房改房社区物业公司策略性收费及其影响(2)

　　（二）依法行事：他者督促与自我追缴
　　
　　缴纳物业服务费是业主的义务，且有法规强制性。当业主不缴纳物业费时，具有被督促和被依法追缴的责任。 “业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业管理企业可以依法追缴”⑫。物业公司可以借助业委会的动员能力和业委会成员们的邻里关系，来督促欠费业主缴纳物业费。西苑的业委会主任与委员们做了很多工作，对西苑物业费收缴率比较满意。西苑社区业委会主任解释道：
　　
　　咱们西苑的物业费达到了90%,已经很不错了。我们这几个人每到交物业费的时候，都会去做那些难缠（业主）的工作。有的给面子，有的根本不搭理，说了也不管用。反正我们都尽力（督促），也尽力了。
　　
　　物业公司也运用张贴未交费名单、在家门口张贴催缴通知以及当面追缴等新的合法方式⑬，来催促业主缴纳物业费。 “业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业费的，业主委员会、物管企业可以通过上门催交、在小区内显着位置公示等形式”⑭。西苑的很多业主都有被物业公司催缴物业费的经历。一位未及时交费的业主抱怨说：
　　
　　我一直对咱们院子的停车占道有意见，而且物业打扫卫生也不及时，我就不愿意交物业费了。物业不但在我们门上贴了催缴通知，那个看大门的门卫见了我也说，‘老S,你家还没交物业费呢！该交了！ ’你说把我气的。咱不是不交，就是故意的，给我解决了问题我立马交。
　　
　　物业公司基于合法性的行动依据，既可以诉诸于“服务-收费”的交换逻辑来追缴物业费，也可以借助业委会的组织力量及其成员的权威性与社区“关联”来督促业主交费。兼顾社会法理与社区情理的“依法行事”,构成物业公司例行化行动。他者协助督促与自我追缴，是物业公司依法收缴物业费的两种主要行动策略。
　　
　　（三）“利-礼”相待：拉拢积极分子与观望其他业主
　　
　　为了发动或者鼓动业主积极交纳物业费，物业公司还会采取多种措施来“拉拢”交费积极分子和观望其他业主。
　　
　　一是“诱之以利”.在市场逻辑与商品意识不断深入社会与个体生活的背景下，物业公司会做出减免物业费、奖励提前交费业主等有效措施，来提高物业费的收缴率。物业公司职工解释说：
　　
　　我们物业公司也有办法。在每一次收取物业费的时候，我们都提出“早交减免”的方法，谁要是及时全额交纳了一年的物业费，我们就免除下一年1到2个月的（物业费），就看是不是缴纳的及时、全额。
　　
　　二是“以礼相待”.对主动缴纳或不拖欠物业费的业主家庭，进行物质与精神上的奖励与慰问，并表现出一定程度的尊重与礼貌。如发放慰问品、写表扬信、主动帮助干活、主动打招呼等。物业公司雇佣的保安说：
　　
　　我们过年过节的时候，对那些积极交费的业主还送慰问品，比如一桶油、一副对联什么的，都是我给送。虽然不值钱，应该也算是个鼓励吧！平常也会帮忙送个报纸、牛奶、快递什么的。其他不交费的，也不会怎么下黑手或者歧视，但是帮忙应该不会。
　　
　　物业公司这种“拉拢”与“授以恩惠”的行动策略，既可以满足消费者“折扣”的实惠主义心理，又是建构“面子”、“人情”等人际关系的手段。倡导与拉拢的策略，可能会对交费积极分子与中间业主起积极作用，甚至会带来些许的竞争意识与心理压力。而那些执意不交费的业主，是物业公司眼中的“楔子”、“刺头”或钉子户，也是收缴物业费的“攻坚战”.
　　
　　（四）针锋相对：瓦解钉子户
　　
　　当常规性“收缴”方式不会奏效之时，物业公司可能会采取非常规的手段针锋相对，通过“各个击破”的方式来瓦解钉子户。比如：不分时段的打电话或上门催缴、问业主亲属或儿女要物业费、不给业主帮忙、对业主冷嘲热讽、在业主家门口堆放垃圾等。一位被物业公司称为“钉子户”的业主直言不讳的说：
　　
　　这些物业的人追讨物业费，要疯了！去年我们家没交，那个看大门的就成天去我们家，没天没夜的。那次我女儿开车回家看我，你说怎么着，把我女儿叫住了，说你们家还没交物业费呢！跟着就去敲我们家的门！真是烦死了！跟苍蝇一样。
　　
　　在未出现业主大规模拒绝交费的情况下，物业公司只会针对不交费的“钉子户”,采取带有“骚扰”、“报复”等意味的惩罚行动。当针对业主个体的惩罚性手段不奏效或引起业主抗议时，物业公司基于物业整体收益的思量，会在瓦解钉子户与保持一种利益受害者的道德形象间游走。因为“嵌入”物业区的物业公司，需要物业管理的收入与收益，也需要在西苑与业主一起待下去。
　　
　　三、制造同意：行动贯彻、秩序建构与差异政治
　　
　　基于社区合“情、理、法”的总体支配逻辑与业主分化的事实，物业公司实施的策略性收费，带有微观政治意蕴和权力痕迹，“权力就是行动者贯彻其意志与行动的能力”⑮。游走在“撤出”与“被炒”之间，既是物业公司实现收费意图的行动指向，又是制造同意的权力过程，更重构了物业管理区的邻里政治和物业秩序。
　　
　　（一）契约行为与策略行动的有限贯彻
　　
　　通常情况下，物业公司主要基于交换逻辑与业主开展契约收费与非强制性互动，来达成物业费收缴目的。但是当契约行动不奏效或者效果不明显时，物业公司会通过一种“非暴力不合作”的权力运作和策略行动，来贯彻收费意图。在一次西苑物业联席会上，物业公司经理对2013年物业费收缴率做了简单的总结：
　　
　　总体上咱们小区物业费收缴情况还不错，达到了90%,但是物业盈利本来就低，只能持平，赚不到钱。除了有10个减免户，还有60多家不交物业费的‘钉子户'.我们该送礼物的送了，该说服的说了，下面是不是出个措施？大家想想办法。业主要好的服务，还不想多交钱。我们也要吃饭啊！每次收费都是我们最难的时候，不去催吧，不按时交，催得紧了，又闹不愉快。我们也很难。我们也希望找一个平衡点，不管是服务、交费还是住户对物业的态度。我们还是希望小区业主自己主动交物业费，配合我们的工作，服务与利润、（业主）交费与（物业）收费达成和谐。
　　
　　无论是契约化的张贴通知通告、借助业主精英或业委会协助收取等利益约束机制，还是策略性的发放礼物、上门追缴与建构地方关系网等利益刺激机制，都只能使得物业公司的收费意图获得有限贯彻。因为诸如物业服务“准公共物品”属性、强制性物业服务与大多数代表原则以及业主分化事实等因素，既限制了“管理服务-收费”交换逻辑的运作，又为物业公司的策略性收费实践留有空间。物业公司的契约行动与策略行动的有限贯彻，不但制造出业主分化格局，而且把分化的业主转化为物业公司的治理对象。物业公司与分化业主围绕收费的持续互动，无意间塑造了一种具有韧性边界的物业秩序：最大化自我利益但又不能危及社区物业管理的有效性。
　　
　　（二）韧性物业秩序和物业空间的建构
　　
　　物业费收缴作为包含固定规则的行动系统和物业管理秩序的必要组件，既是物业公司与业主互动甚至“冲突”的过程，又是街区生活的邻里政治实践。物业公司与分化业主间的循环收费，型构了双方默认且具有韧性的行动地带。这是行动者在生活政治与制度政治、实践政治与文本政治“缝隙”,建构的具有韧性的物业空间。这种以社区物业管理为前提，不同邻里主体最大化自我利益的物业秩序，具有不可突破性。对物业公司与业主双方来说，在这种物业秩序或韧性空间内采取行动，是保持西苑物业管理，达成双方力量均衡的“默认”规则。
　　
　　在一次由西苑业委会、社区居委会与物业公司召开的联席会上，谈到了西苑物业费收缴率、物业公司盈利以及物业费标准等情况。物业公司经理提出，把车辆费提到150元/月，物业费提到0.5元/㎡，否则干不下去了。业委会主任听后，发表了自己的看法：
　　
　　你们有你们的难处，你们也是赚钱的，不赚钱肯定不干。我们当然希望你们多赚钱，更希望你们为我们提供好的服务！现在咱们院子，情况就是这个么情况。只要你们基本达到我们的要求，我们的收费达到你们的底线，在这个框架内，都可以商量。我觉得找一个双方都可以接受的价格，要不然谈崩了对大家都不好。
　　
　　经过各方的讨价还价，西苑业委会与物业公司最后达成协议：车辆费提到140元/月，物业费提到0.4元/㎡，服务期为三年。