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【题目】房地产信贷业务的风险控制探究
【第一章】银行地产信贷风险问题探析绪论
【第二章】风险管理基本理论概述
【3.1 3.2】商业银行房地产信贷风险概念、特征及类型
【3.3 3.4】我国商业银行房地产信贷中存在的问题及成因
【4.1 4.2】广州A银行对Y公司房地产信贷风险管理
【4.3】广州A银行房地产信贷风险管理存在问题和改进措施
【结论/参考文献】商业银行房地产信用贷款风险管理研究结论与参考文献
第四章 广州 A 银行房地产信贷风险管理研究
第一节 广州 A 银行与 Y 房地产公司背景介绍
一、 广州 A 银行
广州 A 银行是 2009 年完成股份制改革并开业的一家商业银行，下辖 38 个中心（直属）支行，630 多个营业网点，注册资本金 82 亿元，在职员工 6500多名。该银行自成立以来，通过大刀阔斧的改革和灵活的机制、体制，存款总额、经济效益一直在稳步增长，在广州同业排名处在前列。截至 2014 年末，银行存款余额为 2896.4 亿元，市场占有率为 10.4%,同比增长 23.8%,在广州同业中排名第 6 位，其中对公存款增幅连续 7 年保持在广州同业前 4 位，市场占有率及储蓄存款余额在广州同业中排第 5 位；2014 年末，该银行贷款余额为 1552.6亿元，市场占有率为 8.9%,同比增长 12.6%,在广州同业中排名第 6 位，其中公司贷款增幅连续 3 年在广州同业中排名前 3 位，市场占有率及个人贷款余额在广州同业中排名第 4 位；2014 年，该银行实现拨备前利润 81.62 亿元，同比增长 20.2%;不良贷款率 0.92%.截至 2014 年底，该银行在房地产方面的信贷情况。
2014 年 A 银行在广州地区共发放房地产贷款619.95 亿元，其中房地产开发贷款 329.35 亿元，占比为 53.13%,购房贷款 290.60亿元，占比为 46.87%;在房地产开发贷款中，房产开发贷款为 296.83 亿元，占房地产开发贷款比重为 90%,地产贷款为 32.52 亿元，占比约为 10%;购房贷款中，个人购房贷款为 288.96 亿元，占购房贷款的比重高达 99%,企业购房和机关团体购房所占比例很小。
2014 年 A 银行在广州地区共发放 329.35 亿元房地产贷款。从业务种类看，主要是房地产贷款，金额为 206.62 亿元，占比为 62.74%,其次是经营性物业抵押贷款、其他类项目贷款，占比分别为 35.24%、29.17%;再次是"三旧"改造项目贷款、中长期流动资金贷款、银团贷款，占比分别为6.17%、4.79%、4.07%;从五级分类看，业务正常类贷款为 265.10 亿元，占比为80.49%,需要重点关注一类业务贷款为 56.22 亿元，占比为 17.07%,需要重点关注三类业务、次级类、可疑类业务贷款金额较少，所占比重较小；从担保方式看，抵押贷款为 298.74 亿元，占比为 90.71%,保证类、信用类贷款为 30.61,占比为 9.29%.
2014 年 A 银行在广州地区发放了 329.35 亿元房地产贷款。从贷款年限看，主要是在 0-3 年、3-5 年、5-10 年，其中贷款期限在 0-3年的贷款金额为 153.01 亿元，占比为 55.57%;从贷款到期情况看，2013 年到期为 28.35 亿元，占比为 8.66%,2014 年到期为 117.57 亿元，占比为 35.69%,2015 年以后到期为 182.68 亿元，占比为 55.47%.
上述情况表明，A 银行在广州地区房地产开发贷款存在以下特征：（1）房地产开发贷款的总量比较大、占比比较高，房地产集中度风险突出；（2）需要重点关注的一类业务贷款和信用贷款数额较大，需要加强风险管理；（3）大部分房地产贷款都在 2015 年以后到期，信贷风险的程度比较高。
二、 Y 房地产公司及业务情况介绍
Y 房地产开发有限公司隶属于广州市 A 房地产开发有限公司和广州市 A 投资有限公司，该公司成立于 2006 年 8 月，注册资本人民币 9000 万元，2011 年 11月获得广州市规划建设局颁发的房地产开发企业叁级资质证书。目前，控制两控股公司的股东分别是张某和陈某，张某和陈某在广州市 A 投资有限公司的股份分别为 90%、10%,A 投资有限公司参股 Y 房地产开发有限公司，占股比例为 47%,控股广州市 A 房地产开发有限公司，占股比例为 52%,广州市 A 房地产开发有限公司控股 Y 房地产开发有限公司，占股比例为 53%.广州市 A 房地产开发有限公司和 Y 房地产开发有限公司在广州已开发多个地产项目，项目销售情况良好，2011 年实现主营业务收入 20782 万元，主营利润 762 万元，到 2014 年分别增长到 29516 万元、1155 万元，实际控制人张某和陈某是多年的朋友，从事房地产开发和建筑施工业务三十多年，具有较丰富的房地产开发和建筑施工经验和技术。Y 公司控股情况和股权结构和财务状况。
2014 年底，公司董事会经过多次讨论后决定，在广州某区开发 "山水华庭"项目，该项目的储备土地为 181960 平方米，考虑到公司 2014 年末仅有 1009 万货币资金，公司对外无担保，无不良记录，公司资产负债率为 45%,在同行业中不算太高等因素，公司董事会同意向广州 A银行申请5年期房地产开发贷款8000万。
第二节 广州 A 银行对 Y 公司房地产信贷风险管理
一、广州 A 银行对 Y 公司房地产信贷风险识别
针对 Y 房地产公司的贷款申请， 广州 A 银行认为，该笔贷款主要存在政策性风险、市场风险、违约风险、操作风险等。其中政策性风险是房地产公司在项目开发过程中可能会遇到国家或地方政府政策变动，从而使银行贷款面临风险；市场风险是指房地产企业将房子建好之后有可能出现卖不出去的现象，从而使银行贷款面临风险；违约风险是指房地产公司因突发事件如政策变动、地震使得 Y房地产公司无法按时履约或有意拖欠银行贷款的风险；操作风险是银行在贷款过程中违规操作及贷后监控不严造成的风险。由于政策性风险、市场风险都会造成房地产公司不能归还银行贷款，所以广州 A 银行认为，对 Y 房地产公司进行贷款，存在的主要风险是违约风险，其次是操作风险。为进行风险评估，广州 A 银行做了两方面的调查：一是调查 Y 公司资信情况。该方面主要对 Y 公司的财务状况、市场竞争力、公司信誉、企业管理水平、企业发展前景等进行调查；二是调查房地产项目。该方面主要对 Y 公司的项目选址、项目可行性、项目立项、设计、审批等进行调查。
二、广州 A 银行对 Y 公司信贷风险评估
1.确定 Y 公司资信等级
一般来讲，只有达到一定资信等级的房地产企业才可能获得贷款。为控制房地产信贷风险，广州 A 银行首先对 Y 公司的资信情况进行评估，评估的内容包括定性和定量两个方面。定性方面的评估主要是对 Y 公司的品德、资本、担保或抵押、能力、环境、经营进行评估，定量方面的评估主要是对 Y 公司的盈利能力、营运能力、偿债能力、发展能力和现金流情况进行综合评估。广州 A 银行对 Y公司的资信评估采用的方法是指标评分法，即首先根据风险管理理论、房地产信贷理论、系统理论等选择评价指标，建立评价指标体系，然后由信贷人员对各栏目进行逐项评分、综合评定房地产信用分值。其中定性评价由信贷人员依据实地调查或经验数据做出，定量评价由信贷人员对比企业数据与银行制定的参照标准值后记分，最后依据制定的房地产企业信用等级标准及风险系数确定 Y 公司的资信等级。广州 A 银行对 Y 公司资信评价情况。
Y 公司在企业财务状况、现金流量状况、企业基本状况、企业市场竞争力、企业历史信誉、企业管理素质、企业发展前景的得分分别为39 分、10 分、4 分、4 分、5 分、6 分、3 分，综合得分为 71 分，按照广州 A 银行制定的房地产企业信用等级标准及风险系数（见表 4-6），Y 公司的信用等级为AAA 级，风险系数为 0.5.
2.确定 Y 公司项目信用等级
在确定了 Y 公司的资信等级之后，商业银行进一步对 Y 公司房地产项目信用等级进行测算。测算方法是参照国际惯用的《项目评价准则》，从企业或项目基本情况、项目工程内容与费用齐全状况、项目的财务状况、项目的经济效益、风险效益、贷款项目担保抵押六个维度设置一定数量的指标进行测算。广州 A 银行对 Y 公司项目信用等级评价情况。
从表 4-7 可以看出，Y 公司在企业或项目基本情况、项目工程内容与费用齐全状况、项目的财务状况、项目的经济效益、风险效益、贷款项目担保抵押方面的得分分别为 15 分、31 分、11 分、9 分、5 分、3 分，综合得分为 74 分，按照广州 A 银行制定的房地产企业信用等级标准及风险系数（见表 4-8），Y 公司的项目信用等级为 AAA 级，风险系数为 0.5.
三、风险控制
由于 Y 公司在资信等级、项目信用等级方面的得分分别为 71 分、74 分，信用等级风险权数都为 0.5,所以广州 A 银行认为，对 Y 公司的房地产项目进行贷款存在一定风险，为此，该银行在该项贷款中采取了如下控制措施：
1.对 Y 公司的贷款方式、贷款期限、贷款形态等进行限定贷款方式、贷款期限、贷款形态、贷款金额是商业银行房地产贷款的重要内容。不同的贷款方式、贷款期限、贷款形态、贷款金额对商业银行房地产贷款风险的影响不同。就贷款方式而言，企业信用贷款风险最高，保证贷款、质押贷款风险较低，抵押贷款、票据贴现贷款风险介于三者之间（不同种类的贷款方式及风险系数见表 4-9）。贷款形态是衡量商业银行房地产贷款风险大小和安全程度的重要指标。一定数量的贷款，其形态不同会使得银行所承担的风险大小不同，通常商业银行会把正常贷款的风险系数设定为 0.1.关注贷款、次级贷款、可疑贷款、损失贷款的风险系数随着风险程度的增加不断提高（不同贷款形态的风险系数。
广州 A 银行考虑到 Y 公司有较丰富的房地产开发经验，具有一定的经济实力，而且房地产项目较好，同意贷给 Y 公司 8000 万款项，用于房地产项目建设，贷款期限为 2 年，贷款利率按分行有关规定执行，担保方式为项目土地及在建工程抵押，并由股东提供连带责任担保，项目资金采用封闭管理，且满足以下条件：
（1）项目自有资本比例不低于 30%,根据项目办证进度，分批提款，累计提款比例不超过施工许可证面积比例，项目资本金与贷款同比例投入使用；（2）办妥相关抵押担保手续，抵押率不超过 50%;（3）Y 公司开立销售监管帐户，项目销售资金回笼 A 银行；（4）销售回笼资金达到 5000 万元起，按"合同销售金额×抵押率" 计算出的金额优先向本行归还贷款，销售比例超过 80%前还清银行贷款。
2.强化对 Y 公司的贷后监控
Y 公司的还贷资金主要来源于房产销售的资金回笼，Y 公司项目现金流入大小及流向对广州 A 银行的房地产贷款安全至关重要。客观上 Y 公司存在将房产建设资金和销售回笼资金用于其他支出的可能性。为规避 Y 公司此种行为可能对银行贷款产生的风险，广州 A 银行采取了如下贷后监控措施：一是安排专人定期、不定期地检查 Y 公司房地产贷款的使用情况，对发现的问题及时通知 Y 公司，并要求其迅速改正，若 Y 公司拒不执行，立即终止贷款，追回已发放贷款；二是要求 Y 公司向房管局申请办理《商品房预售许可证》时必须取得银行同意，并向银行申请以办理《商品房预售许可证》后的在建工程置换前述抵押物；三是要求Y 公司在取得《商品房预售许可证》、开始预售房屋后，必须按照"合同销售金额×抵押率"计算出的金额优先向银行偿还贷款。
四、风险处理
由于企业风险只可能尽量规避，不能完全消除，为了使风险损失最小和对银行的经营活动影响最小，广州 A 银行在对 Y 公司房地产贷款进行了风险识别、风险评估和风险控制之后，采取了以下风险处理对策、措施或方法：（1）积极推行资产证券化，分散房地产信贷风险。目前国内部分商业银行已在抵押贷款资产证券化方面取得进展，广州 A 银行准备借鉴其他商业银行的做法，积极推行资产证券化；（2）优化房地产贷款的事前和事后控制策略。在采用上述控制措施的基础上，广州 A 银行还在积极探索先进的风险管理技术和方法，力争使风险控制在萌芽状态，或使风险损失降到最低；（3）增加流动性管理的可选工具，避免出现较大的危机。该策略实际上是风险自留策略，是由 A 银行自身承担风险事故所致损失的风险处理方法。
