边缘学科构成的基础和原理做了详细介绍[7].李冠霖运用第三产业经济学原理[8],从投入产出角度对国内外第三产业及其在内部各行业的产业联系程度，产业涉及效果的特性进行了剖析，得出结论：中国第三产业发展与发达国家相比处于相对比较低的发展阶段；第三产业中技术进步较快的是房地产业，也是资金投入量较大的“资金、技术密集型”产业。陈劲松主编的《城界消失。旅游房地产》一书从城界消失出发，研究旅游房地产的开发[9].城界的消失给房地产带来一种强烈的冲击，对传统房地产开发模式的区域市场定位将被打破，近年来旅游地产的兴起就是一个很好的例子，通过一些旅游房地产开发成功的经典案例，本书阐述了旅游与房地产的结合是房地产行业的新趋势。陈卫东分析了影响区域旅游房地产开发地因素后，提出了随意型区域旅游房地产开发模式、规划型区里旅游房地产开发模式[10].
总之，纵观国内学术界对旅游房地产的研究主要是在对旅游房地产的定义、发展的模式以及解决的对策等研究方面，也有一些学者对旅游房地产的发展相关的理论进行了研究，但是有关都江堰市旅游房地产的研究目前还没有。
1.4 主要研究内容和方法
1.4.1 研究内容
（1）首先，本论文对国内外相关研究现状进行了分析，指出了研究的不足及存在的问题；（2）其次，本论文对旅游房地产的相关概念和有关理论进行了说明，并针对我国旅游房地产开发的特征进行了全面分析。中国旅游房地产目前开发的现状不容乐观，主要的原因来是我国旅游房地产传统的开发模式及其后期的销售模式存在不足。因此本论文首先以旅游房地产的相关概念及其理论论述开始，对我国旅游房地产开发模式中的弊端和些许隐患进行了分析，希望找到应对的策略和有效的方案；（3）第三，本论文以都江堰市“小院青城”旅游房地产作为案例样本进行分析，在具体的案例中寻找答案和线索，为本文提供落地的依据，在案例分析中将会结合前面所论证出的相关理论，和经典案例中的情况相结合，让本文论证的结果真实、有效的运用到实际操作当中。（4）最后，本文基于以上的分析和研究，总结出目前都江堰市的旅游房地产现状和开发中存在问题，深刻的洞见这些问题能够带来的市场影响和危机，并根据相关理论和先进的国内旅游地产发展模式，提炼出具有实用价值的策略和建议。
1.4.2 研究方法
从研究方法上来说，本文采取的研究方法主要是以下几方面：
（1）理论与实证研究相结合。本文不仅从理论的角度分析了旅游房地产的本身的发展相关理论和由此而衍生出来的相关理论，同时在理论分析的同时结合实际的旅游房地产发展轨迹分析了相关理论的发展递进，本文在理论研究的基础上，结合都江堰的项目案例进行分析。
（2）文献研究法。通过收集整理国内外有关旅游房地产相关的文献资料，包括专着、网络、期刊等等。作为本论文研究的基础，同时借鉴前人的研究成果，对都江堰市旅游房地产的研究提供理论和实践指导。
（3）归纳法。本论文通过归纳法，研究了都江堰市旅游房地产发展的现状，从中归纳总结出发展中存在的问题，最后提炼出相关对策。
（4）实地调查法。本论文在研究过程中主要采用观察法和体验法，对都江堰市一些旅游房地产项目进行多方位考察，为研究都江堰市旅游房地产发展及存在的问题提供第一手的资料。
