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【题目】房地产业与地方经济发展的关系探讨
【第一章】中国房地产业与区域经济增长的相关性研究绪论
【第二章】房地产与区域经济理论基础
【第三章】我国房地产业现状分析
【第四章】房地产与区域经济相互作用分析
【第五章】我国房地产业与区域经济的实证分析
【结论/参考文献】房地产经济与区域经济关联研究结论与参考文献
第四章 房地产与区域经济相互作用分析
4.1 区域经济与房地产相互作用分析。
房地产业的发展离不开区域经济的发展，同样区域经济的发展也离不开房地产业的发展，房地产业为区域经济的发展提供物质基础，区域经济为房地产业的发展提供基础支撑。
4.1.1 房地产对区域经济的作用分析。
1.房地产业能直接拉动区域经济增长。
房地产对区域经济的拉动作用是不可忽视的。房地产业对区域经济的拉动作用主要表现在以下三个方面：改善城市面貌，吸引外商投资；给政府带来更多资金收入，缓解收入紧缩问题；提供就业岗位，刺激经济增长。
通过表 4-1 可以发现，从 2000 年到 2013 年，我国房地产开发投资额增长迅速，由 2000 年的 4,984.05 亿元增长到 2013 年的 86,013.38 亿元，其占 GDP 的比重也处于不断增长的阶段，由 2000 年的 5.02%上升至 2013 年的 14.63%,平均每年约增长 0.72%;房地产开发投资对 GDP 增长的平均贡献率也由 2001 年的 12.30%增长到2013 年的 26.36%.随着我国经济的发展，我国居民收入也处于不断增加的地步，消费能力也逐渐增加，房地产已然逐步成为城镇居民拥有的最重要的家庭财产之一。
2.房地产业对区域经济的"间接带动".
由于房地产业的相关性比较大，房地产业的发展必然能够带动其它产业的发展，房地产业的兴衰直接关系着其它相关产业的发展。房地产业通过影响其它相关产业，从而带动社会的消费和收入，改变社会的产业结构发展，从而影响我国区域经济的发展水平。通过大量研究发现，目前我国房地产业可以带动 50 多个部门的生产发展。
本文选用 2010 年度中国投入产出表（42 部门），可以发现目前我国房地产业每增加 1 个百分点产值，对相关产业的总关联效应大约为 1.446 个百分点，略高于 1997年的数据 1.416,关联效应略有上升，其中对主要产业的关联效应如下表所示：
通过该表可以发现，房地产业的发展会带动相关产业发展，进而影响区域经济的发展。房地产业对很多行业均具有关联性，且不同的行业与房地产业的关联效应差异较大，房地产业仅对较少行业产业产生明显的关联效应，如金融业部门、建筑业部门、批发和零售贸易、非金属矿物制造业等。说明我国房地产业对第三产业的相关效应比较大，总体来说对物质资本型拉动较多，说明了目前我国房地产业尚处于粗放型增长模式，因此不宜长期采用。
3.房地产业发挥两种效应的条件。
房地产业的发展在区域经济发展中占有比较重要的地位，且二者息息相关，相互影响。房地产业在发展过程中，其周期波动与区域经济的波动差不多相一致，房地产业的波峰波谷的出现一般会先于区域经济的波峰波谷的出现。因此，好的房地产业会带动区域经济的发展，而不好的房地产业往往会拖累区域经济的发展。房地产业若发展过慢，则无法为区域经济提供一定的物质环境基础，将会抑制区域经济的发展；如果房地产业投资过热，那么房地产业的发展将与区域经济的发展无法相匹配，最终会导致房地产泡沫，对区域经济的发展产生严重的危害。所以只有保持房地产业的发展与区域经济发展相互协调，才能够保证房地产业能够对区域经济产生拉动和带动作用。
4.1.2 区域经济对房地产的作用分析。
房地产业从分类上来说，隶属于我国第三产业，这就导致房地产业的发展必然与该区域经济发展有联系。从我国区域经济整体发展来看，区域经济对房地产业的作用主要表现在促进或约束这两个方面，即如果区域经济保持健康发展，房地产业将保持良好的发展水平；反之则不利于房地产健康发展。区域经济对房地产业的作用，主要是通过国民收入、投资、消费、利率等多方面的综合作用，去影响房地产业的发展。
国民收入越高，一国居民的消费水平则会提高，从而提高了居民对房地产业的购买能力；一个国家的投资水平与房地产业基本上处于正相关关系，投资水平对房地产业的投资的刺激作用主要表现在两个方面，一方面是增加了固定资产的投资，从而直接刺激了房地产业的发展，另一方面通过增加与房地产业相关部门的投资，间接刺激了房地产业的发展；收入是决定消费能力的关键因素所在，一般而言，消费能力越高，对房地产业的需求也会增加；利率对房地产业的影响主要表现在利率越高，消费倾向就越低，房地产业的机会成本就越高，从而达到了抑制房地产业发展的作用。
4.2 区域经济与房地产相互作用检验分析。
为了分析房地产业与区域经济这两者之间的关系，本文在参考了《中国统计年鉴》的基础上，选用了 2001 年到 2013 年这 13 年我国的房地产投资额以及国内生产总值的数据，其中房地产投资额是用以反映我国房地产业的发展，而国内生产总值是用来表现区域经济的变量。在这里，本文运用相关性分析以及格兰杰因果检验这两种方法分析了房地产业的发展和区域经济二者之间的相关性关系。
4.2.1 相关性分析。
相关性分析是指对两个或两个以上变量进行研究分析，用以判断变量之间是否存在相关性。本文采用了皮尔逊相关系数法来判断 GDP 与房地产投资是否真的存在相关关系，以及存在哪种相关性。通过表 4-4 可以发现，我国房地产投资额与我国区域经济之间相关系数达到了 0.995,双尾检验概率 P 值=0.000<0.05,且变动方向基本一致，说明了二者之间存在较强的正相关性。
4.2.2 GDP 与房地产投资的因果性检验。
判断一个变量是否能够引起另外一个变量的变化 ,是计量经济学中的一个比较常见的问题。格兰杰因果检验在考察变量关系的同时，还能避免伪回归的出现 .因为房地产投资到建成约三年左右，下面取 GDP 和房地产投资额两个变量的 3 个滞后值做格兰杰因果关系检验。
从表 4.5 可知，在 95%的概率水平下，我国房地产开发投资完成额 I 是全年生产总值 Y 的格兰杰原因， Y 也是是 I 的格兰杰原因。因此，两者二者之间是相互影响的。
