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【题目】房地产业与地方经济发展的关系探讨
【第一章】中国房地产业与区域经济增长的相关性研究绪论
【第二章】房地产与区域经济理论基础
【第三章】我国房地产业现状分析
【第四章】房地产与区域经济相互作用分析
【第五章】我国房地产业与区域经济的实证分析
【结论/参考文献】房地产经济与区域经济关联研究结论与参考文献
第三章 我国房地产业现状分析
改革开放以来，我国区域经济保持快速增长，城镇化建设也不断提高，我国房地产投资也一直保持平稳快速增长，为扩大国内需求、改善居民居住条件和城市面貌、拉动区域经济增长做出了巨大的贡献。2013 年我国房地产开发投资达到 86,013.38亿元，较上一年来说增长了大约 19.79%,我国房地产业处于增长的阶段。本章分别从房地产投资、房地产销售、房地产开发企业这三个方面论述了目前我国区域房地产发展的基本现状。
3.1 房地产投资。
3.1.1 投资总量。
近几年我国经济发展处于不断增长的地步，房地产业的投资也保持着快速增长的趋势。根据表 3-1,可以发现，从 2001 年到 2013 年以来，我国固定资产投资、房地产业投资以及国内生产总值规模均逐年增长，我国固定资产投资从 2001 年的37,213.50 亿元增加到 2013 年的 446,294.09 亿元；我国房地产投资额由 2001 年的7,594.14 亿元稳步上升到 2013 年的 64,412.79 亿元；国内生产总值也从 2001 年的110,270.4 亿元逐步增长到 2013 年的 588,018.8 亿元。从总体上来说我国房地产投资的增值比率以及国内生产总值的增值比率均表现为上升的趋势，说明了目前我国房地产业与区域经济均处于不断增长的阶段。此外，通过下表可以发现，房地产投资额占固定资产投资额比值呈现下降的趋势，说明了随着经济的发展，我国房地产业的投资虽然在固定资产中占有比较大的比例，但是其它行业也处于不断发展的地步，且种类也在不断增多；而房地产投资额占国内生产总值比例则呈现上升的趋势，这与我国消费者消费观念的转变、居民收入的提高离不开关系。随着居民收入的提高，居民对居住环境的要求将会变得更高，房地产业作为居民居住条件的必需品，需求也会随之而增多。
3.1.2 投资结构。
从表 3-2 可以看出，从 2001 开始到 2013 年，我国房屋施工面积与住宅施工面积均表现为不断上升的情况，其中房屋面积从 276,025.40 万平方米增加到了1,336,287.60 万平方米，住宅施工面积由 182,767.05 万平方米增加到 673,163.29万平方米，房屋增长率和住宅增长率上下波动较厉害，但从总体来说呈现上升趋势。
尤其是在 2007 年，我国房屋施工面积以及住宅施工面积快速提高，其增长率分别达到了 18.56%以及 18.85%,并且在 2011 年增长率达到最高，分别为 22.68%和 19.58%.
我国房屋施工面积增长率以及住宅施工面积增长率大部分都处于 10%以上，且住宅施工面积占房屋施工面积的比重一直持续在 55%左右，说明了我国居民对房地产业的需求大部分是对于住宅房地产业的需求，这与我国居民需求基本上相适应，结构也比较合理。
3.2 房地产销售。
3.2.1 销售面积。
2001-2013 年我国商品房销售面积持续增长，从 2001 年到 2013 年，我国商品房销售面积从22,411.90万平方米稳步上升到130,550.59万平方米，年平均增长速度大约为 16.95%.从增长率变动趋势来看（如表 3-3 所示），2001-2013 年我国商品房销售面积增长率呈上下小幅波动状态，其中高档公寓地产、办公楼地产以及营业用房地产的增长率变化幅度较快，这与我国经济的发展以及国家对房地产业的宏观调控离不开关系。随着居民收入的增加，我国居民基本上处于小康水平，这就导致房地产价格也随之发生增长，居民对住宅地产的需求也相应的增多，但是由于高档公寓别墅、营业用房占地面积广，其价格也不菲，这就导致居民对高档别墅、营业用房的需求相对住宅地产来说会相对有所降低；同样，经济的发展离不开劳动力的供给，房地产业的发展在某一方面会为劳动者提供更多的就业岗位，从而导致居民对办公楼的需求也会增多，进而增加了办公楼的销售面积。从总体上来说，居民对各种地产的需求均处于不断增长的时期。
3.2.2 销售金额。
2001-2013 年我国房地产业销售金额持续增长，根据表 3-4 可以发现，房地产销售额在 2004 年、2008 年的增长率相对较高，说明了在 2004 年和 2008 年这段时间房地产销售供不应求，需求人数较大，随后会有所增减，这与我国政府宏观调控有很大的关系。此外，通过该表可以发现，在我国房地产销售总额中，办公楼和住宅地产的增长率相对较高，说明了我国房地产业销售主要以住宅地产以及办公楼地产为主。从总体来说，房地产销售额是增加的，房地产销售金额由 2001 年的 4,021.15 万元稳步上升到 2013 年的 67,694.94 万元，年平均增长速度为 28.74%,房地产销售金额增长率呈上下小幅波动状态，总体处于不断增长的时期。
3.3 房地产开发。
3.3.1 开发房地产企业从业人员。
2001-2012 年我国房地产开发企业的就业人员不断增多，在 2012 年我国房地产企业就业人员达到 2,386,772 人。在房地产开发企业中从业人员主要集中在国内投资的房地产企业当中，其从业人员占全部房地产业从业人员的百分比一直保持在 85%以上。通过表 3-5 可以发现，我国房地产企业从业人员在国内投资的企业最多，其次为国有房地产开发企业，外商投资企业占小部分。且我国经济与房地产业就业人员存在比较强的相关性关系，经济增长越快，房地产业提供的就业岗位就越多，房地产业为我国经济增长提供更多的就业岗位，从另一个方面拉动了我国区域经济的增长。
3.3.2 房地产开发企业房地产业在不断向前发展的同时，作为房地产业的运行企业，房地产开发企业也随之增多。自 2001 年以来，我国房地产业从 29552 家逐步增长到目前的 91444 家企业，并呈现逐年增多的趋势。我国房地产开发企业个数主要来源有：国内投资开发企业、国有开发企业、集体开发企业、港澳台开发企业、外商开发企业。其中国内投资的企业占绝大多数，所占比例一直保持在 85%以上，并且有逐年上升的趋势，其余开发企业投资均占小部分。我国国有开发企业投资和集体开发企业投资均呈现逐年下降的趋势，分别从 2001 年的 5,862 家和 2,991 家下降到 2013 年的 1,739 家和 540 家；而港澳台开发企业和外商开发企业投资均呈现逐年上升的趋势，分别从 2001年的 2,959家和 1,084 家上升到 2013 年的 3,391 家和 1,674 家。这与我国改革开放以来加入 WTO世贸组织以及经济全球化有着不可分开的关系。
3.3.3 开发房地产资金来源。
我国房地产开发企业的资金主要来源主要有五个部分组成：国内贷款、利用外资、外商直接投资、自筹投资以及其他投资，我国房地产业融资渠道相对而言比较单一。
表 3-7 中显示出 2001-2013 年我国房地产开发企业中资金来源的数目，国内贷款、自筹投资和其他投资占到绝大多数，且呈现不断上升的趋势。由于自筹资金还包括个人对银行的贷款，根据专家测算，可得我国个人贷款占自筹资金基本上保持 55%以上，可知目前我国房地产业资金对国内银行的依赖性较强。根据表 3-7 可以发现，国内贷款从 2001 年的 1,692.20 亿元上升到了 2013 年的 19,672.66 亿元；自筹资金从 2001年的 2,183.96 亿元增加到了 2013 年的 47,424.95 亿元；其他投资资金从 2001 年的3,670.56 逐年增长到了 2013 年的 54,490.70 亿元，且未来将继续增长，这与我国房地产投资总额不断增长息息相关。目前我国房地产开发资金中，利用外资和外商直接投资占的比重较小，从总体上来说呈现先上升后下降的趋势，这与我国房地产制度改革和金融机构提供住房按揭程度等政策息息相关。因此，为了保持我国房地产业的健康发展，我国房地产企业有必要增多房地产业融资渠道，减少对银行的依赖性。
3.3.4 房地产土地开发。
由表 3-8 中可以看出，2001-2013 年，我国房地产土地开发波动比较大。在房地产发展前期，土地开发面积总体上小于当年购置土地面积，而在房地产发展后期土地开发面积总体上大于当年购置土地面积，这说明了在经济发展的后期，房地产业发展过剩，有供不应求的征兆。这跟房地产改革政策以及前期土地被闲置有很大的关系。
其中 2004 年波动最大，为房地产业土地开发重要转折点，2004 年，房地产土地开发面积为 39,635.30 万平方米，购置土地面积分别为 39,784.66 万平方米房地产土地开发面积较上一年增加了将近 81.96%,有发展过热倾向，随后政府采取相应的政策进行宏观调控，2005 年房地产待开发土地面积较上一年有所减少。且 2005 年、2009年、2010 年当年土地开发面积均比上年有所减少，增长率表现为负数。以 2005 年为例，本年土地购置面积 38,253.57 万平方米、而本年土地开发面积只有 27,522.00 万平方米，土地开发面积约等于土地购置面积的三分之二。从总体来看，我国房地产待开发土地面积与房地产购置土地面积基本上处于平衡阶段，且均具有不同步的上升，说明了目前我国房地产业仍然处于稳定发展的阶段。
综合以上对房地产业发展现状的分析，可以发现目前无论是从房地产投资方面，还是从房地产销售以及房地产开发企业方面来看，我国房地产业发展虽呈现波动形式，但仍可以看出我国房地产处于不断增长的时期。
