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【题目】房地产公司负债运营中的风险管理探究
【第一章】风险管理在房地产企业负债经营中的应用引言
【第二章】房地产负债经营风险控制的基本理论
【第三章】DH公司负债经营风险控制的现状分析
【第四章】DH公司负债经营风险的控制不力的后果及原因
【第五章】提高DH公司负债经营风险控制力的对策
【结束语/参考文献】房企负债经营风险管控分析结束语与参考文献
3 DH 公司负债经营风险控制的现状分析
3.1 DH 公司简介
3.1.1DH 房地产公司的历史沿革
DH 房地产公司成立于 1996 年，拥有员工 1500 余人，截至 2013 年该公司资产总额达到 29.8 亿元。该集团在中国内地的二线和三线城市都开发了大量住宅、写字楼和综合商务大楼，并且也开发了基础建设和住宅项目。DH 公司的战略目标是将公司发展成为有品质的创新品牌，也在不断提升开发楼盘的品位。2006-2007年三年间公司为了提高销量，在其前期工程项目款未完全回收的情况下，大量举债开发精装住宅和精品楼盘，这导致公司资金周转困难。2011-2013 年这三年间国家出台了一系列政策调控房地产行业投资过热的现象，银行也同时收紧信贷。
不良的外部筹资和投资环境造成 DH 房地产公司的在建项目融资难度加大，后续项目开发难以在规定时间内完成。工程开发中项目拖延导致成本费用增加，让资金链更加紧绷，增加了 DH 公司的运营风险和偿债风险。不良的财务状况让银行提高了对该公司的信贷门槛，使得该公司借款难度增加，加上后续出台的限购政策也减少了 DH 房地产公司的销售量和利润，进而又导致公司销售毛利率大幅下降，在此环境下公司的运营能力减弱。另外，较高的资金需求和日益增加的借款难度及难以预测的资金回收期限，都增加了 DH 房地产公司资金链断裂的风险。
在公司资产总额从 2011 年的 14 亿升至 2013 年的 29.8 亿的同时，其负债规模也在不断扩大。
3.1.2DH 房地产公司的组织结构
DH 房地产公司是具有独立法人资格的有限责任公司，公司经营的项目较多，且分散于不同的城市，这增加了公司的管理难度，造成项目跟进的难度大，管理效率低。在此情况下，公司为了提高管理效率，采用项目部负责制度，让各个项目管理部门获得充分授权，以管理其所负责项目的大小事务，且只有发生了非常重大的事项时公司才介入管理。这使得每个项目的负责人权力大，并能根据项目的情况自主决策，这种管理体制在公司成立前期起到了积极作用，让公司的盈利增加且项目管理者能够充分发挥才能。但是当企业面临着激烈的外部环境，各项目部出现了越来越糟糕的经营财务情况，此管理体制也就给公司带来不利影响，其决策无法快速传递给公司，公司无法及时获得最新经营情况，并难以及时识别及处理公司面临的风险。
虽然公司各个部门能够对各项目部垂直管理，但是在实际情况中公司的各个项目管理部门能够单独决定其所在项目的人事、薪酬、考核评价和实际经营决策。
而受地域限制，公司只能在各种决定实施后才知晓各项目的最新进展，不能有效管理各地域项目。各项目部都为了实现其所在部门的现金流和业绩情况最优化，忽略了从大局出发考虑风险和收益，这导致公司整体的财务风险增加。
该公司没有设立专门的风险控制部门来识别和控制企业风险，也没有专设财务风险管理岗来管理企业的应收账款回收和到期债务偿还等事项，从而导致企业的额外支出增加，出现不必要的损失。DH 公司风险控制意识淡薄，未设专门人员和机构来识别和管控风险，从而造成其目前面临的财务风险。
3.2 DH 公司控制负债经营风险采取的措施
3.2.1 加强对公司外部经济环境的预测
该公司安排了各个部门的各个岗位的人员参与分析可能造成公司财务风险的外部因素，并评价这些外部因素对财务风险的影响程度，把这些评价纳入财务决策中作为财务计划的参考。公司根据国家宏观政策及市场环境、利率等情况的走势分析宏观经营环境，分析市场部人员的销售记录，了解市场需求和热门地段、户型及大众有能力承担的房价范围。安排财务部门人员寻找融资渠道和比较各融资渠道的融资成本及调查同类房地产项目的平均盈利水平。组织工程部门人员分析人力成本、建材和辅材成本和其他与房地产项目相关的上下游产业的能源价格，尽量以低价获得高质量的房地产开发原料。企业希望通过充分了解各方面信息，以尽可能准确地分析和控制房地产营运过程中的财务风险来实现稳健经营。
3.2.2 适时调整企业经营策略
首先，采用预售制。DH 房地产公司对持有的房屋采用预先支付较低额度的定金，签订赊销合同并在其交房时适度打折销售来促进部分资金回收，以弥补在建工程的资金缺口，并获得短期资金使用权。
其次，运用灵活的销售策略。为了增加公司持有的现金量，公司可以通过促进销售并加速资金回流来降低资金链断裂的风险，DH 公司可以根据客户的购买能力采取不同的销售策略。根据不同客户对房屋的需求，适当推荐不同户型的房屋，增加小户型房和公寓房这种大众户型房的销售力度。对于还款能力较强的购买者给予价格优惠，以鼓励其一次支付，对于还款能力较弱的购买者，延长其还款期，并提高其首付金额。通过广告和大型活动宣传，提高楼房知名度，以增加房屋的销售量，并减少库存房屋的管理费。加强到期应收账款的催收，以加速资金回笼，同时为了提高资金使用效率，公司已将回收的资金和预收款同时投入在建工程，希望通过此方法降低负债规模，并减少高资产负债率带来的利息支出。
最后，选择合适的市场。根据公司以往的销售情况，选择交通状况较好的区域开发楼盘，且响应目前国家对房地产行业的宏观调控政策，增加中低端房地产项目的开发。在二线和三线城市中增加热门户型的开发量和开发规模，在一线城市减少大面积户型的开发规模，并增加酒店式公寓的开发。预算时将开发规模和贷款规模等指标分解至每个项目部，让各部门根据其获得的任务指标，结合当地的文化、自然和基础设施，开发相应的户型类型。与此同时，各项目部每月定时汇报财务情况和施工进度给公司，让公司汇总，并综合分析公司总体的经营风险及财务风险，以方便公司集中管理银行贷款和房屋销售定价，在利率低时增加银行贷款，并在利率高时降低房屋价格，通过增加销售量来增加公司回收的资金量，以应对利率波动风险。
3.2.3 强化负债经营风险控制的内部责任制度
每年的董事会会议都讨论并决定 DH 房地产公司当年的经营计划、财务计划及目标利润，并且审阅公司未来三年的财务预算及财务预测。根据各项目部门的开发规模批准其当年的借贷规模及经营计划，并审阅各项目部门的财务预算和利润目标。
DH 公司各项目部每年都必须向董事会提交财务数据，并提交文件具体分析各财务数据所传递出的风险信号，并分析财务报表中出现的实际数据与年初预算出现差异的原因。董事会根据各项目部提交的财务数据决定企业下一年的总体负债规模、投资规模和经营计划。根据每个项目部门的投资销售情况，将经营计划进行分解，并制定激励政策鼓励各项目部门完成其所获任务。
在公司及各项目分部都设立完整的组织架构，明确每个部门及不同层级之间的职责和权限。对于资本结构和年度预算等重大事项需董事会开会决定，整个会议需有完整的书面记录，且在会议结束后要求决策人员签字确认，并安排相应部门人员根据经营计划和财务情况管理企业的负债。
各分部定时将销售量、资产状况、贷款规模、现金持有量和项目开发情况上报公司，且在各项目部需要临时大额贷款，或者出现经营变化时，及时将该情况上报公司，由公司财务部记录分部的财务状况并与年度预算进行比较，分析各分部的运营情况和偿债能力，以调整负债规模和负债结构。
3.2.4 建立了负债经营风险控制的评价体系
DH 公司设置财务指标是为了通过分析这些指标了解企业的偿债能力、营运能力和盈利能力，并以此判断企业当年的经营情况和总体财务状况。在决策前需要根据企业的开发规模和开发成本确定企业的负债规模和负债结构，但是对于企业所借债务的偿还能力需要根据企业的盈利能力及营运能力来判断。资金周转速度越快则 DH 公司的营运能力越强，负债的资金成本越低。公司的成本费用越低则盈利能力越强，公司持有的货币量越多，偿债能力越强。该公司设置的财务指标如表 3.1 所示。
每年年末 DH 公司为了了解企业当年的经营情况和制定下一年的资金计划，会根据此财务指标体系分析公司的财务现状及变动情况，同时也分析当年的经营成果来评价企业的营运能力和未来发展方向。但是该财务分析体系没有综合其他非财务指标来全面分析企业当年的财务状况，导致企业未能有效控制成本，造成分析结果与预算差别大，整体的财务效率低。
3.3 DH 公司负债经营风险控制不力的表现
企业通过负债经营获得了财务杠杆效应，同时也产生了筹资风险，并增加了企业无力支付到期债务风险事件发生的概率。单独依靠 DH 房地产公司所持有的企业留存收益难以支付各项目在投资和经营过程中产生的大量成本费用，而不同形式负债所负担的资金成本高低直接影响到企业利润和现金流情况。DH 公司尽管从外部环境预测企业经营策略调整，强化内部控制责任及建立负债经营风险控制措施来降低企业的负债经营风险。但是，由于外部与内部诸多因素的影响，DH 公司负债经营风险控制仍然没有达到理想的程度，其主要表现在下文所述的几个方面。
3.3.1 资产负债率高
DH 房地产公司资产负债率较高且仍然在不断升高，从下表数据可以知道2011-2013 年连续三年中资产负债率均高于 75%,且此三年的资产负债率均高出行业平均指标十多个百分点，这说明该公司负债经营风险控制存在严重的问题。
DH 房地产公司的资产负债指标如表 3.2 所示。
从表 3.2 的数据可以知道，我国房地产行业的平均资产负债率在 70%左右，但是 DH 公司 2011-2013 年这三年的资产负债率为 77%、81%和 86%,该公司财务杠杆给企业带来了较大风险。该企业的资产负债率超过行业警戒线，使得其运营和资金周转过于依赖外部环境，造成其存在较大的偿债压力并潜藏着财务风险。
在市场不景气的情况下，企业面临着房屋难以销售的问题，将导致企业的存货难以变现的后果，进而造成到期债务无法偿还。而企业若需偿还债务则不得不抵押资产，这进一步使得该企业信用评级降低，并出现筹资困难的问题。
3.3.2 债种结构和债务期限结构不合理
在企业自有资金无法满足正常生产经营时，资金密集型企业除了可以选择商业信用获得暂时的资金周转外，也可以选择增加银行贷款额的方法筹集资金，并少量地发行企业债券，DH 房地产公司商业信用则以预收款和应付款为主，存在债种结构单调的现象。DH 房地产公司债种结构如表 3.3 所示。
从表 3.3 中的数据知道 DH 房地产公司的大部分借款从银行中获得，其次是通过发行企业债券和应付款项获得，且三者之和占总债务比高于 70%,而融资租赁、抵押票据和信托贷款等其他筹资渠道获取的负债较少。而且银行贷款和商业信用所占比例太高，会给企业的信誉和再筹资能力造成较大影响，所以 DH 房地产公司偿债压力较大。下面再分析 DH 房地产公司的债务偿还期限，如表 3.4 所示。
从表 3.4 中数据可知 DH 房地产公司一年内归还的债务占总债务比率一直居高不下，在 2013 年其比率竟然高达 81%.而且三年以上的债务以长期借款为主，这导致公司必须承受支付较高利息费用的负担。另外，公司糟糕的经营情况使得公司难以取得长期借款，只能不断地通过短期负债来筹资，这不仅造成公司较高的营运风险也导致公司资金流不稳定，且在每年年末集中偿还高额的债务本金数额较大。
3.3.3 现金比率低
现金比率是指货币资金与流动负债的比值，它表示的是企业持有的现金流支付其当期已到期债务的能力。通过分析现金比率能够评价企业应对突发情况时的临时还款能力。DH 房地产公司货币持有量较低，说明其应对突发事件的能力较弱。
DH 公司现金比率如表 3.5 所示。
DH 房地产公司 2011-2013 年这三年的现金比率分别为 7.6%、6.5%和 5.8%,而房地产行业的现金比率标准值为 15%,DH 公司的现金比率远远低于该行业的标准值，过低的现金持有量导致其过度依赖外部筹资。
3.3.4 资产周转率低
总资产周转率可以反映出企业的资金使用效率，可以通过该指标判断资金的使用特点、资金的回流和增值情况。DH 房地产公司的营运能力如表 3.6 所示。
DH 房地产公司应收账款周转率三年数值分别为 1.8、1.6 和 1.4,存货周转率分别为 0.32、0.29 和 0.27,总资产周转率分别为 0.18、0.17 和 0.16.而房地产行业的应收账款周转率、存货周转率和总资产周转率的预警线分别是 3.5、1.6 和 0.3,该公司这些指标的数值均低于预警线。说明该公司运营能力较弱，销售收入低导致其持有的流动资产较少。在投资新项目时只能大量地从从外部获取资金，自有资金再投资能力弱且资金使用效率低。
3.3.5 年经营现金净流量为负数
不同性质的资金活动导致的资金流入和流出能够帮助企业分析出当年的经营活动、投资活动和筹资活动现金流入与流出的情况，并可以了解公司经营的各项业务对现金存量的影响程度。该公司 2012 年和 2013 年的经营活动现金净流量为负，现金流入小于现金流出说明现金自适能力较差.DH 房地产公司现金流量分析如表 3.7 所示。
通过经营现金流量指标能够知道该企业 2011-2013 年三年年经营活动增加的货币资金持有量，当现金流为正时，富余的现金流可以用于企业另外的资金周转以减少外部负债。但是 DH 房地产公司经营现金净流量为负数，就会导致现金持有量无法增加，且自有资金偿债能力降低，增加了资金周转的负担。该企业筹资现金流量三年金额分别为 21,333 万元、23,939 万元和 27,295 万元，说明要不断依靠短期负债增加筹资现金流量弥补资金缺口,从而导致财务风险增加。
从上述相关数据分析可知 DH 房地产公司负债经营风险较高的表现是公司存在巨额负债，这导致高成本费用率和公司较大的偿债压力，不合理的负债结构增加了财务负担，进而使得资金存量降低，最终公司可支配现金数量减少。在此情况下企业仍然大量通过外部负债取得资金建设新项目。
