二、我国房地产金融创新的突出特征
我国房地产金融创新是在社会主义市场经济不断发展与完善的大背景下加速推进的。同国外一些国家相比，由于体制转轨的阶段性特征、资源禀赋及经济发展程度的差异，我国的房地产金融创新表现出以下一些突出特征。准确把握这些特征，是有序、合理推进房地产金融创新并有效防范金融风险的前提。
（一）房地产金融创新短期内呈现一定的波动性，但长期稳步推进的大趋势没有改变随着房地产市场化改革进程的推进，我国房地产金融呈现出快速发展的势头：房地产信托、房地产投资基金、住房公积金、房地产贷款证券化、房地产互助储蓄都实现了快速发展。但由于市场开放程度的提高，国内经济受国外宏观经济形势变化的影响越来越大，加之金融制度还处于发展完善之中，还不是很成熟，房地产金融创新很容易受到国外金融动荡因素的影响。如，2008年以来，受美国次贷危机引发的金融危机的影响，为防范房地产金融风险，我国的房地产金融创新进程有所放缓，房地产信托、住房互助银行、住房贷款证券化甚至出现了萎缩的状况，房地产金融呈现出 1998 年启动到之后的快速发展与2008年后有所放缓的较大波动性。但从我国房地产发展的大趋势及城镇化长期推进的大背景分析，房地产金融创新需求增加态势不会改变，短期的阶段性波动性不会影响长期稳定发展的大趋势。1998年我国住房体制改革以来，房地产实现了快速发展，在拉动国内需求方面发挥了重要作用。单从经济学统计方面来看，房地产已成为国民经济发展的重要支柱产业之一。尽管在2014年我国房地产市场出现下调的迹象，但城镇化发展的规律表明，城镇化发展与房地产业的发展高度关联，如果城镇化的进程没有结束，房地产快速发展的态势就不会改变。当前，我国城镇化正处于不断加速推进的进程之中，城镇将成为承载大量农村人口转移与集聚的重要载体。经过30多年的发展，1978年至2014年，我国城市化率已从20%以下上升到53.7%,但与国外一些国家 70%以上的城镇化水平相比，差距还比较明显，发展的空间非常广阔。十八大与2012年中央经济工作会议对推进新型城镇化、充分发挥城镇化拉动内需方面的潜力提出新要求，城镇化将进入快速发展期。快速发展的城镇化趋势必将形成巨大的房地产市场需求，房地产在国民经济中的重要产业地位与快速发展的趋势短期内不会发生改变，生产、流通及消费等多个环节对房地产金融的依赖度将不断提高，由此推动的房地产金融创新一定时期内将不断强化。
（二）房地产金融创新进程中出现了金融风险的苗头。房地产金融创新能够引入市场竞争机制，为房地产发展提供必要的金融支持。但由于市场条件与监管机制方面存在的问题，房地产金融创新过程中也容易造成房地产的过度发展问题，并产生房地产泡沬和金融风险，如果得不到充分的释放，这种风险就会不断积累。不断积累的风险一旦爆发，便会迅速扩展， 并通过一定的传导机制引发整个金融体系的危机。因此，房地产金融创新过程中的金融风险及防范问题已经成为世界各国普遍关注的课题。我国房地产金融创新正处于起步阶段，房地产市场整体上持续繁荣的背后所蕴藏的金融风险不可忽视。2008年受美国次贷危机的影响，我国房地产市场曾出现局部明显的下调迹象，个别城市出现了少量的断贷行为，有些银行的房贷违约率达到了1.6%,超出了银行业公认的1%标准线，释放出一定的房地产金融风险信号。在当时特殊的国际经济形势和国内政策环境下，房地产市场调整深度不大，少数城市的房地产金融风险也随着国家刺激经济增长政策的实施逐步被释放了，但房地产金融创新过程中的风险苗头已有所显现，金融风险防范问题也引起了重视。为应对美国金融危机，我国的房地产金融政策有所放松，房地产市场短期低迷后快速上扬，为防范房价过快上涨而带来的风险，央行实行了从严的房贷政策，并收到了预期效果，但不同地区的影响并不均衡，一些地区房价迅速下降，房地产金融风险开始结构性凸显。
温州银监分局公布的数据显示，到2013年7月底对辖区内42家银行业金融机构的调查结果显示，银行按揭有580例房产断供，处于不良贷款状态的房屋为2584套。其中“抵押+保证”贷款风险最为突出，有397例，纯抵押贷款出现“弃房”的为183例。“断供房”即“弃房”虽然数量可控，但金融风险不容忽视。2014年，我国房地产市场的结构性低迷演进为全局性的萎缩。国家统计局公布的数据显示，2014年9月份，全国70个大中城市房价环比无一上涨，其中下跌的城市有69个，仅有厦门1个城市持平。这也是继2012年1月份后，再次出现70个城市房价全部停涨的局面。从同比看，70个大中城市房价上涨的仅有10个，持平的城市有2个，房价下降的城市则多达58个。
32个月以来，再次出现70个城市房价环比全部停止上涨，说明房地产市场的结构性低迷演进为全局性的萎缩，再次增加了房地产信贷等违约风险，房地产金融风险的苗头再次显现，苗头性风险转化为常态化风险的可能性有所增强，必须引起重视。
（三）房地产金融创新深度依赖商业银行房贷业务创新与隐性资金输入支持，金融创新风险具有一定的集中性、隐蔽性与潜在性我国房地产资金来源主体以商业银行为主，房地产金融创新更多体现在银行的信贷业务的简单创新上，房地产金融风险主要集中在商业银行系统内部，多元化的供给主体还没有形成。近年来，随着房地产金融风险防范意识的增强，国家对房贷实现了从紧的政策，房地产企业自筹资金比例有所提高，但自筹资金增量部分多数以房地产信托与房地产基金等融资方式为主。在我国资本市场不充分发展与居民投资意愿不强等多重因素影响下，房地产信托与房地产基金出资人还是以商业银行为主体。房地产业的快速发展与房价的整体提升，催动商业银行在房贷约束背景下通过信托和基金等渠道隐性为房地产行业提供资金支持，房地产金融创新实际仍没有打破商业银行主导房地产金融的局面。另外，我国房地产金融中还有一定规模来源于隐性的民间借贷，在房地产繁荣发展时期，容易引起民间资金向房地产业的过度集中问题，导致民间债务风险增加。2014年9月29日，央行调整了紧缩多年的房贷政策，商业银行流向房地产的房贷资金会有所增加，同时由于房地产信托与房地产基金的融资利率高于一般房贷利率，未来一段时间内将会形成传统房贷资金和通过房地产信托与基金、民间金融等隐性渠道进入房地产市场资金双重增加的局面，房地产金融风险的复杂性与潜在性会更加明显。为此，我们要高度重视，防止结构性、潜在性房地产金融创新风险转化为全局性、现实性风险。
（四）房地产金融创新处于从金融抑制状态。向金融深化状态过渡的阶段性特征比较明显肖将金融深化程度分成三个等级：一是金融增长，即金融规模不断扩大，这一阶段的金融深化以金融资产的数量扩张为主要特征；二是金融工具创新、金融机构壮大；三是金融巿场机制不断完善，金融资源实现优化配置。近年来，我国房地产金融发展较快，也取得了很大成效，但房地产金融发展呈现出规模扩张的数量型增长特征，质量提升方面还有很大的空间。以规模扩张与简单的业务创新为特征的房地产金融创新充其量也只是处于肖所划分的以规模扩张为主要特征的第一层次阶段，正处于从金融抑制状态向金融深化状态过渡的金融创新阶段，房地产金融风险的集聚不是源于金融深化，而是源于金融抑制。
三、房地产金融创新中必须关注与解决的几个问题
我国房地产金融创新进程起步于房地产市场化改革实践，与金融体制的改革和完善的相关性较强，同金融体制相对成熟的国家相比，表现出一些明显的个性化特征。这就要求我们一定要准确把握这些个性化的特征，关注并解决好以下几个问题：
（一）房地产金融创新与风险防范的并重问题
国外的房地产金融发展、深化理论及实践表明，房地产金融创新在促进经济增长的同时，也蕴含一定的金融风险，如果不注意金融风险的防范，当金融风险积累到一定程度，不但会影响到房地产市场的健康发展，也会危及整个金融体系的稳定性。另外，由于我国金融约束较强，金融深化与金融监管政策还处于不断完善的过程之中，因此房地产金融创新更多地是依靠传统商业银行业务的创新与演化，金融创新风险过于集中的特点比较明显。这就要求我们要有序推进房地产金融创新，并将房地产金融创新与房地产金融风险防范结合起来，实现房地产金融创新与风险防范并重。要高度重视房地产金融创新与深化可能带来的金融风险，未雨绸缪，防范房地产金融风险给宏观经济带来的负面影响，不走先金融创新后金融风险防范与重金融创新轻金融风险防范的老路。
（二）房地产金融创新的适度性问题
国内外实践证明，房地产金融创新与金融风险的关系呈现出既支持又背离的非线性关系，有序、适度推进房地产金融创新，能够分散局部集中的金融风险，提高金融创新主体抵御风险的能力，从而降低整个金融体系中的系统性风险；脱离实体经济需要与超出金融市场承载能力的过度房地产金融创新，将导致过多资金向房地产市场的集聚，催生新的系统性风险。因此，房地产金融创新过程中一定要坚持适度性原则。美国次贷危机引发的金融危机不能将根源简单归结为房地产金融创新，而要深入分析房地产金融创新中金融衍生产品开发是否过度。房地产金融创新是一把“双刃剑”,创新积极效应释放过程中如果不注意创新的适度性，即使像美国这样金融监管非常严格的国家也会由于房地产金融衍生产品的过度开发而带来金融危机。因此，对尚处于房地产金融市场发展初级阶段的我国，要实事求是地认清自己、评估自己，并根据自身能力设计出适合本国国情的房地产金融创新之路，在金融体制还不完善、房地产金融人才和实践经验都相对匮乏的情况下，对房地产进行金融的适应性的支持和风险可控的创新应当是房地产金融的发展战略选择。适度推进房地产金融创新，就是要有计划地配置房地产金融资源，在充分发挥房地产金融资源对房地产促进作用的同时，将房地产金融对房地产泡沫和金融危机的副作用降低到最小的范围内，避免因过度创新而引发金融风险甚至经济风险。
