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【题目】厦门政府在房地产市场发展中的行为探究
【第一章】厦门市房地产发展中政府干预研究绪论
【第二章】政府在房地产市场发展中行为逻辑的理论分析
【3.1 3.2】中央宽松调控--房地产市场涨幅趋缓期
【3.3】 中央从紧调控--房地产市场两重天时期
【第四章】厦门市政府在房地产推进中的行为逻辑及成因
【第五章】完善厦门市政府在房地产市场发展中行为的建议
【结论/参考文献】房地产发展中地方政府行为优化研究结论与参考文献
第 3 章 厦门市政府在房地产市场发展中的行为实践（2003-2014 年）
根据第二章的理论分析，厦门市政府在房地产市场发展中的行为实践存在两个理论假设：一是积极推动房地产市场发展，消极执行中央房地产调控政策；二是积极执行中央房地产调控政策。同时，如前所分析，地方政府自主性逻辑和地方政府受控制逻辑受经济与财政收入激励和中央政府对地方政府控制情况的影响，依据此，厦门市政府的行为主要取决于中央对房地产市场宏观调控情况和厦门市房地产市场发展情况。第三章从三个时间段（2003-2007、2008-2009、2010-2014）分别对中央对房地产市场宏观调控情况、厦门市房地产市场发展情况、厦门市政府在房地产市场发展中的行为表现进行分析，以期把握厦门市政府房地产市场发展的行为逻辑。
3.1 中央从紧调控--房地产市场旺盛期（2003-2007）
3.1.1 中央从紧的房地产宏观调控政策
3.1.1.1 中央政策主要目标：抑制房地产过热、整顿房地产市场秩序
国务院于 1994 年 7 月 18 日颁布了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，标志着我国全面推进住房市场化改革的确立，各地担负起了推动和促进房地产市场发展的责任。与此同时，居民对于住房的需求得以释放，政府不断供给土地，可开发的土地增加，带来了房地产市场投资过热，城市住房价格高涨，远远超过普通居民可承受的水平，房地产市场中的不规范行为增多。因此，2003 年起，中央开始新一轮宏观调控政策，旨在抑制房地产市场过热，整顿房地产市场秩序。
3.1.1.2 中央房地产市场发展主要政策措施
据相关统计数据显示，2003-2007 年间，中央共出台 51 项宏观调控政策（表 4），其中经济调控政策 16 项，行政调控政策 34 项，法律调控政策 1 项。具体的政策措施有：
（1） 采取从紧的货币政策
2003-2007 年间，中央采取了从紧的货币政策。存款准备金率调整方面，中央共 15 次上调存款准备金率（表 3.1），存款准备金率从 6%调整到 14.5%.存贷款利率调整方面，中央共 8 次上调存贷款利率（表 3.2）。
（2）采取从紧的财税政策
2003 年 6 月 5 日，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，其中规定，"房地产开发企业申请银行贷款，自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的 30%.对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的 70%,贷款期限最长不得超过 2 年。对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行 20%.对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例。借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过 60%,贷款期限最长不得超过 10 年".2004 年 4 月，国务院再次发出通知，决定适当提高包括房地产开发在内的四大行业固定资产投资项目资本金比例，房地产开发（不含经济适用房项目）由 20%及以上提高到 35%及以上。2005 年 3月，央行取消房地产贷款利率优惠，将住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，并实现下限管理。对房地产价格上涨过快的城市，要求将首付比例从20%提高到30%.
2 005 年 4 月 30 日，建设部等七部委联合发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定自 2005 年 6 月 1 日起，对个人购买住房不足 2 年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。2 0 06 年 5 月 2 9 日，国务院办公厅下发《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，从 2006 年 6 月 1 日起，对购买住房不足 5 年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税 对项目资本金比例达不到 35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。从 2006 年 6 月 1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于 30%.
3.1.2 厦门市房地产市场发展：旺盛态势
2003-2007 年间，厦门市经济总量增幅维持在 10%以上，财政收入除 2004 年增幅较低外，其它年份涨幅在 20%之间。具体到房地产市场发展上，无论是从住宅供应量，还是从商品房销售面积、销售金额销售价格看，2003-2007 年间，厦门市房地产市场总体表现为旺盛发展态势（表 3.4）。2003 年全年商业用房建筑面积批准量与 2002 年相比上升 50%,商品房销售面积 329.53 万平方米，首次突破 300 万关口，比2002年上升了14%,超出本年批准预售面积 17.7 万平方米，商品房销售金额136.7亿元，比 2002 年上升了 31%,平均销售价格达 4148 元/平方米，比 2002 年每平方米上升了 551 元。2004 年全年厦门市商品房销售面积 359.88 万平方米，比 2003 年上升了 9%,超出本年批准预售面积 39.56 万平方米，超出近 12%,全年商品房销售金额 177.65 亿元，比 2003 年上升了 30%,平均销售价格 4936 元/平方米，比 2003年每平方米上升了 788 元，涨幅 19%.2005 年厦门市商品房全年销售面积为 321.36万平方米，成交量比 2004 年下降了 18.60%.2006 年全年商品房、商品住宅供应量分别为 407.77 万平方米、305.68 万平方米，较去年同期分别上升了 23.93%、34.79%,商品房总销售量为 411.57 万平方米，同比上升 28.07%.2007 年商品房及商品住宅供应量较去年同期均有较大幅度增长，商品房、商品住宅供应量分别是 603.65 万平方米、442.21 万平方米，较去年同期分别上升了 48.04%、44.66%,商品房总销售量为 473.06 万平方米，同比上升 14.94%,商品房总平均价格为 8410 元/平方米，与去年同比上升 24.99%.
3.1.3 厦门市政府对房地产市场干预行为
总体而言，2003-2007 年间，厦门市房地产政策基本按照中央宏观调控的精神执行。主要表现为：
第一，响应中央宏观调控目标，提高购房门槛。2003 年，厦门市政府制定《厦门市户籍管理若干规定》及实施细则，对 1996 年以来实施的购房入户政策进行调整，提高岛内入户门槛，降低岛外入户门槛。政策规定：购买岛内 150 平方米以上、岛外 80 平方米以上商品住房的可一次性办理房屋产权人或其共同居住的配偶、父母或子女不超过 3 人的常住户口，取消购买非住宅房屋入户规定。同时规定购买二手住房，不能在厦门市落户。
第二，遵照中央政策，出台内容一致的细则。为贯彻落实建设部等七部委联合发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》，厦门市政府出台《关于明确厦门市享受优惠政策普通住房标准严格税收征管的通知》，与中央调控政策内容一致，厦门市同样规定"对个人购买住房不足 2 年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过 2 年（含 2 年）转手交易的，销售时免征营业税".同年颁布的《厦门市人民政府贯彻落实国务院办公厅关于切实稳定住房价格通知的实施意见》，除了响应中央政策内容外，厦门市还对拆迁面积作出承诺，2005 年房屋拆迁不得突破发改委和建设厅下达的 82.5 万平方米的年度城市房屋拆迁计划。
2005 年，为贯彻国务院及国家相关部委关于加强房地产市场宏观调控精神，厦门市主管局发布《关于规范我市房地产市场秩序严禁违法违规销售商品房的通告》，禁止期房转让，实行实名制购房。
第三，遵照中央政策，开展房地产整治活动。为进一步规范房地产市场秩序，改善投资和消费环境，促进房地产市场持续健康发展，厦门市主管局联合工商局、建设局、规划局开展房地产市场专向整治活动，依法查处 22 起违法违规销售商品房行为。厦门市主管局、财政局、税务局、物价局发布《关于明确厦门市享受优惠政策普通住房标准严格税收征管的通知》（厦国土房【2005】171 号），自 6 月 1 日起，享受优惠政策的普通住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在 1.0 以上、单套建筑面积在 140 平方米以下、成交价格在 7000 元/平方米以下。
3.2 中央宽松调控--房地产市场涨幅趋缓期（2008-2009）
3.2.1 中央宽松的房地产宏观调控政策
3.2.1.1 中央政策主要目标：救市和规范房地产市场
2008 年-2009 年期间，美国发生次贷危机，造成国际经济形势剧烈动荡。受到次贷危机蔓延、外部需求不足、冰雪等自然灾害等各类危机的影响，我国经济增速明显减缓。2008 年前三个季度 GDP 增长 9.9%,比 2007 年同期回落 2.3%,近 6 年经济增长第一次回落一位数。2009 年前三个季度 GDP 增长 7.7%,比 2008 年同期又下降了 2.2 个百分点。另外，房地产市场发展方面也受到我国宏观经济下行的影响，发展低迷。2008 年-2009 年期间，国房景气指数总体呈现下滑趋势，2008 年 10 月，国房景气指数连续下降 11 个月，2009 年 3 月，国房景气指数首次跌破 100,跌至94.74 点，并累计下滑 15 个月。全国房地产开发企业完成土地购置面积同比下降5.6%,全国土地开发面积同比下降 2.5%,商品房施工面积增长率也同比下降 4.1%,房地产开发累计投资增速同比下降 7.2%.同时，大部分城市楼盘交易量呈现萎缩，房价涨幅趋缓，甚至下降。全球经济衰退，我国经济增长放缓，面临下行压力，房地产市场低迷，在这一背景下，中央将救市和规范房地产市场作为宏观调控的主要目标，出台了系列与此目标有关的房地产宏观调控政策。
3.2.1.2 中央房地产宏观调控主要政策措施
（1）放松从紧的货币政策
房地产市场开发资金有一半以上来自于银行贷款，所以货币政策是调整房地产市场发展的主要策略之一。2008-2009 年期间，央行放松了从紧的货币政策，采取适度宽松的货币政策，具体体现在存款准备金率和存贷款利益的调整上。2008 年 7月之前，央行总体采取上调存款准备金率政策。仅以 2007 年为例，共上调存款准备金率 10 次。2008 年 1-7 月，央行依然执行从紧货币政策，连续 5 次上调存款准备金率（表 3.5），存款准备金率甚至达到我国存款准备金率新高。不过，美国金融危机爆发影响我国经济形势，2008 年 7 月份后，央行放松从紧的货币政策，连续两次下调存款准备金率（表 3.6）。2008 年 9 月 25 日，下调 1 个百分点，2008 年 10 月15 日，下调 0.5 个百分点。
在存贷款利率的调整方面，与 2003-2007 年期间央行采取上调存贷款利率的政策措施不同，2008 年-2009 年期间，央行采取了下调存贷款利益政策，并且连续四次降息（表 3.6）。2008 年 9 月 16 日，自 2002 年 2 月起，央行 6 年来首次下调存贷款利率，下调 0.27 个百分点。2008 年 10 月 9 日，央行第二次下调存贷款利率，下调 0.27 个百分点。2008 年 10 月 30 日，央行继续下调存贷款利率，一年期存贷款基准利率从 3.87%下调至 3.6%.2008 年 11 月 27 日，央行第四次下调存贷款利率，一年期存贷款基准利率从 3.6%下调至 2.52%.
（2） 适度松绑从紧的财税政策
2008 年-2009 年期间，中央还适度松绑了从紧的财税政策。2008 年 10 月 22日，财政部与国税总局联合发布《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》，其中规定：对于首次购买 90 平方米及以下普通住房的，契税税率统一下调至 1%.对个人销售或购买住房免征印花税，对个人销售住房免征收土地增值税。这项政策被业群体看做为涉及房地产相关财税政策松动的一个表现。2008 年 2 月 4 日，中国人民银行、银监会联合发布《经济适用住房开发贷款管理办法》，对经济适用住房开发贷款的相关事宜作出规定，其中规定开发经济适用房，房地产开发企业的贷款利率可以适当下浮 10%以内。开发经济适用房，房地产开发企业的项目资金本不低于项目投资的 30%,比 35%的常规要求有所降低。开发经济适用房，房地产开发企业的贷款期限一般为 3 年，最长不超过 5 年，比常规 2 年的还款期限有所延长。财政部、国税总局联合推出减半征收经济适用住房契税；免征廉租住房租金收入的营业税、房产税；减征个人出租住房所得的个人所得税等一系列保障性住房税收优惠政策。2009年 5 月 27 日，国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，明确了保障性住房和普通住房项目的最低资本金比例为 20%,其它房地产开发项目的最低资金比例为 30%.这是自 2004 年以来执行 35%自有资本金贷款比例后的首次下调。
2009 年 6 月 19 日，银监会《关于进一步加强按揭贷款风险管理》虽然重申了要严格执行二套房政策，但从内容上并无进一步收紧。2009 年 10 月 1 日，《新保险法》
正式实施，其内容中涉及到，保险公司资金运用渠道除银行存款外，由现行的"买卖金融债券"拓宽为"买卖债券、股票等",并增加了"投资不动产"的内容。这一规定拓宽了保险资金的投资渠道，而对于房地产业而言，其投资资金来源也拓宽了，在一定程度上缓解了金融危机后房地产市场融资困难问题，支持了房地产市场的投资。
（3）继续控制房地产市场土地开发
2008 年-2009 年期间，中央共出台 19 项与房地产市场发展相关的土地政策（表3.7），继续控制和规范房地产市场中的土地开发。2009 年 1 月 6 日，监察部、住房和城乡建设部联合下发《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》，2009年 6 月，国土资源部下发《关于在保增长保红线行动中加快处理批而未用土地等工作的通知》，2009 年 8 月 12 日，国土资源部、监察部联合下发《关于进一步落实工业用地出让制度的通知》，提出要加强土地出让执法和监察力度。2009 年 9 月 4 日，国土资源部下发《关于开展土地储备制度建设和运行情况调查的紧急通知》， 2009年 9 月 26 日，国务院下发《关于集约用地的通知》，针对开发商首次明确规定了相对严格的闲置费用标准，并指出将很快对闲置土地征收增值地价税。除了对土地开发作出规定外，中央还加强了对这些政策的考核和检查力度。2009 年 1 月 21 日，国土资源部推行《单位 GDP 和固定资产投资增长的新增建设用地消耗考核办法》。
2009 年 4 月 24 日，住房和城乡建设部、监察部关于治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题的专项工作电视会议召开。会议明确了专项治理的主要内容：加强对控制性详细规划修改特别是建设用地容积率管理情况的监督检查；严肃查处违法违规违纪案件。重点对国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中玩忽职守、权钱交易等违纪违法行为进行严厉查处。对 2007 年 1 月 1 日-2009 年 3月 31 日期间完成规划许可的开发项目逐一进行自查，对于拒不自查自纠、弄虚作假、掩盖违规违纪问题的，对部门责任人从严处理。
3.2.2 厦门房地产市场状况：供应量和销售量下降
金融危机对经济带来的影响是，使得虚拟经济的危机向实体经济蔓延。这使得我国经济发展形势面临了较大的挑战。厦门市的经济特点是以外向型经济为主，由此，金融危机对厦门市的影响相对明显。典型的表现是，厦门市整年的经济增幅不断下降，呈高开低走之势，增长幅度是 22 年来最低值。2008-2009 年期间，厦门经济状况涨幅放缓，无论是地区 GDP 涨幅，还是地区财政收入涨幅，都较之同期下降。
房地产开发投资均出现负增长，2008 年较去年下降 5.4%,2009 年较去年下降 9.9%.
具体到厦门市房地产市场方面，2008 年全年商品住宅供应量较去年同期降幅较大。全年全市商品房供应量是 591.89 万平方米，较去年同比下降 1.95%,且岛内供应量远低于岛外供应量。其中，商品住宅全市供应量是 271.86 万平方米，较去年同期下降 38.52%,岛内供应量低于岛外供应量。房地产新开工面积仅为 421.57 万平方米，下降 58.1%.2008 年厦门全市商品房、商品住宅销售总量较去年同期均有较大降幅，商品住宅降幅大于商品房降幅。2008 年全市商品房总销售量为 265.16 万平方米，同比下降 43.95%,其中，岛内商品房销售比例占 50.91%,所占比例较去年同期下降 11 个百分点；商品住宅销量为 104.39 万平方米，同比下降 67.12%,仅为去年销量的三分之一。全市完成商品房销售面积 408.04 万平方米，下降 18.0%,其中住宅销售面积 169.64 万平方米，下降 54.1%;商品房销售额 238.86 亿元，下降41.8%.从商品房销售价格上看，2008 年厦门市商品房总平均价格为 6140 元/平方米，与去年同比下降 26.99%.
3.2.3 厦门市政府对房地产市场干预行为
第一，积极执行中央政策，松绑从紧的购房条件。2008 年 7 月 30 日，厦门市国土资源与房产管理局联合财政局、地方税务局、物价局颁布《关于调整厦门市享受优惠政策普通住房界定标准的通知》，将岛外购房入户门槛降至 70 平方米，岛内购房入户门槛降至 100 平方米。不仅如此，厦门市还调整普通住宅范围，扩大受惠人群。厦门市政府于 2008 年 11 月 14 日出台《关于促进我市房地产市场持续健康发展的若干意见》（厦府办（2008）258 号）。内容包括了对首次购买 90 平方米及以下普通住房，契税税率统一下调到 1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税；对个人将购买超过 2 年的普通住房转让交易的，暂免征收营业税；对个人转让自用 2 年以上住房的，暂免征收个人所得税；调整普通住房优惠政策标准、提高公积金贷款额度和年限、给予契税退还等 10 项政策。这些政策紧紧围绕消费者利益，鼓励和支持居民购房消费，拉动经济。11 月 26 日，为贯彻实施财政部、国家税务总局《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137 号），厦门市主管局和财政局联合下发《关于房地产交易环节税收过程中首次购房界定等有关问题的通知》，明确首套房界定标准和实施细则，使更多家庭享受税收优惠。2009 年 3 月 5 日，厦门市又贯彻落实《福建省人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，其中按照国家要求对居民首次购买普通自住房提供贷款的贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的 0.7 倍，最低首付款比例调整为 20%.
第二，主动扶持房地产市场发展。当厦门市房地产供应量和销售量下降，为最大化 GDP 和财政收入，厦门市政府在中央政策没有规定的方面还积极开展系列活动刺激低迷的房地产市场。2009 年，厦门市主管局联合有关部门大力发展 2009 年房产推介活动、土地推介会，在房地产市场持续低温的情况下，构筑一个政府与开发商交流的平台，帮助企业树立信心开拓市场。开展"海西城市群一小时生活圈"厦门人居巡展活动，设立"厦门市房地产市场展厅",集中展示厦门市人居环境、商品房项目，介绍相关购房知识。联合厦门日报社和厦门电视台在本地媒体及省内外媒体高密度连续宣传厦门市房地产政策，进行厦门市房地产市场动态信息披露和分析。
2009 年 2 月，为促进住户消费和新区开发，厦门市政府调整购房入户政策。厦门市主管房局会同市公安局制定并发文《关于调整我市购房入户政策的意（厦府办【2009】28 号》。对在厦门市同安、翔安区够买商品住房 70-80 平方米的，除享受原有购房入户政策外，可办理不超过 2 人的常住户口。另外，对厦门市岛内购房入户政策进行适度调整，凡购买本岛五缘湾、观音山、湖边水库片区内 100-150 平方米商品住房，可办理不超过 2 人的岛内常住户口等。
