摘要：住宅小区的物业管理是衡量城市管理水平的重要标志，关系着社区的稳定和发展。本文分析了当前宁波住宅小区主要采用的几种管理模式及利弊关系，为广大业主如何结合本小区客观情况和实际需求选择合适的物业管理模式提供参考。
关键词：住宅小区;物业管理模式;利弊分析;
一、宁波住宅小区现行物业管理模式
住宅小区是城市微观地理单位之一，是城市的重要组成部分。住宅小区物业管理是城市管理的缩影，是衡量城市管理水平的重要标志。宁波住宅小区的物业管理总体上保持着一定的稳定性，满意度和好评率较高，但也不同程度地出现了一些抱怨声和质疑声，从表象上看，主要是由于物业管理和服务不到位引起的，但实际上，一个住宅小区的物业管理模式是否适合其本身的发展，是背后深层次的原因之一。
根据市住建局调研报告显示，截至2020年10月底，全市共有住宅小区2312个，其中有1906个住宅小区实施物业管理，物管覆盖率82.4%，涉及300多万居民。
当前住宅小区的物业管理模式主要有三种：一是物业服务企业（以下简称物业公司）包干制；二是物业公司酬金制；三是小区业主自治模式。此外，还有直管公房管理模式、单位自建自管模式等，由于这些管理模式所占比例较小，且从目前看来并不符合未来房地产业发展趋势，本文暂不作讨论。
二、三种住宅小区物业管理模式的利弊分析
物业管理与每个居民都息息相关，因此，每个人多多少少都了解一些，但又不甚清楚，甚至有诸多的误解。因此，对小区主要管理模式的利弊做个简单的分析，以便在选聘物业公司投票时作一参考。
（一）包干制选聘物业公司
包干制是指业主向物业公司缴纳物业费，通过合同与物业公司约定服务内容和标准，物业公司按约定完成物业管理服务工作，盈亏均由物业公司享受或承担。
优点：业主在选聘物业公司时，通过在合同中约定物业服务的内容和标准以及物业服务收费标准，把小区物业管理事项几乎全包给物业公司，收缴的物业费属于物业公司，物业公司自负盈亏、自担风险。业主和业委会只需监督物业公司按内容和标准做好小区的各项物业管理事务。理论上两者权责清晰，沟通成本低，业主和业委会只要出钱就能享受服务，较为轻松。因此，现在大部分的小区通过包干制选聘物业公司。
缺点：一是物业公司利润最大化与提升服务质量之间的矛盾凸显。在固定的物业费前提下，物业公司能节约多少开支，利润就能提升多少。因此，物业公司会千方百计地节约成本，从而导致物业服务质量下降。比如通过缺编节约工资支出、降低转包费用等。二是透明度大幅度降低，业主的不信任度提升。一般来说，包干制物业管理合同很难约定物业公司的内部运行和费用开支。比如物业公司会公示做了多少事、花了多少钱，但这钱具体怎么花的不会告诉业主。企业内部的开支，比如服务小区的物业公司上面的项目部门、分公司、总公司在你这个小区分摊了多少成本也不会告诉你。因此，物业公司资金使用上的不透明，常常引起业主的抱怨和不满，加剧了业主与物业公司之间的矛盾。三是物业服务项目转包，导致成本提升，服务下降。如绿化养护、保洁等物业公司可能会转包给第三方公司，第三方公司也是需要有盈利的，因此转包导致成本上升，用于小区物业的资金必然减少。四是税务提高成本。物业管理虽是公益性项目，但物业公司是经营性公司制，有盈亏管理，因此需要纳税。纳税部分说到底羊毛出在羊身上还是由业主承担。五是上级公司提取管理费，导致用于小区服务的资金进一步减少。一般物业公司都会按照小区预收物业费总金额的10%左右提取管理费，主要用于上级公司的费用开支，无论小区所在物业公司盈亏，都会事先提取。管理费加纳税，这两个重要环节一过，真正用于小区管理服务的资金又少了一大截。
（二）酬金制选聘物业公司
酬金制是指在业主缴纳的物业费中按约定比例或者固定金额用作物业公司的酬金，其余部分用于物业服务合同约定的管理事项支出，盈亏均由业主自担。
优点：一是业主对资金使用的自由度较高。这个模式下的物业费属于业主，经营性收入也属于业主。相当于业主出钱，聘请一家物业公司为业主打工。二是业主自负盈亏，但一般不会亏损。业主给物业公司的酬金和小区的日常开支年初都是有预算的，除非发生其他重大意外事件，一般都不会出现亏损。如果眼看着即将亏损，则可以把某些非紧急事项留到第二年资金宽裕了再实施。三是透明度提高。这一模式下，物业公司需要将物业服务方案和对应的费用预决算提供给业主审核，如在运行过程中需要调整，也必须由业主再次审核通过方可实施。
缺点：一是物业公司的积极性难以发挥，对物业公司来说，酬金是固定的，干好干坏一个样，尽量朝着少干事、少惹麻烦的方向发展。因此，物业公司一般都不愿意签订酬金制合同，这也是当前酬金制模式较少采用的主要原因。二是小区物业管理的成本上升，物业公司为了做好工作或者提高效率，会向业委会提出诸多要求，比如需要增添各种设施设备，这些设备一年可能也用不了几次，但业委会还必须得买，否则事没干好，业主不满意，还会成为物业公司工作没做好的托辞。三是业主和业委会投入的时间和精力大量增加。相比包干制，酬金制不仅需要业主经常性地去监督物业公司和第三方公司的工作，加强日常管理和考核，评价物业管理的绩效；而且还要管理物业服务费和经营性收入，这是一件吃力不讨好的事，干好了应该的，少了一分钱都得自己贴，更不能接受的是可能经常被不知情的业主怀疑和猜忌。尤其是业委会成员，本身是无报酬的义务劳动，工作量大量增加后，要选出一届业委会的难度也相应增加。
（三）自治模式
自治模式，其实是酬金制的另一种体现，或者说是业主直控型的酬金制模式。小区同样需要自行成立一家非盈利性类物业公司，类物业公司需要聘请一个管理团队来负责小区的日常物业管理。或者干脆直接选聘一家物业公司，但不同于酬金制的固定报酬，物业公司的日常人员工资和开支由小区业主负责或事先约定。
优点：一是相比酬金制，业主的参与度更高，可控性更强。尤其是对小区物业管理服务资金的把控自由度更高，一般业委会受业主委托直接控制着小区所有的物业管理服务资金，在安排和使用上更加游刃有余。二是小区管理服务各项事务及资金使用情况更加透明，业委会定期公示当期事务和费用开支，业主可以及时、直观地了解小区物业管理服务情况和物业费使用情况，信任度和满意度必将提升。三是小区改善环境所需的投入资金得到保障。其他模式下，利润属于物业公司，小区用于建设的资金除了经营性收入外几乎没有其他来源，而在自治模式下，不仅原先的利润部分转为小区所得，而且由于不用提取管理费、非盈利公司也不再需要纳税，因此用于小区投入的资金会大幅增加。
缺点：一是业主和业委会付出多。当前，采用自治模式的小区少之又少，主要是这种模式下，业主需要事无巨细，样样都管，除了招聘物业管理团队和分项委托第三方服务公司，还需要做好财务管理、日常工作管理和监督、物业管理各团队考核等工作，需要牵扯大量的时间和精力。二是对业委会的要求更高。业委会成员需要基本掌握物业管理相关专业知识，积累一定的渠道资源和人脉关系，熟悉物权法、物业管理条例及其细则等专业的法律法规。三是业委会成员不仅要团结一致，而且必须大公无私，清正廉洁。业委会掌控着小区物业管理服务资金，不能有一点私心，否则，就会引起业主的不信任，自治模式也难以持续。四是找到一个强大的管理团队非常不容易。业主招聘的管理团队不仅要能力强、而且同样需要拥有丰富的资源、人脉和专业知识，以减轻业委会的工作压力，业主还要付出远远高于一般物业公司同级人员的报酬，否则很难完成招聘工作。
三、选择物业管理模式的几点建议
（一）业主要行使好手中的权力
业主大会是小区的最高权力机构，住宅小区物业管理服务采用何种模式，选聘哪家物业公司，决定权在业主大会。终止合同、改聘物业公司等决定权同样也在业主大会。业委会的作用仅是根据业主大会的决定代表业主执行相关事务，比如签订物业管理服务合同。但这里值得注意的是理论上虽是自上而下管理模式，但在实际操作中，选聘物业公司是很难通过海选实现。道理很简单，如果没有接触过这家物业公司，不知道公司实力、能力和内部管理流程，怎么可能去签订合同，因此，在实际工作中，选聘或改聘物业公司一般都是业委会根据业主平时的反映提前做一些准备，与多家物业公司进行谈判，待时机成熟时，通过招投标或协议方式组织全体业主投票完成物业公司选聘工作。但无论怎样，最终决定权依旧在业主手上，业主要行使好手中的权力。
（二）选择适合本小区实际的物业管理模式
无论哪种物业管理模式，本身都有利弊和优劣，选择物业管理模式关键看小区的实际情况和实际需求。影响物业管理模式选择的主要有小区面积、户数、人员结构（比如房屋出租率高低导致的人员杂散等）、物业费高低、经营性收入高低、基础设施新旧程度及完好率、门岗数量、停车场及停车位数量等因素，这些内部因素对物业管理模式的选择起着决定性的作用。而选择物业公司则要考虑对方的公司实力、以往的信誉度、内部管理的工作流程（比如决策流程和时长、物品采购的流程和时长等）、员工的培训程度、有没有公司自建的专业化队伍（比如有没有自己专业的保安、保洁甚至工程维修、绿化养护团队）、有无可以调配的专业化设备等因素。
（三）无论选择哪种模式都需要有一个好的业委会
业主委员会是业主选出来的，代表业主执行小区相关事务，对业主负责。业委会作为业主执行机构，作用非常重要，在选择物业管理模式和选聘物业公司的过程中往往有着倾向性的意见和引导性的作用。因此如果遇到一个责任心强、能力强、没有私心、清正廉洁的业委会，则会把好选聘物业公司的合同关，积极为业主争取权益，维护小区物业完好。反之，如果业委会和物业公司勾结，则会利用虚假发票、虚高价格、索取工程回扣等途径想方设法套取物业资金，偷取业主利益。
