一 引言
自20世纪90年代住房制度改革以来，城市住房开始走向市场化，商品房小区日益成为当下城市住房的主流形态。与之匹配的物业管理问题应运而生，并日渐成为社区治理中的核心内容。近年来，物业纠纷不断增多、升级，出现了大量物业公司弃管、业主维权等社会性事件。物业纠纷问题已引起学界的广泛关注。
已有的关于物业纠纷问题的研究主要依循两大路径展开： 一是从物业纠纷的具体实践入手，关注物业公司与业主之间的互动关系； 二是从物业管理合同的规范设定入手，对业主与物业公司的权利与义务关系进行解读与判定。物业纠纷的实践路径研究，关注业主维权运动，将其视为物业纠纷的集中化表达。学者大多通过分析业主维权运动产生的原因、维权的过程与维权的困境，反思了当下中国物业管理中存在的问题[1 - 3].张磊基于对北京市的几个小区的个案考查指出，房地产开发商、物业公司联合政府形成了一个强势的利益群体，共同侵害业主的合法权利，由此业主维权运动逐渐兴起---居民通过自我组织与策略性的抗争来维护自身的权利[4].毛军权认为物业管理公司作为市场主体具有逐利性，其利益最大化的追求必然带来对业主利益的侵害，而政府的公权力对于自治的干预以及居民自身的组织困境导致了维权难[5].总体而言，物业管理中的纠纷产生于物业公司与政府对业主的侵权，因此，保护业主权利是解决物业纠纷的关键。
物业管理合同的研究路径则将物业纠纷问题置于市场私权的范围内来讨论，即认为所有权关系是物业问题的基础。学者以业主与物业公司签订的物业管理合同为切入口，关注合同的权利基础、合同的性质与特点、合同双方的权利与义务关系。现有文献研究达成了以下几点共识。其一，物业管理合同的权利基础来源于建筑物区分所有权，业主团体通过对物业的占有享有成员的权利并履行相应的义务，是物业管理的主体[6].其二，在市场化的条件下，业主将物业管理委托给物业公司，由后者提供服务，前者提供货币报偿，两者结成市场化的契约关系[7].其三，当下的物业纠纷问题主要是由法律法规对业主与物业公司的身份界定不明引起的[8].因此，在这一研究视角下，解决物业纠纷的途径就是通过法律重新界定业主与物业公司的身份，以完善物业管理合同的形式来重塑两者的关系。
现有文献研究分别从规范与实践两个方面分析了当前普遍存在的物业纠纷问题，有效地推进了物业纠纷问题的相关研究，但也存在一定的缺陷。物业纠纷研究的合同视角具有高度规范化的色彩，却没有注意到合同无法对所有的权利与义务关系进行明确的界定。这意味着合同订立以后仍需要后期的治理，涉及合同利益主体复杂的社会关系，也就是说，对合同的理解必须增加“社会维度”.同时，物业纠纷研究的实践视角虽然意识到了合同的实践维度，但过分关注业主的维权运动，将市场化的契约行为高度政治化与道德化，则会丧失市场的视野，进而忽略业主与物业公司作为平等的交易主体的关键点。
基于此，本文试图融合两种研究视角，引入合同治理的视角。2014年笔者对秦皇岛市的多个社区进行了为期一个月的调查，走访了普通居民以及物业公司、居委会、街道等相关部门，着重调研了社区的物业纠纷问题。本文选取的个案---美雅小区是当地较为一般的小区，其物业纠纷问题具有一定的代表性。
二 概念与分析框架
合同治理理论认为，由于人类行为的有限理性和机会主义的存在，合同的签订不仅是有成本的，也是不完全的，合同的完成不仅需要前期的合同签订，更需要合同主体在合同订立后的互动。威廉姆斯指出，利益主体根据合同设定的权利与义务关系展开双向互动，这一实践过程被他称为合同治理。不同的交易特征会使追求生产成本和交易成本最小化的人寻求不同的治理结构[9].合同治理结构是指合同主体在治理过程中形成的正式关系与非正式关系。基于这一理论，刘世定进一步分析指出，合同治理结构存在正式与非正式的区别，前者是基于正式合约设定的权利主体之间的权利与义务关系，后者是指合同嵌入于社会时，合同主体的社会关系对合同治理结构产生的影响并形成的非正式的治理结构[10].一般而言，正式的治理结构与非正式的治理结构不一定吻合，有可能存在偏差，后者的存在将影响正式治理结构及合同履行的效果。
本文从合同治理的视角出发，将物业管理问题置于业主与物业公司的交易关系中。从交易关系上看，业主与物业公司是两个平等的市场主体，并以物业服务为交易内容而签订合同，形成契约关系。从交易的特征来看，物业管理服务有很强的综合性与弹性，同时，物业服务还涉及对业主共有财产的处分、小区秩序的维护等管理性的内容。交易内容的复杂性特征决定了完成合同的不可能性，合同中的权利的保障与义务的履行必须通过事后的治理过程来完成。因此，本文将物业管理看作是业主与物业公司双方权利与义务履行的过程，也就是合同治理的过程。
为了完成后期的合同治理，物业公司与业主以合同的形式设定了彼此的权利与义务关系，并基于此形成了治理结构。这是合同的正式治理结构，也是合同得以履行的基础。然而，合同治理在社区场域内的展开，其治理结构必然要嵌入社会之中，受到社会结构的形塑与影响。问题就在于，当下中国社区内部的社会结构与正式的合同治理结构存在摩擦，两者的匹配程度很低。合同的正式治理结构在嵌入到社区的过程中发生变形，并最终形成了区别于合同制定时的非正式的治理结构。治理结构的变化带来合同约束力的软化[11].所谓约束力的软化是指，非正式的合同治理结构无法提供有效的治理手段，导致合同的监督力下降，难以约束合同主体的行为，从而影响合同的履行。物业纠纷正产生于此。
在具体的分析框架上，本文首先从一个社区的物业纠纷入手，展现基本问题，并在合同治理的视野下进行解读，辨析物业纠纷的内容与实质。其次，分析物业纠纷形成的一般性机制。一是分析成文的物业管理合同，确定利益主体的权利与义务关系以及与之匹配的正式的治理结构。二是考察正式治理结构在嵌入社区的过程中产生的变形，探究社区结构对正式治理结构的影响，确定非正式治理结构的形态。三是指出正式的治理结构与非正式的治理结构之间存在的偏差及其对物业管理造成的影响。
