（三）结合国内实际科学构建房地产金融创新程度衡量指标体系问题
房地产创新程度的科学计量是有序推进房地产金融创新的前提。国外房地产金融深化多年的实践过程建立了相关的指标体系，形成了较为成熟的金融创新程度测量方法，为我们提供了借鉴参考。但由于各国市场化水平、金融开放程度、经济发展状况存在较大差别，不可能有一个一劳永逸、普适性的衡量方法。简单地承袭建立于发达国家基础之上的金融创新程度计量方法与具体指标体系，容易导致计量结果失真与不切合实际的问题。根据西方金融创新测量方法，我国房地产金融创新程度可能极低，但相对于我们房地产发展的实际看，房地产金融创新程度可能已超出一定的标准，甚至个别时间段或个别环节已存在创新过度的倾向性问题，如果简单套用，容易加剧房地产金融创新风险的积累，积蓄金融风险。另外，从国内外现有的研究情况看，关于金融创新程度计量的研究方法很多，计量指标也很丰富，但暂时还没有对具体产业金融创新程度与风险计量的方法与指标体系，需要结合我国房地产发展的实际，关注国内外关于金融创新程度的计量指标体系研究前沿，借鉴已有的成熟研究成果，在充分分析房地产及房地产金融发展特殊性的基础上，深入研究探讨适合国情的房地产金融创新程度计量方法与指标体系，这是有效推进房地产金融创新的基本前提。
（四）四个层次房地产金融创新的同步推进与协调运行问题
房地产金融创新是一项系统工程，涉及金融政策、金融机构、金融市场、金融产品等多个方面，因此，必须实现四个层次房地产金融创新的同步推进与协调运行，以产生协同效应。
第一，创新房地产金融制度与政策，为稳步推进房地产金融创新创造外部环境。一是创新房地产金融制度。由于我国房地产金融发展较晚，房地产金融制度还不完善，导致房地产金融运行中出现诸如住房抵押贷款规模不大、监管力度不够、住房公积金交易成本高、效率低下等问题，亟待创新现有的金融制度。我国房地产金融制度创新与完善的目标是，创新市场性房地产金融制度、政策性房地产金融制度以及房地产金融宏观调控制度、房地产金融监管制度，既要考虑金融机构的安全运营，为不同收入群体提供差异化的金融服务，同时也要为个人提供购买住房时所需要的余缺资金，缓解个体消费者可能面临的资金压力。在我国房地产金融已出现苗头性金融风险的情况下，创新房地产金融监管制度是整个金融制度创新的重中之重。为此，要积极地推动房地产金融监管制度的创新，合理确立监管目标、方法与评价指标，逐步建立起统一、高效与全面的房地产金融监管制度，确保房地产金融体系的稳健运行。其一，加强对房地产信贷违规行为的监管力度。2014年9月30日，央行发布文件放宽了商业银行房贷的限制标准，增加了金融机构房贷的利率空间，这在促进房地产市场发展的同时，也增加了房地产金融监管的难度。因此，必须加强对房地产信贷违规行为的监管重视程度，控制好由于利率调控空间放宽而使个人住房按揭抵押贷款增加的风险。其二，加强对非正规金融进入房地产金融市场的监管力度。近年来，由于房价的过快上涨，房地产市场的投机性不断增加。2013年下半年房地产市场出现了根本性变化，房价与成交量双双下调，2014年房地产市场更是出现了持续的低迷。需要指出的是，越是低谷时期越要警惕非正规金融出于房价见底反弹的预期而通过不同渠道进出房地产市场的风险，建立规范的准入机制，加强地下钱庄、民间借贷、房地产信托基金的监管，防范房地产金融隐蔽性、潜在性风险。其三，建立房地产信息披露制度，为加强房地产金融的监管提供信息基础。二是创新房地产金融政策体系。房地产业是一个与资金密切相关的行业，房地产金融的发展与房地产金融政策是紧密相关的。随着我国房地产市场的不断发展成熟，房地产行业对金融政策的敏感性也在不断提高，因此，必须根据房地产市场的阶段性变化不断创新房地产金融政策，促进房地产市场的稳定可持续发展。
要结合商品房和保障性住房并行的“双轨制”住房特点，实行差异性、多层次的房地产金融政策，构建满足不同收入人群合理的房地产消费需求的多层次房地产金融，以商业性的房地产金融满足高收入群体的房地产金融需求，以合作性的房地产金融满足中等收入人群的住房改善需求，以政策性的房地产金融满足低收入人群的基本诉求。
第二，发展与创新房地产金融市场，重点突破市场瓶颈约束。发达的房地产金融市场是由一级市场、二级市场多层次市场组成的。一级市场是发行市场，包括住房抵押贷款市场、房地产开发信用借贷市场等；二级市场是流通市场，可以将一级市场中的风险进行分散，主要是对债权进行深加工和转移，是房地产信用的再交易、再流通市场，它建立在住房抵押贷款市场的基础上，以开发住房抵押贷款的相关证券为核心。相对于房地产金融一级市场的快速发展，我国房地产金融二级市场还处于萌芽状态，房地产金融市场过度集中于间接融资市场。2005年3月，国务院批准国家开发银行和中国建设银行进行住房抵押贷款证券化试点，这标志着住房抵押贷款证券化在我国正式拉开序幕。建设银行于当年年底发行了“建元”,意味着我国房地产金融市场上真正意义的住房抵押贷款证券化（MBS）的创立。但受美国次贷危机的影响，2008年以后我国房地产金融二级市场发展势头有所减弱，房地产金融市场层面的创新步伐也在放缓，不利于一级市场风险的转移、释放与资金流动性的增强。
因此，考虑到我国房地产金融创新与深化的大趋势，不能因噎废食，在注重房地产金融一级市场发展的同时，在风险可控的范围内积极探讨发展房地产抵押贷款证券化，促进二级市场创新与发展，突破房地产金融市场创新层面的瓶颈制约。
第三，推进房地产金融机构创新，建立多元的房地产金融机构体系。房地产金融市场中重要的资金需求者和供给者是房地产金融机构，而房地产金融政策与业务只有通过一定的金融组织机构才能够实现。但我国现行的房地产金融组织机构体系离融资市场化、住房商品化的目标要求还有很大的距离[14],不能满足房地产快速发展的要求。因此，要针对我国房地产市场产品多元化及房地产政策双轨制的特点，建立多元的房地产金融机构体系。一是支持开展房地产金融业务的传统商业银行的创新与发展，继续发挥其在房地产金融服务中的主渠道作用。二是加强政策性房地产金融机构的建设。政策性房地产金融机构的发展在房地产金融中扮演着非常重要的角色，不但可以弥补商业性住房金融机构在市场中资源配置的不足，还可以在房地产金融一级市场中提供有力的担保保证，提高房地产金融二级市场资金流动性，促进房地产金融二级抵押市场的发展。因此，应增加房地产贷款担保机构、房地产保险公司等政策性房地产金融机构的数量，为政策性房地产市场的发展提供支持与保障。三是规范与发展商业性房地产金融组织机构。目前，我国已产生了住房储蓄银行等商业性质的房地产金融组织机构，然而有些金融机构金融功能较弱，金融业务范围有限，发展非常缓慢，没能发挥出应有的作用。
为此，要加强房地产投资基金管理公司、房地产财务公司、房地产信托投资公司、住房储蓄机构、住房合作社、信用评级机构等非银行金融机构的创新发展，逐步推进股份制改革，充分发挥其互助性，逐步实现实行独立核算、自主经营、自负盈亏与自我发展，使其成为经营房地产金融业的主力军，进而形成一个健全而完善的商业性房地产金融机构体系。
第四，加强房地产金融产品创新。要在互联网金融充分发展、传统金融业务互联网化的大背景下，大力发展住房产业投资基金、住房债券、房地产信托、房地产抵押贷款证券化、指数化等融资工具，在确保金融产品的安全性、规范性与创新的适度性的基础上，加快房地产金融产品创新，吸引社会资金进入房产开发和保障领域。
值得重视的是，房地产金融创新四个层次同步推进的过程中，还要注意不同层次创新的协调。房地产金融制度与政策的创新是基础，是其他层次创新的重要遵循，房地产金融市场、金融机构、金融产品的创新要在房地产金融制度与政策创新的框架内协调推进。房地产金融市场创新是房地产金融机构与产品创新的载体，要通过市场的创新引导房地产金融机构及金融产品创新。房地产金融机构处于市场与产品的中间环节，在房地产金融创新中要发挥创新主体作用，带动房地产金融产品的创新。房地产金融产品创新是房地产金融创新的末端环节与最终表现，房地产金融创新的成效归根结底要体现在产品创新上。要在房地产金融制度、政策、房地产金融市场、房地产金融机构协调创新的维度内有序适度推进房地产金融产品的创新，并通过金融产品创新的影响，推进房地产金融制度、政策、市场与机构的协调创新。
参 考 文 献
[1] 李志锋：《房地产金融理论研究的方法论创新》，载《经济问题》2014年第5期。
[2] 约翰·G.格利、爱德华·S.肖：《金融理论中的货币》，贝多广译，上海：上海人民出版社，2006.
[3] 麦金农：《经济发展中的货币与资本》，上海：上海三联书店，1988.
[4] 戈德史密斯：《金融结构与金融发展》，周朔等译，上海：三联书店、上海人民出版社，1994.
[5] 麦金农：《经济自由化的顺序：向市场经济过渡中的金融控制》，李若谷、吴红卫译，北京：中国金融出版社，1993.
[6] 郭连强等：《欠发达地区房地产业的科学定位及必须关注的几个问题》，载《经济纵横》2012年第11期。
[7] 国家统计局：《2014年9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，2014年10月24日。
[8] 崔满红、李志峰：《房地产金融战略研究的整体思路--金融理论研究的一个视角》，载《经济研究参考》2014年第29期。
[9] 许萌：《以国际比较为视角完善我国住房金融制度》，保定：河北大学硕士论文，2010.
[10] 仇怡：《直面WTO--对我国房地产业的几点建议》，载《商业研究》2014年第12期。
[11] 李慧欣：《我国房地产金融发展研究》，大连：大连海事大学硕士论文，2012.
[12] 郭颖：《我国房地产金融市场的现状及发展趋势》，载《经济师》2010年第5期。
[13] 高广春：《我国房地产金融市场存在的问题和对策》，载《中国经贸导刊》2004年第1期。
[14] 张笑寒：《我国房地产金融机构的现状和发展设想》，载《中国房地产金融》2000年第4期。
[15] 龙海明、陶冶：《货币政策对中国房地产价格的调控机理及实证研究--基于利率工具的分析视角》，载《内蒙古社会科学（汉文版）》2014年第4期。
