房改房社区物业公司策略性收费及其影响(3)

　　物业公司的理性选择，不是直线性的获得更高的利润，而是通过各种收费策略的运作，达成“收费与交费”均衡的物业秩序。而韧性物业秩序的建构与维持，需要物业公司的收费逻辑始终游走在“撤出-被炒”之间。韧性物业秩序的“共同合意”,是物业公司与业主（业委会）相互监督、相互斗争又相互合作的结果。围绕社区物业而建构的物业秩序，是一种动态化、冲突性的平衡关系，又与邻里政治的建构密切相关。
　　
　　（三）基于业主内部分化的差异政治制造
　　
　　物业公司在“撤出-被炒”之间的策略性收费，建构了一种既尊重规则又歪曲规则，既有冲突又存在紧密关系的邻里政治。这种矛盾性的邻里政治，是以被物业公司加以利用的分化业主为基础，而又以物业公司制造出业主分化格局为表现形态。这是一种源自分化业主，又被物业公司加以利用和制造分化，而后去塑造业主分化格局的差异政治。
　　
　　业主分化既是人群分异的自然过程，也是被物业公司刻意制造出来的关系格局。以业主交费意愿不同为基础，物业公司为提高物业费收缴率，对分化业主加以利用并制造出业主分化。物业费收缴过程中，物业公司对业主分化的利用和差异政治运作，带来的一个隐性政治后果是：造成业主之间、业主（钉子户业主）与业委会成员之间，存在不同程度的人际隔阂甚至关系冲突。物业公司制造的业主分化格局，带有冲突性和持久性。在西苑这种“不完全契约关系”的售后公房社区，物业公司成功的把物业费收缴对象和斗争目标，由业委会转向具体业主，并与业委会（委员）建立了某种紧密关系甚至利益共同体。在成功塑造业主分化格局和业主不同道德形象的同时，物业公司通过不断强化不盈利状态与受害者身份即“有限度的抽身策略”,为物业费收取累积了道德资本。
　　
　　物业公司在物业空间内塑造的邻里政治，不同于维权抗争时你死我活的“抗争性政治”,也非“起于亲密关系而终于亲密关系的’权力游戏‘或’家庭政治‘”⑯。对物业公司来说，这是一种需要在“提高物业费收缴率与保留物业管理资格”间平衡的默认边界，也是需要建构韧性物业秩序和制造业主分化持久格局的差异政治。除了以社区日常问题为指向、主体法律地位平等、受法理逻辑内在约制、重视合作与竞争等特征，更加隐蔽的行动逻辑、更加艺术化的权力技术、差异政治运作以及复杂的道德形象等，才是差异政治最突出的特征。
　　
　　四、结论与讨论
　　
　　（1）结论：社区物业费收缴逻辑再生产
　　
　　不同物业管理区内“管理服务-收费”契约的贯彻，不一定都遵从直线性的交换逻辑。在房改房、售后公房等“不完全契约关系”的微观物业管理场域，就需要具体考察微观经济结构和制度环境下，相关主体互动的具体过程。物业费收缴的邻里事件，为考察社区物业运作逻辑和主体关系提供了“菱镜”.在“撤出”与“被炒”之间游走，是物业公司日常物业管理的行动选择，也构成物业公司的收费逻辑。物业费收缴所建构的韧性物业秩序和差异政治，强化了物业公司在“撤出-被炒”之间的行动选择，而同样再生产了物业公司“向内用力”的收费逻辑。
　　
　　社区日常物业管理情景下，物业公司的收费策略不是完全由各种政策法规规定的，也是行动者策略性互动与理性选择的结果。政策合法性与社区情理合法性的认知与实践，在邻里行动者之间产生了差异，也为物业公司的策略性收费提供了可能。物业公司的收费策略，既受社会结构、组织法规以及文化传统、行动者理性选择等影响，也是不同行动主体之间妥协与共谋的结果。虽然物业公司有制造分化和转换收费对象的权力技巧，但是制造出双方合意的物业秩序，也是其策略行动的必须选择。这是以社区物业管理为前提，不同邻里主体最大化自我利益，具有韧性边界（在“撤出”与“被炒”之间）的物业秩序。
　　
　　物业费收缴以利益相关性和空间关联性为前提，是物业公司与业主等行动者建构邻里政治与物业秩序的互动过程。不论是例行行动与非常规行动，还是建构权力格局与物业秩序，物业公司都是基于“服务与影响”并重的总体支配逻辑而采取的策略行动。因为“提供服务与施加影响是组织为获得资源与达成目的所采取的两种有力策略”⑰。在“撤出-被炒”的物业运作空间，是物业公司制造双方同意和业主分化的差异政治，因为物业公司通过物业费收缴所形塑的物业秩序与收费格局背后渗透着权力技术、利益考量与政治运作等范畴的影响，带有权力制造的痕迹。
　　
　　（二）讨论：两种可能后果
　　
　　房屋产权私人化、物业管理市场化以及社区主体权利明晰化等社会环境下，建构有利的物业秩序和“成本-效用”的最佳方案，是经济组织的物业公司与理性业主的共同追求。这种服务与收费的均衡关系，既需要物业公司与业主遵守契约交换逻辑，也需要双方采取策略行动去争取才能达成。但是这种理性选择的目标往往不一致，甚至是互相对立的。竞争性物业市场、对立性利益诉求与斗争性主体关系等因素，都会对物业秩序的韧性边界造成冲击和破坏。因此，如何保持可控的行动范围与默认界限，是需要物业公司与业主共同面对的物业管理难题。
　　
　　另外，物业公司收费策略实践和邻里政治建构，都是以分化业主为基础的。业主分化的差异政治，既是物业公司行动的前提和工具，也是其行动的政治后果。物业公司刻意制造的业主分化格局和冲突性邻里关系，不但加深了社区邻里关系的隔阂与冲突，也成为物业公司提高收费率的有效工具。倘若物业公司借助“有限度的抽身策略”,不断深化和塑造物业区内业主分化的关系格局，将会对业主组织化和谈判能力产生负面影响。
　　
　　注释：
　　
　　①胡泳灵：《我国物业管理企业经济效益问题探讨》，《甘肃社会科学》2006 年第 3 期。
　　②王光荣：《城市社区物业管理难题的破解策略》，《兰州学刊》2013 年第 2 期。
　　③潘鸿雁：《物业管理中的关系冲突及矛盾化解路径思考---基于上海市的调查》，《甘肃社会科学》2010 年第4 期 .
　　④Read, Benjamin. 2003. “Democratizing the neighbor-hood? New private house and home -owner self -organizationin urban China.” China Journal 49, 45~46.
　　⑤陈鹏：《住房产权与社区政体---B 市业主维权与自治的实证研究》，清华大学博士论文 2012 年。
　　⑥张磊、刘丽敏：《物业运作：从国家中分离出来的新公 共 空 间 -国 家 权 力 过 度 化 与 社 会 权 利 不 足 之 间 的 张力》，《社会》2005 年第 1 期。
　　⑦孙立平：《“过程-事件分析” 与当代中国国家-农民关系的实践形态》，《清华社会学评论》特辑，鹭江出版社2000 年 版 ,第 1~21 页 .
　　⑧按照学术惯例，本文对所涉及的地名、机构名称与人名等做了技术处理。 西苑原是南京市 H 大学建成的封闭式家属院落，随着单位社会向后单位社会转变，西苑逐渐成为后单位社区（房改房/公售房）。自 2002 年起，西苑物业管理引进多次失败，直至 2010 年第三次才成功。 虽然西苑物业管理整体呈现良好运转趋势，但跟其他原单位大院类似，西苑物业管理也深受人口分异、房屋产权多元、人口流动性大以及社区空间混杂等社区异质化问题困扰。
　　⑨物业费收缴既包括管理服务费的交纳（参照《物业服务费收费管理办法》），也含有针对业主拖欠甚至拒交物业费等的追缴。 西苑的物业收费简化为“车辆费”与“物业费”两项，而车辆费（车位费与车辆管理费）以业委会的名义补贴给物业公司。
　　⑩业主作为物业公司的雇主、 服务对象与收费对象，既是由业主委员会代表的抽象的全体业主，也是可以指名道姓的具体房屋产权人和物业管理受益者。
　　⑪此处的“钉子户”主要是指长期拒绝缴纳物业费的业主家庭。 虽然业主是一个自然人的产权身份，但是物业管理服务却是以房产为对象的。 因而，在物业公司看来，家庭（成员）而非业主个人才是物业管理服务与收费的对象。
　　⑫国家发展改革委、 建设部：《物业服务收费管理办法》，发改价格[2003]1864 号，2003 年 11 月 3 日。
　　⑬物业收费收缴中可以利用张贴欠费名单、上门催缴等方式收缴物业费， 首次在在 《江 苏 省 物 业 管 理 条 例 》（2013 年 5 月）中以法规的形式确认。 但是在相关条例修订之前，这些收费手段，早已司空见惯。
　　⑭江苏省人民代表大会常务委员会：《江苏物业管理条例》，江苏省人民代表大会常务委员会[公告第 30 号] ,2013 年 5 月 1 日 .
　　⑮[法]埃哈尔·费埃德伯格：《权利与规则-组织行动的动力》，上海人民出版社 2005 年版，第 266 页。
　　⑯吴飞：《浮生取义： 对华北某县自杀现象的文化解读》，人民大学出版社 2009 年版，第 48 页。
　　⑰ Hugh Butcher,Patricia Collis, Andrew Glen andPatrick Sills .Community groups in action:case studies andanalysis , Routledge & Kegan Paul,Lonon, Boston and Hen-ley,1980:195.