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【题目】房地产信贷业务的风险控制探究
【第一章】银行地产信贷风险问题探析绪论
【第二章】风险管理基本理论概述
【3.1 3.2】商业银行房地产信贷风险概念、特征及类型
【3.3 3.4】我国商业银行房地产信贷中存在的问题及成因
【4.1 4.2】广州A银行对Y公司房地产信贷风险管理
【4.3】广州A银行房地产信贷风险管理存在问题和改进措施
【结论/参考文献】商业银行房地产信用贷款风险管理研究结论与参考文献
第三节 我国商业银行房地产信贷及风险管理现状
一、我国商业银行房地产信贷现状
1.房地产企业资金来源
为了掌握我国房地产企业资金来源情况，作者依据《中国区域金融运行报告》对 2005-2011 年间的房地产企业资金来源及个人住房贷款进行了统计。
我国房地产企业的主要资金来源总体呈上升趋势，国内贷款、自有资金、定金及预交房款是房地产企业的主要资金来源。在房地产企业资金来源中，国内贷款比重约占 18%左右，企业自筹资金占比在 30%-40%之间，购房者的定金及预交房款占比在 40%-50%之间，三项资金来源总计超过 80%.另外，由于定金、预收房款中有很大一部分资金也来自商业银行贷款（假如房产的首付比例为 30%,则约有 70%的资金来自于商业银行个人按揭贷款），因此，商业银行贷款约占房地产企业总资金来源的 50%,大大超过了世界公认标准（世界公认标准为银行贷款在房地产总投资中占比不超过 40%）。2011 年，我国房地产开发企业共获得资金来源 8.3 万亿元，约有 4.8 万亿来自于商业银行贷款。商业银行除为房地产开发提供贷款外，还为其前端的政府土地储备中心、土地出让单位提供土地储备贷款，如果算上这两项贷款业务，那么，商业银行为房地产行业提供的贷款远远不止 50%.
2.商业银行房地产信贷现状
（1）房地产贷款规模和速度增长较快
作者依据《中国区域金融运行报告》对 2006-2012 年间的商业银行房地产信贷情况进行了统计。
2006 年，商业银行的房地产贷款为 3.68 万亿，到 2012年，已经增长到 12.10 万亿，增长了 3 倍多；2006 年到 2012 年间，商业银行的房地产贷款比例、新增贷款数额每年都在增长，除 2008 年受金融危机的影响增长率为 10%、房地产贷款新增 0.48 万亿之外，其他各年的增长率都超过了 12%,新增房地产贷款平均超过 1 万亿，2009 年更是达到了极大值，房地产贷款同比增长了 38.83%,新增贷款数额同比增长 2.05 万亿；2006 年到 2012 年间，除 2008年和 2012 年外，商业银行房地产贷款同比增长比例远远超过商业银行贷款同比增长比例，各年的房地产贷款占银行贷款的比重都超过了 15%.
整体上看，我国商业银行的房地产贷款增长率明显高于同期总贷款增长速度，房地产贷款占总贷款的比例呈上升趋势，且依然处于较高的水平。
（2）个人住房贷款增速居高不下
为了掌握商业银行个人住房贷款情况，作者依据《中国区域金融运行报告》对 2005-2011 年间的房地产企业资金来源及个人住房贷款进行了统计。
1999 年至 20111 年间，我国个人消费贷款的绝大部分是个人住房贷款，个人消费贷款与个人住房贷款都呈上升趋势，且每年都有较大幅度的增长，2011 年，个人消费贷款、个人住房贷款分别达到近 9 万亿、7 万亿，较上年分别增 20%、17%.相对于商业银行其他贷款，个人住房贷款是商业银行贷款风险较低的贷款，但风险低并不意味着无风险。当房价下跌时，拥有二套房、多套房的个人很可能出现违约风险。这种现象自 2007 年美国金融危机爆发以来非常普遍，很多家庭宁愿抵押房产，而不偿还贷款。这必然提高了银行信贷风险。
（3）房地产业不良贷款余额相对较大
作者依据《中国银监会年报》，对 2006-2012 年间的商业银行房地产业不良贷款进行了统计。
自 2006 年以来，我国商业银行不良贷款及不良贷款率呈双下降趋势，但排名却没有出现较大变化。2006 年，我国商业银行不良贷款、不良贷款率分别为 925.65 亿、6.61%,在 20 个行业中的排名分别为第四位、第九位，2012 年，商业银行不良贷款、不良贷款率降为 279.10 亿、0.71%,但在20 个行业中的排名却在第五位和第十二位，仅次于制造业、批发零售业、个人贷款、农林牧渔业。个人住房不良贷款除 2012 年略有增加外，总体上呈下降趋势，个人住房不良贷款率则完全呈下降趋势。
二、我国商业银行房地产信贷风险管理
目前，我国商业银行信贷风险管理主要包括风险识别、风险评估、风险控制以及风险处理四个过程。
1.风险识别
风险识别是商业银行在对房地产企业、房贷个人的财务信息、信用状况等进行评估和分析或对其贷款取得后的资金使用情况进行跟踪调查后，对银行房地产贷款潜在的风险进行识别。商业银行房地产信贷风险识别方法主要有现场观察法、专家意见法、案例分析法、综合评价法、业务流程分析法等，风险识别的任务是对搜集的房地产企业、房贷个人信息进行综合分析和评估，找出银行贷款的潜在风险和主要风险。由于风险识别是发生贷款损失之前，若商业银行在该阶段能够准确识别房地产行业中存在的市场风险、贷款人存在的财务风险、道德风险，并及时地采取针对性的措施，这将大大降低商业银行房地产信贷风险。风险识别是商业银行房地产信贷风险管理的第一环节，是风险评估、风险控制、风险处理的基础，我国大多数商业银行一般都会采取一定的方法对发放给房地产企业、房贷个人的贷款风险进行识别。
2.风险评估
商业银行房地产信贷风险识别出来之后，还要对风险造成的影响和损失的可能性进行评估和预测。我国商业银行常用的风险评估和预测方法分为定性和定量两种，定性方法主要有企业风险矩阵，定量方法主要有综合评价法、回归分析法、概率法、灰色理论或黑箱理论等。综合评价法通常是根据财务理论，选择评价指标，建立评价指标体系（体系内容包括盈利能力、营运能力、偿债能力、发展能力和现金流量方面），然后采用综合评价模型如综合指数法、主成分分析法、层次分析法、模糊综合评价法等对房地产企业或个人的信贷风险进行综合，依据设定的评价标准判断信贷风险的大小。若房地产企业或个人信贷风险超过临界风险，商业银行则通过不发放贷款、少贷或提出严格限制等方式控制风险。在我国，管理科学、规范的商业银行一般在该阶段采用综合评价方法来估计和预测房地产信贷风险。
3. 风险控制
风险控制是商业银行房地产信贷风险管理的重要环节，它是商业银行对影响和损失比较大，发生的可能性又比较高的房地产信贷风险进行控制的过程。在此阶段，我国商业银行通常采取以下措施控制风险：（1）制定相关政策或措施；（2）限制各分行的审批权限；（3）完善贷款风险控制流程。
4.风险处理
商业银行在风险识别和风险衡量的基础上，需要根据风险管理目标选择合适的方法有效控制风险因素，积极采取处理措施，以减少风险因素或减少风险因素危害。商业银行处理风险方法分为风险规避、风险转移、风险控制、风险自留。
风险规避是商业银行指对房地产信贷风险采取避重就轻的处理方式。这种方式又分为两种：一种是随机分散，如股票证券投资中在资产组合中随机增加资产数量来分散风险。另一种是有效分散，即基于资产组合理论，在运用有关的模型对各种资产的收益及风险分析之确定资产组合，从而达到降低风险的目的。风险转移是商业银行利用某些合法的交易方式和业务手段将风险全部或部分地转移给其他企业或个人承担，这种策略主要有出售、发包和保险与担保。风险控制是商业银行通过强化风险监督，发现问题及时处理等方式，以避免损失的发生或情况恶化。风险自留是商业银行自身承担风险事故损失的一种风险处理方法，通常通过银行内部资金的融通来弥补损失。
第四节 我国商业银行房地产信贷中存在的问题及成因
一、我国商业银行房地产信贷中存在的问题
1.风险过度集中于商业银行
从以上的数据可以看出，商业银行贷款是我国房地产市场的主要资金来源，房地产开发企业的大部分资金直接或间接来自于商业银行信贷，个人住房贷款在个人消费贷款中的比例比较高。在我国，由于资本市场发展比较晚，除了向商业银行申请贷款外，可供房地产开发商选择的资金募集方式和渠道不多，比如发行股票、证券、房地产信托和投资基金等，加之我国的信用体系没有建立，这使得商业银行在很大程度上承担了房地产企业和购房者的市场风险和信用风险。为控制房价快速上涨，2010 年以来，我国实行了限购、限贷、房产税等一系列打压投机性购房需求的政策，但是我国房地产市场似乎增强了免疫力，短期内受一定影响后房价依旧继续上涨，房地产泡沫越吹越大，一旦房地产泡沫破裂、房市崩溃，房地产企业大面积发生违约，商业银行则将面临巨大的市场风险。信用风险的大小主要取决于房地产企业和购房者的财务状况，若房地产企业或购房者无力偿还或放弃偿还个人按揭贷款，商业银行则将承担信用风险。
另外，在我国的房地产金融体系中，各商业银行之间、商业银行与房地产中介机构如担保机构、评估机构之间缺乏有效的合作和沟通，商业银行房地产信贷系统风险不能得到有效分散，也使得风险过度集中于银行。
2.商业银行内控体制、机制不完善
长期以来，我国商业银行一直遵循着"贷前调查、贷中审查、贷后管理"的业务流程开展房地产贷款业务，但在具体实施的过程中，巨大的市场份额、利润诱惑以及银行的内部激励机制不健全，使得大多数商业银行中存在着重贷轻管、重放轻收等问题。在贷前调查阶段，银行信贷业务人员受知识、能力、经验等限制以及对较高绩效收入的渴望，在实际调查中往往不能全面、严格地审查房地产企业或购房者的财务状况、信用状况以及开发项目的合规性，这在无形中加大了银行的潜在风险。在贷中审查阶段，由于我国商业银行实施的是审贷分离、分级审批制度，该制度没有建立相应的责任追究机制，这使得信贷业务部门和评审委员会常常各司其职、不负其责，无法对贷款风险进行有效的控制。在贷后管理阶段，虽然银行规定信贷业务部门协调配合风险管理部门对房地产贷款的实际运用和风险情况进行定期监测、分析评估，但由于风险管理部门和信贷业务部门的协调配合机制运作不通畅，使得贷后管理流于形式，根本无法有效监控房地产信贷风险。
3.商业银行房地产信贷风险管理方法落后
多年来，我国商业银行一直采用专家意见法、财务报表分析法、贷款风险度法等分析评价房地产信贷风险，评价的指标主要有盈利能力指标如总资产的收益率、净资产的收益率、营运能力指标如总资产周转率、流动资产周转率、偿债能力指标如资产负债率、流动比率、偿债保证比率以及个人收入还款比例等，利用这些指标评价房地产信贷风险虽然具有一定的科学性、合理性和有效性，但这种评价主要还是依靠经验，是一种定性的、局部静态的风险管理方法，存在较大的问题和不足。我国商业银行面临的风险越来越大，迫切需要定量的、动态的风险管理技术和方法。但是由于我国商业银行长期实行的是粗放式管理，忽视原始数据的积累和保存，加之历史数据中存在较大缺陷，使得我国商业银行很难运用国外成熟、可靠的信用风险度量模型进行风险管理。另外，商业银行在房地产贷款评审过程中，对贷款抵押物、担保等第二还款来源比较关注，对借款人第一还款来源的考察与评价比较欠缺。国际着名的大银行在审查贷款资格和条件时，特别重视借款人的收入、现金流、信用、还款能力等情况，这与中国商业银行房地产贷款评审时的做法明显不一致（虽然中国商业银行房地产贷款评审也将其作为首要条件）。
二、我国商业银行房地产信贷风险成因
对于我国商业银行房地产信贷风险成因，众多的专家、学者给予了多种解释，这些解释都有一定道理，作者认为，从经济理论、金融理论看，我国商业银行房11.房地产经济周期波动。
任何事物都有其自身的周期，房地产行业也不例外。房地产行业的经济周期分为复苏、高涨、衰退、萧条四个阶段，其中萧条阶段是房地产周期的谷底或终点，此阶段是房地产行业最艰难的时期，市场冷清，房地产企业惨淡经营；随后进入复苏或上升阶段，在该阶段，房地产销量上涨，市场行情看好。高涨阶段是房地产周期的最高点，此阶段，房地产销量达到最高，市场一片红火，随后房地产进入衰退期，房地产销量下降，市场疲软。不同于房地产行业有四个阶段，对于商业银行来说，房地产信贷只有扩张和收缩两个阶段，房地产的复苏和高涨阶段是商业银行房地产信贷的扩张阶段，房地产的衰退和萧条阶段是商业银行房地产信贷的收缩阶段。在房地产的复苏和高涨阶段，外部经济宏观环境较好，各市场主体都有一种乐观的情绪，对未来的预期普遍较好，这种情况可能使得借款人的还款能力和信用水平有所提高，使得商业银行更多地关注房地产价格，忽视对借款人的审查，并向其发放贷款或条件更为宽松的贷款，从而增加商业银行房地产信贷的潜在风险，即在房地产的复苏和高涨阶段，房地产信贷风险是一个不断积累的、潜在的风险。当房地产行业迈过高涨阶段进入衰退期尤其是萧条阶段之后，房地产经济增长率回落、市场不景气就会使经济主体对未来的预期变得悲观。
当大量的商品房积压、房价不断走低、众多开发商资金链断裂，烂尾楼、空置楼不断出现，一些摊子大、实力弱的开发商破产倒闭等情况频现时，商业银行房地产信贷的潜在风险就会开始暴露，在一定条件下就会转化为现实风险。
2.房地产泡沫
评价一个国家的房地产是否存在泡沫，国际上通常采用三个标准：一是房价收入比；二是房地产投资与房价增长速度的关系；三是商品房的空置率。对于中国房地产是否存在着泡沫，尽管多年来理论界、实务界的学者、专家一直争论不休，到现在还没有达成一致意见，但若利用这三个评价标准看我国房地产，就会得出明确的结论。首先看房价收入比，国际上认为的标准是不超过 6 倍，即房价应占到一个中产家庭年收入的 6 倍左右，但目前北京、上海等大城市的房价收入比早已超过了 15 倍以上。再看房地产投资，近年来在国家宏观调控政策力度不断加大的情况下，房地产投资增幅尽管有所回落，但仍然保持了年均 10%的增长速度，特别是在一线城市，房价一直处在上涨阶段。中国商品房的空置率尽管到现在还没有一个准确的数据，但有调查显示，二三线城市商品房的空置率在 30%,一线城市的商品房中高档楼盘的水表 50%以上都是不动。上述情况说明我国房地产存在严重的泡沫。一旦该泡沫破灭，将引发商业银行不良贷款急剧增加，出现大量呆账、坏账，由于房地产企业和个人将不再归还贷款，商业银行最终得到的是贬值的房产，这将使商业银行运转失灵，最终导致汇率体系失衡，引发全面的金融危机。
3.商业银行与借款人之间的信息不对称
不对称信息理论是信息经济学的核心理论。不对称信息（asymmetricinformation,也称非对称信息）指的是这样一种情况，交易的一方拥有另一方不拥有的信息，甚至第三方也无法验证，即使能够验证，也需要花费很大物力、财力和精力，在经济上是不划算的。不对称信息产生的风险分为两类，一类是事前不对称信息引起的逆向选择风险；另一类是事后不对称信息引起的道德风险。从商业银行房地产信贷业务看，商业银行与借款人之间存在着广泛的信息不对称。
在贷款前，借款人对自身的资产、财务、信用等真实情况比较了解，若借款人存在一些对贷款不利的情况如资产没有达到一定规模、企业经济效益不好、信用状况较差等，那么借款人在提交贷款申请材料时，就会刻意隐瞒或者伪造那些不利于贷款的信息，或者向银行提供虚假信息的证明材料，面对众多的借款人、众多的材料信息，商业银行受人力、物力、技术等方面的限制，不可能去调查全部信息资料的真实性、准确性、可靠性，只能基于一定的技术方法和经验对借款者的情况进行大概的了解和判断，在无力掌握借款人真实情况时匆忙发放了贷款，就会产生"逆向选择"风险。当借款人与商业银行签订贷款合同后，借款人擅自改变贷款用途，商业银行由于监管不到位，对投资项目执行的风险和实际收益情况等缺乏必要的跟踪监督，就会产生"道德风险".在中国，两类信息不对称都会给商业银行房地产信贷带来风险。
4.社会征信制度缺失
我国实行的是社会主义市场经济。在市场经济活动中，每一个市场的参与者都是"经济人",都希望在经济活动中以最小的投入获得自身利益的最大化，如果运行体制存在缺陷，就会有人钻体制的漏洞。在目前的中国，诚信是最为稀缺的资源。社会征信制度约束缺失使得房地产借款人为了顺利获得银行贷款，刻意隐瞒或者向银行提供虚假信息的证明材料。商业银行在得到不完整、不可靠、不真实的信息后，尽管明明知道借款人提供的信息材料可能存在这样、那样的问题，但由于只有得到授权，才能对借款人的诚信记录进行查询（未经借款人授权的诚信记录是不能查询和公开的），加之，受人力、物力、技术等方面的限制，不能对借款人提供的全部信息进行调查、核实，就会给房地产贷款的发放埋下隐患。
社会征信制度约束缺失还使逃债者得不到法律和社会的制裁、逃债成本低廉，导致房地产借款人赖债、逃债现象盛行，银行呆、坏账增加，加大商业银行经营风险。
