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【题目】怀化市房地产融资发展探析
【第一章】民族地区房地产融资优化研究绪论
【第二章】怀化市房地产融资概述
【第三章】民族区域地产融资发展现状
【第四章】怀化市房地产融资存在的主要问题
【第五章】怀化市民族地区房地产融资改进对策
【结束语/参考文献】房地产公司融资建设研究结束语与参考文献
第四章 怀化市房地产融资存在的主要问题
第一节 怀化市房地产融资体系存在的主要问题
一、金融市场发展相对滞缓
怀化市金融市场发展起步晚，尚不健全，房地产投资、发展及消费融资，主要来自国有商业银行、股份制商业银行等机构的贷款。未建立起完善的房地产融资体系，金融产品少，整体服务水平较低。近年来，为防止房地产泡沫经济，房地产业一直是国家和地方人民银行及金融监管机构的监管重点，房地产的各类检查及窗口指导政策不断推出，且房地产调控政策及监管措施不断强化，各金融机构受制于政策监管，缺乏对房地产金融产品的创新，而竞争性的金融市场环境，目前，怀化尚不充分，由于内外部双重因素的影响，使其对金融产品创新的动力不足，同时，也未能真正发挥出金融对房地产及地方经济的支撑及协调作用。
二、金融机构信贷风险较大
怀化市房地产开发资金来源，以间接融资为主，银行信贷贯穿于房地产开发建设及消费的全过程，以股权为融资形式的直接融资尚不存在，使得融资风险过度集中在银行，这不利于怀化市房地产市场的健康、稳定发展。
第二节 怀化市房地产企业融资存在的主要问题
一、融资渠道较单一
怀化市房地产金融发展起步晚，相对薄弱，而房地产企业投资开发资金60-70%借助于银行贷款获得，仅有极少部分房地产企业能满足银行所要求的 35%自有资金的信贷要求，而 80%以上的房地产企业自有资金还不足 10%.当前，房地产企业是处于高负债状态，企业财务风险大。另外，银行按揭债权存量急剧增加，必然导致大量资金沉淀，资金周转慢，从而大幅降低了银行资金的使用效率，从而加剧了银行信贷风险。
目前，国家不断加大了房地产宏观政策调控力度，首先，房地产企业信贷难度加大，中小房地产企业正面临资金短缺和资金链断裂的风险，房地产投资项目开发变得艰难；第二，房地产市场投资消费降温，市场观望情绪强烈，销售骤降，不可避免的导致企业资金回笼慢，还贷压力急剧增大，从而加大了商业银行的信贷风险。其他房地产融资机构，如：房地产信托、金融租赁公司等未建立，股票融资、信托融资等直接融资方式未能实现，债券融资还处于尝试阶段，如：2009年2月18日怀化市城市建设投资有限公司发行的“09怀化城投债”,募集资金13亿元，主要用于城市环境综合治理工程项目和路网建设工程项目。小额贷款公司、融资性担保公司、典当公司等处于起步阶段，缺乏对房地产融资的支持。同时，银行严格的信贷审批程序，加之贷款时间长，手续繁琐等，使得房地产企业仅通过银行贷款方式进行房地产项目投资开发的单一融资模式，现已无法满足房地产市场的现实需求，而对于实力较弱的中小房地产企业贷款更难。
二、融资成本较高，依赖民间借贷
怀化市房地产企业融资主要依赖于银行贷款，房地产企业大多是民营企业，普遍存在：企业规模小、资金实力弱，经营管理不规范、财务管理信息不透明等诸多问题，大型房地企业缺少，很难在短期内通过上市或发行债券进行融资。
此外，银行对房地产企业，特别是小型房地产企业信贷门槛较高，通常需要贷款抵押或担保，贷款所需周期长，程序繁琐。另外，还需支付如担保费、资产抵押评估及浮动利息等相关费用[38].尤其是在当前国家严厉房地产宏观调控政策情况下，各商业银行上调房地产贷款率，提高信贷审批门槛，严格信贷政策，这无疑使房地产企业从银行获取资金受阻，融资的矛盾不断增大，而房地产企业融资实效性，迫使中小型房地产企业通过非正规金融渠道进行融资，如：商业信用和民间借贷等，这无疑会增加房地产企业融资成本，房地产项目投资开发的市场风险必然增加。
第三节 怀化市房地产消费者融资存在的主要问题
一、自有资金少，负债多，偿债压力大
近年来，怀化市商品房销售价格持续上涨。据统计 2014 年，怀化市商品房均价为 3253 元/㎡，市城区商品房、商品住宅均价分别为 3638 元/㎡、3276 元/㎡，其中，商品房高层住宅平均售价为 3360 元/㎡，商品房多层住宅平均售价为2971 元/㎡。示举例：如按当前商品房销售均价 3300 元/㎡进行计算，居民购置110 ㎡普通三房，总房款为 36 万元。据 2014 年统计数据显示，怀化市城市居民家庭人均可支配收入为 1.92 万元，一个三口之家的普通工薪家庭年总收入约为5.8 万元，其房价收入比为 6.2（正常房价收入比一般在 3-6:1），不难看出，当前怀化市房地产消费存在一定超前性，普通居民购房支出大，负债较高，还款压力大。
二、住房消费银行贷款占比高，融资成本较高
怀化市房地产市民住房消费融资主要资金来源于银行按揭贷款和公积金贷款，两者均为浮动利率，融资成本高于住房储蓄贷款成本（住房储蓄贷款实行的是固定利率）。另外，住房公积金贷款比银行按揭贷款利率低，但怀化市住房公积金业务发展晚，住房公积金制度未实现全覆盖，且市民就业企业 90%以上为民营企业，企业职工基本未缴纳公积金，也未能享受到政策性金融机构对住房消费的支持作用。因此，全市市民住房消费 80%以商业银行按揭贷款为主，这必然导致住房消费融资成本的增加。
