摘要：近年来， 部分城市小区开始推行物业管理酬金制。与当前物业管理普遍采用的包干制相比， 酬金制最显着的优点是财务透明， 体现了现代物业管理模式优化的主流趋势。在当前物业管理实践普遍缺乏必要的理论指导和法规约束的现实状况下， 分析了小区推行酬金制的基本条件及实施要点并借鉴国际经验， 对物业管理酬金制的实施提出了相关建议。
关键词：酬金制； 物业管理； 业主委员会；
Theories and practices of commissioning system of property management
Abstract:During the recent years, some urban communities begin to implement the commissioning system of property management. Comparing to the contract-system, financial transparency is the clearest characteristic of the commissioning system. It fits in the main trend of model optimization of modern property management. However, there is a lack of theoretical direction and legal constraints in current management practices. In respond to this situation, basic requirement and the key points of implementation are analyzed and relative sggestions are put forward by referring to international experiences in commissioning system.
Keyword:commissioning system; property management; owners committee;
一、引言
关于物业服务的计费方式， 国家及一些地方法规都规定， 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。长期以来， 包干制以简便易行的独特优势在全国各地得到普遍运用。20世纪90年代中期， 广东地区的一些小区开始尝试酬金制， 但酬金制在全国推行的速度比较缓慢。近年来， 广东、上海、浙江、北京等经济发达地区采用酬金制的小区数量日渐增多， 但就全国范围来看， 普通业主及物业企业对于酬金制还是比较陌生的。针对物业管理酬金制的理论研究和法规建设还有待进一步深入。本文对酬金制所涉及的理论和实践问题进行梳理和归纳， 澄清基本概念， 明确操作要点， 分析推广中的关键问题的解决思路， 以期为业主、物业企业以及政府部门提供决策参考。
二、关于酬金制的基本解释
酬金制主要被应用于许多以代理为主要特征的服务性行业， 如旅游业、证券业、保险业、房地产经纪代理业等。在我国物业管理领域， 酬金制是与包干制相对的一个概念。现有法规和相关文献对两者给出了专门解释：酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业企业， 其余全部用于物业服务合同约定的支出， 结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式；包干制是指由业主向物业企业支付固定的物业服务费用， 盈余或者亏损均由物业企业享有或者承担的物业服务计费方式。[1-6]由以上界定可以看出， 酬金制与包干制在企业利润取得方式和盈亏结果的承担主体方面存在差异， 但现有概念界定并没有明确两者之间最为本质的差别， 即资金管理的透明度的不同。在包干制条件下， 业主无权过问物业服务费用的收支情况， 所收取的物业费均由企业自主安排；而在酬金制条件下， 预收的物业费的一部分作为企业酬金， 其余资金必须存放于专门账户， 用于物业管理服务的直接支出， 业主有权对账户资金进行监管。
随着居民收入的增加， 居民支付能力不再是限制物业管理需求的关键因素， 财务透明成为广大业主最为迫切的诉求。酬金制模式恰恰顺应了这种发展趋势， 使业主能够掌握物业管理资金的使用情况， 从而改变其主体地位被边缘化的状况。从我国物业管理发展的实际情况来看， 酬金制不仅体现了物业服务资金管理方式的改变， 更代表了物业管理运作模式优化升级的方向。
三、酬金制与包干制的比较分析
酬金制与包干制之间并没有本质上的优劣之分， 而是各有优缺点。当前， 酬金制之所以被普遍认为优于包干制， 其主要原因在于这两种计费方式对于物业服务的适用性不同。
1. 包干制的局限性
包干制最主要的特点是简便易行。对于一次性的工程项目来说， 乙方以固定费用完成双方约定的工程任务， 甲方无权干预项目运作的财务状况。工程项目的任务越简单、越明确， 实施的期限越短， 越适用于包干制。物业服务包干制相当于固定总价合同， 业主只需支付合同约定的费用， 不必承担管理决策和资金监管的责任。
物业服务采用包干制存在一定的局限性。第一， 物业服务内容复杂多样、持续时间长， 合同期内不可预见及不可控因素较多。物业企业可能会受到市场条件或业主欠费等因素的影响， 从而面临较大的经营风险。第二， 在包干制下， 业主难以对物业企业的管理绩效进行有效监管和评估， 容易诱发企业道德风险。道德风险是20世纪70年代美国经济学家阿罗提出的一个经济哲学概念， 即“从事经济活动的人在最大限度地增进自身效用的同时作出不利于他人的行动”[7].有些物业企业在签订包干制合同后， 擅自更改服务内容和服务标准， 甚至未经业主同意开展经营活动， 侵占业主公共收益、损害业主群体利益。当各方主体关系不明确时， 容易导致一些市场主体利用法律漏洞牟利[8].随着物业管理市场的发展和业主自治能力的提高， 包干制的局限性及其引发的矛盾越来越突出。
2. 酬金制对于物业服务的适用性分析
酬金制对于物业服务的适用性， 主要是基于业主与物业企业之间存在的委托代理关系。委托代理理论是制度经济学的契约理论的主要内容之一， 当一个个体需要依赖于另一个个体的行为时， 代理关系随之产生[9].小区业主除对所购单元的内部空间拥有独立的所有权外， 还对小区公共空间拥有共同所有权， 同时承担公共空间的共同管理责任[10].在一般情况下， 业主群体无法亲自从事具体工作， 往往需要将管理工作进行服务外包， 聘请外部专业管理机构提供服务[11].专业管理机构代替业主群体行使相应的权利和职责， 两者之间归根结底是一种委托代理关系[12], 而且是复杂的多任务委托代理关系[13].在委托代理关系中， 委托人要降低风险， 不仅要深入了解代理人的运作战略、组织文化以及内部流程， 还要基于管理合同对代理人的运作进行持续监控[14].因此， 业主对物业管理透明度的要求是一种内生的需求， 提高管理透明度成为国际物业管理行业发展的基本趋势。
酬金制对物业服务有较好的适用性， 解决了包干制条件下的最大难题---财务不透明问题。通过对物业管理过程的参与以及对资金的监管， 业主们可以清楚地了解物业管理的账目支出， 同时将物业公共收益从物业管理资金中剥离出来。但是酬金制也并非完美无缺。当前业界对酬金制表现出明显的偏好， 认为酬金制可以解决物业管理中的资金难题， 可以使业主更加积极地参与公共事务， 还可以使物业企业在保证利润的前提下更好地为业主服务， 而这些理解未免过于片面。实际上， 推行酬金制不仅要具备一定的条件、遵循必要的实施要点， 更要面对可能存在的问题及风险。
四、物业管理酬金制的实施条件及要点
1. 实施的基本条件
长期以来， 我国城市小区物业服务以包干制为主， 这是因为绝大部分小区不具备实施酬金制的基本条件。所谓基本条件， 就是小区必须拥有形式规范、高效运作、甘于奉献和业主支持的业主委员会。酬金制模式使业主拥有更多的参与管理和决策的权利， 同时也要求业主承担更多、更明确的责任， 从物业企业选择、合同签订、预算审批、资金监管到纠纷解决等都需要业主们积极有效的参与。
由于住宅小区是个人所有权和集体所有权的集合体， 业主权利的行使与共同管理责任的承担必须借助于一个经业主大会授权的内部管理机构---业主委员会。由业主委员会代替业主大会行使管理职责的管理框架是国际上多业主住宅项目内部治理的普遍做法。业主委员会的存在及其职能的不断完善是推行酬金制的基本保证。纵观国内外管理良好的多业主住宅区， 无论其采取何种管理模式 （物业公司管理、物业公司与业主共同管理、业主自管、直接聘任员工管理等） [15], 规范有效的业主组织都是这些小区共同的特点之一。
很多研究表明， 小区规模与成功的业主集体行动之间存在着明显的负相关关系， 大规模小区在成立业主组织时会面临更大的困难[16-18].尽管如此， 我国目前已有很多小区实现了良好的自我治理。以此为基础， 一些地区也已经开始了业主大会法人化的尝试。除了主管部门的指导和扶持外， 我国业主组织建设的成就主要归因于独特的邻里文化和有奉献精神的社区精英。业主集体行动问题不是本文研究的重点， 但酬金制推行的效果与集体行动的成功与否密切相关。
2. 实施要点
目前， 我国多个城市已开始推行酬金制， 但总体来看仍然缺乏详细、明确的操作指引， 因此， 有必要结合国内外有关实践对酬金制实施的核心要点进行说明。
（1） 业主委员会需开展相关准备工作
酬金制下的业主委员会承担着重要的管理职责， 需要进行一系列的准备工作。首先， 需要根据专业背景对业主委员会成员进行合理分工 （如财务、法务、工程、沟通等） , 同时需要在小区内招募更多的具有专业能力的志愿者作为后备力量；其次， 需要调整相应的管理制度， 加强业主群体的内部约束， 尤其要明确业主大会对业主委员会授权的内容以及资金监管的方式和要求；再次， 需要申请办理业主大会法人手续、开立业主委员会账户、申领税务登记证等。
其中， 对业主委员会成员进行分工是一项极为重要的工作。在酬金制的实行过程中， 业主委员会成员会接触到物业管理工作的很多方面， 因而必须具备一定的专业知识。以美国业主协会为例， 不仅有全体业主选举产生的董事会， 通常还会下设建筑委员会、法律委员会、财务委员会、沟通委员会和社会委员会等作为支持体系[19].
（2） 制定管理方案及费用预算
在长期的物业管理实践中， 管理方案和费用预算的制定一般由物业企业完成。美国的大多数州都明确规定业主协会在每个财政年度开始之前需要准备并向业主发放年度预算。物业企业按照业主要求制定管理方案及费用预算时， 可以将小区以往的管理资料和财务数据作为参考。在详细评估小区现状及业主财务状况的基础上， 为小区拟定出合理的财务策略。管理方案与费用预算做得越明确、越详细， 纠纷发生的可能性越小。
物业管理方案是对双方商定的物业服务标准的细化， 包括服务范围、服务内容、服务标准、服务项目、服务方式等。在制定管理方案的过程中， 物业企业应注重与业主委员会进行充分的沟通， 以确定业主所需要的具体服务项目。随着业主需求的多样化， 物业管理中的服务项目也会变得更加个性化。如有的业主委员会可能会将清洁、安保服务直接进行外包， 而有的会将业主委员会的一些工作 （会议的组织和召开、会议记录与记录保存等） 全部委托给物业企业。
费用预算是基于管理方案的资金安排计划， 其构成主要包括酬金和物业服务直接支出。酬金是业主大会支付给物业企业的专业服务的回报， 是除直接管理维护成本 （人员工资、清洁、安保等费用） 之外的一项支出。在新加坡， 物业企业的酬金一般按月提取， 额度为每月750新元-5000新元， 提取额度主要取决于项目的自身状况以及管理法团所要求的服务内容。在美国， 物业公司会根据业主需求提供不同层次的服务， 中小型业主协会的董事会可以亲自处理大部分的管理事务， 物业公司只需提供基本的服务， 而较大的业主协会通常需要全方位的建筑、设施设备管理服务以及财务支持服务。因而， 物业公司的酬金取决于服务内容、服务频率和项目大小， 没有固定的行业参考标准。我国物业企业所承担的管理内容基本相近， 酬金的多少主要受项目自身状况和企业服务水平影响， 一般采用定额或百分比的形式进行约定。以《深圳景洲大厦物业服务合同》 （2016） 为例， 项目收费总面积为45499.58平方米， 全年物业管理费的总收入约为153万元， 合同约定支付给物业企业的酬金为每年12万元， 占全年物业管理费总额的7.84%.物业服务支出构成要根据小区物业管理的实际需要确定， 一般包括：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费、离职补偿金等；物业共用空间、共用设施设备的日常运行、维护费用；清洁卫生费用；绿化养护费用；秩序维护费用；办公费用；物业企业与该项目物业管理有关的固定资产折旧；物业共用空间、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的物业服务资金审计费用等其他费用[24].除以上支出项目外， 还应包括业主大会的管理费用以及物业服务费可能涉及的税收。
（3） 预算审批及物业服务合同的签订
业主委员会依据项目的实际情况和业主需求， 对管理方案的内容及预算项目、额度进行充分讨论， 对其中不合理的内容进行调整和修改， 使管理方案更加适用于自身的项目并最大程度地节约成本。有些物业企业不了解酬金制的要求， 提交给业主委员会的管理预算过于粗糙， 有些项目费用过高或过低， 这就为后面的管理工作埋下了隐患。在整个预算方案中， 人员费所占比重最大， 甚至会超过总费用的60%, 因而业主委员会审批时应格外重视， 不仅要审查人员工资福利标准是否符合相关规定及市场行情， 还要对人员配置方案进行反复讨论。
费用预算要经业主大会投票通过， 也可以经业主大会授权由业主委员会投票通过。无论采用哪种方式， 信息公开透明是最基本的要求。管理方案与费用预算一经通过， 便进入合同签订阶段。业主委员会签订合同前必须咨询专业的法律人士， 相比于包干制合同， 物业服务酬金制合同应更加详细、具体， 需重点明确物业管理费收取、酬金标准、资金管理以及纠纷处理等关键内容。有些物业企业会提供基本的格式合同， 业主委员会也可以在律师协助下根据小区状况制定自己的基本合同。
（4） 资金账户的管理
由于小区业主委员会能力与偏好的不同， 在资金账户的管理方面会采取不同的做法。目前存在三种不同的处理方式：一是企业设立项目专门账户， 企业自管并定期向业主公开；二是企业设立项目专门账户， 双方共管， 定期公开；三是业主委员会设立专门账户， 双方共管， 定期公开。在酬金制下， 业主组织希望拥有更多的控制权， 直接监管物业企业在管理中的各项支出， 但是业主委员会相对于物业企业来讲永远是外行， 过多的干预不仅会耗费业主委员会成员较多的时间和精力， 还会对物业企业的正常工作造成困扰。因而， 物业企业与业主委员会应在相互信任的基础上确立合同关系， 以管理预算为依托， 选择合适的资金管理方式。对于实行酬金制的新建项目， 因业主委员会还没有产生， 物业管理资金监管也就成为盲区， 必须通过法律或主管部门的规定来进行控制。以新加坡为例， 管理法团在项目申请规划注册时即宣告成立， 具有法人实体资格， 此时开发商必须以法团的名义开立银行账户， 日后收取的物业管理费要全部存入该账户[21].
除日常物业管理费账户外， 业主委员会还可能拥有维修资金账户以及公共收益账户。无论哪种账户， 财务公开是必须遵守的基本原则， 也是保障账户安全的必要条件， 必要时可以定期向业主发送财务报告。随着时间的推移， 一些小区的账户会积累大笔的资金， 业主大会应对这些资金能否用于投资进行约定。美国相关法律规定， 在保证账户上的余额能够满足日常账单及附加费用需要的前提下， 业主协会可以将账户余额资金投资于国库券或由美国政府担保的债券， 以保证较高的回报率， 但不能用于投机[22].澳大利亚新南威尔士州和新加坡也允许业主法团在法律允许的范围内利用物业管理费和维修基金进行投资。
（5） 资金决算和财务审计
物业企业除按照合同要求定期公布详细的收支账目外， 还需要在年末出具资金决算报告， 并聘请专业的审计机构对管理费用的使用情况进行审计， 向业主委员会提交审计报告。决算报告包含年度物业管理的总收入和费用， 说明物业管理费是否出现盈余或不足。业主委员会需要将预算报告与决算报告进行对比， 以判断预算数据与实际支出及收入的差距并分析原因。业主委员会如果同时拥有维修基金和公共收益的账户， 应该同时进行账户审计。新西兰要求业主法团必须妥善记录和保存财务账目， 在每个财政年度结束后的两个月内， 将财务账目提交给专业的会计师和审计师进行评估和审计[23].
五、推行酬金制需要解决的关键问题
一些小区在推行酬金制后取得了不错的效果， 但也有一些小区仍然存在不少困扰。为了促进物业管理行业的持续健康发展， 需要尽早对一些关键问题展开分析并提出解决办法。
1. 避免物业费“越低越好”的陷阱， 引导业主关注物业资产价值
酬金制拥有公开透明的财务机制。一般认为， 业主委员会监督会挤出物业管理支出中的“水分”, 从而降低物业服务的价格。在实践中， 确实存在一些原来实行包干制亏损的小区， 在推行酬金制后成本下降、物业管理费出现盈余。这种情况的出现主要有以下原因：一是酬金制的推行激发了业主们的参与意识， 积极缴费使收入增加；二是一些企业抱着积累经验的想法， 要求的酬金标准偏低；三是业主委员会的监督迫使物业企业提高了管理效率， 降低了管理成本。但是， 酬金制并不一定会带来物业管理费的降低， 应避免使业主落入物业管理费“越低越好”的陷阱。酬金制的推行不能以降低物业管理费为目的， 而是要追求以合理的价格实现物业的良好养护， 让业主在拥有安全、舒适的居住环境的同时， 实现物业的保值和增值。因而， 不能忽视物业企业的营利本性， 避免业主出现降价心态， 引导业主关注物业服务的成本效益， 关注物业资产的未来价值。
2. 尽快明确业主大会的主体资格， 提高自治能力并加强权利监管
从项目基础数据的核实、预算的制定到合同签订， 再到维修项目审批、资金拨付、资金决算、财务审计、资料保存等多个环节， 业主委员会必须积极主动参与， 以保证物业管理活动的正常开展。从国际经验来看， 业主委员会不仅要着眼于项目当前的管理需要， 还要进行项目管理的长期战略规划， 即对项目在未来一段时间 （一般为5年至10年） 的管理维护需求以及价值变化进行预测。但在物业管理实践中， 一些小区的业主委员会不仅缺乏必要的专业知识技能， 而且经常对物业管理活动进行干预， 目前业主委员会的权利监管仍为空白。
面对业主委员会的监管难题， 赋予业主大会法人实体资格是解决问题的最佳途径。将业主大会纳入法人化治理轨道， 要求业主大会 （业主委员会） 完全按照法律规定运作， 可以进一步明确业主委员会的管理责任、适当控制管理风险。美国、澳大利亚、新西兰、荷兰等国都规定， 业主法团是独立于个体业主的法人实体， 承担公共部分的管理和维修责任， 拥有收取物业管理费的权利， 经业主选举产生并经业主法团授权的委员会可以代替法团行使相应的职责[24].结合我国小区物业管理的实际情况， 对于业主大会的主体资格问题， 可以在充分宣传的基础上给予业主们自主选择的权利。
除获取主体资格外， 业主们还必须通过组织学习来提高自身的组织和管理水平， 避免“好心办坏事”.组织学习是指组织不断努力改变和重新设计自身以适应不断变化的环境的过程[25].业主大会作为一种新型社会组织， 必定要经历漫长的学习过程才能更好地承担责任。首先， 要不断总结自身的经验与不足；其次， 要在政府部门与行业协会的指导和协助下， 加强与社会专业机构的合作， 接受法律、财务、工程技术等方面的咨询与服务；再次， 相邻区域的业主组织可以建立业主委员会联谊或联盟， 通过相互了解和相互协助加强沟通和学习。
3. 物业企业亟待提高自身专业能力与诚信水平
我国物业管理行业经过三十多年的发展， 已经形成相对规范的市场环境， 企业专业能力有了较大的提升。但是， 绝大部分企业的专业能力及诚信水平仍然无法满足市场需求。酬金制的推行在一定程度上加速了物业企业市场化、专业化的进程， 但并不能完全解决物业管理行业发展过程中的基本问题， 如业主缴费难题、物业企业的服务欺诈问题。
当前， 物业企业面临的关键问题是能否拥有优秀的专业能力和忠实诚信的服务理念。有研究表明， 多业主住宅项目往往聘请专业物业企业提供服务， 专业化的物业服务在现代居住区的发展中扮演着越来越重要的角色[26].在实行酬金制的小区， 物业企业需要在资金使用方面接受业主委员会的审批和监督， 物业管理行业将进入“明明白白赚钱”的阶段， 账目不清、消费欺诈等行为将受到约束与惩治。在酬金制下， 业主们缴纳的物业管理费实际上也是固定的， 如何明智地使用这些有限的资源是非常关键的问题。企业需要精打细算， 对运行管理成本进行有效控制， 并为项目未来的运转制定好计划和战略[27].一家优秀的物业企业必须同时具备以下几个条件：提供高质量的服务；区别对待每一个小区；认真倾听业主需求；以正直诚实的态度维护业主利益。物业管理的本质是服务， 企业需要拥有一个乐于奉献、业务能力强的团队， 有效的沟通、主动的管理及业主的满意永远是最重要的。
4. 合理安排业主大会的纳税问题
在包干制条件下， 物业企业为业主提供物业管理服务， 业主缴纳的物业管理费是支付给企业的报酬， 理应缴纳相应的税款。而在酬金制模式下， 预收的物业管理费除支付给企业的酬金外， 其余全部用于物业管理支出， 属于全体业主共有， 由物业企业代收代管。因此， 北京、浙江等地先后出台了酬金制物业企业增值税征收的减免优惠政策， 即物业企业代业主委员会管理的资金， 未提供增值税应税服务且不由物业企业开具发票的， 不征收增值税[28-29].但是， 对于业主大会从事经营活动获取的公共收益 （如公共空间出租的收入、广告收入、停车位收入等） , 纳税问题仍缺少相应的规范。
在国际上， 针对业主法团的税收也是一个复杂、模糊的问题。如果将物业管理费和其他收益看作法团的收入， 那么税收问题的实质就是业主法团是否具有纳税主体资格。美国针对业主协会的税种主要包括联邦政府所得税、州政府所得税、地方税、不动产税、个人财产税[30].无论业主协会是否为法人制， 美国税收部门都会把它看作纳税法人， 需要交纳所得税， 业主协会的董事会拥有税收识别码， 所得税的纳税基数是收入扣除必要的花费。业主协会的收入主要包括物业费、维修资金账户利息、租金收入以及其他共有部分的收益。必要花费是指用于运转、管理、维护资产的日常支出。业主协会可以咨询经验丰富的注册会计师， 通过实施财务策略避免纳税， 如使收入和支出相等， 或者将物业管理费余额转入下一年度或返还给业主或者转为维修资金。此外， 业主协会还可以申请法定的税收豁免权， 可以不必为物业管理费收入纳税。但对于除物业管理费之外的其他收入， 业主协会一般不能获得免税资格。新西兰业主法团的纳税问题也曾引起不小的争议。新西兰税收制度以高效着称， 虽然法律将业主法团明确界定为独立的法人实体， 但长期以来对于业主法团是否需要进行税务登记并没有明确的要求。一些法团进行了税务登记， 而另一些法团选择不去登记， 这导致了类似的法团在税务处理方面的做法不一致。不过， 新西兰的税务、法律等专业人士普遍认为， 业主法团作为独立于个体业主的法人实体， 在为业主提供服务的过程中， 从事持续性、常规性的应纳税活动， 业主所支付的物业服务费应看作给予业主法团的报酬， 因而业主法团具备进行税务登记的资格[31].
结合我国的实际情况， 在酬金制逐步推广的进程中， 应尽快对业主委员会的纳税资格和纳税要求进行明确和规范， 以避免物业管理过程中不必要的困扰。
六、结语
如何更好地管理小区是当今城市治理中的重要问题， 物业管理模式的优化就成为学术界和实务界关注的焦点。酬金制实现了业主自治管理和企业专业管理的有机结合， 提高了业主的参与度， 符合现代物业管理公开透明的发展要求。目前， 一些地区除既有项目外， 在新建项目前期物业服务招标中也开始采用酬金制。但是， 对于多数小区而言， 酬金制仍然很难推行， 需要依据小区自身的特点进行选择。
针对目前酬金制推行中存在的问题， 应尽快出台酬金制模式指导规则， 对资金管理、业主委员会和物业企业的运作监管、税收安排等进行界定。物业管理需要很强的计划能力和特定的知识[32], 主管部门应进一步加强对物业企业和业主群体的指导、培训和扶持， 促进实行酬金制的小区之间的沟通与交流， 同时增强对各方主体的行政和法规监管。
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