摘要：现如今，利用财务杠杆撬动资本运作的经营方式已使很多资本回报率较高的行业或者企业获得了相当可观的利益，房地产便是该特点较为鲜明的一类企业。虽然这种负债经营的方式存在着较高的风险，但企业如果能够合理控制债务水平，实现销售的有效增长，那么企业的资本积累便会呈现出立竿见影的效果。文章通过对房地产企业偿债能力与销售增长能力的有效分析，试图找出该类企业进行负债经营的合理方式，望对该类企业未来的持续稳定发展提供些许帮助。
关键词：房地产企业； 偿债能力； 销售增长； 措施；
1 引言
我国国内的房地产上市公司已近150家，房地产业逐渐成为我国经济的支柱型产业。作为资金密集型行业，房地产企业利用财务杠杆进行债务融资是其快速发展的重要手段。而企业对自身偿债能力的控制，以及结合销售增长情况对杠杆的合理把控，则是房地产企业是否能够持续发展并做大做强的关键因素。
2 房地产企业偿债能力分析概述
通常来讲，房地产企业的偿债能力是指企业偿还整个生产经营流程中各种债务的整体能力。偿债能力的强弱能够直接反映出该企业的财务经营状况和盈利能力，是关乎房地产企业生存发展的关键因素。偿债能力的好坏影响着企业投资者、债权人和企业自身三方面的利益。接下来，笔者将分析反映房地产企业偿债能力水平的三种常见指标。
2.1 流动比例--短期偿债能力指标
流动比例是反映企业短期偿债能力的一种常用指标，其数值为房地产企业流动资产与流动负债之比。而从最近几年房地产上市企业年度流动比例来看，该比值主要在2左右波动，这说明近年来房地产企业的偿债能力一直较为稳定，财务杠杆的控制效果还算理想；同时，也应当发现近两年由于全球整体经济形势下滑以及国家供给侧结构调整等原因，该比例的波动性逐渐变大，企业的偿债能力开始呈现出下降趋势。
2.2 速动比例--短期偿债能力指标
在分析企业短期偿债能力时，往往还需要将速动比例考虑进来，与企业的流动比例结合起来分析企业真实的偿债能力。房地产企业的速动比例为速动资产与流动负债之比。由于房地产企业不同于一般企业，其主要产品--商品房的单个价值较大，所以存货（未出售房屋）的流动性可能无法像其他商品一般具有较高的流动性，所以存货在资产中的比例可能会对判断企业的偿债能力的高低产生不小的影响。所以，在判断房地产企业偿债能力时，若发现某企业流动比例高而速动比例较低，则应当给予更多注意，说明该企业可能存在房屋存货积压而无法售出的情况，企业的偿债能力很可能受到较大影响。
2.3 资产负债率--长期偿债能力指标
资产负债率是人们最常用的判断企业长期偿债能力的评价指标，其数值为企业总负债与总资产的比例。该指标在判断房地产企业偿债能力时要求应控制在40%~60%.若高于这个区间说明企业存在较高的偿债风险，若低于这个区间则说明企业财务杠杆的利用率不高。从近几年房地产上市公司的指标情况来看，年度平均资产负债率指标略有上升，总体来看，企业偿债水平控制较为理想。
3 企业负债控制比例与销售增长的关系
从企业的资产负债率判断企业偿债能力的高低，并没有统一的标准和界限。而应当结合行业特点、经营特色、发展规模以及企业当前的资产结构等因素进行综合判断。
众所周知，企业的现金流是维系企业生存发展的关键命脉。现金流又分为经营性现金流、筹资性现金流和投资性现金流三个部分，这其中经营性现金流是指企业开展常规性业务产生的现金流，是支撑企业发展的立足之本。部分经营状况较差的上市企业，其经营性现金流长期呈现负值，企业只得通过销售非流动性资产获利止亏，而这并非长久之计。当整个经济环境处于下行状态时，资产负债率较低的企业，经营风险也就相对较小。
如果资产负债率较高，但若是企业具有较强的销售增长能力，即企业应收账款周转率较为理想，企业能够保证日常有足够多的现金流入，即使每年或者每月的债务支出（本金和利息）较高，但该部分债务支出只占销售现金流入的一半以下，那么企业就有足够的资金流用于经营发展。所以在这种模型下，类似于融创模式，只要企业日常的销售增长（资金流入）是债务成本的两倍以上，那么不论企业的资产负债率有多高，企业的经营都是相对安全的。只是这也需要一个基本前提，就是整个社会经济处于上行状态，企业就可以借势获得高速发展。前些年房地产企业的蓬勃发展，多数依赖这种模式。
所以，企业的偿债能力和销售增长能力密切相关，销售增长能力极强的前提下，企业的负债能力就可以保持在相对较高的水平。
4 合理控制负债水平的措施与建议
近年来，随着国际经济形势的持续走低，中国经济一直处在较强的下行压力之下。经济大环境不景气下，高负债经营势必带来较大的经营风险。所以合理控制负债水平是当下房地产企业必须面对的问题。
4.1 拓宽企业融资渠道
随着房地产企业泡沫的不断增大，国家出台了各类限价限购政策，以打击危害市场健康发展的炒房行为。各大商业银行也纷纷收紧贷款规模，提高贷款条件限制，对房地产企业的贷款审批变得异常严格，致使很多房地产企业一时无法筹得足够的资金进行土地购买和房屋建设。在这样的情况下，房地产企业应不断拓宽经营思路，改善以单一银行贷款为主要筹资渠道的方式，探索更多的筹资渠道，例如通过增资扩股、发行新股、发行债券等方式，合理降低债务成本，减少企业财务风险，实现企业的平稳发展。
4.2 合理改善企业的负债结构
过去，很多房地产企业通过投入大量的资金，利用高负债、高杠杆来购入大量土地，提前为后续的建设施工做好准备工作。但这也同时造成了相当多的资金积压在土地购买环节，使企业的负债水平在期初就位于高位。对于房地产企业来说，过早的提升负债比例，导致企业的资金链紧张，从而背负较高的财务压力和风险，不利于企业对自身经营的调整，会禁锢企业的发展渠道和模式，使企业长时间处于保守状态。鉴于此，企业应尽可能地优化资产负债结构，减少企业的短期借款和流动负债比例，适当增加部分长期借款，优化债务期限，并尽可能地提前预收款项的收入时间，充盈手中的资金流量，为企业带来更多的经营活力。
4.3 通过多元化经营保持资金链的稳定
如今，大部分房地产企业的主要销售增长方式依然依赖商品房销售。但是经营渠道的单一性，往往使房地产企业在激烈的市场经营中处于被动地位，一旦市场出现波动，或者出台房屋限购政策，造成商品房销售困难，就极容易造成企业资金链的断裂，使企业彻底陷入困境。鉴于此，房地产企业尤其是上市房地产企业应尽可能地拓展经营业务，以多元化经营的方式增加资金流入渠道，克服房地产企业因房屋滞销带来资金困难的风险窘境。如企业可以结合房屋销售开展现代化物业管理服务，利用一定的宣传手段，打造品牌服务效应；在出现房屋滞销的区域开展部分租房服务，通过收取一定的租金收入合理改善资金流情况；在近商圈区域，将部分沿街房屋开展商铺管理经营，或者直接将部分商铺改造为酒店或小型商场，多渠道拓宽租金来源等。通过多元化的经营，丰富房地产企业资金流入渠道，科学降低企业负债比例，合理降低房屋调控因素所带来的财务风险。
参考文献
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