住宅小区物业管理运作难题与法律对策(2)

　　据某市相关小区业主委员会的人员反映，有些城区的物业管理指导部门（城区的住房与城乡建设局）竟然要求将业主委员会的任期刻到公章上，应是担心业主委员会逾期工作。然而，这些城区相关部门却忽视了业主委员会任期届满后做出的民事行为是当然无效的，要求一个依法成立的民间组织任期一届刻制一个公章是不太合理的。
　　
　　2016年6月28日，南宁市西乡塘区人民法院审理了一起小区业委会状告南宁市住房和城乡建设局的行政诉讼案件，原告要求南宁市住建局“依法判令南宁市住房保障和房产管理局立即从严查处南宁市某某物业服务有限公司非法进驻城市春天小区、超资质经营和违法收费行为。”笔者旁听了该案的审理并与原告方进行了交流。不论法院判决结果如何，此案开庭审理至少表明了一些业主（业主委员会）希望在物业自主管理方面得到政府相关部门更多的支持，以及对政府一些部门相关工作的不满意 （认为是行政不作为）。
　　
　　在行政法规领域，有一个原则是“法无许可不可为”.政府相关部门在处理物业管理事务时，面对小区业主，宜遵守这一准则，不应不作为，更不应乱作为。下面是笔者亲身经历的两个事例。
　　
　　事例1:笔者所处的小区在组织小区首届业主大会并选举业主委员会时，按各级的《物业管理条例》及相关办法和指导规程规定，业主委员会成员应当为5~11名，单数即可。但负责指导的城区房管部门却要求，业委会候选人必须多出实际选出人数的20%,要有差额选举。这是超越了法律法规的相关规定，无端增加了选举业主委员会的难度，没有遵循“法无许可不可为”的行政原则。
　　
　　事例2:笔者所处的小区业委会组织召开业主大会，依法选聘出新的物业公司后，与新选聘的物业公司签订了物业服务合同。当拿合同去城区房管备案时，该部门以业主委员会的任期只剩一年多，合同不能签三年的理由，①不同意给合同备案。依法理，任何组织及组织领导的任期与其签订的合同、文件从无要求要挂钩、对等的。如董事长的任期只剩下10天，他签订的合同有效期只能是10天吗？虽然这种要求无任何法律依据又不符合情理，但为了给合同备案，只能更改合同期限。
　　
　　3.积极人士和业主委员会成员公益奉献持续难，团结业主难
　　
　　在现行模式下，部分住宅小区要从没有业主大会和业主委员会的前期物业管理过渡到业主当家做主的平等合同下的物业管理模式，其过程类似一场轰轰烈烈的“革命运动”.这当中要有富含斗争激情和公益心的发起人，要有“一不怕苦二不怕死”的积极参与人，还要有一大批想要翻身做主勇于斗争的业主，当然也一样存在只想看结果享受胜利果实的大量普通业主。发起人和积极分子除了自身要做好充分斗争的心理准备之外，要有相关法律知识储备、一定的资金奉献、个人时间的大量牺牲、面临殴打威胁的坚强意志、面对因被设障碍而导致生活不便的顽强生存能力……一旦斗争过程中面对的压力超出承受能力，权衡利弊后，往往会选择放弃。
　　
　　而众多的普通业主，平时忙于各种事务，或安于现状、畏惧斗争，并不愿意投入太多精力来参与业主大会和物业管理自治的事情。还有城市住宅小区的生活环境形成基础不同于传统农村社区的血缘、亲缘关系，是由陌生人组成的社区，相互之间缺乏信任，短时间是较难认可少数突然跳出来的业主带领大家去维权的。
　　
　　4.法律法规门槛设置过高致使业主大会启动难、召开难、决策难、执行难
　　
　　依现行法规，要求交付专有部分20%以上的业主联名提出，才可启动成立业主大会和选举业主委员会。对于一些上千户的小区而言，并非易事。首次业主大会召开的难度很大，就算首次业主大会成功召开，选出了业主委员后，因为业主委员会只是业主大会的执行机构，很多重要事项比如选聘物业公司、决定大笔公共维修基金使用等并无决定权，需要召开业主大会决定。对于这些事务的决定，现行《物权法》和《物业管理条例》都给出一个很高的门槛②，从维护业主权利不被他人侵占、不“被代表”的角度看是对的，但从执行效果看却不好。因为业主们平时自顾不暇，有些小区甚至近三分之一的房屋用于出租，还有些业主长期在外地工作生活极少回到小区居住，这些业主要联系上他们都是难事，更何况要在短时间内让他们参与业主大会、投票表达意见。户数越多的小区，这方面的工作就越难做。
　　
　　业主大会和业主委员会即便成立了，但在现有模式下，如果面对的是前期物业服务企业，依然难以行使权能。物业企业如果不理会业主委员会的监督，业主委员会将难以开展工作。比如要查询公共维修基金的支出，物业公司只答复“我们定期公示过了”,业委会就没有办法了，没有法规支持业主委员会或业主大会可以对前期物业服务企业进行强制审计。业委会只有在组织选聘了新的物业公司后（或选了原公司），业委会的作用、业主的力量才能展现，才能获得尊重。
　　
　　（二）其他主体的问题与难题：单方合同使得经营不易，恶性循环难避免
　　
　　1.开发商留下的问题
　　
　　开发商主导的前期物业管理模式。依现行的《物业管理条例》（2007） 及《商品房销售管理办法》（2001）等，开发商在交付物业给业主时，就要与业主签订物业服务协议（即“前期物业管理合同”.这一份合同不是业主自主选择的，可以说是被强加的，没有体现市场经济规则，这也是当前国内大多数具有商品房性质的住宅小区的物业管理基本模式。
　　
　　而提供前期物业管理的物业服务企业，是根据《商品房销售管理办法》第十三条①的授权或地方法规的要求，业主在买房时必须要与之签订“前期物业服务合同”.业主作为合同之一方一开始却不能参与合同谈判与选择，而物业公司则自始就以一个管控者、收费者的姿态出现，容易造成忽视业主权益的心态，其服务意识和责任意识自始便存在欠缺。
　　
　　这种前期物业管理公司，要么就是开发商自己办的子公司，要么就是其一手主导的招标而来的公司（有些甚至不招标也不报政府相关管理部门批准），这类公司可以说就是开发商的代言人。他们从开发商那里接收相关资料、公共设施时，往往不会认真负责检查验收，而开发商正好可以利用他们掩盖自己在一些工程设施设备质量问题或规划建设上的瑕疵，混过三年五年的所谓保修期后，便不再理会。据调查，南宁市某小区的地下车库自交付即存在地面严重沙化，近三分之一车库存在因设计不合理无法使用等问题，业主个别反映被推诿，待到该小区业主大会和业主委员会成立后，发函要求开发商解决时，得到的答复便是“已经过了保修期限”.电梯、地下水管等存在质量等问题往往也是如此“解决”,造成后期物业管理困难。
　　
　　有的开发商出于利益追求，把一些如绿化率不足、增加容积率多建房屋、停车场停车位不足或产权不清、没有对水电设施进行一户一表建设等不合格小区移交（居然也能通过验收），致使后期的物业管理产生许多问题。而开发商利用前期物业管理制度的不合理性掩盖遗留问题，引发物业管理上的系列不良后果。还有的开发商拖延办理房屋产权证，或延迟交付部分公共设施等，也引起业主的不满，而业主因难以直接与开发商面谈协商，往往把怒火发在开发商请来的代理人---物业公司身上，拒绝合作、拒交物业费。此时，物业公司觉得很冤枉，认为不是自己的责任（其实物业公司也有一定责任，即在接收物业项目时应当做好检测、检验工作，不合格的不接受或至少标明问题所在，但物业公司为了接下项目很少有这么做的）。
　　
　　据统计，有六七成的物业管理矛盾是开发商直接遗留问题引发的。[7]如果算上开发商利用前期物业管理制度性缺陷造成的问题来源，那么大约有90%以上的物业管理矛盾都来源于开发商和前期物业管理制度。