摘要：就物业服务合同应采二元的构成，认为它呈现出框架合同与个别合同的基本构造。框架合同体现为前期物业服务合同及狭义物业服务合同，且依法应采用书面形式；个别合同可以表现为书面形式，也可以不采用书面形式。就框架合同对并非其当事人的单个业主的约束力，在前期物业服务合同场合是基于业主受让物业时的概括承受；在狭义物业服务合同场合，则是基于业主大会决议对各个业主的约束力。物业服务合同在整体形象上仍具有特别的有偿委托合同的基本属性，在立法对之欠缺规定场合，可适用委托合同的有关规定。物业服务期届满时，如业主未明确是否续聘，立法承认默示续订物业服务合同；如业主明确不续聘，则合同终止，物业服务人有交接义务，并发生合同终止后的法定债之关系。
关键词：物业服务合同;框架合同;个别合同;抵销;
作者简介：韩世远（1969-），男，江苏丰县人，法学博士。现为清华大学法学院教授、博士生导师。研究方向为民法学。;
基金：国家社科基金重点项目“合同法立法相关问题研究”(项目批准号：17AFX020)的阶段性成果;
Abstract：Following a dualist approach as to contracts for property management service (PMS),the author advocates using a frame of “single contracts based on a frame contract” to illustrate contracts for PMS.The frame contract here may be either a preliminary PMS contract between a developer and a PMS provider,or a PMS contract concluded by an owners’ committee and a PMS provider,both of which are required in written form.The single contracts following the conditions of the frame contract are between the PMS provider and the owners separately,and very often they are in an unwritten form.Why the frame contract has a binding force on the owners as the third parties should be interpreted separately.In a preliminary PMS contract case,the binding force comes from the assignment of a PMS contract ancillary with the sale contract of the property.In a PMS frame contract case,the binding force comes from the binding force of the decision of the owners’ assembly or the owners’ committee on unit owners (Article 280 of the Chinese Civil Code).A PMS contract is a special kind of entrustment contract.For matters not provided as to PMS contracts,the relevant provisions on entrustment contract shall be applied.Upon expiration of the PMS term,if the owners fail to make clear whether or not to continue employing the original PMS provider,if the PMS provider continues to provide PMS,the original contract for PMS shall continue to be valid.Where the owners decide not to continue employing the original service provider,the original contract for PMS reaches its end.The original service provider has a duty for conducting handover work,and there will be an afterward legal relationship between them according to the law.
Keyword：property management service contracts; frame contract; single contracts; set off;
一、引言
物业服务合同的主体认定问题，被认为是司法实践中物业服务合同纠纷审理的一大难题。由于无论是前期物业服务合同还是普通物业服务合同，个体业主均不是直接的合同签订者，业主常以此作为拒绝接受合同约束的重要理由。1《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)合同编第二十四章规定物业服务合同，采广义物业服务合同(包括前期物业服务合同和物业服务合同)，并交替使用“业主”的集体概念与个体概念，尽管明定两类物业服务合同对业主具有法律约束力(第939条)，何以建设单位或者业主团体所签的合同可以约束个体业主，并不清楚，在解释论层面仍需进一步说明。与此相关，对于物业服务合同是作一元的理解抑或作二元的把握，亦是无法回避的基本问题，目前并不统一。在实务层面，业主委员会基于物业服务合同告物业服务人者有之，2物业服务人基于物业服务合同告个体业主催讨物业费者更是寻常。3而在物业服务合同纠纷的语境中，作为一方合同当事人的“业主”有时是集体概念，有时是个体概念，并不统一；进而在业主委员会为诉讼当事人的诉讼中，物业服务人可否以其对个体业主的到期物业费债权主张抵销(不妨称之为“抵销权的错位行使”)，更是一项难题。基于诸此问题意识，本文拟以框架合同为视角，对《民法典》中的物业服务合同进行分析说明，期能深化对于该问题的认识。
二、物业服务合同的理论构造及法律属性
(一)物业服务合同的意义
物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同(《民法典》第937条第1款)。
物业服务合同的主体包括两方：一方是物业服务人，物业服务人包括物业服务企业和其他管理人(《民法典》第937条第2款)。其他管理人，比如业主自行管理场合依法成立的业主委员会。4另外一方是业主。业主可有两种含义：其一，作为集体的概念，指全体业主；其二，作为个体概念，指单个的业主，即房屋的所有权人(《物业管理条例》第6条第1款)。从物业服务合同一元论的立场出发，认为物业服务合同只存在一份，相应地，作为其主体的“业主”须界定为全体业主而非单个业主。5而从物业服务合同二元论的立场出发，则认为除了建设单位或者业主委员会与物业服务人签订的物业服务合同之外，在物业服务人与单个业主之间实际上还存在着具体的物业服务合同。比如徐涤宇便指出，依《民法典》第937条，合同主给付义务承担者分别是物业服务人(提供物业服务)和单个业主(支付物业费)，这其实已经属于另一种意义上的物业服务合同，它与劳动法上的单个劳动合同恰成对应。由此，《民法典》第939条和第937条所言的物业服务合同并不统一。6
笔者认为，对物业服务合同以二元论为基础构造其相关规范的解释论，无论是对于《民法典》所规定的物业服务合同，还是对于既有的物业服务合同司法实践，更具有解释力。以下具体说明。
(二)物业服务合同的订立方式
1.框架合同与个别合同
以开发商开发的住宅小区为典型，业主并非只有一个，而是为数众多。物业服务人通常并非与各个业主逐一讨价还价订立合同，而是先与某集体行动代表形成能够约束各个业主的框架合同(Rahmenvertrag)，7再在此基础上形成与各个业主之间的个别合同(Einzelvertraege)。框架合同通常由建设单位或者业主自治团体与物业服务人签订，多采书面形式，且为单一合同；个别合同则存在于物业服务人与单个业主之间，可采书面形式，也可采其他形式(比如默示合同)，且因具体业主人数而呈现复数合同。这两种不同的表现形式，可能都被称为物业服务合同，但应依语境确定其具体所指。生活不是为了概念，概念却是因为生活。社会生活的现实需要同时承认框架合同意义上的物业服务合同及个别合同意义上的物业服务合同。
《民法典》规定了预约合同(第495条)，承认当事人约定在将来一定期限内订立合同的义务具有法律约束力，但却未规定框架合同。不过，基于合同自由，当事人约定框架合同，自无不可。框架合同与预约(Vorvertrag)有共同之处，即它亦是意在进一步的(通常为复数的)合同之订立，人们称这些进一步签订的合同为个别合同。与预约的不同在于，框架合同并不带有当事人订立合同的义务(keine Abschlusspflicht der Beteiligten)。它亦非作为草签的合同(vorlaeufiger Vertrag)，而是作为最终的合同而存在，并且是作为未来签订的个别合同的框架而存在。仅当此后在框架合同的当事人之间、或在框架合同的一方当事人与第三人之间或者完全在第三人之间的合同成立时，诸此个别合同具有特定的、依框架合同确定的内容。如果框架合同兼带有订立合同的义务，它同时构成了预约。框架合同与分期付款的、持续的及重复的债之关系区别在于，框架合同并不以具有依各部分履行总括而成其总额的给付义务为必要，而通常仅就个别合同之缔结确定其条件。8由此看来，无论前期物业服务合同还是业主委员会签订的物业服务合同，完全符合框架合同的特征。
物业服务合同是一方提供物业服务、另外一方支付报酬(物业费)的合同，而实务中报酬的支付通常并非是以集体的方式(业主委员会并不负责收集各家各户的物业费)，而是由业主个体分别向物业服务人交纳。因而，对于物业服务合同，终归应回归到各个业主的个别合同，具体分析。
2.前期物业服务合同与狭义物业服务合同
为形成各个个别合同，先应确立框架合同。根据是否形成业主自治组织(业主大会及业主委员会)，框架合同可区分不同的订立模式。在业主自治组织形成前，框架合同通常采用前期物业服务合同的模式，由建设单位与物业服务人签订；在业主自治组织产生并发挥作用后，该自治组织可以另行选聘物业服务人，并与之形成(狭义)物业服务合同。故应分别说明。
3.前期物业服务合同
前期物业服务合同，指建设单位与物业服务人订立的物业服务(框架)合同。前期物业服务合同，对业主具有法律约束力(《民法典》第939条)。何以如此，需要解释。
依主流观点，前期物业服务合同对业主的约束力源自其他业主对建设单位订立的前期物业服务合同的概括承受。9或谓建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容(《物业管理条例》第25条)进而“转化”成单个业主与物业服务企业之间的合同。10另有委托代理说11或者法定代理说，12拟制业主事后追认或者推定业主有委托意思，或称基于法律规定。
4.狭义物业服务合同
狭义物业服务合同，指业主自治组织与物业服务人订立的物业服务(框架)合同。业主委员会负有代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同的职责(《物业管理条例》第15条第3项)。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力(《民法典》第939条)。有学说认为，此种物业服务合同因为其“规范性效力”，使其当然、自动地成为物业服务人与每个业主之单个物业服务关系的内容，从而也就构成物业服务人向单个业主主张物业费的请求权基础。13
物业服务框架合同的效力之所以能够及于作为第三人的单个业主，其根源既非法律的一般规定(《民法典》第939条)，也非该框架合同作为“集体合同”的“法规性效力”，而是基于“业主的意思”。换言之，复数的业主采取集体行动，形成多方行为(又细分为共同行为与决议行为)，《民法典》第939条所谓“业主大会依法选聘”物业服务人，实即指业主自治组织对此形成决议。该决议即便在多数决议的情况，对于未到会的成员或到会而表示不同意思(投反对票或弃权)的成员也有拘束力。14因而，《民法典》明定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力(第280条第1款)。业主委员会与物业服务人缔约，不过是落实上述业主大会决议而已，确切地说，并非其所订立的框架合同本身，而是业主大会的决议对于各个业主具有约束力；借由业主大会的决议，业主委员会所订立的物业服务框架合同才对具体业主具有约束力。
(三)物业服务合同的性质
1.有偿合同
对于物业服务人提供的物业服务，业主有义务支付物业费，故物业服务合同为有偿合同。在法律欠缺规定场合，依《民法典》第646条，可参照适用买卖合同的有关规定。
2.双务合同
业主的物业费支付义务与物业管理人提供物业服务的义务，互为对价关系，故物业服务合同为双务合同。据此，本可发生双务合同的履行抗辩问题，不过，《民法典》第944条第3款明定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。当系立法者衡量双方利益，以业主之生存利益优先于物业服务人之财产利益所作的例外规定。
3.诺成合同
物业服务合同自双方意思表示一致时即可成立，而不以交付或办理特定手续为成立要件，15故为诺成合同。
4.要式合同抑或不要式合同
物业服务合同应当采用书面形式(《民法典》第938条第3款；《物业管理条例》第21条及第34条第1款)。据此，可以说物业服务合同是要式合同。唯应注意，此属对于物业服务框架合同的要求，至于物业服务人与单个业主之间的法律关系，除基于框架合同之外，是否仍依书面形式具体化(比如明确该业主的物业面积及相应的物业费或其计算方法)，立法未作统一要求，依《民法典》第135条，形式自由。
5.继续性合同
物业服务依其性质并非一次性完成，而需要持续一定的时间，物业服务人应当在合同约定的期间内不间断地提供物业服务。因而，物业服务合同是继续性合同。16
6.特别的委托合同
学说通常以物业服务合同为一种有偿的委托合同，17由物业服务合同在《民法典》中的体系位置(安置在“委托合同”与“行纪合同”之间)，也反映出立法者对于这一基本立场的认可。当然，这是从物业服务合同的主要方面是在于服务之提供(行为义务)，尽管不排除有的义务(比如小区路灯之修复)可以作为结果义务来要求。如此，从全面的角度说，物业服务合同混合了有偿委托合同及承揽合同的内容，亦可成立。18
作上述辨析的意义在于法律适用。申言之，如果物业服务合同章没有明确规定，在物业服务合同中的义务为行为义务场合，则应适用(而非参照适用或者类推适用)委托合同的有关规定；在物业服务合同中的义务为结果义务场合，则应适用承揽合同的有关规定。
(四)物业服务合同的内容
1.物业服务合同的一般内容
物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款(《民法典》第938条第1款；另见《物业管理条例》第34条第2款)。
2.有利服务承诺的组入
物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分(《民法典》第938条第2款)。这是对物业服务人义务范围的合理扩充，对实践中处理好此类纠纷案件具有重要的指导意义。19
三、物业服务合同的效力
(一)对物业服务人的效力
1.物业服务义务
(1)义务内容
此属物业服务人的主给付义务，依《民法典》第942条，具体包括如下内容：
①妥善维护和经营管理业主共有部分
物业服务人的主给付义务之一涉及对物的管理，即管理物业服务区域内的业主共有部分，包括小区内的道路、绿地、广场等公共场所，电梯、消防设施、公共照明设施和共有的车位车库等公共设施，以及物业服务用房等。20“妥善”意味着物业服务人应尽善良管理人的注意，违反此义务可构成过错，应承担赔偿责任；维护包括维修、养护、清洁和绿化等事项；“经营管理”，意指对于能够带来经济收益的共有部分(比如临街商铺之出租、建筑物外立面或电梯内之广告利用)，依其使用性质，善加利用。
②维护物业服务区域内的基本秩序
此项义务主要涉及对人的管理。管理的对象，既可能是本小区内的人员(比如辅助及引导垃圾分类、制止高空抛物等)，也可能是外来人员(比如快递人员身份登记及电子门禁的授权、访客停车管理等)。业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨碍物业服务与管理的行为，物业服务人可以请求业主承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状等相应的民事责任(《物业服务解释》第1条)。
③采取合理措施保护业主的人身、财产安全
从事安全防范工作的物业服务人员俗称“保安”(保安人员，见《物业管理条例》第46条第2款)，当然要求其保护业主的人身和财产安全。此项义务既是物业服务人最基本的合同义务，也是物业服务合同的基本目的。其目标是保护业主的人身和财产安全，其手段则是“采取合理措施”。比如加强门卫检查，限制无关人员随意进入小区；严格轮岗，确保24小时无间断值守；定期检查消防设施，确保火灾险情发生时派上用场；安装公共场所的监控，保障监控无死角、信息无缺失等。“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”(《物业管理条例》第35条第2款)。
车辆在小区内被盗或者被毁损，物业公司是否承担赔偿责任，关键要看物业公司是否有过错，其判断的标准是受托人应尽的善良管理人的注意。尽此义务即无赔偿责任，否则，则负完全赔偿责任。当然，物业公司要想分散此种经营风险，也可以考虑投保责任险。21
④制止、报告及协助处理违法行为
对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理(《民法典》第942条第2款；另请参阅《物业管理条例》第45条)。
(2)亲自履行及转委托
受托人应当亲自处理委托事务(《民法典》第923条前段)，对于物业服务之提供，亦属当然。不过，关于物业服务的转委托，《民法典》第941条区分情形，作了专门规定。
物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责(《民法典》第941条第1款)。首先，立法允许就部分专项服务事项进行转委托，比如就小区绿化花木之栽培及养护，委托专业的花木公司。其次，依照合同相对性原则，转委托之受托人向委托人(物业服务人)负责，物业服务人向业主负责。最后，物业服务人所负之责，原则上以其具有过错为要件。
物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人(《民法典》第941条第2款；另请参照《物业管理条例》第39条)。其规范目的类似于在建设工程合同中，禁止承包方违法转包给第三人从中牟取非法利益。如果物业服务人擅自将全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人，业主可以依照法定程序解聘物业服务人，解除物业服务合同，并请求其承担违约责任。22另外，还可能产生行政责任(见《物业管理条例》第59条)。
2.公开义务及报告义务
物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告(《民法典》第943条)。说到底，物业服务人是受业主委托的“管家”，在履行管理职责的同时，负有向业主报告的义务。23
3.合同终止场合的交接义务及告知义务
物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况(《民法典》第949条第1款；另请参照《物业管理条例》第38条)。此属于物业服务人的后合同义务，如因其违反而致业主损失，则应赔偿损失(《民法典》第949条第2款)。另外，还可能产生行政责任(见《物业管理条例》第58条)。
(二)对业主的效力
1.支付物业费的义务
业主应当按照约定向物业服务人支付物业费(《民法典》第944条第1款前段)。这是业主的主给付义务。此处作为义务主体的“业主”是个体，而非群体概念。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任(《物业管理条例》第41条第1款)。
(1)无效的抗辩
物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费(《民法典》第944条第1款后段)。由此体现出：(1)物业费原则上后付，物业服务人应先提供物业服务；(2)业主以未接受物业服务(比如虽然交付了房屋但并未实际入住)或无需接受物业服务(比如以其不产生生活垃圾或将生活垃圾带离小区丢弃)为由，并不构成有效的抗辩。只要物业服务人未另行表示免除单个业主的物业费，业主支付物业费的义务便因业主团体的决议而发生集体的约束力，不因个体不同意思而有差异。
(2)违规收费抗辩
物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持(《物业服务解释》第2条第1款)。因而，违规收费之抗辩可构成有效的抗辩。业主请求物业服务人退还其已经收取的违规费用的，人民法院应予支持(《物业服务解释》第2条第2款)。
(3)义务违反之后果
①催告及诉讼或仲裁
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁(《民法典》第944条第2款)。此处的“业主”显然是个体概念，而不是集体概念。实务中作为被告的也是个体业主，而不是业主委员会。24由第944条第2款也可以解读出，立法并未要求“业主”集体对个别业主的债务承担连带责任(参照《民法典》第178条第3款)，作为业主集体代表的业主委员会，并不负责物业费代收代缴，物业费催讨的责任及坏账的风险在物业服务人。
业主经催告后在合理期限内仍未支付，物业服务人可否依《民法典》第563条第1款第3项解除与该业主的物业服务合同?法律虽未特别规定，在解释上仍应作否定回答。原因在于，物业服务合同具有集体合同的特性，物业服务之提供，针对业主共有部分，无从区分提供。对于个别极端业主之惩治，在公法许可范围内，系业主自治事项。物业服务人可以要求物业服务框架合同之相对方(业主委员会)督促其限期交纳(《物业管理条例》第64条)，但不宜直接对个别业主解除合同、拒绝提供物业服务。这与下述履行抗辩权之限制，系基于相同的法理。
②履行抗辩权之限制
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费(《民法典》第944条第3款)。如前所述，此系立法者衡量双方利益，以业主之生存利益重于物业服务人之经济利益之故。
2.告知义务
业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查(《民法典》第945条第1款；另见《物业管理条例》第52条第1款)。此系物业服务人维护小区内的基本秩序所必需，一方面，装修施工会产生噪音、污染等问题，给其他业主带来不便，故须遵守一定的规则(比如施工时间、区域的限定等)；另一方面，楼房承重墙不许随意损坏，否则会危及其他业主安全，故物业服务人有必要进行现场检查。
业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人(《民法典》第945条第2款)。这是由于日常物业服务对象的变化，需要物业服务人及时掌握相关信息(比如疫情期间小区出入证的制作及发放)。另外，因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院可以参照关于业主的规定处理(《物业服务解释》第4条)。
(三)集体业主、个体业主与权利行使
基于物业服务合同，当事人行使权利，在业主方面有时是集体业主(比如业主委员会)，有时是个体业主。这种情况与物业服务合同呈现的框架合同及个别合同特点具有关系，因而，分析物业服务合同的效力，仍有必要进一步分析：何时由集体业主出现行使权利?何时由个体业主出面行使权利?对方的抵销权、抗辩权等在诉讼中可否交叉主张?对此，不妨以《最高人民法院公报》所载“无锡市春江花园业主委员会诉上海陆家嘴物业管理有限公司等物业管理纠纷案”为例，分析说明。
上述案件原告业主委员会在前期物业服务合同终止时，要求被告物业服务公司返还小区共有部分收益，由此可见，共有部分收益之请求，权利主体并非某个体业主，而是属于全体业主。作为本案的争议焦点之一，被告物业公司能否对部分业主结欠的物业管理费行使抵销权。法院对此予以否定，援引原《合同法》第99条(《民法典》第568条)，略谓：“根据该规定，要进行债务抵销，当事人之间应当互负债务，互享债权。本案中诉讼的双方当事人为原告业委会和物业公司、被告无锡分公司，而结欠物业管理费的为部分业主，为单个的主体。业委会系代表小区全体业主提起诉讼，虽然包括了该部分欠费业主，但两者有本质的区别。因此，双方债权债务主体不同，不符合法定抵销的规定，因此，对物业公司行使抵销权的主张不予支持。”25
上述案例就抵销权的行使问题，至少有两点值得关注。其一，被告是以抗辩的方式主张抵销权，并没有另外提起反诉。在诉讼及仲裁中一方主张抵销权，时常有之，其主张可否仅依抗辩方式?抑或须通过反诉(或反请求)的方式?这关系到主张抵销权的一方要不要另外缴纳诉讼费或者仲裁费。对此，实务并不统一，本案法院并未排斥以抗辩的方式主张抵销权。对此点到为止，不作过多分析和评论。其二，就前文提到的抵销权的“错位行使”问题，裁判说理由诉讼当事人入手，可谓抓住了要害。如果说被告行使抵销权须以反诉的形式提起，问题会变得更加明确，被告诉讼的对象是个别欠费业主，而非全体业主，因而在本案中也无法以反诉的方式提起。尽管全体业主包括了该部分欠费业主，法院认为“两者有本质的区别”。如果不区分全体业主与个体业主，仅作形式的判断，反正是物业服务合同的一方当事人(业主)，进而承认了抵销，实质上相当于让其他业主为欠费的业主承担连带责任，损害未欠费的业主的利益。因而，对于物业服务人“错位行使”抵销权，应予否定。至于物业服务人对于结欠的物业费，本不应在本案中主张，而应当另案提起，针对欠费的个别业主主张权利。
四、物业服务合同的终止
(一)前期物业服务合同的法定终止
建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止(《民法典》第940条)。至于理由，或谓普通物业服务合同包含着业主的意志，而前期物业服务合同由于是建设单位代业主选聘物业服务人，业主一旦不认前期物业服务合同，普通物业服务合同的效力当然优先。26前期物业服务合同具有过渡性质，一旦业主自治组织签订的物业服务合同生效，前期物业服务合同的使命便已完成，理应功成身退。其终止是基于法律规定的特定事由，不以当事人约定(附解除条件，《民法典》第158条)为必要；另外，一旦具备该特定事由，前期物业服务合同终止的效果便当然发生，亦无须当事人进行通知。
(二)业主共同解除合同
业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外(《民法典》第946条第1款)。这是立法关于业主一方任意解除权的规定，应注意的是，该任意解除权仅赋予了业主一方，未像普通委托合同那样赋予双方当事人(《民法典》第933条)。
1.共同决定解聘
业主一方任意解除权中的“业主”并非单个业主，而是指全体业主。单个业主是不能行使这种任意解除权的，必须由全体业主“依照法定程序共同决定解聘物业服务人”，才能解除物业服务合同。根据《民法典》第278条的规定，解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。而该“法定程序”，也就是通过业主大会的形式，而且对参与表决和同意的业主数量有所要求，即应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。27
2.解聘通知
业主大会依法作出解聘物业服务人的共同决定，只是单方面形成了决议。对于物业服务合同而言，如要行使任意解除权解除，还应遵循解除权的行使方式(《民法典》第565条第1款)，将解除的意思通知物业服务人。另外，还有三点应予注意：其一，该通知应以书面形式。其二，原则上应当提前六十日。换言之，合同不是自通知到达对方时解除，而是自通知到达对方六十日后解除。其三，该条提前通知解约不论物业服务合同是否为不定期合同，均可适用(突破《民法典》第563条第2款)。因此，对于定期物业服务合同，该期限的约定仅对物业服务人有约束力，业主的单方任意解除权已可消解该期限的约束力。
3.赔偿损失
依据《民法典》第946条第1款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失(《民法典》第946条第2款)。应予注意的是，其一，此项赔偿并非违约损害赔偿，因为解除权人是在行使法律赋予的权利，具有正当性，不构成违约。其二，此项赔偿并非解除权人行使解除权的前提条件，而是其结果，因而不能以是否作出了此项赔偿来判断是否发生解除的效果。其三，此项赔偿的构成，要求赔偿人对于损失的发生具有可归责的事由(故意或者过失)，只不过法律推定了可归责事由的存在，故赔偿义务人负有证明自己没有可归责事由的举证责任。
(三)物业服务期限届满
物业服务期限届满，物业服务合同自然终止。正因为如此，对于此后的安排，因是否续聘而有不同，立法也有相应规定。
1.续聘
(1)续订合同
物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同(《民法典》第947条第1款)。续订合同，自然也应经过要约承诺过程，需要合同双方达成一致。
(2)物业服务人不同意续聘的提前通知义务
物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外(《民法典》第947条第2款)。之所以需要提前通知，是为了方便业主提早做另选其他物业服务人的安排。九十日的期限要求并非强制性规定，允许当事人在合同中作不同约定。
2.未明确是否续聘场合的默示续订合同
物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务合同自然终止。可是，如果物业服务人继续提供物业服务，法律为了双方利益计，没有必要非得使双方关系结束，故立法规定，“原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期”(《民法典》第948条第1款)。此所谓“继续有效”，可理解为默示续订合同，系以物业服务人继续提供物业服务为前提，否则，法律并不硬性规定合同继续有效。在物业服务人继续提供服务的前提下，业主未明示反对，便符合《民法典》第490条第1款，当事人采用合同书形式订立合同的，在签名、盖章或者按指印之前，“当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立”。
由于默示续订的物业服务合同的服务期限为不定期，故“当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方”(《民法典》第948条第2款)。
3.不续聘
如果业主方明确表示不续聘，合同自然终止。物业服务人负有交接义务及告知义务(《民法典》第949条第1款)，原物业服务人如违反交接义务及告知义务，纵然继续提供物业服务，亦不发生默示续订合同的效果，因为业主不续聘的意思是明确的，因而，原物业服务人不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；28造成业主损失的，应当赔偿损失(《民法典》第949条第2款)。
(四)物业服务合同终止后的法定债之关系
物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费(《民法典》第950条)。此属物业服务合同终止后的法定债之关系。
首先，此所谓物业服务合同“终止”，既可以是由于期限届满，也可以是因为解除。29就前者尚须注意，期限届满当事人明示或者默示续订合同的，不发生此法定债之关系。因而，第950条适用的情形只应是业主不续聘或者物业服务人不同意续聘。
其次，立法明定了物业服务合同终止后、物业交接前原物业服务人“应当继续处理”物业服务事项，此属原物业服务人的后合同义务，纵在原物业服务人不同意续聘场合，它仍负有此后合同义务。相应地，如果因过错违反该义务而致业主遭受损失，则应赔偿损失。
再次，原物业服务人就其继续提供的物业服务，可以请求业主支付物业费。对此，有“事实合同关系说”“无因管理说”和“默示变更说”等不同的解释，30本文作者主张此亦属法定债之关系。事实合同关系说脱逸当事人的意思过远，纯属拟制，莫不如直接承认其为法定债之关系。原物业服务人既负有法定的后合同义务在接管之前继续管理，自不符合无因管理构成要件。第950条既以物业服务合同终止为前提，该合同已经划上了句号，纵然想将请求支付物业的权利构筑在合同关系上，该合同也应与原合同独立存在，默示“变更”已丧失其基础。综上，理解第950条不必如此大费周章，它就是物业服务合同终止后的法定债之关系。
最后，第950条规定的物业费请求权与第949条第2款并不矛盾。第949条第2款否定合同终止后的物业费请求权是以原物业服务人违反同条第1款交接义务和告知义务为前提，相较于第950条增加了构成要件，故属于特别法而应优先适用。只要原物业服务人不存在违反交接义务和告知义务的问题，便可依第950条主张物业费请求权。
五、结论
1、物业服务合同是一方提供物业服务，另一方支付物业费的合同。在物业费由业主单个交纳的习惯做法下，解释单个业主的物业费支付义务，不仅需要基于建设单位或者业主委员会与物业服务人订立的前期物业服务合同或者物业服务合同整体确立基本交易条件，还应需要肯定单个业主在受上述基本交易条件约束的起始时间、具体内容(比如物业面积、是否有停车位等)等方面各自的具体条件。因而，围绕物业服务，宜采二元的构成。
2、在二元论的构造上，物业服务合同呈现出框架合同与个别合同的基本构造。框架合同体现为前期物业服务合同及狭义物业服务合同，且依法应采用书面形式；个别合同可以表现为书面形式，也可以不采用书面形式。
3、物业服务合同场合的框架合同与个别合同在合同主体上存在特殊性，个体的业主并非框架合同的当事人，而是第三人，却要受框架合同的约束。该约束力的来源需要分别说明，在前期物业服务合同场合，是基于业主受让物业时的概括承受；在狭义物业服务合同场合，并非基于物业服务框架合同作为集体合同具有“法规性效力”，而是基于业主大会决议对各个业主的约束力。总之，是基于业主的意思，而不是外在于业主的某种规范的效力。
4、业主权益不同，主张该权益的“业主”存在差别。在诸如请求物业服务人返还小区共有部分收益场合，能够主张该权益者为全体业主(由业主委员会代表)，而非个体业主。于此场合，物业服务人纵然对个别业主享有到期债权(比如欠结的物业费)，亦不得向业主委员会错位行使抵销权。
5、物业服务合同在整体形象上仍具有特别的有偿委托合同的基本属性，在立法对之欠缺规定场合，可以适用委托合同的有关规定。物业服务合同也有若干特别规则，比如任意解除权仅赋予业主一方，而未赋予双方。
6、物业服务期届满时，如业主未明确是否续聘，立法承认默示续订物业服务合同，服务期限为不定期。如明确不续聘，则合同终止，物业服务人有交接义务，并发生合同终止后的法定债之关系，在交接前有继续服务的义务及相应的报酬请求权，唯此系以物业服务人不违反交接义务为前提。如果物业服务人违反交接义务，则不得请求支付合同终止后的物业费。
注释
1姚辉、段睿：《物业服务合同履行的相关法律问题研究》，载《法律适用》2010年第1期，第34页。
2比如“无锡市春江花园业主委员会诉上海陆家嘴物业管理有限公司等物业管理纠纷案”，载《最高人民法院公报》2010年第5期，第40页。
3比如“广西悦丰凯旋物业服务有限公司、彭克标民事一审民事判决书”，北海市铁山港区人民法院(2021)桂0512民初610号(2021年11月09日)；“四川鑫泰物业服务有限公司、郑冬生民事一审民事判决书”，绵阳市游仙区人民法院(2021)川0704民初2598号(2021年09月24日)。
4参见2016年8月22日最高人民法院发布十起关于弘扬社会主义核心价值观典型案例之七：某小区业主委员会诉邓某某物业服务合同纠纷案。
5参见王利明：《物业服务合同立法若干问题探讨》，载《财经法学》2018年第3期，第8-9页。
6徐涤宇：《物业服务合同法律构造之中国模式》，载《法学研究》2021年第3期，第60页。
7关于框架合同，中文资料可参阅黄立：《民法债编总论》，中国政法大学出版社2002年版，第55-58页。
8Vgl. Fikentscher/Heinemann, Schuldrecht: allgemeiner und besonderer Teil, 11. Aufl., Walter de Gruyter 2017, S. 98-99.
9参见最高人民法院民事审判第一庭：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第255页以下；刘兴桂、刘文清：《物业服务合同主体研究》，《法商研究》2004年第3期，第102页；姚辉、段睿：《物业服务合同履行的相关法律问题研究》，载《法律适用》2010年第1期，第34页。
10徐涤宇：《物业服务合同法律构造之中国模式》，载《法学研究》2021年第3期，第60页。
11参见李延荣、周珂：《房地产法》，中国人民大学出版社2005年版，第222页；王利明：《合同法研究》第四卷，中国人民大学出版社2013年版，第203-204页。
12杨立新：《物业服务合同：从无名合同到典型合同的蜕变》，载《现代法学》2020年第4期，第75页。
13徐涤宇：《物业服务合同法律构造之中国模式》，载《法学研究》2021年第3期，第61页。
14谢怀栻：《民法总则讲要》，北京大学出版社2007年版，第131页；Vgl. Medicus/Petersen, Allgemeiner Teil des BGB, 11. Aufl. 2016, S. 100; 崔建远、韩世远等：《民法总论》(第3版)，清华大学出版社2019年版，第155-156页。
15郭明瑞：《合同法通义》，商务印书馆2020年版，第609页。
16石宏主编：《〈中华人民共和国民法典〉释解与适用·合同编》，人民法院出版社2020年版，下册，第831页。
17韩世远：《物业服务合同与小区车辆安全》，载《人民法院报》2007年6月14日第5版；《民法典》颁布后持此立场者，见杨立新：《物业服务合同：从无名合同到典型合同的蜕变》，载《现代法学》2020年第4期，第79页。
18可参考王雷：《房地产法学》，中国人民大学出版社2021年版，第190页以下。
19石宏主编：《〈中华人民共和国民法典〉释解与适用·合同编》，人民法院出版社2020年版，下册，第835页。
20黄薇主编：《中华人民共和国民法典合同编释义》，法律出版社2020年版，第927页。
21韩世远：《物业服务合同与小区车辆安全》，载《人民法院报》2007年6月14日，第5版。
22石宏主编：《〈中华人民共和国民法典〉释解与适用·合同编》，人民法院出版社2020年版，下册，第842页。
23杨立新：《物业服务合同：从无名合同到典型合同的蜕变》，载《现代法学》2020年第4期，第78页。
24比如开封市祥合物业管理有限公司、周亮物业服务合同纠纷民事一审民事判决书，开封市龙亭区人民法院(2022)豫0202民初18号(2022年02月08日)。
25“无锡市春江花园业主委员会诉上海陆家嘴物业管理有限公司等物业管理纠纷案”，载《最高人民法院公报》2010年第5期，第45页。
26杨立新：《物业服务合同：从无名合同到典型合同的蜕变》，载《现代法学》2020年第4期，第76页。
27黄薇主编：《中华人民共和国民法典合同编释义》，法律出版社2020年版，第946页。
282021年10月20日河南省高级人民法院发布7起物业服务合同纠纷典型案例之六：某友物业公司与王某轩物业服务合同纠纷案--业主委员会选聘新的物业公司后，原物业公司拒不退出，无权继续收取物业费；河南省信阳市中级人民法院(2019)豫15民终5083号民事判决书。
29石宏主编：《〈中华人民共和国民法典〉释解与适用·合同编》，人民法院出版社2020年版，下册，第856页。
30黄薇主编：《中华人民共和国民法典合同编释义》，法律出版社2020年版，第954页。
