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【题目】房地产信贷业务的风险控制探究
【第一章】银行地产信贷风险问题探析绪论
【第二章】风险管理基本理论概述
【3.1 3.2】商业银行房地产信贷风险概念、特征及类型
【3.3 3.4】我国商业银行房地产信贷中存在的问题及成因
【4.1 4.2】广州A银行对Y公司房地产信贷风险管理
【4.3】广州A银行房地产信贷风险管理存在问题和改进措施
【结论/参考文献】商业银行房地产信用贷款风险管理研究结论与参考文献
第五章 研究结论及政策建议
第一节 主要研究结论
在对房地产风险度量、房地产风险理论研究、房地产风险实证研究等进行全面回顾和评述的基础上，本文研究了风险管理基本理论、商业银行房地产信贷理论，分析了我国商业银行房地产信贷现状，以广州 A 银行对 Y 房地产开发公司的信贷风险管理为例，研究了房地产信贷风险管理过程、方法、存在问题，提出了完善房地产信贷风险管理的对策建议。通过理论分析和案例研究，作者发现：
1 我国商业银行房地产信贷特征表现为房地产贷款规模和速度增长较快、个人住房贷款增速居高不下、房地产业不良贷款余额相对较大；2.我国商业银行房地产信贷存在风险过度集中于商业银行、商业银行内部控制体制、机制不完善、房地产信贷风险管理技术方法落后等问题；3. 我国商业银行房地产信贷风险形成的原因主要在于房地产经济周期波动、房地产泡沫、商业银行与借款人之间的信息不对称、社会征信制度缺失；4. 与巴塞尔《有效银行监管的核心原则》中界定的房产地信贷风险种类不同（该原则认为，我国房产地信贷风险种类主要有法律风险、信用风险、流动性风险、操作风险、利率风险），我国的商业银行房地产信贷风险主要是政策风险、市场风险、信用风险和操作风险；5.广州 A 银行房地产信贷风险管理存在三个方面的问题：一是贷前调查阶段对 Y 公司资料的真实性、合法性没有进行深入调查；二是贷款发放后，对 Y 公司的项目资金缺乏"过程控制"; 三是风险管理技术和方法落后，评价结果存在一定偏差；四是内部评级的独立性不足、风险的测度问题没有解决。
第二节 研究贡献
本文的贡献主要体现在：1. 对商业银行房地产信贷风险及风险管理内涵、风险管理目标和原则、风险管理框架、风险管理程序和方法、商业银行房地产信贷风险特征及类型进行研究，分析了商业银行房地产信贷风险管理基本理论；2. 利用现实数据资料研究了我国商业银行房地产信贷现状，指出了商业银行房地产信贷存在问题及成因，这对于完善我国商业银行房地产信贷风险管理具有指导意义；3. 基于风险管理及房地产信贷基本理论，对广州 A 银行对 Y 公司房地产信贷进行案例研究，指出其房地产信贷风险管理中存在问题，提出改进措施，这对于广州 A 银行房地产信贷风险管理具有应用价值，对其他商业银行具有借鉴意义。
第三节 政策建议
我国商业银行房地产信贷风险与外部市场环境的关系密切，特别是受政府政策变化的影响较大。防范房地产信贷风险紧靠商业银行自身可能并不能解决问题，为此，本文提出以下政策建议：
一、统一管理客户信息，加大贷款欺诈成本
国家应尽快建立由银监、工商、税务、房管、土地等部门组成的统一的数据库管理信息系统，以便于商业银行及时查询客户信息，防止同一房地产企业在不同地域、不同商业银行之间进行交叉违约，防止客户利用虚假材料骗取银行信用。
银监会应要求各商业银行建立企业信用数据库和贷款违约损失数据库，定时地向各银监局报送客户信息，同时对严重违约违规事件，及时处理，公开曝光，并将涉事企业列入黑名单，防止客户利用信息不对称再次骗取银行贷款。中国的公安、法院等部门也要加大执法力度，对不遵守房地产借款合同、恶意拖欠商业银行贷款的借款人予以严厉处罚，并按照相关法律法规及时处置贷款抵押物、偿还商业银行贷款。
二、尽快建立社会信用体系
最近几年，我国社会频频发生信用危机事件如红十字事件、北京大红门商贸城事件等，对我国的社会主义市场经济建设产生了许多不利影响。对此，2011 年10 月 19 日国务院召开常务会议研究决定，要在"十二五"期间全面推进社会信用体系建设。目前，我国企业和个人的信用情况虽然部分存在，但这些信息却零零散散的分散在工商、税务、房管、银行等部门，需要进行整合和完善。
商业银行房地产信贷安全必须建立在借款人良好的信用基础之上，然而目前我国信用制度缺失，对企业和个人的信用缺乏监控的平台，使得借款人得以逃避信用检查，给商业银行房地产信贷无形中增加了风险。尽快建立我国的社会信用体系既是维护商业银行房地产信贷安全的重要保障，也是维护社会稳定、建立和谐社会的必然要求。按照发达国家的先进经验，我国的社会信用体系应建设好四个体系，即道德规范体系、法律规范体系、信息规范体系和信用服务机构规范体系。其中，道德规范体系、法律规范体系保障着社会信用体系健康运行，信息规范体系规范信用信息的内容、信用信息的如何使用等；信用服务机构规范体系规范信用服务机构如何合法取得个人和企业的信息，如何合法使用这些信息，四者之间各有分工、相互协作，共同构成具有中国特色的社会信用体系。
三、建立住房抵押贷款二级市场
目前，中国只存在住房抵押贷款一级市场，缺少住房抵押贷款二级市场，这使商业银行的住房抵押贷款资产，只能被动地持有，不能随便转让。中国住房抵押贷款的期限一般比较长，住房抵押贷款持续快速的增长对于解决城市居民住房问题固然有重要意义，但也会给商业银行带来借短用长、流动性不足等风险。此种情况下，我国应借鉴国际经验，发展住房抵押贷款二级市场。建立住房抵押贷款二级市场一方面有利于商业银行将其持有的住房抵押贷款资产销售给市场中介机构，增加商业银行的流动性，另一方面可以为商业银行提供新的融资渠道，分散其经营风险。建立住房抵押贷款二级市场的措施可以从推进抵押贷款证券化入手。即商业银行以住房抵押贷款资产为基础发行证券，然后将其出售给市场中介机构，再由中介机构出售给购买者。这样就可以将商业银行长期的、不可流动的住房抵押贷款资产变成具有高流动性的现金资产，从而分散商业银行房地产信贷风险，提高商业银行的流动性。
四、完善与房地产信贷相关的法律法规
市场经济是法制经济。相关法律法规不健全，就会出现钻法律空子、影响商业银行正常经营的现象。为降低商业银行的房地产信贷风险，我国应完善相关法律法规。一方面，我国应出台商业银行信贷产品创新、社会信用体系建设、房地产信托及信托投资基金等方面的法律规范，以实现我国房地产企业融资多渠道、分散房地产贷款风险过度集中于商业银行的目的，另一方面，我国还修改一些不太完善的法律如企业破产法（中国的《企业破产法》于 1986 年颁布，主要针对于全民所有制企业，并不能规范所有企业的破产），努力使其适应不断发展变化的金融形势。
第四节 研究局限
本文在已有研究成果基础上对商业银行房地产信贷风险管理理论和方法进行了深入、系统的讨论，并以广州 A 银行对 Y 房地产开发公司的信贷风险管理为例，分析了我国商业银行房地产信贷风险管理过程、方法、存在问题，提出了我国商业银行房地产信贷风险管理的对策、建议。但由于时间、精力、个人力量和能力的限制，尽管作者已经付出了相当大的努力，但还是存在一些不能令人满意的地方。作者认为，本文存在以下不足之处：1.Y 房地产公司的风险管理决策环节的相关资料，由于保密，本人无法看到，对 Y 公司风险管理的风险识别分析得略显单薄；2.对房地产信贷风险管理理论和方法，尤其是房地产信贷风险管理方法缺乏深入的研究；3.本文以非上市房地产公司为例研究了商业银行房地产信贷风险，其实上市房地产公司与商业银行房地产信贷风险的关系可能更显着，有必要进一步深入研究。
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