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【题目】南昌房地产价格泡沫问题探究
【第一章】房地产泡沫国内外文献综述
【第二章】房地产泡沫的基本原理及效应
【第三章】南昌市房地产现状
【第四章】南昌市房地产价格泡沫经济效应分析
【参考文献】解决房地产泡沐经济的政策建议与参考文献
5 政策建议
综合以上，本文认为南昌市房地产市场存在价格泡沫问题，泡沫程度达到中性泡沫。从经济效应看，南昌市居民相对于其他城市居民将更多的财富投入到房地产购置中抑制了相当程度的居民正常消费。并且为了购置房地产，导致南昌市居民被动提高其银行储蓄，储蓄效应显着。
房地产价格泡沫的出现通常伴随着一个地区经济的快速增长，在经济快速增长的同时会出现通货膨胀的现象，所以解决南昌市房地产价格泡沫也必须考虑其中由经济发展导致的通货膨胀，应该从合理的角度温性挤出泡沫。如果单纯的以打压房价作为调控目标很可能会出现经济运行急刹车的现象，也就是出现房地产价格暴跌，虽然南昌市房地产快速上涨产生的房地产价格泡沫会影响南昌市国民经济的正常运行。但是，需要警惕的是一旦政策反转出现房价暴跌，更会使经济发展受到影响。所以根据实证结论，本文建议如下：
第一，进一步完善保障房和经济适用房建设和分配制度。三中全会之前中央明确指出在未来10年中国要新建3600万套保障房。南昌市也在保障房建设上加大力度，仅2014年开工建设保障性住房和棚户区改造房3.5万套、基本建成2.5万套，投入资金超过80亿元，应该说其力度不可谓不大。但是保障房在建设的过程中应该从注重数量向注重质量转变，加快保障房周边配套设施的建设，尤其是有质量的中小学建设。另外应该提高中小户型的建设比例，而不是单纯以住房面积的增加作为居民住房条件的改善。
第二，适当提高房地产业准入门槛。据本文查阅中经网发现江西省房地产资金来源于贷款的比例近年来有增加的趋势，南昌市 2013 年的房地产建设资金中的贷款比重为 53.13%明显高于同等发展水平的长沙、武汉、合肥。贷款比重偏高会使得房地产行业的资金成本加大，进而推动房价的上涨使房地产业出现泡沫。所以提高房地产业准入门槛，进一步提高房地产商的自有资金比例，可以有效地挤出江西省房地产价格泡沫。
第三，进一步完善房地产税收征管体系，构建以税收调整房市的规制平台。2015 年两会前后开征房产税的政策呼声充斥着各种新闻媒体。利用税收调控房价，缩小贫富差距在很多发达国家都很普遍。南昌市有关部门也应该着手制定相应的房产税准侧调控房地产市场。上海、重庆已经作为试点城市开始讨论房产税征收办法，最新办法起征点是人均住宅 80 平米以上的家庭要按照超出标准每年缴纳 1%至 3%的房产税。人均 80 平米的标准远超出一般家庭，所以只有富人阶层和炒房客才是征收对象。以南昌市 2014 年房地产均价约 9000 元/平方米为例，拥有 300 平方米的三口之家每年的房产税缴款额就为 5400元至 16200 元。未来一旦开征房产税，必定可以抑制投机因素，使房地产市场回归正常。
第四，在政策允许范围内，适当增加普通商品房用地、加快普通商品房建设。在江西省市场发展出现泡沫的情况下，增加供给就显得更加重要。但土地资源又由于其不可再生性，供给总量的增加不可能随市场供求关系的变化而大幅度波动。但是在保证施工质量的前提下，合理加快房地产建设速度是可以做到的。
由于房地产市场具有其特殊性，所以均价总体上是随着时间而逐步上涨，对于开发商而言拖慢工期就意味着更大的利润。所以在未来的几年内加大对已供住宅用地清理力度、摸清底数，加强分类督导，加快开发项目报建审批速度，促开工、促建设，尽快形成有效供给是政府部门应该着力监督执行的政策。
第五，构建动态的按揭贷款利率体系。由于我国房地产市场的主要购置资金来源于银行贷款，所以有效的利用住房贷款利率就能够合理的抑制房地产市场的投机行为，例如目前部分地区采用的二套房基准利率上浮 20%的做法，就可以在满足刚需家庭的住房需求的同时有效打击投机炒房行为。根据实证结果，南昌市居民的储蓄效应位居全国前列，如果首付比例依然维持在 3 成的高位会导致南昌市居民的消费水平进一步下降，从而降低了居民正常福利。南昌市政府也应该加快与各大银行的合作，加快制定按照已有住房套数对应的购房利率，降低南昌市房地产市场泡沫。
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致 谢
我的导师毕正华教授在研究生期间内，从学术、生活以及未来的发展规划都给自己的帮助很大。在毕业论文的写作过程中，毕老师也从文章的选题以及框架等方面给出了很多修改的意见。
特别感谢陈富良教授在文章修改过程中提出的宝贵意见，并且很荣幸能够得到陈教授的认可，容许我在博士阶段继续留在学院进修，不断完善自己粗鄙的学术能力。感谢杨飞虎教授以及桂林博士在文章修改过程中提出的宝贵意见，两位老师同样无论在学术上以及生活上都对自己的帮助很大。
感谢张鹏博士在研究生期间对自己的全方位帮助，可以说在研究生期间与张鹏博士朝夕相处的两年，深刻感受到了一位大哥对自己最真挚的关怀，小到表格、图标制作、标点规范，大到每一篇文章的选题，他都逐行逐字的为我的每一篇论文尽心修改。另外，张鹏博士经常在生活以及感情上给予自己物质上的帮助，以他的亲身经历帮助自己少走弯路。
感谢胡文烽书记、邹春发书记以及郭勇老师的信任，在研究生期间委以自己研究生会主席，使自己的工作能力得到了很大的改进。
感谢周勤主任，黄广平老师，郭芸芸老师以及杨柳老师同意自己担任学生助管，在生活上同样经常给予自己物质上的帮助。
另外，感谢自己研究生遇到的多位师兄以及同学对自己的帮助。感谢姜云鹏师兄、李卫师兄在研究生工作方面对自己的帮助，感谢肖坚师兄在发表文章修改过程中提出的宝贵意见。在研究生 714 宿舍与付鹏、黄金钢、崔苗三位研友度过了欢快而又充实的两年，大家相互帮助、相互扶持的精神让自己十分感动。预祝付鹏同学考博顺利，黄金钢同学，崔苗同学工作顺利。
感谢父母多年来的养育以及教育之恩，没有你们的支持也不可能有自己研究生以及博士的阶段安心学习的氛围。感谢叔叔、舅舅、姑姑多年来对自己的支持，无论在精神上还是物质上，能够走到今天都有你们的功劳。感谢爱人的支持，两年研究生异地的生活少了与你在一起的时间，未来三年还将继续分隔两地，但我相信在学术的道路上我们能够携手前行，一起实现自己的理想。
最后，预祝所有经院老师以及家人身体健康，事业顺利；预祝所有研究生同
